【導讀】西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的。在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功。能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。出讓模式一度非常盛行。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開。地，是到2020年之后才上市的。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓。國有土地使用權。讓合同組成部分的規(guī)劃條件。項主要考察的是項目的投資額及可行性。之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。

　　

【正文】 在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。 消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個電的事情。在報裝的時候，設計好了裝 3 臺變電箱。施工 過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改： 12345 云云。 質量驗收現(xiàn)在非常簡單了?？⒐ぶ?，施工單位、開 發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監(jiān)站備案。這就完成了?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時候就負責簽字蓋章。質量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。 竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較 奇怪。也沒見到記者到建設局查詢竣工備案資料的情節(jié)。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實報道，所以我也不很關注這個事情。物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。各項手續(xù)基本上到這里就結束了。接下來就是產權證辦理的事情了。先做大確權，給整個樓盤做個確權發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。謝謝各位。 結束語 這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道 ，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。 我最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。我往往都報以冷笑。連專業(yè)房地產公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？ 憤青們會和我說，房地產公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。憤青們 又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產開發(fā)流程，已經(jīng)結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審 1 年，審消防又審一年，審施工圖再審 1 年。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產，從 04 年開始領取了規(guī)劃要點，審總平面，審 1 年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。 無論你們在各自的領域內是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡經(jīng)濟的領頭人，引領了化工行業(yè)的風暴，只要你們試圖進入地產行業(yè)，你們就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。 房地產項目開發(fā)建設流程 一、土地手續(xù)： 1．土地出讓合同：通過出讓的方式取得土地使用權并簽訂土地出讓合同。 2．土地用地勘測圖。 3．建設用地批準書。 4．土地契稅、地稅完稅證明（財政局、地稅局）。 5．土地登記申請，審核發(fā)土地使用權證。 二、規(guī)劃手續(xù)： 1．項目總平面規(guī)劃，規(guī)劃設計方案申報經(jīng)規(guī)劃委員會通過后，發(fā)規(guī)劃批文，按規(guī)劃批文辦理建設用地規(guī)劃證。時間需 23 周。 2．建設工程規(guī)劃許可，根據(jù)總平面圖規(guī)劃，進行項目建設工程單體初步設計，申報單體工程規(guī)劃許可。時間需 23 周。 3．交納規(guī)劃技術服務 費、配套費等，辦理城建檔案移交合同。 三、項目發(fā)改委立項： 1．項目申請報告（工程咨詢院）。 2．項目規(guī)劃批文、總平面圖。 3．環(huán)境影響評價（環(huán)保局）。 4．抗震設防（地震局）。 5．無線電委員會等部門意見。 6．辦理完以上材料后報經(jīng)發(fā)改委審批后發(fā)立項批文。 四、工程施工手續(xù)： 1．場地三通一平，達到場地平整，水、電、路通具備施工條件。 2．工程勘察、設計。根據(jù)單體工程規(guī)劃具體要求進行勘察，勘察單位出詳細勘察報告后，設計單位進行設計出施工圖。時間需 67 周。 3．圖紙設計審查：工程施工圖紙審查（建設局圖審中 心），消防設計審核（消防局），防雷設計審核（氣象局），人防手續(xù)（人防局）。時間需 23 周。 4．工程報建，察看現(xiàn)場。 5．辦理工程施工、監(jiān)理招標，確定施工、監(jiān)理單位，發(fā)中標通知書，簽訂施工、監(jiān)理合同。時間需 45 周。 6．前期綠化設計，辦理綠化審批手續(xù)。 7．建設工程質量監(jiān)督手續(xù)及建設工程安全監(jiān)督手續(xù)。 8．建筑垃圾處置、商混供應合同。 9．交納相關費用，社會勞動保障費、開發(fā)管理費等。 10．申辦建筑工程施工許可證。 11．簽訂開發(fā)項目合同、項目手冊，辦理開發(fā)經(jīng)營許可證。 五、工程建設階段： 1．臨時設施規(guī) 劃許可，規(guī)劃放驗線工作。（規(guī)劃局） 2．開工建設，進行工程質量控制、成本控制、進度控制。 3．配套工程施工建設。 4．房屋面積測繪，辦理房屋銷售手續(xù)（房管局）。 5．簽訂銷售合同，回收資金。 六、工程項目竣工驗收交付使用： 1．建設項目單體工程驗收。 2．建設項目竣工綜合驗收。 3．辦理建設項目竣工驗收備案手續(xù)。 4．物業(yè)服務公司進住管理、服務。 5．業(yè)主交接裝修入住。 6．辦理建設項目產權登記備案手續(xù)，業(yè)主辦理房產權證。 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 2020 本文來自網(wǎng)絡，請不要 使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 201 我愛朱丹老婆 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 2020 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 我愛朱丹老婆 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 2020 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 我愛朱丹老婆 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 2020 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 2020 本 文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 我愛朱丹老婆 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 2020 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 2020 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 2020 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 我愛朱丹老婆 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 2020 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 2020 本文來自網(wǎng)絡， 請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 我愛朱丹老婆 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 2020 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 我愛朱丹老婆 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 2020 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 我愛朱丹老婆 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 2020 本文來自網(wǎng)絡，請不要使用盜版，謝謝閱讀 版權所有 我愛朱丹老婆 我愛朱丹老婆 網(wǎng)絡賺錢 群： 40635958