【正文】 主大會(huì)召開時(shí)補(bǔ)選委員；業(yè)主委員會(huì)委員全體辭職的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會(huì)繼續(xù)履行職責(zé)，由于不履行職責(zé)造成損失的，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。 14 2業(yè)委會(huì)換屆或委員資格終止資料、印章、財(cái)物移交 業(yè)主委員會(huì)換屆或者委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)在換屆或者委員資格終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)委員拒不履行正常移交義務(wù)給業(yè)主帶來(lái)?yè)p害的，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以向人民法院提起民事訴訟。 業(yè)主委員會(huì)換屆、變更備案 新一屆業(yè)主委員會(huì)在換屆選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持下列文件向所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理?yè)Q屆備案手續(xù)：原業(yè)主委員會(huì)備案證；業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。 經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案的下列事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在發(fā)生變更之日起三十日內(nèi)，持原備案的文件資料、變更備案申請(qǐng)書和證明材料向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理變更備案手續(xù)：①業(yè)主委員會(huì)名稱；②業(yè)主委員會(huì)所轄區(qū)域范圍；③業(yè)主委員會(huì)主任、副主任；④業(yè)主委員其他成員；⑤業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；⑥管理規(guī)約；⑦專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約。 區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在受理備案之日起十五日內(nèi)，完成備案工作。對(duì)不符合規(guī)定的不予備案，并書面通知申請(qǐng)人。 屬第①②③項(xiàng)情況的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府核準(zhǔn)變更備案的文件，到開戶銀行按規(guī)定辦理有關(guān)變更手續(xù)。 3業(yè)主委員會(huì)注銷備案 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)向所在地的房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理注銷備案手續(xù)：分立、合并的；物業(yè)管理區(qū)域房屋全部被拆遷或滅失的；由于其他原因終止的。 業(yè)主委員會(huì)注銷備案前，應(yīng)當(dāng)在所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)監(jiān)督下，做好全體業(yè)主共有和業(yè)主委員會(huì)的財(cái)物等清算工作，在清算結(jié)束之日起十五日內(nèi)辦理注銷備案 。業(yè)主委員會(huì)分立、合并的，其檔案等資料應(yīng)當(dāng)移交給相應(yīng)的業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)因物業(yè)管理區(qū)域房屋全部被拆遷或滅失注銷的，其檔案等資料應(yīng)當(dāng)移交給所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府；其他剩余財(cái)產(chǎn)，法律法規(guī)另有規(guī)定的，按照有關(guān)規(guī)定處理。 申請(qǐng)注銷備案，應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人簽署的注銷備案書和清算報(bào)告書。區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府準(zhǔn)予注銷備案的，發(fā)給注銷證明文件，收繳業(yè)主委員會(huì)備案證書、印章。 3業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議 兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施 設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度。業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。 業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門組織召開。 15 第四章 業(yè)主委員會(huì)自身建設(shè) 3業(yè)主委員會(huì)工作制度 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和宣傳，不斷提高業(yè)主自主管理的意識(shí)和能力。要切實(shí)履行業(yè)主委員會(huì)的 職責(zé)，建立業(yè)主委員會(huì)接待制度，接受業(yè)主的咨詢、投訴和監(jiān)督，協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，共同搞好住宅物業(yè)管理。 3業(yè)主委員會(huì)信息發(fā)布制度 業(yè)委會(huì)應(yīng)將小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議所作出的決定、臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開，業(yè)委會(huì)工作會(huì)議討論擬定的事項(xiàng)、維修資金的使用以及小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的重大事件向全體業(yè)主公布。 上述信息應(yīng)在事件發(fā)生之日起 3 日內(nèi)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。 3檔案管理 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立檔案管理制度，下列檔案資料應(yīng)當(dāng)編號(hào)造冊(cè)，并指定專人管理： （ 1）各類會(huì)議記錄、紀(jì)要； （ 2） 業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)作出的決議、決定等書面材料； （ 3）各屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生、備案的材料； （ 4）業(yè)主清冊(cè)及聯(lián)系方式； （ 5）訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同； （ 6）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來(lái)文件； （ 7）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書； （ 8）維修資金收支情況清冊(cè)； （ 9）其他有關(guān)材料。 3印章管理 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理制度，業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主大會(huì)財(cái)務(wù)專用章和業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)確定的專人保管，并按印章管理制度使用。 業(yè)主大會(huì)對(duì)外行使權(quán)利使用業(yè)主大會(huì)印章的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)作出決定 ；處理業(yè)主大會(huì)內(nèi)部公共事務(wù)需使用業(yè)主委員會(huì)印章的，由業(yè)主委員會(huì)決定。 