【正文】 、影響寫字樓需求的分析 ? 產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟的影響 ? 布局的調(diào)整 ? 行業(yè)發(fā)展趨勢 ? 相關(guān)政策的影響 外因： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 114 內(nèi)因： ? 人數(shù)規(guī)模及組織架構(gòu) ? 企業(yè)對價格 /租金的接受程度及敏感程度 ? 對客戶及下游資源供應(yīng)商的依賴程度 ? 員工居住地點與辦公場所的通勤成本（對交通的要求） ? 形象要求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 115 1傳統(tǒng)寫字樓定位模式 ? 地段尋址：繁華的商業(yè)中心 ? 交通需求：交通狀況良好的區(qū)域 ? 配套需求：完善的商業(yè)配套 ? 面向?qū)ο螅褐苯用嫦蚋叨巳巳夯虼笾行凸酒髽I(yè) ? 開發(fā)模式：為純粹辦公而建寫字樓的開發(fā)模式 在高速經(jīng)濟增長帶動下，國內(nèi)外企業(yè)對甲級寫字樓的需求將有所提高。伴隨著需求的高漲，傳統(tǒng)寫字樓供應(yīng)量在激增的同時，傳統(tǒng)寫字樓開發(fā)模式的單一性逐漸的顯現(xiàn)出來，隨之而來的是資源的浪費和市場的低迷。 回歸到本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰜砜?，本區(qū)域獨特的商業(yè)模式，將促使具有特定功能的新型高檔寫字樓必然取代傳統(tǒng)寫字樓市場。根據(jù)市場數(shù)據(jù)的反饋也印證了模式的轉(zhuǎn)變。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 116 1商圈交易模式帶給區(qū)域?qū)懽謽堑膯⑹? ? 渠道不暢，反應(yīng)速度慢 ? 交易成本高，單位利潤高 ? 信用中介缺乏 ? 貿(mào)易風(fēng)險高 本商圈交易模式的缺陷注定了雙方交易成本的增加和機會成本的浪費，固定的談判、交易、展示的場所以及對交易機會的把握，促成具有特定功能的高檔寫字樓出臺?！懊耖g組織”到“商務(wù)中心”的蛻變，必將引起特殊功能寫字樓的熱銷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 117 1區(qū)域商業(yè)特點帶給寫字樓項目的影響 ? 雅寶路市場是“蝴蝶形”結(jié)構(gòu)形式的行業(yè)市場，造成買方和賣方兩者都是高度分散的區(qū)域特點，給寫字樓的出租出售帶來影響。 ? 具有濃厚的涉外氛圍和穩(wěn)定的購買群體等特色的市場態(tài)勢，給寫字樓市場對購買群體的把握奠定了堅實的基礎(chǔ)。 ? 目前本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌瞿Ｊ降莫毺匦停呀?jīng)成為本區(qū)域從商業(yè)中心區(qū)向商務(wù)中心和商業(yè)中心雙重職能區(qū)域過渡的一個瓶頸，不過會給本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展帶來了重大契機 。 本區(qū)域?qū)懽謽琼椖扛鶕?jù)本區(qū)域的商業(yè)特點，把寫字樓改裝成大戶室的做法在市場中取得了不同的反響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 118 1本項目寫字樓部分的定位思考 ? 本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鋈狈?xì)分。一方面缺乏專門針對國際大公司的綜合性辦公空間，另一方面缺乏專門針對中小企業(yè)的邊緣產(chǎn)品，造成該區(qū)域目前缺少良性的商務(wù)環(huán)境，傳統(tǒng)寫字樓并不適合本區(qū)域當(dāng)前發(fā)展的階段 . ? 由于雅寶路商圈的特有屬性，傳統(tǒng)寫字樓的定位模式不適于本區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展 . ? 從市場現(xiàn)狀來看，普通公寓以及寫字樓租售價格，與 CBD商圈同類型項目價格差距明顯 。造成開發(fā)資金回籠的期限延長和購買群體資金投資風(fēng)險加大 . ? 從市場數(shù)據(jù)分析商圈內(nèi)的商業(yè)大戶室租售價格已有超越 CBD寫字樓價格的趨勢，特定的功能形態(tài)給區(qū)域經(jīng)濟也帶來了商機 . ? 