物業(yè)經(jīng)理從業(yè)資格考試-資料下載頁(yè)
2025-03-26 02:41本頁(yè)面
【正文】 業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)糾紛(三）(20091003 10:11:04)標(biāo)簽：物業(yè)服務(wù)糾紛案例編輯房產(chǎn) 分類：物業(yè)題庫(kù) [案例一]位于某市人民路的H花園小區(qū)，于2005年6月經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，交付業(yè)主使用。該小區(qū)共有樓房 21 棟，擁有業(yè)主780戶，2006年10 月，入住業(yè)主超過80％，在有關(guān)單位指導(dǎo)下，按照規(guī)定該小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。隨后，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務(wù)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》， 委托甲物業(yè)公司對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。但是，該小區(qū)一些 業(yè)主以《物業(yè)服務(wù)合同》中物管費(fèi)較高，自己并未簽署《物 業(yè)服務(wù)合同》為由，從一開始就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。案例分析：該小區(qū)部分業(yè)主以自己未簽署《物業(yè)服務(wù)合同》的理由拒繳物管費(fèi)理由是不成立的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》明確指出“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。” 物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄車輛道路管理服務(wù)糾紛（二）(20090922 20:57:29)標(biāo)簽：物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄房產(chǎn) 分類：物業(yè)題庫(kù)【案例四】 2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放于深圳A大廈停車場(chǎng)，后發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安，保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的瓷片所砸，并帶徐某查看現(xiàn)場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護(hù)網(wǎng)，不時(shí)有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來(lái)的管理處工作人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費(fèi)用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和A大廈停車場(chǎng)的管理單位某物業(yè)管理公司告上法庭。【案例分析】 本案中的某物業(yè)管理公司，如果與車主間建立的是車輛保管關(guān)系，則很難證明自己在保管行為中沒有過錯(cuò)，而需承擔(dān)連帶責(zé)任，然后再代位求償，向某房地產(chǎn)公司追償。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與車主之間是“車位有償使用”的租賃關(guān)系，則免除了上述之虞。原告徐某起訴的主要理由是，A大廈物業(yè)管理公司未對(duì)其所停車輛妥善看護(hù)，也應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場(chǎng)照片，辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無(wú)關(guān)，在停車場(chǎng)管理方面沒有過錯(cuò)。深圳市福田區(qū)人民法院認(rèn)為，建筑物以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。原告停車——發(fā)現(xiàn)被砸交涉，綜合事實(shí)，參考現(xiàn)場(chǎng)照片，可認(rèn)定原告車輛的損害是B 大廈的所有人，應(yīng)對(duì)損害負(fù)民事責(zé)任。被告二某物業(yè)管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不須承擔(dān)責(zé)任。最后，法院判決被告一某房地產(chǎn)公司賠償原告徐某修車費(fèi)1000元， 駁回原告對(duì)被告二某物業(yè)管理公司的起訴。值得一提的是，物業(yè)管理公司對(duì)事件的處理方式是非常恰當(dāng)?shù)?。巡邏停車?chǎng)的保安發(fā)現(xiàn)汽車被砸后，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并通知清潔工暫不將墜落的建筑物垃圾掃除，等待車主自己驗(yàn)看。與車主取得聯(lián)系后，物業(yè)管理公司對(duì)現(xiàn)場(chǎng)及車損狀況進(jìn)行了拍照，把損害物和損害后果的證據(jù)固定了下來(lái)。在法庭上，原告徐某和被告一某房地產(chǎn)公司均無(wú)法否認(rèn)這些照片證據(jù)，從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。將砸壞汽車的碎瓷片交給車主去索賠，既有利于車主辨明事實(shí)真相，又體現(xiàn)了物業(yè)管理對(duì)當(dāng)事人的尊重，物業(yè)管理公司的這種處理方式，表明其證據(jù)意識(shí)非常強(qiáng)烈。