【正文】 發(fā)總經(jīng)理高國(guó)良 新一佳全國(guó)拓展總監(jiān)姜楠 About services 追求卓越 專業(yè)領(lǐng)先 榮獲 2022年度最佳商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu) □About us □Mode services □Leading the way □Projects case □ Past years opus DAYBREAK 商業(yè)全程顧問服務(wù) 宏觀經(jīng)濟(jì)政策研究與商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)調(diào)研 區(qū)域商業(yè)形態(tài)及消費(fèi)需求調(diào)研分析 項(xiàng)目總體建設(shè)方向建議 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)范、交通規(guī)劃 項(xiàng)目商業(yè)互動(dòng)概念規(guī)劃建議方案 項(xiàng)目商業(yè)房產(chǎn)銷售、招商方向建議方案 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)化定位 平衡租售的比例設(shè)計(jì)方案規(guī)劃 建筑設(shè)計(jì)方案及其各環(huán)節(jié)的綜合配合 銷售推廣方式的策劃與執(zhí)行 綜合招商工作的執(zhí)行 商場(chǎng)維持經(jīng)營(yíng)管理方案與協(xié)助執(zhí)行 商場(chǎng)形象規(guī)劃與品牌推廣 ABOUT SERVICES 商業(yè)銷售計(jì)劃 返回 招商時(shí)間計(jì)劃 返回 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算 家居中心： 30個(gè) 購(gòu)物中心： 50個(gè) 休閑中心： 中心主題商業(yè)： 100個(gè) A A3各需： 50個(gè) 車位總共： 280個(gè) 返回 車位需求狀況 返回 返回 返回 返回 返回 返回 說明：整個(gè)招商工作從項(xiàng)目物業(yè)交付使用開始預(yù)計(jì) 100天 。 招商第一階段： （ 45天 ） 費(fèi)用預(yù)算 ： 19萬元 （ 含前期費(fèi)用 、 招商活動(dòng) 、 廣告宣傳 、 本項(xiàng)目外包裝 、 招商手冊(cè) 、 DM宣傳資料印制 、 小禮品等 ） ； 招商進(jìn)度 ： a、 完成前期準(zhǔn)備工作； b、 完成市場(chǎng)調(diào)查 、 方案策劃； c、 完成第一階段的廣告宣傳 、 招商手冊(cè) 、 DM單的印刷； d、 開展第一次招商活動(dòng)； e、 組織第一階段商家考察； f、 預(yù)計(jì)招商完成 15%以上； 招商第二階段： （ 30天 ） 費(fèi)用預(yù)算 ： 15萬元 （ 含招商活動(dòng) 、 廣告宣傳 、 戶外宣傳 、 第二階段招商手冊(cè) 、 DM宣傳資料印制等 ） ； 招商進(jìn)度 ： g、 完成第二階段的廣告宣傳 、 招商手冊(cè) 、 DM單的印刷； h、 開展第二次招商活動(dòng)； i、 完成公共關(guān)系協(xié)調(diào)及有關(guān)專家顧問 j、 組織第二階段商家考察 k、 預(yù)計(jì)招商完成 40%以上； 招商第三階段： （ 25天 ） 費(fèi)用預(yù)算 ： 15萬元 （ 含招商活動(dòng) 、 廣告宣傳 、 賣場(chǎng)造勢(shì) 、 第三階段招商手冊(cè) 、 DM宣傳資料印制等 ） ； 招商進(jìn)度 ： l、 完成第三階段的廣告宣傳 、 賣場(chǎng)造勢(shì) 、 招商手冊(cè) 、 DM單的印刷； m、 開展第三次招商活動(dòng)； n、 組織成立相關(guān)協(xié)會(huì)或機(jī)構(gòu)； o、 組織第三階段商家考察； p、 策劃 “ 魯能家居裝飾廣場(chǎng) ” 正式開業(yè)方案； q、 預(yù)計(jì)招商完成 70%以上； “家居中心 ” 