泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)行情市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-03-23 10:14本頁(yè)面
【正文】 米以及每年10萬(wàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人士入城，分析其購(gòu)房需求：根據(jù)政府提供資料,泗陽(yáng)縣當(dāng)?shù)夭疬w面積與所需面積為3:30%=24萬(wàn)平方米,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人士():10萬(wàn)/(25平方米/人)=70萬(wàn)平方米,也就是說(shuō)每年房屋需求在100萬(wàn)左右. 九、 泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1. 區(qū)域板塊樓盤分析通過(guò)對(duì)泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，觀察整個(gè)城市的規(guī)劃發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及區(qū)域整體印象后，對(duì)泗陽(yáng)城區(qū)劃分房產(chǎn)的四大板塊：A、 東南板塊 泗陽(yáng)縣市中心位于城區(qū)的南部，側(cè)重于西部，東南板塊劃分的依據(jù)是房地產(chǎn)起步比較早，但現(xiàn)階段價(jià)格相比較低的區(qū)域。東南板塊是泗陽(yáng)縣0305年房產(chǎn)集中爆發(fā)的地帶，價(jià)格從03年的均價(jià)900元/平方到05年的均價(jià)1400元/平方。 從早期的紫荊花園（一期）銷售周期為：一年多時(shí)間銷售總房源95%，到現(xiàn)在海天銷售周期：一年多時(shí)間銷售總房源40%（一、二期300套左右）的70%。銷售率下降非常明顯。另外此區(qū)域在泗陽(yáng)縣的接受度隨著近兩年房產(chǎn)的發(fā)展逐漸被提高，總體而言，東南板塊房產(chǎn)的項(xiàng)目多，面積小，總供給量非常大，處于供大于求的階段。房屋的建筑類型均為多層建筑，適合市場(chǎng)中低檔次的消費(fèi)群體。B、 東北板塊 東北板塊雖然離市中心比較遠(yuǎn)，但城市的規(guī)劃還是往此方向發(fā)展?？h政府搬遷至此及泗陽(yáng)縣客運(yùn)站改造于此，是泗陽(yáng)縣人比較能接受的區(qū)域。東北板塊是0506年縣重點(diǎn)規(guī)劃拆建地帶，0405年推出250畝左右的三個(gè)大型項(xiàng)目。其中玫苑小區(qū)已經(jīng)銷售結(jié)束，價(jià)格均價(jià)在1000元/平方，為多層住宅，銷售周期為2年的時(shí)間，銷售率達(dá)到總房源的99%，目前泗陽(yáng)縣最大的純居住社區(qū)。另外金康華府、東方現(xiàn)代城占地均在250畝左右，兩塊住宅小區(qū)將在06年正式推出?？傮w而言；東北板塊是城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，在06年項(xiàng)目中此區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)集中爆發(fā)的房產(chǎn)銷售局面，房產(chǎn)的供給量將會(huì)出現(xiàn)供大于求的狀況。C、 西南板塊所謂的西南板塊即是泗陽(yáng)縣的市中區(qū)地帶， 是商業(yè)繁華的地塊。房產(chǎn)的表現(xiàn)是高檔的住宅小區(qū)在此地塊集中，如陽(yáng)光巴黎城及鳳凰苑，分別以水城及綠色公園為訴求，建筑類型推出小高層、高層。價(jià)格的均價(jià)多層到1650元/平方，小高層、高層達(dá)到2100元/平方。此板塊小區(qū)顯著的特點(diǎn)是商住一體，側(cè)重于商業(yè)，多數(shù)項(xiàng)目為商業(yè)項(xiàng)目。陽(yáng)光巴黎城及鳳凰苑項(xiàng)目住宅銷售率普遍不高，市場(chǎng)供給依然處于供大于求。D、 西北板塊西北板塊相比較而言，發(fā)展較落后，房產(chǎn)表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，此地塊處于待開(kāi)發(fā)地帶，房屋大多為自建房，處于政府拆遷，城市改造的侯選區(qū)域。西北板塊將會(huì)在最近兩到三年內(nèi)集中拆遷，會(huì)出現(xiàn)大量拆遷戶，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)將出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。2. 泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)供給分析通過(guò)對(duì)泗陽(yáng)縣整個(gè)城區(qū)區(qū)域劃分了解，不難發(fā)現(xiàn)東部，及西南三大區(qū)域的房地產(chǎn)總體供給出現(xiàn)供大于求，唯一西北比較落后的地方暫時(shí)房屋供不應(yīng)求的局面，泗陽(yáng)整體的房產(chǎn)供應(yīng)量出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。建筑類型的供給分析來(lái)看，東南區(qū)域推出為符合大眾消費(fèi)的中低檔小區(qū)及安置房。西南推出中高檔的居住小區(qū)，而東北地塊暫時(shí)無(wú)法去考察何種物業(yè)類型，但不論何種類型都將出現(xiàn)市場(chǎng)物業(yè)類型重復(fù)，過(guò)剩的現(xiàn)象。 十、綜述根據(jù)對(duì)泗陽(yáng)縣整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給調(diào)研及分析,在泗陽(yáng)現(xiàn)階段拿地進(jìn)行項(xiàng)目住宅銷售風(fēng)險(xiǎn)性較大.原因：1. 泗陽(yáng)縣的整體房產(chǎn)開(kāi)發(fā)根據(jù)政府的規(guī)劃調(diào)控進(jìn)行拆遷開(kāi)發(fā),必然造成區(qū)域階段性的房屋供給超出對(duì)房屋的需求。2. 該土地位于城市的北部,現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)將與東北部大型的項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng),區(qū)域房屋出現(xiàn)過(guò)剩局面。現(xiàn)已知兩個(gè)大型小區(qū)均占地面積為250畝左右，即將拍賣的土地中340畝的項(xiàng)目也將落座于此，2006年后初步估算此地塊將會(huì)出現(xiàn)大約80萬(wàn)平方米的房屋供給量，大大超出對(duì)此區(qū)域房屋的需求量。3. 土地周邊雖然緊靠行政區(qū)域，學(xué)校區(qū)域，規(guī)劃配套相對(duì)齊全，但現(xiàn)階段居住生活配套仍然無(wú)法滿足該區(qū)域居民的生活方便需求，泗陽(yáng)縣人現(xiàn)階段搬遷此區(qū)域的可能性不大。4. 雖然西北板塊最近幾年將會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的拆遷工作，是否選擇在此區(qū)域購(gòu)房仍然未知，泗陽(yáng)縣居民仍然處于向往繁華地帶居住的習(xí)慣，城郊的選擇性的比例不會(huì)太大。附： 《2001——2005年土地拍賣成功項(xiàng)目詳情表》31
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