物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生意外，可能導(dǎo)致糾紛時(shí)，物業(yè)管理公司可從本案中借鑒以下兩點(diǎn)： 應(yīng)協(xié)助事主查明事件的真實(shí)過程。僅證明自己沒有責(zé)任是不夠的，也無(wú)法完全打消事主的疑慮。查清真相，幫助事主找到應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。全面加強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。通過拍照、現(xiàn)場(chǎng)記錄、無(wú)利害關(guān)系目擊證人等方式固定證據(jù)，既有利于協(xié)助事主解決糾紛，又能分清自己應(yīng)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任、應(yīng)承擔(dān)多大的責(zé)任等問題。根據(jù)目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定，設(shè)施設(shè)備造成的損害賠償，設(shè)施設(shè)備的管理人和所有人依法負(fù)有舉證責(zé)任，因此證據(jù)的保全及舉證責(zé)任履行成為物業(yè)管理活動(dòng)中 的主要環(huán)節(jié)。物業(yè)服務(wù)糾紛案例摘錄車輛道路管理糾紛（一）(20090922 20:25:56)標(biāo)簽：物業(yè)服務(wù)案例摘錄房產(chǎn) 分類：物業(yè)題庫(kù) 【案例一】王先生上周六把車開回家，停放在某物業(yè)公司的停車場(chǎng)內(nèi)，事先已辦了停車月卡，本周一早上王先生在停車場(chǎng)發(fā)現(xiàn)車上有明顯刮痕，排氣管也被撞歪了，遂向物業(yè)公司提出索賠要求?！痉治觥?在車主將車交付給停車場(chǎng)之前，車場(chǎng)保安員應(yīng)對(duì)車進(jìn)行 驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)車輛有明顯損壞的地方，要及時(shí)通知車主，并 在停車記錄上詳細(xì)注明。如車輛發(fā)生損壞，未及時(shí)通知車主并注明，而停車場(chǎng)又不能舉出其他相反注明的，停車場(chǎng)必須承擔(dān)賠償責(zé)任。由于停車場(chǎng)每天進(jìn)出車輛很多，輕微難以察覺的損傷不屬于驗(yàn)車范圍。出現(xiàn)這種情況應(yīng)根據(jù)民事訴訟法“ 誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證” 的原則予以處理。車主主張車是在停車場(chǎng)劃傷的，就要承擔(dān)舉證的責(zé)任，如果車主不能證明車在停車場(chǎng)內(nèi)劃傷 ，停車場(chǎng)可以免責(zé)?！景咐?某花園B幢一業(yè)主將私車駛進(jìn)小區(qū)，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏隊(duì)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)粉碎，即向班長(zhǎng)匯報(bào)，做了記錄，并請(qǐng)周圍看見車駛進(jìn)的業(yè)主簽了字，考慮到車主可能已經(jīng)就寢，也可能車主知道車是在外面損傷的就沒有立即通知車主。第二天早上，守候的保安向車主通報(bào)情況，不料車主一口咬定車是在小區(qū)被高空擲物所傷，保安拿出查車記錄加以說明，車主否定記錄的真實(shí)性，物業(yè)馬上電請(qǐng)轄區(qū)民警進(jìn)行調(diào)查和調(diào)節(jié)。民警查閱了記錄并詢問了當(dāng)時(shí)在場(chǎng)的業(yè)主，裁定車窗是在住宅小區(qū)外所傷 ，對(duì)車主進(jìn)行了嚴(yán)厲批評(píng)?！景咐?2009年3月3日晚，居住在城市中心花園的藍(lán)先生將一輛本鈴助力車停放在樓下電梯口旁，不料被小偷盜走。藍(lán)先生認(rèn)為，管理該小區(qū)的物業(yè)公司每月向他收取車庫(kù)費(fèi)15元，雙方之間已經(jīng)形成了車輛保管合同關(guān)系，現(xiàn)在車輛停放在小區(qū)內(nèi)被盜，是物業(yè)未盡到保管義務(wù)，因此要求物業(yè)公司賠償其車輛被盜損失2900元。物業(yè)公司辯稱，雙方之間沒有簽訂該車的保管合同，不存在保管關(guān)系，無(wú)需賠償?！景咐治觥?法院審理認(rèn)為，原告所交的2008年16月的車庫(kù)費(fèi)90元不是車輛保管費(fèi)，而是車庫(kù)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，且從2008年7月1 日起，原告并未向被告交車庫(kù)費(fèi)。根據(jù)合同法“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同” 的規(guī)定，原告并沒有將助力車交付給被告保管，未支付車輛保管費(fèi)給被告，原、被告雙方并未建立車輛保管合同法律關(guān)系，故不支持原告的訴訟請(qǐng)求。 法官提醒：很多業(yè)主對(duì)保管合同存在一個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，認(rèn)為只要交了停車費(fèi)，保管合同就成立了。其實(shí)停車費(fèi)是物業(yè)公司代理全體業(yè)主把小區(qū)內(nèi)閑置車輛泊位的使用權(quán)提供給車主而收取的場(chǎng)地使用費(fèi)。保管合同是以標(biāo)的物移交給保管人為成立要件，也就是說，車輛寄存人必須將能夠控制車輛 轉(zhuǎn)移的車鑰匙及行車證等交付給保管人后，才能完成對(duì)保管車輛的交付，保管合同才能成立。18 /
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