招商進(jìn)度及費(fèi)用預(yù)算 返回 魯能產(chǎn)權(quán)式酒店 (速 8酒店 ) 營(yíng)銷推廣方案 2022年 4月 1日 【 酒店檔案 】 樓層 :5層 層高 :3米 總面積 :6000平方米 位置 :南岸西區(qū)山水綠城 (碧峰苑 ) 周圍 :將建、在建高尚住宅項(xiàng)目 10多個(gè)，預(yù)計(jì)進(jìn)駐人口 【 產(chǎn)品分析 】 速 8酒店 作為世界最大的經(jīng)濟(jì)型特許經(jīng)營(yíng)酒店之一，速 8在北美擁有近 2100家連鎖酒店，其母公司美國(guó)圣達(dá)特酒店集團(tuán)公司在全球擁有 6300多家酒店。 “ 我們計(jì)劃在 2022年吸收 30家加盟店，加快開店速度。 ” 速伯艾特（速 8）北京國(guó)際酒店管理有限公司總裁柏力說。自 2022年 4月進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，速8已經(jīng)擁有 10家加盟店。 速 8經(jīng)濟(jì)型酒店的標(biāo)準(zhǔn)間一般在 200300元 之間，根據(jù)不同城市、不同位置分別確定 價(jià)格。位于王府井附近的北京天瑞速 8酒店 是速 8在中國(guó)的第一家加盟店，客房標(biāo)準(zhǔn)間 是 5折 388元，內(nèi)部空調(diào)、電視、電腦等一 應(yīng)俱全，每層裝修都頗為考究、典雅。 速 8的目標(biāo)群體不是那些單純追求廉價(jià)的消費(fèi) 者，而是商務(wù)游客和旅行者，他們收入不錯(cuò)，具 有高品位的需求，但既不愿付四星級(jí)、五星級(jí)酒 店的高價(jià)，又不愿在低檔旅店湊合。速 8具備經(jīng) 濟(jì)型酒店的典型特點(diǎn)，沒有豪華大堂、洗衣房、 游泳池、康樂中心，重點(diǎn)設(shè)施是標(biāo)準(zhǔn)化客房。由 于設(shè)備精簡(jiǎn)，酒店客房?jī)r(jià)格隨之大幅降低 。 【 項(xiàng)目 定位 】 區(qū)域定位：南岸中心商業(yè)區(qū) 銷售定位：產(chǎn)權(quán)式酒店 形象定位：泛會(huì)員制酒店 【 競(jìng)爭(zhēng)概況 】 宜賓城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目沒有直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)來自產(chǎn)權(quán)式商鋪和小戶型 商務(wù)酒店。 宜賓市商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 宜賓市獨(dú)立自主經(jīng)營(yíng)商鋪呈放量趨勢(shì)，產(chǎn) 權(quán)式商鋪供應(yīng)態(tài)勢(shì)不明朗。 【 典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 】 北岸銀都 陽(yáng)光名城小戶型商務(wù)酒店 【 我們必須面對(duì)的問題點(diǎn) 】 區(qū)位，口岸，商圈，交通 , 經(jīng)營(yíng) , 保障 如何體現(xiàn)差異化 ? 【 營(yíng)銷目標(biāo) 】 [ 闡釋速 8酒店 ,推出新的回報(bào)模式 ] “先不買 XXXX了，看看再說吧 ” [魯能會(huì) ,山水綠城 ,附加值更多 ] “酒店原來這么好，就買它了 ” [ 延伸魯能集團(tuán)品牌形象 ] 投資速 8，實(shí)力雄厚 ,經(jīng)營(yíng)更穩(wěn)健 ,回報(bào)有保障 ” 【 客戶分析 】 他們的事業(yè)主要分布舊城區(qū)、南岸東區(qū) ,江北區(qū) 對(duì)商業(yè)房地產(chǎn) “ 情有獨(dú)鐘 ” 的投資者 普遍素質(zhì)較高 從資料表明，宜賓的主要置業(yè)者是 私營(yíng)業(yè)主，中產(chǎn)階級(jí)，公務(wù)員中上層 ,五糧液集 團(tuán)中上層 考慮到職業(yè)關(guān)系，他們消費(fèi)比較理性，同時(shí)目光回比較長(zhǎng)遠(yuǎn) ,對(duì)價(jià)格的敏感程度不是很高 . 