房地產稽查中碰到的十六個問題和解釋-資料下載頁
2025-03-26 00:26本頁面
【正文】 0, 元減少后的余額59,000,，這樣可行嗎？《合同法》第五十二條規(guī)定： 有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。如果上述合同經司法機關確認是無效的“假按揭”合同，那就不應該征收營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，否則按59,000,。對于按揭利息的處理,如果做為收入征稅了,只要是該按揭產生的利息(公司名下),對應的利息支出不允許稅前扣除.異議：既然是轉到預收帳款部分無問題，表明不是現(xiàn)房交易，因此不存在確認收入的問題(所得稅；預計利潤除外)；認為是“假按揭”？這需要用證據(jù)來證明!按揭利息可以列帳，按工資口徑扣除；營業(yè)稅應確認為偷稅(用“其他應付款”核算隱匿預售收入)。題外話：按揭的契稅管理可結合，真實性調查時可能有幫助。十五、該公司在“某中心”的開發(fā)銷售中，以房產補償給拆遷戶，補償面積與拆遷戶原產權面積相等的部分未按“銷售不動產”處理和申報繳納營業(yè)稅及附加。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一、二、四、五條及粵地稅函〔2000〕285號《廣東省地方稅務局關于房管部門舊城改造指揮部補償拆遷戶住房及銷售住房而取得的收入征收營業(yè)稅的批復》 “補償?shù)姆慨a面積如與拆遷戶原產權房產面積相等的,應按同類住宅的成本價核定計征”銷售不動產”的營業(yè)稅”的規(guī)定，該公司“某中心” 回遷房補償面積為：4,000平方米,核定成本價每平方米為600元，《關于市某房地產開發(fā)有限公司申請對“某中心”回遷房繳稅開票的批復》城地稅發(fā)〔2004〕242號)，計稅總額為2,400,(4,000600＝2,400,)，應申報繳納營業(yè)稅： 2,400, 5% = 120,；根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第二、三、四、五條規(guī)定該公司應補繳城建稅：120, 7% = 8,；根據(jù)《征收教育費附加的暫行規(guī)定》第二、三條該公司應補繳教育費附加：120， 3% = 3,。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》,。但稽查報告沒有將計稅總額2,400,，少計企業(yè)所得稅。個人贊同將計稅總額2,400,，補計企業(yè)所得稅異議：但應同期同額調減拆遷成本；營業(yè)收入基數(shù)擴大，有利于企業(yè)，不過地方基金或收費可能要增加。十六、該公司2003年—2004年在房產開發(fā)期間其建筑商品房用地沒按規(guī)定申報繳納土地使用稅，經核實需繳納土地使用開發(fā)面積為50,000平方米。該公司大部分已竣工入住的樓房沒及時進行工程結算，也不能在規(guī)定的期間內較準確提供有關工程核算資料。期間費用未全額結轉本年利潤，開發(fā)成本核算混亂，結轉經營收入和經營成本隨意性強，不能準確反映當期利潤。根據(jù)有關的規(guī)定采取如下方法核定該公司當期應稅所得額：（1）根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》的通知、國稅發(fā)[2000]84號第五十一條規(guī)定：對當年度的經營稅金及附加和期間費用按實際發(fā)生額結轉本年利潤。并且對當年度的查補稅費及期間費用根據(jù)規(guī)定進行納稅調整，調整所得并入當期應稅所得額。（2）根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》第四條規(guī)定：對已竣工的“某大廈”進行核算，核算營業(yè)利潤額并入當期應稅所得額。(3) 根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)[2003]８3號第二、五點規(guī)定：除“某大廈”的銷售房款按收入進行核算外，其他以15%利潤率預計營業(yè)利潤額，再并入當期應稅所得額。一部分稽查人員按上述方法征收企業(yè)所得稅,并將其定性為預征企業(yè)所得稅。另一部分人員認為，該公司開發(fā)項目某中心竣工時間是2003年9月5日，某大廈竣工時間是2002年12月30日，某園竣工時間是2002年6月1日，某住宅樓還在建。根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)[2003]８3號第二點規(guī)定：預售開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項目開發(fā)產品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。為什么只對某大廈進行核算，而不對某園、某中心進行核算呢？并且查賬期間稽查人員要求該公司提供各個開發(fā)項目的結算書，該公司陳述某中心和某園都沒有結算書（前面已提到該公司開發(fā)成本核算混亂，結轉經營收入和經營成本隨意性強，不能準確反映當期利潤）。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第四款：“納稅人有下列情形之一的，稅務機關有權核定其應納稅額：雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的?！辫b于以上情況，認為應補充取證有關的材料，重新核算該公司實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，或按上述方法規(guī)處理,但不應定性為預征企業(yè)所得稅。個人贊同按根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第四款：“納稅人有下列情形之一的，稅務機關有權核定其應納稅額：雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的?！辫b于以上情況，認為應補充取證有關的材料，重新核算該公司實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，或按上述方法規(guī)處理,但不應定性為預征企業(yè)所得稅。異議：現(xiàn)行核定征稅的規(guī)定過于籠統(tǒng)，個人認為應分項目進行核定征收，即：定率與定額征收方式結合使用。
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