【正文】 連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。雖然09年上半年房地產(chǎn)市場快速回暖，但在今后能否持續(xù)，今后房地產(chǎn)市場的走勢如何，這是需要我們考慮的問題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場整體來說仍會穩(wěn)中有升，但在宏觀經(jīng)濟(jì)仍不明朗的情況下，今后幾年房地產(chǎn)市場仍面臨較大不確定性。　2009年，較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續(xù)釋放?！∥覈蕴幵诜康禺a(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展階段。以比較主流的看法加上我們自己的分析，成都及周邊房地產(chǎn)市場既使是冷下來也不會到一種崩潰的程度。因為成都別的城市沒有的優(yōu)點，在這邊來買房的主要是看重這邊的生活環(huán)境及生活這邊的人們享受生活態(tài)度。需要注意的是由于今年物價的上升，通貨膨脹率高，鋼材更是水漲船高。根據(jù)慣性定律，今后幾年鋼材的價格可能會對我們的價難成本構(gòu)成比較大風(fēng)險。解決措施：我們要隨時注意跟進(jìn)各個項目的進(jìn)度，以及周邊樓盤的變化，同時要加強(qiáng)注意市場的變化，做得好有時不如作的巧，時機(jī)的把握在一不斷更新分析各方面數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)之上，失時調(diào)整自己的戰(zhàn)略規(guī)劃。本項目在規(guī)劃上，一定要考慮與周邊和花源鎮(zhèn)的總體規(guī)劃布局，不然很有可能造成不合群的局面，并參照周邊的金秋樂園和文景名苑這兩個樓盤的規(guī)劃，加之牧馬山別墅區(qū)的布局，我們在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了綜合改善和創(chuàng)新，像容積率的限制，車位數(shù)的限制等條件，也都在一定程度上影響了我們的規(guī)劃方案。解決措施：我們項目主要是針對中等收入的人群開發(fā)的，其戶型設(shè)計更加貼合了此類人群的觀念，能為他們提供良好的居住環(huán)境。 影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素有很多,但是市場因素我想是最主要的,也是最重要的,政府的限制條件,國家的宏觀調(diào)控,最基本的還是市場本身的因素,自發(fā)性,盲目性,滯后性.市場經(jīng)濟(jì)可以自由競爭,優(yōu)勝劣汰,促進(jìn)市場的更好的發(fā)展,但是也有諸多的弊端,如經(jīng)濟(jì)過熱,泡沫經(jīng)濟(jì),市場混亂等,在這種情況下,要注意看清市場的發(fā)展趨勢,不要過于盲目.要看清市場,了解市場的具體情況,什么才是市場上需要的,或則說是將來需要的,如了解周圍人民的收入情況,人口結(jié)構(gòu),生活水平,然后再決定要修建的樓層,戶型,不然會造成有方賣不出去的情況.在和市場一起前進(jìn)的情況下,也要跟上國家政策的腳步,在不被市場所淘汰的情況下,然后自己做出相應(yīng)的調(diào)整.此外,自身還要做到,質(zhì)量有保障,產(chǎn)品更新怡,價錢更合理,服務(wù)更合理,讓人們值得信賴,讓社會肯定,不被這個廣闊否認(rèn)市場所淘汰.財務(wù)風(fēng)險是由于企業(yè)融資，負(fù)債經(jīng)營來的風(fēng)險，所以我們這里主要討論的是銀行借款的及時懷帶以及在市場疲軟，銷售不暢，利潤下降時最大限度的控制杠桿效應(yīng)的負(fù)面影響效應(yīng)。銷售率的風(fēng)險分析，從項目的盈虧平衡分析中可以得出，本項目在假設(shè)總投資和銷售單價不變的情況下，% 時，項目達(dá)到了靜態(tài)盈虧平衡點，即投資剛能夠保本。