【正文】 發(fā)總經(jīng)理高國良 新一佳全國拓展總監(jiān)姜楠 About services 追求卓越 專業(yè)領(lǐng)先 榮獲 2022年度最佳商業(yè)地產(chǎn)營銷代理機(jī)構(gòu) □About us □Mode services □Leading the way □Projects case □ Past years opus DAYBREAK 商業(yè)全程顧問服務(wù) 宏觀經(jīng)濟(jì)政策研究與商業(yè)發(fā)展趨勢調(diào)研 區(qū)域商業(yè)形態(tài)及消費(fèi)需求調(diào)研分析 項(xiàng)目總體建設(shè)方向建議 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)范、交通規(guī)劃 項(xiàng)目商業(yè)互動概念規(guī)劃建議方案 項(xiàng)目商業(yè)房產(chǎn)銷售、招商方向建議方案 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)化定位 平衡租售的比例設(shè)計(jì)方案規(guī)劃 建筑設(shè)計(jì)方案及其各環(huán)節(jié)的綜合配合 銷售推廣方式的策劃與執(zhí)行 綜合招商工作的執(zhí)行 商場維持經(jīng)營管理方案與協(xié)助執(zhí)行 商場形象規(guī)劃與品牌推廣 ABOUT SERVICES 商業(yè)銷售計(jì)劃 返回 招商時間計(jì)劃 返回 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算 家居中心： 30個 購物中心： 50個 休閑中心： 中心主題商業(yè)： 100個 A A3各需： 50個 車位總共： 280個 返回 車位需求狀況 返回 返回 返回 返回 返回 返回 說明：整個招商工作從項(xiàng)目物業(yè)交付使用開始預(yù)計(jì) 100天 。 招商第一階段： （ 45天 ） 費(fèi)用預(yù)算 ： 19萬元 （ 含前期費(fèi)用 、 招商活動 、 廣告宣傳 、 本項(xiàng)目外包裝 、 招商手冊 、 DM宣傳資料印制 、 小禮品等 ） ； 招商進(jìn)度 ： a、 完成前期準(zhǔn)備工作； b、 完成市場調(diào)查 、 方案策劃； c、 完成第一階段的廣告宣傳 、 招商手冊 、 DM單的印刷； d、 開展第一次招商活動； e、 組織第一階段商家考察； f、 預(yù)計(jì)招商完成 15%以上； 招商第二階段： （ 30天 ） 費(fèi)用預(yù)算 ： 15萬元 （ 含招商活動 、 廣告宣傳 、 戶外宣傳 、 第二階段招商手冊 、 DM宣傳資料印制等 ） ； 招商進(jìn)度 ： g、 完成第二階段的廣告宣傳 、 招商手冊 、 DM單的印刷； h、 開展第二次招商活動； i、 完成公共關(guān)系協(xié)調(diào)及有關(guān)專家顧問 j、 組織第二階段商家考察 k、 預(yù)計(jì)招商完成 40%以上； 招商第三階段： （ 25天 ） 費(fèi)用預(yù)算 ： 15萬元 （ 含招商活動 、 廣告宣傳 、 賣場造勢 、 第三階段招商手冊 、 DM宣傳資料印制等 ） ； 招商進(jìn)度 ： l、 完成第三階段的廣告宣傳 、 賣場造勢 、 招商手冊 、 DM單的印刷； m、 開展第三次招商活動； n、 組織成立相關(guān)協(xié)會或機(jī)構(gòu)； o、 組織第三階段商家考察； p、 策劃 “ 魯能家居裝飾廣場 ” 正式開業(yè)方案； q、 預(yù)計(jì)招商完成 70%以上； “家居中心 ” 招商進(jìn)度及費(fèi)用預(yù)算 返回 魯能產(chǎn)權(quán)式酒店 (速 8酒店 ) 營銷推廣方案 2022年 4月 1日 【 酒店檔案 】 樓層 :5層 層高 :3米 總面積 :6000平方米 位置 :南岸西區(qū)山水綠城 (碧峰苑 ) 周圍 :將建、在建高尚住宅項(xiàng)目 10多個，預(yù)計(jì)進(jìn)駐人口 【 產(chǎn)品分析 】 速 8酒店 作為世界最大的經(jīng)濟(jì)型特許經(jīng)營酒店之一，速 8在北美擁有近 2100家連鎖酒店，其母公司美國圣達(dá)特酒店集團(tuán)公司在全球擁有 6300多家酒店。 “ 我們計(jì)劃在 2022年吸收 30家加盟店，加快開店速度。 ” 速伯艾特（速 8）北京國際酒店管理有限公司總裁柏力說。自 2022年 4月進(jìn)入中國市場，速8已經(jīng)擁有 10家加盟店。 