【導(dǎo)讀】各會(huì)計(jì)科目的核算內(nèi)容、核算方法、會(huì)計(jì)估計(jì)等遵照國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度執(zhí)行。房屋共用部位維修基金是指專項(xiàng)用于房屋共用部位大修理的資金。等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫(kù)等。池、井、室外停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等。代管基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，專款專用，并定期按受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，按照國(guó)家規(guī)定計(jì)入成本、費(fèi)用。值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準(zhǔn)備金。應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額。

　　

【正文】 、飲食店等經(jīng)營(yíng)收入。其他業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)原則，與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)原則相同。 ，借記 “銀行存款 ”、 “應(yīng)收賬款 ”等科目，貸記本科目。 ，如 “房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入 ”、 “物資銷售收入 ”、 “廢品回收收入 ”、 “商業(yè)用房以營(yíng)收入 ”等。 ，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入 “本年利潤(rùn) ”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。 第 512 號(hào)科目 其他業(yè)務(wù)支出 外的其他業(yè)務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括為銷售商品、提供勞務(wù)而發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用、以及相關(guān)稅金及附加等。 ，借記本科目，貸記 “應(yīng)付工資 ”、 “銀行存款 ”、 “應(yīng)交稅金 ”、 “其他應(yīng)交款 ”、 “代管基金 ”等科目。 ，如 “房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)支出 ”、 “物資銷售成本 ”、 “廢品回收成本 ”、 “商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)支出 ”等。 ，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入 “本年利潤(rùn) ”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。 二、會(huì)計(jì)報(bào)表的編制說明 “住房周轉(zhuǎn)金 ”項(xiàng)目下增 設(shè) “代管基金 ”項(xiàng)目，反映企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù) “代管基金 ”科目的期末貸方余額填列。 2.“物業(yè)工程 ”科目的期末余額在資產(chǎn)負(fù)債表 “存貨 ”項(xiàng)目中反映。 3.“代收款項(xiàng) ”科目的期末余額，在資產(chǎn)負(fù)債表 “其他流動(dòng)負(fù)債 ”項(xiàng)目中反映。 淺議物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算的新規(guī)定 李俊杰 一、 物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的一種自然延續(xù)。物業(yè)管理會(huì)計(jì)的出現(xiàn)和發(fā)展是物業(yè)管理公司進(jìn)入市場(chǎng)實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理和社會(huì)化服務(wù)的必然產(chǎn)物。財(cái)政部通知在 2020 年 1 月 1 日起貫徹 執(zhí)行財(cái)會(huì)字 [1999]44 號(hào)文《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 有關(guān)問題的通知》以及《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行）》，以物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)，融合了會(huì)計(jì)核算方法和會(huì)計(jì)程序，豐富了會(huì)計(jì)工作的內(nèi)容，使目前上海地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，由采用多種行業(yè)會(huì)計(jì)制度統(tǒng)一過渡到完整的、系統(tǒng)的、可以操作、可以實(shí)施的會(huì)計(jì)方法和步驟上來。 