違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 3業(yè)主委員會(huì)培訓(xùn)制度 業(yè)委會(huì)應(yīng)組織業(yè)委會(huì)成員定期進(jìn)行相關(guān)法律法規(guī)及業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)。業(yè)委會(huì)主任要積極參加市、區(qū)縣、街道組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高依法履職的能力。 16 第五章 選聘與解聘物業(yè)管理企業(yè) 3選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動(dòng)議 由于物業(yè)服務(wù)合同到期或其他原因終止物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘事宜。 3制定選聘方 案并公告 業(yè)主委員會(huì)結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、實(shí)施物業(yè)服務(wù)的客觀需要以及業(yè)主大會(huì)提出的對(duì)物業(yè)服務(wù)要求，通過(guò)征求業(yè)主意見，或者按照《管理規(guī)約》的約定，擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，并在業(yè)主大會(huì)召開 15 日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主委員會(huì)擬定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案應(yīng)當(dāng)包括選聘標(biāo)準(zhǔn)和選聘方式等內(nèi)容。其中，選聘標(biāo)準(zhǔn)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、信用情況和管理實(shí)績(jī)情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同期限等；選聘方式為續(xù)聘或者公開招投標(biāo)，公開招投標(biāo)選聘方式中，應(yīng)明確是否委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)審委員 會(huì)的人員組成，中標(biāo)人的確定方式等內(nèi)容。業(yè)主大會(huì)另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)采取公開招投標(biāo)方式。 業(yè)主大會(huì)采取書面形式征求意見的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在投票日期七日前，采取直接送達(dá)或者郵寄送達(dá)的方式發(fā)放征詢意見表或表決票，并保存送達(dá)憑證。 征詢意見或投票表決 業(yè)主委員會(huì)將選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見或由業(yè)主投票表決。 采取書面征求意見形式的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在投票日期七日前，采取直接送達(dá)或者郵寄送達(dá)的方式發(fā)放征詢意見表或表決票，并保存送達(dá)憑證。 4回收統(tǒng)計(jì)意見并公告業(yè)主大會(huì)決定 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《業(yè) 主大會(huì)議事規(guī)則》統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果，符合法定條件的，形成業(yè)主大會(huì)關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議書面記錄并存檔，保存好原始征詢意見或者投票憑證，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。 4簽訂物業(yè)服務(wù)合同并公告 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)本著維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域廣大業(yè)主利益出發(fā)，依照相關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)決議，公開、公平、公正地做好選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)工作，并代表業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì)不得越權(quán)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不得從選聘工作中謀取個(gè)人利益。 選聘工作完成后，業(yè)主 委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將選聘結(jié)果和合同主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢。 17 4物業(yè)資料的移交 業(yè)主委員會(huì)在與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同之后，解聘的企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定或者業(yè)主大會(huì)決定約定的期限將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列檔案資料移交給業(yè)主委員會(huì)，并辦理移交手續(xù)： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 交接完畢，要制作交接清 單，同時(shí)移交方與接受方應(yīng)在交接清單上簽字確認(rèn)。 第六章 維修資金使用 4專項(xiàng)維修資金的設(shè)立和交納 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 4維修資金專戶的開戶與劃轉(zhuǎn) 業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行（以下稱開戶銀行）簽訂委托協(xié)議，開立一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的維修基金賬戶。 業(yè)主委員會(huì)開立維修基金賬戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列文件 和資料： (一 )開戶申請(qǐng)書； (二 )業(yè)主委員會(huì)成立的批準(zhǔn)文件； (三 )業(yè)主分戶清冊(cè)； (四 )業(yè)主委員會(huì)主任、副主任私章和業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)專用章的印鑒； (五 )物業(yè)管理服務(wù)合同。 其中，業(yè)主分戶清冊(cè)由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門經(jīng)核對(duì)后向業(yè)主委員會(huì)提供。業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理開戶手續(xù)的，還應(yīng)當(dāng)提交書面委托書。 業(yè)主委員會(huì)開立維修基金帳戶后，應(yīng)當(dāng)通知區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門，由區(qū)、 縣房地產(chǎn)管 理部門將維修基金專戶中已收取該物業(yè)管理區(qū)域首期維修基金的本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會(huì)的維修基金賬戶。 維修基金賬戶的開立，應(yīng)當(dāng)按每幢住宅 立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門號(hào)的，應(yīng)當(dāng)按門號(hào)立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。 