物業(yè)管理常見問題應(yīng)對(duì)技巧(文件)
【正文】 應(yīng)負(fù)的責(zé)任是：保障車主有車位；負(fù)責(zé)疏導(dǎo)小區(qū)交通；有專人負(fù)責(zé)看管車輛；出車進(jìn)車有手續(xù)。但是在實(shí)際操作中，買賣雙方往往以入住交接作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付 條件的一個(gè)主要程序。問：我家近期購(gòu)買了一套新建住宅，入住一段時(shí)間后卻發(fā)現(xiàn)房屋有些質(zhì)量問題，不知向哪個(gè)部門投訴？聽說在保修期內(nèi)或保修期外分別由不同的部門受理，是否有這回事？ 答：是有這回事。在《房屋質(zhì)量保證書》中明確規(guī)定了購(gòu)房者在正常使用情況下，商品房各部位以及各部件的保修內(nèi)容和保修期。物業(yè)管理費(fèi)該按哪個(gè)面積收根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)根據(jù)房屋的實(shí)測(cè)建筑面積數(shù)收取。房屋出現(xiàn)細(xì)微裂縫 買家能否退房？問：我買了一套房子，入住后不久就出現(xiàn)了一些質(zhì)量問題，地面起鼓，墻面有多處細(xì)微裂縫。對(duì)于主體結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十五條的規(guī)定處理，即“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)?！ ?1)如雙方當(dāng)事人在購(gòu)房合同中有特別約定，依約定執(zhí)行。其中屬于房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備部分的維修，費(fèi)用從公共維修基金中支出，其他部位，由業(yè)主自行承擔(dān)費(fèi)用。如你們之間有特別約定，按約定處理。保修條款一般包括如下內(nèi)容： 。如可以這樣規(guī)定：開發(fā)商經(jīng)兩次修理仍不能解決的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或買方有權(quán)要求更換或退房?！比绻?，電力企業(yè)沒有委托物業(yè)管理公司“ 向最終用戶服務(wù)，向最終用戶收費(fèi)”的，物業(yè)管理公司是無權(quán)收費(fèi)的！此時(shí)，物業(yè)管理公司沒有被委托進(jìn)行收費(fèi)，實(shí)質(zhì)是對(duì)供電企業(yè)、業(yè)主以及住戶的侵權(quán)行為，也是違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的違法行為！17 / 17。所以如果合同中約定了入住時(shí)應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)和交納的期限，那就應(yīng)履行合同的約定供電、供水問題的關(guān)鍵在于必須按照市場(chǎng)商品經(jīng)濟(jì)客觀規(guī)律運(yùn)作，而不能始終以壟斷方式運(yùn)作！電力是供電企業(yè)的產(chǎn)品，既然作為產(chǎn)品，就應(yīng)該遵從商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)作規(guī)律，應(yīng)該由產(chǎn)品的制造者、經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者提供服務(wù)，即“向最終用戶服務(wù)，向最終用戶收費(fèi)”！當(dāng)然，電力部門也可以委托物業(yè)管理公司或其他人代替自己“向最終用戶服務(wù)，向最終用戶收費(fèi)”。當(dāng)事人可以在《商品房銷售管理辦法》第三十三條確定的期限基礎(chǔ)上，約定更長(zhǎng)的保修期限?！ ÷蓭熃ㄗh：根據(jù)北京建設(shè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，商品房交付使用后，主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量問題的并不多見，大量發(fā)生的是非主體結(jié)構(gòu)問題，因此關(guān)于保修條款的制定就非常重要，建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)針對(duì)所購(gòu)房屋的實(shí)際情況與開發(fā)商約定詳細(xì)具體的保修條款。并應(yīng)依法賠償因不及時(shí)維修而帶來的損失。如在法定保修期限和范圍內(nèi)，可以要求開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任?！薄 ?。根據(jù)有關(guān)法律，對(duì)于質(zhì)量問題， 應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況進(jìn)行解決。購(gòu)房人應(yīng)根據(jù)房屋的實(shí)測(cè)面積數(shù)向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)?！ ♂槍?duì)您家的這種情況，您首先應(yīng)查明是樓上裝修時(shí)非法拆改造成的，還是正常使用時(shí)房屋漏水的。據(jù)了解，上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站地址宛平路75號(hào)20樓，聯(lián)系電話63777788；如果超過了保修期，發(fā)生住宅質(zhì)量問題應(yīng)該向住宅的物業(yè)管理部門反映，由其負(fù)責(zé)進(jìn)行維修，上級(jí)主管單位是市房屋土地資源管理局；此外，作為市住宅發(fā)展局，是住宅質(zhì)量投訴的歸口管理部門，負(fù)責(zé)處理跨地區(qū)、綜合性且性質(zhì)較為嚴(yán)重的住宅質(zhì)量投訴。開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。問：業(yè)主未入住新房，物業(yè)管理費(fèi)究竟要不要交？ 答：這一問題涉及到了入住交接和物業(yè)管理兩個(gè)問題。房屋面積與合同不符，怎樣糾正？問：我對(duì)自己住房進(jìn)行測(cè)量，測(cè)得面積與租賃合同上標(biāo)明的面積數(shù)不符，不知如何去糾正？讀者：肖先生 答：房管局有關(guān)人士解釋說，由于房屋的測(cè)量專業(yè)化要求強(qiáng)，并且有一些相關(guān)的具體規(guī)定，比如“計(jì)租面積內(nèi)有墻垛、磚柱等，應(yīng)減除所占面積，以及長(zhǎng)度誤差在5厘米以內(nèi)為丈量面積的允許誤差”等等。《中國(guó)物權(quán)法草案建議說明》中也明確了這一原則。 公共性
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