但是由于他們處于一個(gè)中上階層，所以 對(duì) 被評(píng)價(jià)和認(rèn)同 同樣比較看重， 他們往往喜歡借由談?wù)撘恍┰掝}或某些行為來證明自己的價(jià)值。 他們可能有很多的愛好，這種愛好使他們成為 某一方面的專家 。 他們 有儲(chǔ)蓄習(xí)慣 ，持續(xù)收入比較穩(wěn)定，而且愿意享受自己的生活空間。 我們可以利用他們的這種 核心欲望 ，為他們提供標(biāo)簽使之 主動(dòng)對(duì)位 認(rèn)同。 從生活細(xì)節(jié)上看他們 從投資心理上看他們 對(duì)他們而言，投資是一種很有成就感的行為，所以說他們?cè)诤饬績(jī)r(jià)值和前景后會(huì)果斷出擊。尋找能夠同時(shí)滿足他們購(gòu)買能力和核心欲望的投資品。 他們很精明，即使不精明也會(huì)裝的很精明，因?yàn)樗麄冃枰徽J(rèn)同，所以我們?cè)趦r(jià)格稍高于類比項(xiàng)目基礎(chǔ)上 ,給他們一個(gè)強(qiáng)有力的理由來促成他們的購(gòu)買，而這個(gè)理由一定是用來滿足他們的虛榮心。 【 價(jià)格策略 】 鑒于本案高起點(diǎn)的定位，本案的價(jià)格定位不應(yīng)以其他的商鋪價(jià)格作為最主要的參考依據(jù)，而應(yīng)更多地考慮產(chǎn)品的自身配置及品牌價(jià)值，同時(shí)因?yàn)樯啼亙r(jià)格會(huì)根據(jù)開盤后市場(chǎng)的反應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整。 2022年宜賓產(chǎn)權(quán)式商鋪投資趨勢(shì) 投資熱情尚不明朗 曾經(jīng)出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式項(xiàng)目運(yùn)作不成功 宜賓的商業(yè)房地產(chǎn)投資品相對(duì)于成都來說比較單一，持幣觀望的投資者面窄，而住宅的價(jià)格上揚(yáng)分流了主要的中層投資者，上層的投資者將是我們的投資群體； 宜賓的商鋪市場(chǎng)在 2022年最為流行的是舊城新樓盤的地鋪，而商業(yè)街商鋪及社區(qū)商鋪等品種相對(duì)受冷落。 2022年宜賓舊城商鋪?zhàn)饨鹌毡槠?，周邊的商鋪相?duì)較低根據(jù)目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況與商業(yè)分布情況，預(yù)計(jì)在 2022年 ~2022年的商鋪?zhàn)饨饘⒂幸欢ǖ南抡{(diào)。 在商鋪投資走勢(shì)上， 2022年是成都商鋪投資的熱點(diǎn)年度 ,2022年的商鋪投資年回報(bào)率平均達(dá)到 10%左右，根據(jù)市場(chǎng)方面的反映，在 2022年下半年成都的商鋪市場(chǎng)有降溫的可能，投資客戶有轉(zhuǎn)向?qū)懽謽呛托粜偷鹊内厔?shì)。 在二級(jí)市場(chǎng) ,產(chǎn)權(quán)式商鋪或酒店的銷售狀況一直處于不明朗的態(tài)勢(shì)、在考量產(chǎn)權(quán)式商鋪和酒店銷售的時(shí)候 ,更加依賴于對(duì)市場(chǎng)的深度了解和對(duì)購(gòu)買群體的精準(zhǔn)判斷 ,在銷售策劃技術(shù)上要求會(huì)退到次要地位 對(duì)于 2022年宜賓產(chǎn)權(quán)商鋪市場(chǎng)的分析和分析，我們認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)將在 2022年到 ~2022年間呈逐步放量面市并投入運(yùn)營(yíng)，對(duì)經(jīng)營(yíng)者和投資者的競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。 