物業(yè)管理常見問題應對技巧-資料下載頁
2025-03-25 05:51本頁面
【正文】 建筑面積應為實測面積，物業(yè)公司應按照購房合同中約定的建筑面積數(shù)()向該業(yè)主收取物業(yè)管理費。房屋出現(xiàn)細微裂縫 買家能否退房？問：我買了一套房子，入住后不久就出現(xiàn)了一些質(zhì)量問題，地面起鼓，墻面有多處細微裂縫。向開發(fā)商提出退房，遭到拒絕，我該怎么辦？ ——讀者李先生 解答：你反映的問題在京城房地產(chǎn)市場上經(jīng)常出現(xiàn)。根據(jù)有關法律，對于質(zhì)量問題， 應當區(qū)別情況進行解決?！ ?。對于主體結(jié)構(gòu)問題，應根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》第三十五條的規(guī)定處理，即“商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權要求退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。” 。對于此類問題，視雙方有無約定，處理不同。 (1)如雙方當事人在購房合同中有特別約定，依約定執(zhí)行?！ ?2)如雙方當事人無特別約定，購房人應與開發(fā)商協(xié)商予以解決，一般不能退房。如在法定保修期限和范圍內(nèi)，可以要求開發(fā)商承擔保修責任。如超過法定保修范圍和期限的，實行有償維修。其中屬于房屋共用部位和共用設施設備部分的維修，費用從公共維修基金中支出，其他部位，由業(yè)主自行承擔費用。如開發(fā)商在法定保修期內(nèi)未進行維修的，則還應讓開發(fā)商負責維修。并應依法賠償因不及時維修而帶來的損失?！ 「鶕?jù)來信中說明的情況，應該屬于非主體結(jié)構(gòu)問題。如你們之間有特別約定，按約定處理。如無另外約定，則你不能要求退房，如你所購房為非主體結(jié)構(gòu)問題以外的瑕疵較多，開發(fā)商應積極予以解決，如開發(fā)商在法定保修范圍和期限內(nèi)，未予以解決，你依法有權要求開發(fā)商承擔保修責任并賠償因此造成的損失?！ ÷蓭熃ㄗh：根據(jù)北京建設市場的實際情況，商品房交付使用后，主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量問題的并不多見，大量發(fā)生的是非主體結(jié)構(gòu)問題，因此關于保修條款的制定就非常重要，建議購房者在簽訂購房合同時，應當針對所購房屋的實際情況與開發(fā)商約定詳細具體的保修條款。建設部《商品房銷售管理辦法》和《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》對開發(fā)商的保修責任做了最低限度的規(guī)定，當事人可以在此基礎上與開發(fā)商做另外約定。保修條款一般包括如下內(nèi)容： 。當事人可以在《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》確定的范圍外，約定其他的保修部位。當事人可以在《商品房銷售管理辦法》第三十三條確定的期限基礎上，約定更長的保修期限。如開發(fā)商不按規(guī)定承擔保修責任，應承擔違約責任。如可以這樣規(guī)定：開發(fā)商經(jīng)兩次修理仍不能解決的，開發(fā)商應當給予一定的經(jīng)濟補償或買方有權要求更換或退房。辦入住手續(xù)時業(yè)主是否應交納物業(yè)費？業(yè)主在入住時交納物業(yè)費的現(xiàn)象是前期物業(yè)管理的事情，是指業(yè)主會在成立前由開發(fā)建設單位委托的物業(yè)管理服務企業(yè)進行的物業(yè)管理服務所收費用的情況，一般在新建商品房出售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當委托物業(yè)管理服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理合同，購房人在購買新建商品房時，應對前期物業(yè)管理服務合同中相關內(nèi)容予以書面確認，經(jīng)購房人確認的物業(yè)合同，對購房人有效。所以如果合同中約定了入住時應交納物業(yè)費和交納的期限，那就應履行合同的約定供電、供水問題的關鍵在于必須按照市場商品經(jīng)濟客觀規(guī)律運作，而不能始終以壟斷方式運作！電力是供電企業(yè)的產(chǎn)品，既然作為產(chǎn)品，就應該遵從商品經(jīng)濟運作規(guī)律，應該由產(chǎn)品的制造者、經(jīng)營者向消費者提供服務，即“向最終用戶服務，向最終用戶收費”！當然，電力部門也可以委托物業(yè)管理公司或其他人代替自己“向最終用戶服務，向最終用戶收費”。因此，《物業(yè)管理條例》第四十五條明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！比绻?，電力企業(yè)沒有委托物業(yè)管理公司“ 向最終用戶服務，向最終用戶收費”的，物業(yè)管理公司是無權收費的！此時，物業(yè)管理公司沒有被委托進行收費，實質(zhì)是對供電企業(yè)、業(yè)主以及住戶的侵權行為，也是違反《物業(yè)管理條例》的違法行為！17 / 17
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