本項目位于雅寶路商圈的輻射區(qū)域，項目周邊現(xiàn)狀（危房拆遷工作及外圍樓盤對本項目的遮擋）給項目的影響力大打折扣 ? 項目通往市政主干道的道路狹窄，造成現(xiàn)狀的道路擁堵 經(jīng)計算 ,本案如定位為寫字樓銷售 ,銷售均價應(yīng)為 16000元 /平米 ,但協(xié)成認(rèn)為 :沒有達到我們的期望 ,應(yīng)另辟蹊徑 ! 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 119 1項目定位條件再思考 ? 本區(qū)域特有的市場業(yè)態(tài)，使傳統(tǒng)寫字樓的功能明顯不能滿足或提供市場群體的需求 ? 區(qū)域內(nèi)大戶室項目的熱銷證明了區(qū)域人群的購買能力及此種類型寫字樓的發(fā)展前景 ? 根據(jù)市場反饋的租售數(shù)據(jù)分析，大戶室租售價格已有超越 CBD寫字樓價格的趨勢，且仍在上漲的態(tài)勢給消費群體和投資群體注入了“強心劑” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 120 本項目寫字樓市場定位 ： 隨著未來機場高速路的開通，朝外商圈商務(wù)投資價值必將大大提升 ? 本項目所在區(qū)域正處于朝外商圈外圍和雅寶商圈內(nèi)，先天的地理優(yōu)勢決定了本案寫字樓的品質(zhì) —— 高檔物業(yè)寫字樓。 ? 本項目所在商圈的功能和人群特征決定了項目的基本功能及寫字樓部分的功能定位 —— 區(qū)域外貿(mào)商業(yè)的經(jīng)營場所 ? 所以 ,本項目寫字樓市場定位應(yīng)為 —— 具有特定功能的高檔寫字樓 高檔大戶室寫字樓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 121 二、市場需求及客群分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 122 （一）區(qū)域客群總體描述 ? 企業(yè)規(guī)模不大，但公司實力較強，有一定的資金基礎(chǔ) ? 企業(yè)形態(tài)基本定型，有明確的發(fā)展方向，處于穩(wěn)定的實力擴張期 ? 部分企業(yè)在行業(yè)中具有一定的市場影響力 ? 投資人群 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 123 本案客群定位理由： ? 本案特色的區(qū)域價值決定了本案的價格，這將在某種程度上限定了客戶的企業(yè)實力 . ? 本區(qū)域內(nèi)的內(nèi)資公司勢必將成為本案的主力客戶 . ? 大型企業(yè)趨向大單購買，本區(qū)域獨特的商業(yè)模式?jīng)Q定其不太可能成為本案的主力客戶 . ? 外資客戶在北京辦公多采用租賃方式，購買比例非常之小 . （二）本案客群分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 124 ■區(qū)域內(nèi)從事外貿(mào)出口商業(yè)的個體商戶 ■區(qū)域內(nèi)從事外貿(mào)出口商業(yè)的公司企業(yè) ■其他投資人群 目標(biāo)客群來源： 目標(biāo)客群性質(zhì)： 本區(qū)域內(nèi) ,內(nèi)資私企將占絕對主流。 投資戶及部分國企性質(zhì)下屬公司的投資行為將是一股不能小視的力量 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 125 目標(biāo)客群的需求 ： 綜上表得出本區(qū)域購買人群對物業(yè)的需求： ? 區(qū)域內(nèi)個體商戶：在戶型面積、性價比以及可以擁有大戶室類型產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)關(guān)注度相對較高。 ? 大中型公司企業(yè)：對物業(yè)的整體形象、地理位置以及是否擁有產(chǎn)權(quán)比較關(guān)注 ? 投資人群：物業(yè)的投資回報率、地理位置以及物業(yè)價格是吸引他們的重點 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 126 本案客群定位： ? 主力客戶群：本區(qū)域內(nèi)從事外貿(mào)出口快速成長的中型企業(yè)，且第 一次購置大戶室產(chǎn)品。 ? 次主力客戶群：首次進入商圈內(nèi)的大中型企業(yè)和寫字樓市場的投資人群。 ? 