筆者曾對(duì)上海幾家頗有影響的物業(yè)管理企業(yè)作了一次調(diào)查，大多數(shù)企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為：物業(yè)管理會(huì)計(jì)沒能像工業(yè)會(huì)計(jì)制度那樣成熟、可操作，很難做到融會(huì)貫通、運(yùn)用自如。原因有三：其一，物業(yè)管理 行業(yè)作為新興行業(yè)，國(guó)家、地方、房管部門不斷有新的政策、法規(guī)和條款出臺(tái)，使物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算跟不上新政策的實(shí)施要求；其二，財(cái)務(wù)人員過去不能以《會(huì)計(jì)法》為準(zhǔn)繩實(shí)施操作，而是以某些不夠成熟的房管要求處理業(yè)務(wù)，造成核算過程中偏差；其三，物業(yè)管理行業(yè)的工作內(nèi)容從原來簡(jiǎn)單的房屋養(yǎng)護(hù)到運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)和先進(jìn)的維護(hù)養(yǎng)護(hù)技術(shù)，從簡(jiǎn)單的為使用人提供服務(wù)到智能化管理，管理的內(nèi)容豐富了，服務(wù)的項(xiàng)目擴(kuò)大了，而財(cái)務(wù)人員缺少專業(yè)培訓(xùn)，主管部門又很少有權(quán)威性的政策解釋。上述三個(gè)原因阻礙了物業(yè)管理財(cái)務(wù)的正常發(fā)展。 物業(yè)管理企業(yè)的會(huì)計(jì)核算 在明確執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》基礎(chǔ)上，再按照《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行）》執(zhí)行。是近年來比較具體的對(duì)物業(yè)會(huì)計(jì)的工作性指導(dǎo)，統(tǒng)一了物業(yè)管理行業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置。如新設(shè)的第 205號(hào)科目 “代收款項(xiàng) ”，第 281 號(hào)科目 “代管基金 ”，第 411 號(hào)科目 “物業(yè)工程 ”是在行業(yè)中常見常用的收支科目。對(duì)原先房地產(chǎn)企業(yè)使用的第 204 號(hào)科目 “預(yù)收帳款 ”，第 209 號(hào)科目 “其他應(yīng)付款 ”，第 501 號(hào)科目 “經(jīng)營(yíng)收入 ”，第 502 號(hào)科目 “經(jīng)營(yíng)成本 ”，第 512 號(hào)科目 “其他業(yè)務(wù)支出 ”等都較具體地作了解釋和歸類說明。充分發(fā)揮了會(huì)計(jì)管理的職 能，為企業(yè)內(nèi)部正確統(tǒng)計(jì)運(yùn)作和有效控制成本支出，提供合理的會(huì)計(jì)信息和充分的理論依據(jù)。 二、 《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定》分清了代收款項(xiàng)同其他收入款項(xiàng)的界限，新設(shè)置的第 205 號(hào)科目 “代收款項(xiàng) ”立意明確，物業(yè)公司代有關(guān)部門向業(yè)主收取的垃圾清運(yùn)費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電表保證金、水費(fèi)押金等，可在 “代收款項(xiàng) ”一級(jí)科目下設(shè)各項(xiàng)二級(jí)科目， ——分類入帳。有利于發(fā)揮會(huì)計(jì)管理職能，統(tǒng)一結(jié)算交納，操作性強(qiáng)。 [例 ]某物業(yè)公司為環(huán)衛(wèi)所代收建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，為有線電視臺(tái)代收初裝費(fèi)，為自來水公司預(yù)收水費(fèi)，為供電所代收電表 保證金，具體分錄如下： 借： 101 現(xiàn)金、 102 銀行存款 貸： 205 代收款項(xiàng) ——垃圾清運(yùn)費(fèi) ——有線電視初裝費(fèi) ——水費(fèi) ——電表保證金 月末將收入各項(xiàng)費(fèi)用歸還有關(guān)部門，分錄如下： 借： 205 代收款項(xiàng) ——垃圾清運(yùn)費(fèi) ——有線電視初裝費(fèi) ——水費(fèi) ——電表保證金 貸： 102 銀行存款 月末將為業(yè)主服務(wù)的服務(wù)費(fèi)收入結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)收入： 借： 205 代收款項(xiàng) ——服務(wù)費(fèi)收 入 貸：經(jīng)營(yíng)收入 ——服務(wù)費(fèi)收入 代收款項(xiàng)科目的期末余額，在資產(chǎn)負(fù)債表中 “其他流動(dòng)負(fù)債 ”額目中反映。 