房地產(chǎn)稽查中碰到的十六個問題和解釋(文件)
【正文】 造成不繳或少繳應(yīng)納稅款的，適用《征管法》第六十四條第一款規(guī)定。期間該公司把其中部分作退房還貸并銷售（已在“預(yù)收帳款”反映），金額為 12,000, 元，則該公司少計售房收入為59,000,。另外該公司將其中一些員工（其他人員）的按揭銀行購房真正轉(zhuǎn)讓出去（轉(zhuǎn)讓出去的收入已作預(yù)收賬款處理），并將該部分房屋的按揭款12,000, 元減少后的余額59,000,，這樣可行嗎？《合同法》第五十二條規(guī)定： 有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。十五、該公司在“某中心”的開發(fā)銷售中，以房產(chǎn)補償給拆遷戶，補償面積與拆遷戶原產(chǎn)權(quán)面積相等的部分未按“銷售不動產(chǎn)”處理和申報繳納營業(yè)稅及附加。個人贊同將計稅總額2,400,，補計企業(yè)所得稅異議：但應(yīng)同期同額調(diào)減拆遷成本；營業(yè)收入基數(shù)擴大，有利于企業(yè)，不過地方基金或收費可能要增加。根據(jù)有關(guān)的規(guī)定采取如下方法核定該公司當期應(yīng)稅所得額：（1）根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》的通知、國稅發(fā)[2000]84號第五十一條規(guī)定：對當年度的經(jīng)營稅金及附加和期間費用按實際發(fā)生額結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤。一部分稽查人員按上述方法征收企業(yè)所得稅,并將其定性為預(yù)征企業(yè)所得稅。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第四款：“納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的。異議：現(xiàn)行核定征稅的規(guī)定過于籠統(tǒng)，個人認為應(yīng)分項目進行核定征收，即：定率與定額征收方式結(jié)合使用。個人贊同按根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第四款：“納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)[2003]８3號第二點規(guī)定：預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項目開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應(yīng)納稅所得額。（2）根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》第四條規(guī)定：對已竣工的“某大廈”進行核算，核算營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)稅所得額。該公司大部分已竣工入住的樓房沒及時進行工程結(jié)算，也不能在規(guī)定的期間內(nèi)較準確提供有關(guān)工程核算資料。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》,。對于按揭利息的處理,如果做為收入征稅了,只要是該按揭產(chǎn)生的利息(公司名下),對應(yīng)的利息支出不允許稅前扣除.異議：既然是轉(zhuǎn)到預(yù)收帳款部分無問題，表明不是現(xiàn)房交易，因此不存在確認收入的問題(所得稅；預(yù)計利潤除外)；認為是“假按揭”？這需要用證據(jù)來證明!按揭利息可以列帳，按工資口徑扣除；營業(yè)稅應(yīng)確認為偷稅(用“其他應(yīng)付款”核算隱匿預(yù)售收入)。一部分人認為該行為應(yīng)認定為“在賬簿上不列、少列收入”的行為，應(yīng)按《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條規(guī)定進行處理。比如：頻繁更換會計，會計素質(zhì)太差(靠不明途徑取得會計證的會計你見過嗎？俺是見過不少)，敬業(yè)不夠，形成不同時間段少繳成因不同。另一種認為應(yīng)按《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十四條規(guī)定進行處理。該公司2002年10月17日在無結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入的情況下，申報預(yù)收賬款15,000,、城建稅、教育費附加及預(yù)征土地增值稅；預(yù)收賬款貸方余額有69,000,。此中的合法性解釋，只是強調(diào)要求符合稅法的扣除標準，并沒有要求必須是符合《發(fā)票管理辦法》的稅務(wù)發(fā)票。第四是真實性、合法性原則。開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應(yīng)由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。這些原則的制定，基本上是參照了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）的原則，企業(yè)所得稅稅前扣除辦法〉第三條：納稅人申報的扣除要真實、合法。第二：對公共配套設(shè)施費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等主要成本項目，國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定了其核算和稅前扣除原則：屬于該成本對象完工前實際發(fā)生的，可直接攤?cè)氤杀緦ο?；屬于成本對象完工后實際發(fā)生的,首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間分攤，再將由已完工成本對象負擔的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應(yīng)由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。 異議：個人認為使用“應(yīng)交稅金—應(yīng)交營業(yè)稅(預(yù)交)”進行核算比較符合制度要求。并調(diào)增當年應(yīng)納稅所得額若企業(yè)沒有嚴格按照企業(yè)會計制度進行帳務(wù)處理，則可能會造成重復(fù)扣除。新政策規(guī)定，開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，可以扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。九、 企業(yè)所得稅納稅申報表只
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