邊緣客戶群：區(qū)域內(nèi)從事外貿(mào)出口的中小型企業(yè)及二次購置大戶室的大中型企業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 127 三、寫字樓產(chǎn)品策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 128 1 產(chǎn)品定位 依托周邊特殊的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，項目客群的特殊性，寫字樓部分定位要區(qū)別于周邊傳統(tǒng)寫字樓形象，針對性的打造自身品質(zhì)及財富價值感，做到區(qū)域產(chǎn)品地域化，需求化，及具投資化的商務(wù)辦公。 財富 價值 品質(zhì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 129 產(chǎn) 品 定 位 建筑單體形象 配套系統(tǒng) 公共空間裝修 智能化 電子商務(wù) ?產(chǎn)品的定位是項目建筑外觀，裝修，配套設(shè)施，智能化，商務(wù)辦公等一系列定位的基礎(chǔ)指導(dǎo)，產(chǎn)品定位又是依托于這一系列得出的最終的結(jié)論，其關(guān)系相輔相成，密不可分。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 130 ?產(chǎn)品外觀形象已經(jīng)逐漸成為項目的主要競爭力之一 。 ?產(chǎn)品外觀形象直接影響客戶對于項目產(chǎn)品品質(zhì)的判斷 。 ?外觀形象是體現(xiàn)項目檔次特征的主要依據(jù) 。 ?外觀形象的優(yōu)劣直接影響到城市形象及城市環(huán)境的整體發(fā)展。 意義 2 建筑外觀形象 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 131 項目名稱 項目檔次 外立面材質(zhì) 數(shù)碼 01 商務(wù)公寓 玻璃幕墻和鋁扣板 財富中心 純寫字樓、甲級 全玻璃幕 尚都國際 商務(wù)公寓 石材配以大面積矩形窗，鋁板和橫向條窗配 以水平金屬小挑檐 萬達廣場 商務(wù)公寓 玻璃幕 住邦 2022 商務(wù)公寓 進口花崗巖 ,中空玻璃幕墻及精細(xì)鋁板 豐聯(lián)廣場 純寫字樓、甲級 玻璃幕、部分面轉(zhuǎn) 昆泰國際 純寫字樓、甲級 LOWE玻璃幕、石材 人壽大廈 純寫字樓、甲級 全玻璃幕墻 聯(lián)合大廈 純寫字樓、甲級 干掛石材 朝外 MEN 純寫字樓、甲級 干掛石材，黑白色相間花崗巖 發(fā)展大廈 純寫字樓、甲級 玻璃幕加鋁扣板 鵬潤大廈 純寫字樓、甲級 玻璃幕 第三置業(yè) 寫字樓、商務(wù)公寓 LOWE玻璃幕墻 三元大廈 純寫字樓、甲級 花崗石、高級面轉(zhuǎn) 恒安大廈 純寫字樓、乙級 鍍膜玻璃幕和干掛花崗巖 盈科中心 純寫字樓、甲級 玻璃幕墻 凱富大廈 純寫字樓、甲級 面磚 華鵬大廈 純寫字樓、乙級 面磚 鵬潤大廈 純寫字樓、乙級 玻璃幕 雍景臺 純寫字樓 面磚 天恒大廈 純寫字樓、甲級 真空玻璃幕墻 寫字樓外立面材質(zhì)市場案例統(tǒng)計表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 132 ?綜上分析： 玻璃幕在當(dāng)今的城市建設(shè)中已經(jīng)成為代表現(xiàn)代化辦公建筑的主流，高檔寫字樓的外立面多用玻璃幕墻，其質(zhì)感現(xiàn)代，成直線造型，現(xiàn)代簡約時尚，具有現(xiàn)代辦公氣息。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 133 項目外觀效果圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 134 ?項目現(xiàn)有外立面形態(tài)過于保守，缺乏高檔商務(wù)氛圍。 ?從空間尺度和細(xì)節(jié)設(shè)計上看，建筑立面缺少變化。 ?灰白色系石材大面積平鋪運用，項目價值與品質(zhì)感難以建立。 當(dāng)前外立面效果分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 135 ? 結(jié)構(gòu)上增加立面細(xì)節(jié)，豐富立面內(nèi)涵，使建筑外觀更具商務(wù)氣息。 ? 材料上多用金屬質(zhì)感材質(zhì)，配光度較強的鏡面玻璃使建筑更具財富價值感。 ? 將建筑裝飾支架作藝術(shù)化處理，打破原有風(fēng)格，通過對細(xì)節(jié)的精心設(shè)計，營造出項目高端的產(chǎn)品定位，直觀展現(xiàn)項目品質(zhì)感。 