速 8經(jīng)濟(jì)型酒店的標(biāo)準(zhǔn)間一般在 200300元 之間，根據(jù)不同城市、不同位置分別確定 價格。位于王府井附近的北京天瑞速 8酒店 是速 8在中國的第一家加盟店，客房標(biāo)準(zhǔn)間 是 5折 388元，內(nèi)部空調(diào)、電視、電腦等一 應(yīng)俱全，每層裝修都頗為考究、典雅。 速 8的目標(biāo)群體不是那些單純追求廉價的消費(fèi) 者，而是商務(wù)游客和旅行者，他們收入不錯，具 有高品位的需求，但既不愿付四星級、五星級酒 店的高價，又不愿在低檔旅店湊合。速 8具備經(jīng) 濟(jì)型酒店的典型特點(diǎn)，沒有豪華大堂、洗衣房、 游泳池、康樂中心，重點(diǎn)設(shè)施是標(biāo)準(zhǔn)化客房。由 于設(shè)備精簡，酒店客房價格隨之大幅降低 。 【 項(xiàng)目 定位 】 區(qū)域定位：南岸中心商業(yè)區(qū) 銷售定位：產(chǎn)權(quán)式酒店 形象定位：泛會員制酒店 【 競爭概況 】 宜賓城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目沒有直接競爭對手。 項(xiàng)目面臨的競爭來自產(chǎn)權(quán)式商鋪和小戶型 商務(wù)酒店。 宜賓市商業(yè)地產(chǎn)競爭日趨激烈。 宜賓市獨(dú)立自主經(jīng)營商鋪呈放量趨勢，產(chǎn) 權(quán)式商鋪供應(yīng)態(tài)勢不明朗。 【 典型競爭對手分析 】 北岸銀都 陽光名城小戶型商務(wù)酒店 【 我們必須面對的問題點(diǎn) 】 區(qū)位，口岸，商圈，交通 , 經(jīng)營 , 保障 如何體現(xiàn)差異化 ? 【 營銷目標(biāo) 】 [ 闡釋速 8酒店 ,推出新的回報(bào)模式 ] “先不買 XXXX了，看看再說吧 ” [魯能會 ,山水綠城 ,附加值更多 ] “酒店原來這么好，就買它了 ” [ 延伸魯能集團(tuán)品牌形象 ] 投資速 8，實(shí)力雄厚 ,經(jīng)營更穩(wěn)健 ,回報(bào)有保障 ” 【 客戶分析 】 他們的事業(yè)主要分布舊城區(qū)、南岸東區(qū) ,江北區(qū) 對商業(yè)房地產(chǎn) “ 情有獨(dú)鐘 ” 的投資者 普遍素質(zhì)較高 從資料表明，宜賓的主要置業(yè)者是 私營業(yè)主，中產(chǎn)階級，公務(wù)員中上層 ,五糧液集 團(tuán)中上層 考慮到職業(yè)關(guān)系，他們消費(fèi)比較理性，同時目光回比較長遠(yuǎn) ,對價格的敏感程度不是很高 . 但是由于他們處于一個中上階層，所以 對 被評價和認(rèn)同 同樣比較看重， 他們往往喜歡借由談?wù)撘恍┰掝}或某些行為來證明自己的價值。 他們可能有很多的愛好，這種愛好使他們成為 某一方面的專家 。 他們 有儲蓄習(xí)慣 ，持續(xù)收入比較穩(wěn)定，而且愿意享受自己的生活空間。 我們可以利用他們的這種 核心欲望 ，為他們提供標(biāo)簽使之 主動對位 認(rèn)同。 從生活細(xì)節(jié)上看他們 從投資心理上看他們 對他們而言，投資是一種很有成就感的行為，所以說他們在衡量價值和前景后會果斷出擊。尋找能夠同時滿足他們購買能力和核心欲望的投資品。 他們很精明，即使不精明也會裝的很精明，因?yàn)樗麄冃枰徽J(rèn)同，所以我們在價格稍高于類比項(xiàng)目基礎(chǔ)上 ,給他們一個強(qiáng)有力的理由來促成他們的購買，而這個理由一定是用來滿足他們的虛榮心。 【 價格策略 】 鑒于本案高起點(diǎn)的定位，本案的價格定位不應(yīng)以其他的商鋪價格作為最主要的參考依據(jù)，而應(yīng)更多地考慮產(chǎn)品的自身配置及品牌價值，同時因?yàn)樯啼亙r格會根據(jù)開盤后市場的反應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整。 2022年宜賓產(chǎn)權(quán)式商鋪投資趨勢 投資熱情尚不明朗 曾經(jīng)出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式項(xiàng)目運(yùn)作不成功 宜賓的商業(yè)房地產(chǎn)投資品相對于成都來說比較單一，持幣觀望的投資者面窄，而住宅的價格上揚(yáng)分流了主要的中層投資者，上層的投資者將是我們的投資群體； 宜賓的商鋪市場在 2022年最為流行的是舊城新樓盤的地鋪，而商業(yè)街商鋪及社區(qū)商鋪等品種相對受冷落。 2022年宜賓舊城商鋪?zhàn)饨鹌毡槠?