【正文】 雖然在2009年資本大規(guī)模流出中國不太值得擔心，但在國際環(huán)境虛弱和情況未穩(wěn)的背景下，國外資本大規(guī)模流入中國在短期內(nèi)也不太可能。至于遠期來看，由于人民幣的貶值趨勢，中國資產(chǎn)價格的趨勢，相當令人擔心。2009年房地產(chǎn)市場形勢判斷國內(nèi)商品房市場的調(diào)整實際上從2007年底就已開始，商品房銷售面積和銷售金額的增速出現(xiàn)放緩，到2008年更出現(xiàn)同比負增長，商品房價格也開始出現(xiàn)下調(diào)，這就是“拐點”的開始。而房地產(chǎn)投資則頑強地保持增長，直到2008年年中才開始放緩。2008年的轉(zhuǎn)折主要是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)自身的調(diào)整，而全球大環(huán)境的震蕩使得這一輪調(diào)整更為慘烈。 圖：全國房地產(chǎn)累計固定資產(chǎn)總額同比增速 　圖：商品房銷售面積、銷售金額在2008年同比出現(xiàn)負增長在新的一年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的走勢將會如何？ 　　　表：主要城市商品住宅 2008年庫存及 2009年新增供應(yīng)吸納周期預(yù)測首先，房地產(chǎn)市場也面臨著巨大的庫存消化問題。數(shù)據(jù)顯示，中國10個主要城市商品住宅2008年庫存的吸納周期預(yù)測，其加權(quán)平均的吸納周期在17－21個月之間。考慮到2009年的新增供應(yīng)，其加權(quán)平均的吸納周期為34－40個月，在最樂觀的預(yù)期下，假設(shè)銷售量全國整體反彈50%，其加權(quán)平均的吸納周期也為23－27個月?？紤]到土地供應(yīng)的減少，以及維持一定庫存的合理性，加之由于大量的經(jīng)濟刺激措施落實，尤其是降息措施的刺激，資產(chǎn)交易活動會增加，致使不動產(chǎn)將受益。我們判斷，中國的房地產(chǎn)市場在2009年可能會開始活躍。但國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體走出低迷，初步結(jié)束調(diào)整期，應(yīng)該是在2010年。其次，從利率周期與房地產(chǎn)周期的相關(guān)性來看，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整也要到2010年之后。從上世紀70年代以來全球發(fā)生的三次半地產(chǎn)周期來看，房地產(chǎn)指數(shù)與利率水平高度相關(guān)，在利率下降的初期和中期不會改變房價下跌的格局。自利率高點往往要下降3－5年，實際房價才會上漲。名義利率要下降11個季度，實際房價才會上漲，考慮到未來通脹水平可能低一些，名義房價可能至少要調(diào)整8個季度，也就是說，行業(yè)調(diào)整要到2010年底前后才會發(fā)生。第三，國內(nèi)政策對房地產(chǎn)價格仍將形成一定壓力。國內(nèi)房地產(chǎn)市場受政策影響很大。當前政府對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度可以歸納為：房地產(chǎn)市場是對經(jīng)濟高度相關(guān)的重要市場，政府也會出臺政策支持，但房價必須下調(diào)。房地產(chǎn)市場低迷對地方政府的影響更大一些，因為高房價、高地價直接關(guān)系到地方政府的土地財政。因此，地方政府不會對房地產(chǎn)商過分“打板子”，并會出臺一系列政策加以支持，如可能放松包括二套房政策和二手房交易政策；放松針對房地產(chǎn)商的調(diào)控政策；一些地方政府會出臺力度較大的鼓勵購房的政策，如購房退個人所得稅，購房入戶。這些政策雖有利于增加購房需求，但不會改變行業(yè)調(diào)整的整體格局。更值得注意的是，中央部門已開始對地方越權(quán)出臺的以財稅支持房地產(chǎn)市場的政策進行約束，近期，北京、上海、重慶、南京、深圳等多個城市的主要官員紛紛表態(tài)，抨擊房價過高，聲明不會救市。