4商品房和售后公房混合型小區(qū)的銀行賬戶開立 同一業(yè)主大會(huì)需分別核算商品住宅維修資金和售后公房維修資金的，開立基本賬戶后，可 18 再申請(qǐng)開立一個(gè)專用存款賬戶。 業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)開立專用存款賬戶，除出具開立基本存款賬戶的證明文件外，還應(yīng)出具基本存款賬戶開戶許可證及物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理部門出具的核算不同房屋維修資金的書面證明。 4維修資金使用程序 使用維修基金一般經(jīng)過(guò)一下程序： （一）報(bào)修，計(jì)劃維修。由 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主小組提 出維修基金使用的項(xiàng)目、計(jì)劃、預(yù)算、方案等； （二）核實(shí)與確認(rèn)。由業(yè)主委員會(huì)對(duì)報(bào)修項(xiàng)目具體核實(shí)，根據(jù)情況作出確認(rèn)； （三）制定維修和預(yù)算方案。由業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或施工單位提出的方案和預(yù)算進(jìn)行審核； （四）維修實(shí)施的確定。根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》的約定，有關(guān)維修更新項(xiàng)目報(bào)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主小組通過(guò)后實(shí)施，或者在授權(quán)范圍內(nèi)由業(yè)主委員會(huì)決定實(shí)施； （五）施工。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織施工或者由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議通 過(guò)招標(biāo)或者協(xié)議方式確定施工單位后簽訂業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和施工單位三方合同，進(jìn)行施工； （六）竣工驗(yàn)收。工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者施工單位應(yīng)當(dāng)讓業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)的專業(yè)驗(yàn)收機(jī)構(gòu)對(duì)工程進(jìn)行檢驗(yàn)； （七）工程款決算和審核。維修基金使用項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，由施工單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交結(jié)算報(bào)告，由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主小組或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行審計(jì)審核，也可以委托有資質(zhì)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)審核； （八）支付工程款。通過(guò)審計(jì)審核，沒(méi)有異議的，業(yè)主委員會(huì)按照施工合同支付工程款。 4業(yè)主委員會(huì)對(duì)于物業(yè)服務(wù)企 業(yè)上報(bào)的維修基金使用計(jì)劃如何審核 首先應(yīng)該審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)上報(bào)的維修基金使用計(jì)劃的時(shí)限是否符合物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)法規(guī)的規(guī)定。如果沒(méi)有按照規(guī)定時(shí)限上報(bào)計(jì)劃，造成時(shí)間來(lái)不及審核甚至采取 “先斬后奏 ”故意使得有關(guān)項(xiàng)目變成急修項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該向全體業(yè)主說(shuō)明情況； 其次，審核維修基金使用計(jì)劃的構(gòu)成是否完整齊全。一般情況維修計(jì)劃應(yīng)該包括工程部位、范圍、實(shí)施方案、實(shí)施單位的產(chǎn)生、實(shí)施時(shí)間、保證質(zhì)量和安全的措施、相關(guān)圖紙和說(shuō)明、預(yù)算書和計(jì)價(jià)方式等； 第三，重點(diǎn)審核預(yù)算書。一般由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)具備資質(zhì)的社會(huì)中介 機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。審核依據(jù)包括相關(guān)圖紙、方案、進(jìn)度計(jì)劃和計(jì)價(jià)方式等。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該制定維修基金計(jì)劃審核的規(guī)章制度，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后實(shí)施，并可以作為物業(yè)管理服務(wù)合同的附件。 4維修費(fèi)用的承擔(dān) 物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的承擔(dān)有約定的按照約定，無(wú)約定的按下列規(guī)定承擔(dān)： （一）部分共有部分的費(fèi)用，由部分共有的業(yè)主按照擁有物業(yè)建筑面積的比例共同承擔(dān)；其中，一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門號(hào)的，每個(gè)門號(hào)內(nèi)共有部分的費(fèi)用，由該門號(hào)內(nèi)的業(yè)主按照擁有物業(yè)建筑面積的比例共同承擔(dān)。 （二）全體共有部分的費(fèi)用，由全體業(yè)主按照擁有物業(yè) 建筑面積的比例共同承擔(dān)。 （三）兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用的公共設(shè)施的費(fèi)用，由各物業(yè)管理區(qū)域的全體 19 業(yè)主按照擁有物業(yè)建筑面積的比例共同承擔(dān)。 50、維修資金支取與分?jǐn)? 支取維修、更新、改造費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)或委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向開戶銀行提交業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主小組授權(quán)使用維修資金的證明文件，維修費(fèi)用支取匯總表，項(xiàng)目明細(xì)表，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任審核并加蓋預(yù)留印鑒章的支付憑證等相關(guān)材料。 支取專項(xiàng)維修工程首付款或預(yù)付款時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提供施工承包合同，首付款或預(yù)付款金額不超過(guò)工程合同總價(jià)的 30%；工程完工前，累 計(jì)支取金額不超過(guò)工程合同總價(jià)的 75%；工程完工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)提供完工證明和審價(jià)報(bào)告，并保留不低于工程結(jié)算總額 5%的質(zhì)量保證金。 支取的費(fèi)用劃入物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付施工單位。 維修、更新、改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟綉?。尚未設(shè)立維修資金或者維修資金余額不足的，應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用由房屋所有人直接支付。 5業(yè)主小組在維修基金使用中的權(quán)力和義務(wù) 單幢房屋的共用部分，其維修、