與資料顯示，對于住在項目開發(fā)，當(dāng)銷售率低70%時，項目風(fēng)險是比較低的，可見本項目在目前的市場環(huán)境下開發(fā)建設(shè)，風(fēng)險較為大。但是由于盈虧平衡分析是靜態(tài)分析，沒有考慮到資金的時間價值，所以并不能完全從盈虧平衡中去判斷項目盈利能力的大小，期間仍然需要重視銷售率不足或是下降帶來的財務(wù)風(fēng)險。解決措施：制定嚴(yán)密的資金計劃表。嚴(yán)格按照進(jìn)度表和資金計劃表進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，控制成本。在項目開發(fā)過程中，加強(qiáng)營銷，確保甚至超越預(yù)期的銷售率，在開發(fā)過程中在保證質(zhì)量的前提下嚴(yán)格控制成本。尋找合作伙伴，使風(fēng)險均攤到多個人頭上。 項目自然風(fēng)險 四川位于中國內(nèi)地,花園鎮(zhèn)位于成都平原西南方,環(huán)境相當(dāng)優(yōu)越,自然條件相當(dāng)不錯,自然災(zāi)害基本上是沒有的,本地離海較遠(yuǎn),不用考慮臺風(fēng)帶來的影響。周圍無大山,無需考慮山體滑坡的問題。周圍無大河。無需考慮水災(zāi)問題。離北方高氣壓帶較遠(yuǎn),又有秦嶺相隔,: 1,本地方與龍門山地震帶較近,所以會受到地震帶來的影響,如汶川大地震就給花園鎮(zhèn)乃至整個四川帶來嚴(yán)重的影響,所以在房屋的建造上要使用框架結(jié)構(gòu),而且在房屋的質(zhì)量上要求也更高了. 2,成都平原地勢低洼,而且又位于亞熱帶季風(fēng)氣候帶上,降雨較多,所以一定要把排水系統(tǒng)工作做好,注意地勢凹陷帶來的問題,地基也要求更加牢靠.在施工過程中，容易出現(xiàn)意外事故，保障社工人員的生命安全也使我們必須重視的一大問題。如果有人員出現(xiàn)意外，將建設(shè)給帶來很大的阻礙 。解決措施：我們將成立一個專門的安全監(jiān)督隊伍，每天準(zhǔn)時進(jìn)行巡查監(jiān)督。項目安全控制必須堅持安全第一，預(yù)防為主的方針。其次，在建設(shè)初期就應(yīng)健全管理體系和安全生產(chǎn)責(zé)任制，保證施工人員的安全和項目安全目標(biāo)的實現(xiàn)。再次，還應(yīng)根據(jù)項目特點，制定安全施工組織設(shè)計或安全技術(shù)措施，讓施工中人的不安全行為，物的不安全狀態(tài)，作業(yè)環(huán)境的不安全因素和管理缺陷得到安全控制。最后，項目安全控制最好應(yīng)遵循下列程序：確定施工安全目標(biāo) 編制項目安全保證計劃 項目安全計劃實施項目安全保證計劃驗證持續(xù)改進(jìn)兌現(xiàn)合同承諾。通過這些措施來確保項目的安全生產(chǎn)。在施工過程中，很多項目都出現(xiàn)過濫用劣質(zhì)的建筑材料，給房屋質(zhì)量保障帶來風(fēng)險。如果出現(xiàn)倒塌，那么將給我們的銷售帶來風(fēng)險，造成施工人員的不必要傷亡，還會損害我們樓盤的聲譽(yù)。解決措施：我們的項目必須以樹立品牌，帶來永久的信用承諾為原則，決不建造劣質(zhì)的商品房，我們將在質(zhì)量監(jiān)督上嚴(yán)格把關(guān)，所有的建筑材料都要有質(zhì)量保證，決不因為降低成本而偷工減料，并加強(qiáng)施工人員的專業(yè)道德，從人們的生命安全出發(fā)，讓他們有足夠安全的居住環(huán)境，解決他們的后顧之憂。項目質(zhì)量控制堅持質(zhì)量第一，預(yù)防為主的方針和計劃，執(zhí)行，檢查，處理，循環(huán)工作的方法。對人，材料，機(jī)械，方法，環(huán)境的功能因素的質(zhì)量都要嚴(yán)格控制。同時制定一套控制程序確定項目質(zhì)量的目標(biāo)，編制項目質(zhì)量的計劃，實施項目質(zhì)量計劃，包括施工準(zhǔn)備階段質(zhì)量控制，施工階段質(zhì)量控制和竣工驗收階段質(zhì)量控制。