因此，房地產(chǎn)市場的政策博弈在2009年還會相當微妙。第四，資金鏈緊張狀況不會顯著緩解，行業(yè)內(nèi)項目轉(zhuǎn)讓數(shù)量將會增多，行業(yè)整合加劇。對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，2009年的融資難度沒有明顯減少，本就緊繃的資金鏈甚至可能在2009年出現(xiàn)斷裂，終將會有一部分房企扛不住而最終倒下。由此衍生的就是由于房產(chǎn)商資金狀況短期內(nèi)難以改觀，將引發(fā)降價來激發(fā)需求，因此2009年中國房價可能還將繼續(xù)下跌，也就是說這一下行空間還要繼續(xù)延伸。在土地市場，開發(fā)商對于拿地缺乏興趣，土地流拍將成為普遍現(xiàn)象，地價將伴隨房價下行同樣走低。絕大多數(shù)企業(yè)可能要通過自救來延緩“喘息”時間，房企裁員將在今年達到高潮，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在2009年進入了一個人力資源的調(diào)整期。第五，國內(nèi)房地產(chǎn)的供需形勢對房地產(chǎn)價格存在壓力。需求不足是2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場遇到的最大問題，這也是房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的首要障礙。有一種看法認為，央行不斷降息，向市場注入流動性，這會很快刺激房地產(chǎn)的消費需求和投資需求。但這種看法顯然過于樂觀。在經(jīng)濟下滑、失業(yè)增多、收入增長預(yù)期下降的情況下，長期的購房需求在短期內(nèi)難以兌現(xiàn)。消費需求不起來，投資的恢復(fù)更談不上。另外，從供應(yīng)來看，國內(nèi)保障性住房政策對房地產(chǎn)市場將會形成重大沖擊。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已宣布，未來3年計劃在全國投資9000億元用于保障性住房。這一規(guī)模大約是3年提供700萬套保障房。如果這一投資計劃能切實執(zhí)行，那么房地產(chǎn)市場的格局將發(fā)生重大變化——未來幾年，近千萬戶家庭的住宅問題將通過保障房來解決，相當部分的購房人將被保障房分流，商品房自然會受到冷遇。所以未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，實際上某種程度上受制于保障房政策的落實情況。在2009年，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整應(yīng)該是較為顯著的。原本在行業(yè)景氣時制訂的幾年規(guī)劃，長遠戰(zhàn)略可能已不適應(yīng)調(diào)整期的運作。以大公司為首的房地產(chǎn)企業(yè)為了加強成本管理，適應(yīng)市場的調(diào)整，調(diào)整公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向是必然的。2009年中國企業(yè)“走出去”的危與機在全球金融海嘯持續(xù)動蕩至今還沒有見底的情況下，關(guān)于中國資本海外抄底的各類意見眾說紛紜。近日，有媒體援引中投公司副總經(jīng)理張弘力的言論表示，面對全球金融動蕩以及世界經(jīng)濟步入衰退，中投公司已經(jīng)及時放緩了投資步伐。他說：“從去年9月份起，中投就已經(jīng)調(diào)整了年初安排的投資計劃，目前則是現(xiàn)金為王，盡可能地不投了?！敝型洞饲暗耐顿Y業(yè)績很不理想，不管是投資黑石集團，還是注資摩根士丹利，都經(jīng)受了巨幅的虧損。中投董事長樓繼偉2008年12月初在香港表示，公司董事目前不敢投資發(fā)達國家金融機構(gòu)，因為“我們不清楚他們遭遇了什么問題”。“現(xiàn)金為王”似乎已成為當前資本市場認同的真理，但任何達成市場共識的意見往往都是錯誤的。中投公司的看法反映出中國的主權(quán)財富基金在對外投資上完全踏錯了節(jié)奏——在應(yīng)該拿著現(xiàn)金的時候，把錢投了出去；在遭遇虧損之后，即使市場變得極富投資價值，卻變得畏首畏尾。