【正文】 %報紙次強銷期8%報紙、電視DM、鞏固期新人居典范后現(xiàn)代生活現(xiàn)房優(yōu)勢及綜合品質10%報紙強銷期20%報紙、電視、電臺DM調(diào)整期5%報紙掃尾期5%報紙（三）、活動營銷原則與目標◆高規(guī)格：不管活動規(guī)模大小，都必須有一定創(chuàng)新性和文化性，符合仁和廣場邊項目高檔物業(yè)的高品質和高品位要求。 ◆針對性：根據(jù)營銷推廣的需要，在適當?shù)臅r機和地點，針對性和互動性地制造銷售熱點，維系和加強客戶的認知和情感，提高發(fā)展商公司和項目知名度?！舳鄻有裕航Y合具體情況開展各種大小不一的活動，講究經(jīng)濟效益和社會效應和諧統(tǒng)一。凝聚人氣、擴大項目和開發(fā)商知名度的大型活動與面向客戶，提高項目品位和附加價值的小型活動應交叉進行。活動形式及內(nèi)容 ◆常規(guī)活動：根據(jù)工程進度或銷售進度安排的面向客戶為主的活動。 內(nèi)容：工地包裝和營銷中心啟用樣板間啟用封頂儀式開盤儀式工程匯報會第一批業(yè)主入住◆非常規(guī)活動：根據(jù)項目整體推廣的需要，利用適當時機舉辦高規(guī)格的大型活動，凝聚人氣、擴大項目和開發(fā)商知名度。內(nèi)容：仁和廣場項目“高尚生態(tài)高層住宅”模式研討會 仁和廣場杯“美麗新城市”攝影大賽發(fā)展商聘請國內(nèi)（外）著名物業(yè)公司擔任管理機構“新人居典范，后現(xiàn)代生活”生活秀（模特表演、文藝節(jié)目）。（四）、復合地產(chǎn)營銷1）、教育與地產(chǎn)：與攀枝花大學或大河中學（初高中部）建立長期合作關系，為業(yè)主子女開通“重點中學直通車”。主要針對其他區(qū)、縣家庭富裕但當?shù)亟逃浜蟮目蛻簟?）、旅游與地產(chǎn)：可結合仁和區(qū)的旅游、空氣質量、水果特產(chǎn)等整體運營。3）、汽車與地產(chǎn)：與某品牌汽車制造商或某汽車經(jīng)銷商共同舉辦互惠互利活動，讓購房客戶相對優(yōu)惠的購買汽車。4）、家電與地產(chǎn)：通過與國美、蘇寧簽訂戰(zhàn)略合作關系提升仁和廣場項目的知名度和美譽度，彰顯樓盤的高檔品質，加強了樓盤競爭力。（前段時間工行與蘇寧的合作就是典范）（五）、關系營銷公共關系1）、浩瀚公司、中偉地產(chǎn)社會關系和社會資源。2）、政府及攀鋼公共關系營銷——促進團購客戶關系1）、培育完善客戶關系，建立客戶組織，建立暢通的客戶溝通渠道。2）、善待老客戶，開展客戶營銷，一帶三，三帶九，擴大客戶群體，促進項目銷售。同行關系1）、善待同行，褒己不貶人，競爭中凸顯自我，不公開在行業(yè)樹敵。 2）、敢于直面自己的缺點，敢于學習同行的優(yōu)點。第六部分 項目價格體系（方案暫定）一 銷售模式 針對目前攀枝花住房項目市場較為接受的付款方式，本公司認為本住房項目銷售付款方式為分為三種：a一次性付款（簽定合同三日內(nèi)全額付清房款、按購房總價優(yōu)惠3%）b分期付款（簽定合同30天或45天內(nèi)全額付清房款，首付比例不低于60%、按購房總價優(yōu)惠2%）c銀行按揭付款：具體貸款年限按銀行審批標準定（簽訂商品房買賣合同后一個月內(nèi)簽訂銀行按揭合同、按購房總價優(yōu)惠1%）二 銷售價格本項目銷售價格，我們綜合前期市場調(diào)查（包括對可比的同片區(qū)居住樓盤、客戶、業(yè)內(nèi)人士調(diào)查），以及對仁和房價后期的展望。我們對價格的控制分三個階段走，開盤期，平均售價為：26002900元/m2，開盤順利的情況下，再對價格分不同階段按100元—200元的遞增幅度進行調(diào)整，最終售價可達到3200元/㎡（表1）銷售節(jié)奏及不同階段銷售均價銷售階段銷售價（元/㎡）上市量（㎡）回籠資金（萬元）開盤期26002900200005500強銷期28003000300008700第二次強銷3000以上200006000合計7000020200三 銷售進度及資金回籠情況（表2）全部銷售，銷售進度及資金回籠情況（預計開盤時間在10月1日）銷售時間合同銷售金額（萬元）40%首期（萬元）貸款額（萬元）備注~550022002300強銷期~370014802220調(diào)整期~600024003600強銷期~500020003000掃尾期合計20200808012120注：詳細價格表開盤前參照周邊項目均價制定第七部分 項目營銷推廣費用制定原則一、常規(guī)營銷推廣費用內(nèi)容常規(guī)營銷推廣費用包括：媒介廣告制作、發(fā)布費用；如報紙、電視、戶外、雜志等。銷售文件、物品印刷制作費用；如樓書、折頁、紙袋、海報等。銷售環(huán)境包裝費用；如營銷中心的包裝（配合節(jié)日或活動）、工地形象包裝、導示系統(tǒng)制作等?；顒淤M用；如展覽、促銷、講座、公益活動贊助等活動。其它不可預見費用。按業(yè)界常規(guī)，營銷中心的建造和裝修費用和樣板房的裝修費用不應納入項目的營銷推廣費用，是屬于項目銷售的必備硬件。二、仁和廣場邊項目營銷推廣費用制定原則參照攀枝花市市場行情和業(yè)界常規(guī)，從項目實際情況出發(fā)；充分征求多方意見，虛心采納良好建議；在保證該項目正常推進的前提下，充分考慮發(fā)展商公司的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃；涉及面較廣，有一定的靈活性，盡量避免因考慮不周而超出預算。三、仁和廣場邊項目營銷推廣費用初步確定仁和廣場項目作為高檔精品樓盤，規(guī)模中等。綜合各方意見，%2%（不包含營銷中心和樣板房費用）。 結 束 語本方案從整體思路上對仁和廣場項目的營銷推廣進行了闡述，但是在項目運作的具體過程中，存在許多變數(shù)和不可預見因素，無法進行具體的安排，建議暫時隨市場變化、項目進展隨機調(diào)整完善。本方案反映項目營銷推廣基本思路，具體的工作開展以此方案為線索。階段工作詳見各階段具體工作計劃，如：具體推廣詳見每月媒體投放計劃及具活動計劃；對于其中的一些計劃安排，在經(jīng)過深入討論后進行修改、完善。攀枝花市叡智置業(yè)顧問有限公司二00七年四月三日44