因此、我司建議項(xiàng)目采取低開高走的價(jià)格策略 樓 層 面 積 （ 平米 ） 均 價(jià) （ 元 ） 總 價(jià) （ 萬元 ） 備 注 一樓 1500 6800 10202200 二樓 1500 10800 16202200 三樓 1100 4800 5280000 四樓 1100 3800 4180000 五樓 1100 2800 3080000 合計(jì) 6300 42020220 備注 以上總價(jià)為優(yōu)惠之前總價(jià) 【 推廣策略 】 總體推廣思路 速 8經(jīng)營(yíng)、以魯能品牌營(yíng)銷為主線，以主題營(yíng)銷（ 泛會(huì)員制營(yíng)銷 ）為核心 經(jīng) 營(yíng) 、品 牌 主 題 營(yíng) 銷 產(chǎn)品包裝 概念營(yíng)銷 廣告推廣 公關(guān)活動(dòng) 品牌活動(dòng) 品牌推廣 營(yíng)銷推廣 促銷活動(dòng) 總體思路圖示 主題營(yíng)銷概念闡述 泛會(huì)員制營(yíng)銷 魯能會(huì) 普及速 8 造市 推魯能會(huì)品牌實(shí)質(zhì) 鎖定購(gòu)買群體 打造商圈增值空間 支撐價(jià)格 10%的五年回報(bào) 強(qiáng)勢(shì)推出投資模式 【 何謂“泛會(huì)員制營(yíng)銷” 】 核心利益點(diǎn)： 會(huì)員制生活 會(huì)員制教育 會(huì)員制醫(yī)療 會(huì)員制購(gòu)物 會(huì)員制餐飲 未來經(jīng)營(yíng)模式？ 成立品牌會(huì)所：魯能會(huì) 以魯能會(huì)為運(yùn)營(yíng)中心組織關(guān)系企業(yè) 以合理的價(jià)格、貴族的享受吸納泛會(huì)員 總體推廣執(zhí)行流程 1) 策劃流程 2) 銷售接待流程 3) 銷售用品管理流程 4) 銷售現(xiàn)場(chǎng)人員交接流程 5) 銷售與財(cái)務(wù)管理流程 6) 銷售統(tǒng)計(jì)流程 7) 銷售登記及簽約流程 8) 相關(guān)表格 初步銷售計(jì)劃 項(xiàng)目總體分兩期發(fā)售 （ 1） 第一期為 13層 （ 2） 第二期為 45層 【 回報(bào)體系設(shè)定 】 年回報(bào)比例 8%~10% 回報(bào)年限 :十年 ,十年后保底 8%~10% 購(gòu)買時(shí)一次性返租一年 :8%~10% 【 保障體系設(shè)置 】 與北京速伯艾特國(guó)際酒店管理公司簽委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議 速 8十九年簽約 ,長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng) 可轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán) 魯能全資公司 宜賓魯能簽十年回報(bào)保證 協(xié)議 附加增值保障 魯能會(huì)金卡 VIP 速８酒店七天／年的消費(fèi)等 名校教育消費(fèi) 醫(yī)療消費(fèi) 品牌餐飲消費(fèi)等 【 產(chǎn)權(quán)分割 】 一個(gè)房間為一個(gè)產(chǎn)權(quán) 大的房間可以設(shè)兩個(gè)產(chǎn)權(quán) 團(tuán)購(gòu)可以設(shè)定集團(tuán)式權(quán)利產(chǎn)權(quán) 【 廣告策略 】 【 廣告戰(zhàn)略目標(biāo) 】 銷售增長(zhǎng)目標(biāo) 市場(chǎng)擴(kuò)展目標(biāo) 品牌樹立目標(biāo)：通過廣告活動(dòng)，樹立項(xiàng)目的良好品牌， 使項(xiàng)目在推廣目標(biāo)市場(chǎng)上形象鮮明， 增強(qiáng)目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的好感。 企業(yè)形象目標(biāo)：樹立良好的品牌，進(jìn)而擴(kuò)大魯能集團(tuán) 向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進(jìn)程，只有站在這個(gè) 高度，物們才能對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷有深層 的認(rèn)識(shí)，并為商鋪銷售打下基礎(chǔ)。 THANK!