，周邊的商鋪相對較低根據(jù)目前的市場競爭情況與商業(yè)分布情況，預(yù)計(jì)在 2022年 ~2022年的商鋪?zhàn)饨饘⒂幸欢ǖ南抡{(diào)。 在商鋪投資走勢上， 2022年是成都商鋪投資的熱點(diǎn)年度 ,2022年的商鋪投資年回報(bào)率平均達(dá)到 10%左右，根據(jù)市場方面的反映，在 2022年下半年成都的商鋪市場有降溫的可能，投資客戶有轉(zhuǎn)向?qū)懽謽呛托粜偷鹊内厔荨? 在二級市場 ,產(chǎn)權(quán)式商鋪或酒店的銷售狀況一直處于不明朗的態(tài)勢、在考量產(chǎn)權(quán)式商鋪和酒店銷售的時候 ,更加依賴于對市場的深度了解和對購買群體的精準(zhǔn)判斷 ,在銷售策劃技術(shù)上要求會退到次要地位 對于 2022年宜賓產(chǎn)權(quán)商鋪市場的分析和分析，我們認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)將在 2022年到 ~2022年間呈逐步放量面市并投入運(yùn)營，對經(jīng)營者和投資者的競爭日趨白熱化。 因此、我司建議項(xiàng)目采取低開高走的價格策略 樓 層 面 積 （ 平米 ） 均 價 （ 元 ） 總 價 （ 萬元 ） 備 注 一樓 1500 6800 10202200 二樓 1500 10800 16202200 三樓 1100 4800 5280000 四樓 1100 3800 4180000 五樓 1100 2800 3080000 合計(jì) 6300 42020220 備注 以上總價為優(yōu)惠之前總價 【 推廣策略 】 總體推廣思路 速 8經(jīng)營、以魯能品牌營銷為主線，以主題營銷（ 泛會員制營銷 ）為核心 經(jīng) 營 、品 牌 主 題 營 銷 產(chǎn)品包裝 概念營銷 廣告推廣 公關(guān)活動 品牌活動 品牌推廣 營銷推廣 促銷活動 總體思路圖示 主題營銷概念闡述 泛會員制營銷 魯能會 普及速 8 造市 推魯能會品牌實(shí)質(zhì) 鎖定購買群體 打造商圈增值空間 支撐價格 10%的五年回報(bào) 強(qiáng)勢推出投資模式 【 何謂“泛會員制營銷” 】 核心利益點(diǎn)： 會員制生活 會員制教育 會員制醫(yī)療 會員制購物 會員制餐飲 未來經(jīng)營模式？ 成立品牌會所：魯能會 以魯能會為運(yùn)營中心組織關(guān)系企業(yè) 以合理的價格、貴族的享受吸納泛會員 總體推廣執(zhí)行流程 1) 策劃流程 2) 銷售接待流程 3) 銷售用品管理流程 4) 銷售現(xiàn)場人員交接流程 5) 銷售與財(cái)務(wù)管理流程 6) 銷售統(tǒng)計(jì)流程 7) 銷售登記及簽約流程 8) 相關(guān)表格 初步銷售計(jì)劃 項(xiàng)目總體分兩期發(fā)售 （ 1） 第一期為 13層 （ 2） 第二期為 45層 【 回報(bào)體系設(shè)定 】 年回報(bào)比例 8%~10% 回報(bào)年限 :十年 ,十年后保底 8%~10% 購買時一次性返租一年 :8%~10% 【 保障體系設(shè)置 】 與北京速伯艾特國際酒店管理公司簽委托經(jīng)營協(xié)議 速 8十九年簽約 ,長期經(jīng)營 可轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán) 魯能全資公司 宜賓魯能簽十年回報(bào)保證 協(xié)議 附加增值保障 魯能會金卡 VIP 速８酒店七天／年的消費(fèi)等 名校教育消費(fèi) 醫(yī)療消費(fèi) 品牌餐飲消費(fèi)等 【 產(chǎn)權(quán)分割 】 一個房間為一個產(chǎn)權(quán) 大的房間可以設(shè)兩個產(chǎn)權(quán) 團(tuán)購可以設(shè)定集團(tuán)式權(quán)利產(chǎn)權(quán) 【 廣告策略 】 【 廣告戰(zhàn)略目標(biāo) 】 銷售增長目標(biāo) 市場擴(kuò)展目標(biāo) 品牌樹立目標(biāo)：通過廣告活動，樹立項(xiàng)目的良好品牌， 使項(xiàng)目在推廣目標(biāo)市場上形象鮮明， 增強(qiáng)目標(biāo)市場消費(fèi)者對項(xiàng)目的好感。 企業(yè)形象目標(biāo)：樹立良好的品牌，進(jìn)而擴(kuò)大魯能集團(tuán) 向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進(jìn)程，只有站在這個 高度，物們才能對項(xiàng)目的營銷有深層 的認(rèn)識，并為商鋪銷售打下基礎(chǔ)。 THANK!