我們的施工進(jìn)度如果沒有按期完成的話，將給我們帶來許多問題,其中最重要的就是資金問題，這會增加我們的開發(fā)成本，影響我們的銷售計劃和資金回籠周期等一系列問題。所以呢，我們要很好地掌握和控制施工進(jìn)度，這就要我們制定一些解決措施，嚴(yán)格遵循我們的項目開發(fā)進(jìn)度計劃，如果碰到一些不可預(yù)見性的自然災(zāi)害如臺風(fēng)、地震等，應(yīng)該適當(dāng)空出一定的不確定時間。1：施工合同確定的開工日期，總工期和竣工日期的確定施工進(jìn)度目標(biāo)，明確計劃開工日期，計劃總工期和計劃竣工日期。2：制定詳細(xì)的施工進(jìn)度工作計劃表，嚴(yán)格按照工作計劃表施工。3：施工進(jìn)度計劃根據(jù)工藝關(guān)系，組織關(guān)系，搭接關(guān)系，起止時間，勞動力計劃，材料計劃，機(jī)械計劃及其他保證計劃等因素綜合確定。4：實施施工進(jìn)度計劃時，應(yīng)及時進(jìn)行調(diào)整出現(xiàn)進(jìn)度偏差時，并不斷預(yù)測未來進(jìn)度狀況。樓盤區(qū)域內(nèi)的競爭對手具有競爭力的對手主要有：金秋樂園、文景名苑等。這些對手基上本都是在我們地塊周圍能夠為我們在同一區(qū)域內(nèi)形成直接威脅的樓盤，并且在在建筑類型上也于我們的項目相類似。但是考慮到了我們項目的開發(fā)期時間問題，由于金秋樂園已經(jīng)是全部開發(fā)完畢，并且售罄，所以對我們的項目在未來的銷售上面已不具備任何競爭威脅。而文景名苑現(xiàn)在也已經(jīng)開發(fā)完畢并有大量樓盤正在銷售之中，這對我們的樓盤建成之后的銷售構(gòu)成了一定的競爭威脅。第八部分　項目投資方案可行性研究結(jié)論及建議　 該項目所屬區(qū)域內(nèi)地勢平坦，土壤肥沃，資源豐富，環(huán)境優(yōu)美。其東北面有牧馬山巒延續(xù)，楊柳河、金馬河兩大河流灌溉著沿河兩岸的良田，大小溝渠縱橫交錯。項目的周邊環(huán)境已有一些等次于之相類似的成熟社區(qū)，所以在項目推廣起來會比較容易，我們項目的開發(fā)肯定會給此地區(qū)帶來無限的發(fā)展商機(jī)。項目大部分采取的定價不是非常高，符合大多數(shù)工薪階層。項目分為為多層和高層，基本可以滿足各個階層的人們的需要，也使得社區(qū)的文化層次更加立體。項目內(nèi)目前還是新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已基本完善，但有些方面還是落后于新津和花源鎮(zhèn)的一些老城區(qū)，但是隨著政府極力把花源打造為歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)，相信不久后的將來這一地區(qū)必然會變得較為繁華。 項目所在區(qū)域公交路線缺少，只有一條流通于花源鎮(zhèn)的公交路線。但鎮(zhèn)域內(nèi)有大件路、川藏路，距成都20公里，離雙流國際機(jī)場9公里，108國道線、成樂路橫貫其中，交通區(qū)域優(yōu)勢舉足輕重。以及成都未來規(guī)劃的輕軌將在花源鎮(zhèn)穿境而過，綿成峨城際客運(yùn)專線、從雙楠大道延伸出來的成新蒲快速通道等即將開工建設(shè)。這些快速交通干線將花源鎮(zhèn)融入到大都市生活節(jié)奏，同時也大大縮短花源與各地的距離。采取實時跟蹤周邊樓盤和地塊的開發(fā)與銷售情況，并根據(jù)他們的情況來不斷調(diào)整自己的開發(fā)方案。在營銷方面加大力度，實時聲勢浩大的宣傳策略，同時也要加強(qiáng)此項目在消費者心目中的地位。項目在綠化方面應(yīng)該做足功夫，努力營造出一種人與自然和諧的畫面。在資金面上，盡可能的采取多種融資渠道，擴(kuò)大融資面，減少風(fēng)險。盡量合理根據(jù)每期的項目開發(fā)后的效果調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略，使項目在復(fù)雜變化的市場上能夠處于一種不敗的地位