多用高檔石材 , 局部用玻璃幕墻 ,以金屬質(zhì)感提高本案外立面整體品質(zhì)感 建 議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 136 外立面示意圖一 外立面示意圖二 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 137 外立面示意圖三 外立面示意圖三 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 138 外立面示意圖四 外立面示意圖五 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 139 優(yōu)秀辦公建筑入口實例 北京理想大廈入口 尚都國際入口 簡潔、內(nèi)斂、具有通透性，各細(xì)部尺度適中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 140 某辦公樓入口 優(yōu)秀辦公建筑入口實例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 141 ?公共區(qū)域內(nèi)的走廊、電梯間及其他水平交通空間。 ?共享空間如 :大堂、休閑空間、緩沖空間、會議空間、餐飲空間等。 ? 私密空間則是指與共享空間分開的相對獨立的辦公區(qū)。 內(nèi)部空間的分類 寫字樓內(nèi)部空間概要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 142 ?對項目的第一直觀感觸。 ?是體現(xiàn)項目本身風(fēng)格檔次的重要組成部分。 ?公共空間與建筑外立面相呼應(yīng)，共同體現(xiàn)項目定位、檔次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 143 萬邦科貿(mào)大廈 裝修標(biāo)準(zhǔn)： ?外墻裝修 ：中空玻璃幕墻，并以花崗巖配襯。 ?大堂及電梯大堂 ：地面及墻身鋪砌進口花崗巖。 ?樓道 ：高級花崗巖鋪地，吸音天花吊頂及照明系統(tǒng)。 ?門 ：優(yōu)質(zhì)雙開玻璃門。 ?公共衛(wèi)生間 ：地面及墻身鋪砌高級瓷磚，采用高級潔具，并設(shè)冷熱水系統(tǒng)。 案例分析 公共部分裝修 案例一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 144 中環(huán)世貿(mào)中心 裝修標(biāo)準(zhǔn)： ?內(nèi)部裝修 ：首層大堂、各層電梯間（設(shè)備層及人防層除外）地面、墻面均采用大理石鋪設(shè)。 ?各層衛(wèi)生間地面、墻面鋪設(shè)高級瓷磚。 ?辦公區(qū)域地面全部鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)地板，可根據(jù)自身要求局部做礦棉吸音板吊頂。 ?實體部分使用花崗巖。 公共部分裝修 案例二 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 145 富爾大廈 公共部分裝修 案例三 裝修標(biāo)準(zhǔn)： ?戶門： 1500 2400mm通高裝飾門。 ?地面：水泥地面加合理的網(wǎng)絡(luò)地板布置，上鋪地毯。 ?墻面：環(huán)保耐擦洗涂料。 ?頂棚：吊頂。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 146 公共部分精裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 序號 項目 裝修標(biāo)準(zhǔn) 1 主體結(jié)構(gòu) 公寓主體采用剪力墻結(jié)構(gòu)體系，地下車庫部分采用框架結(jié)構(gòu)。 2 商務(wù)中心 墻面：貼進口壁紙墻面。地面：地毯地面。頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，白色乳膠漆面層。 3 首層入口大堂 地面鋪高級石材配拼花圖案，墻身嵌貼高級大理石到頂；天花設(shè)吊頂造型并配美觀豪華吊燈； 墻面為亞光高級墻磚或涂料，配玻面裝飾。 4 大堂休息區(qū) 墻面：石材墻面。地面：地毯地面。頂棚：輕鋼龍骨造型石膏板吊頂，白色乳膠漆層。 5 洗手間 墻面：墻磚墻面。地面：地磚地面。頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，防水乳膠漆面層。 6 標(biāo)準(zhǔn)層公共走廊 花崗巖、?；u或仿古磚地面，墻身刷乳膠漆，局部吊美觀天花。 7 首層電梯廳 地面為高檔花崗巖石材拼飾，墻面為高檔石材，天花為石膏板造型吊頂 電梯