《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定》切合實(shí)際設(shè)置新科目，糾正了以往對(duì)維修基金科目歸類無序的缺陷。過去有的物業(yè)管理企業(yè)將維修基金歸集在第 203號(hào)科目 “應(yīng)付帳款 ”，也有歸集在第 261 號(hào)科目 “長(zhǎng)期應(yīng)付款 ”。新增設(shè)第 281 號(hào)科目 “代管基金 ”是為房屋使用人和業(yè)主代管的部分基金，既符合國(guó)家規(guī)范，又符合物業(yè)公司實(shí)際。 [例 ]某物業(yè)公司收到委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施維修基金和代管基金的存款利息，分錄如 下： 借： 102 銀行存款 ——代管基金存款 貸： 281 代管基金 ——維修基金 ——利息收入 外單位承接大修任務(wù)，工程完工后，經(jīng)業(yè)委會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人認(rèn)可后支付維修基金，分錄如下： 借： 281 代管基金 ——維修基金 貸： 102 銀行存款 本科目期末貸方余額反映代管基金結(jié)余款。 《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核等補(bǔ)充規(guī)定》新設(shè)置第 411 號(hào)科目 “物業(yè)工程 ”，歸集了承接物業(yè)工程成本支出，為物業(yè)工程有效地、系統(tǒng)地提供正確的成本信息，有利于物業(yè)公司進(jìn)行成本控制。 [例 1]某物業(yè)公 司對(duì)開發(fā)商提供的物業(yè)管理辦公用房進(jìn)行裝修改建，分錄如下： 借： 411 物業(yè)工程 ——辦公室裝修 貸： 102 銀行存款、 124 庫(kù)存材料 辦公室裝修工程完工，費(fèi)用在二年中分?jǐn)偅? 借： 171 遞延資產(chǎn) ——辦公室裝修 貸： 411 物業(yè)工程 ——辦公室裝修 借： 502 經(jīng)營(yíng)成本 ——物業(yè)管理 貸： 171 遞延資產(chǎn) ——辦公室裝修 [例 2]根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人提議和業(yè)委會(huì)要求對(duì)某樓屋面進(jìn)行大修。 借： 411 物業(yè)工程 ——物業(yè)大修工程 貸： 102 銀行存款、 104 庫(kù)存材料 工程完工后，工程款經(jīng)業(yè)委會(huì) 或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人鑒證，結(jié)轉(zhuǎn)工程成本： 借： 281 代管基金 ——維修基金 貸： 501 經(jīng)營(yíng)收入 ——物業(yè)大修工程 借： 502 經(jīng)營(yíng)成本 ——物業(yè)大修 貸： 411 物業(yè)工程 ——物業(yè)大修工程 本科目應(yīng)按工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容設(shè)置明細(xì)帳，借方金額反映在建工程的實(shí)際成本。 綜上所述，《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行）》是現(xiàn)階段物業(yè)管理會(huì)計(jì)規(guī)范發(fā)展過程中的一大進(jìn)步。但與目前物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展速度相比仍有不足之處。譬如：業(yè)主委員會(huì)同物業(yè)公司之間的帳務(wù)設(shè)置不夠明確；第 411 號(hào)科目 “物業(yè)工程 ”在科目使用說明中 對(duì)物業(yè)管理用房裝飾、裝修發(fā)生的支出，也可采用第159 號(hào)科目 “在建工程 ”；第 209 號(hào)科目 “其他應(yīng)付款 ”記入對(duì)使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復(fù)等方面的保證金等，不符合《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定。 類似上述情況，需要廣大財(cái)務(wù)人員在今后的工作實(shí)踐中再研究摸索和改進(jìn)，使物業(yè)管理會(huì)計(jì)的內(nèi)容既能適應(yīng)多元化物業(yè)服務(wù)對(duì)會(huì)計(jì)信息資料的需要，又能滿足物業(yè)管理企業(yè)自身對(duì)會(huì)計(jì)信息資料的要求 一級(jí)： 物料用品 — 裝修材料 維修才料 綠化工具 燃料 辦公用品 保潔用品 保安用品 服裝 印刷品 后勤用品 一 預(yù)收帳款：二物業(yè)費(fèi) 二停車費(fèi) 二代收款項(xiàng)三電費(fèi) 三水費(fèi) 三電視費(fèi) 一應(yīng)付福利費(fèi)二誤餐費(fèi) 二節(jié)日福利 二醫(yī)藥費(fèi) 一其它應(yīng)付款二工會(huì)經(jīng)費(fèi) 二社保三養(yǎng)老保 二住房公積金 （摘星期八經(jīng)驗(yàn)網(wǎng)）