不僅是中投公司變得觀望，國資委最近也在叫停央企的各類投資并購活動。不過，企業(yè)層面的對外擴張欲望卻很積極。自金融海嘯以來，神華能源、鞍鋼、首鋼、武鋼等等，紛紛在海外逆勢擴張，同時一些銀行的配套資金都很到位。表：中國資源能源類企業(yè)海外收購一覽時間收購者被收購對象收購內(nèi)容交易金額行業(yè)武鋼集團澳大利亞CXM公司將按各50%股份的比例組建合資公司開采澳南中部鐵礦石（約合8億人民幣）金屬和礦業(yè)首鋼集團澳大利亞吉布森林山鐵礦公司（Mount Gibson Iron Ltd）首鋼通過旗下亞太資源有限公司，%的股份金屬和礦業(yè)鞍鋼集團澳大利亞金達必金屬公司（Gindabie Metals Ltd）%股份金屬和礦業(yè)神華能源澳大利亞沃特馬克勘探區(qū)的探礦許可探礦許可（）金屬和礦業(yè)中海石油挪威Awilco Offshore ASA全面收購127億挪威克朗（）石油華凌管線澳大利亞金西資源有限公司%股份2664萬澳元金屬和礦業(yè)中國冶金蘭博特角礦業(yè)公司（Cape Lambert Iron Ore project）位于西澳皮爾巴拉（Pibaa）地區(qū)的鐵礦項目4億澳元金屬和礦業(yè)中金嶺南與印尼安塔公司澳大利亞先驅(qū)資源公司100%股份金屬和礦業(yè)首鋼控股澳大利亞Prosperity資源有限公司（Prosperity Resources Limited）%股份4500萬澳元金屬和礦業(yè)西部礦業(yè)澳大利亞FerrAus公司10%股份1550萬澳元金屬和礦業(yè)中國中鋼中西部公司（Midwest　 Corporation）一次敵意收購，%股份金屬和礦業(yè)資料來源：財經(jīng)年刊《2009：預(yù)測與戰(zhàn)略》，以及安邦整理 圖：國際油價從2008年7月創(chuàng)出最高價以來持續(xù)大幅下跌當全球商品和資源價格大跌之后，中國資本的投資戰(zhàn)略和方向應(yīng)該確定無疑。中投以及其他中國資本目前最需要的不是戰(zhàn)略性的預(yù)測，而是一些切實可行的投資策略。從全世界范圍來看，目前中國手中掌握的現(xiàn)金資源最多，同時中國也極度缺乏大宗商品，如能源、鐵礦石、各類有色金屬等等，因此中國應(yīng)該用自己富余的資產(chǎn)去交換自己稀缺的資產(chǎn)及其公司。雖然難以預(yù)測未來資源價格是否繼續(xù)下跌，但資源價格是不是便宜，這樣的判斷完全可以確定。如果買完之后價格繼續(xù)下跌怎么辦？答案很簡單，那就繼續(xù)買入。不過，這一建議不適用于國外的金融公司，事實上許多金融巨頭目前還有大量不良資產(chǎn)需要減記，幾乎沒人能弄明白它們到底值多少錢。反思中投公司過去兩年的投資失誤，我們應(yīng)該看到，中國在過去對于西方金融巨頭（尤其是西方投資銀行）存在過度的粉飾和崇拜，過分信任它們的能力和實力，在金融改革中過分倚重它們，同時也過多地向它們讓度了利益。一場金融危機之后，才發(fā)現(xiàn)它們什么都不是。在資本市場和基礎(chǔ)商品市場低迷的現(xiàn)在，應(yīng)該意識到，中國目前面臨投資戰(zhàn)略性資源的良機，這關(guān)系到未來中國數(shù)年甚至十幾年經(jīng)濟增長的資源基礎(chǔ)。中國的銀行應(yīng)該支持中國企業(yè)盡快走出去收購中國急需的資源，切不能因為暫時的虧損而停止步伐。兩千多年前，司馬遷在《史記貨殖列傳》中曾說過：“旱則資舟，水則資車，物之理也。貴上極則反賤，賤下極則反貴。貴出如糞土，賤取如珠玉?！崩献孀诘慕?jīng)濟學思想和哲學思想，在2009年的今天同樣有效。對于這種形勢，相信中國企業(yè)都會看到，如果它們的決策不受行政干預(yù)，那么今年來自中國企業(yè)的海外投資必定會大幅超過去年。研究報告團隊策略分析師：陳　功高級分析師：賀　軍分析師：張巍柏、徐　斌、李明旭、程　默、端宏斌、蘇　晶電話：01059001350電郵：hejun@聲明：本報告版權(quán)由安邦咨詢公司（Anbound Information 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