【正文】 22家具 (含家居 /家飾品 )商品銷(xiāo)售總額 十億人民幣 CAGR =90% ? 上海 2022年用于裝飾裝修的費(fèi)用高達(dá) 240億元人民幣，家居用品和家飾品的消費(fèi)達(dá) 5070億元 ? 據(jù)對(duì) 2022年 30個(gè)城市的調(diào)查顯示：僅裝飾布一項(xiàng)銷(xiāo)量和銷(xiāo)售額均較往年分別增長(zhǎng) 40%和 25% 65 以現(xiàn)代家居 /家飾 /家具作為商業(yè)街主題受到超過(guò)半數(shù)消費(fèi)者的贊同，尤其受高收入、高消費(fèi)人群的歡迎 誰(shuí)更喜歡 “ 家居精品街 ” 的概念 百分比 1215131113111211高家庭收入 高購(gòu)房單價(jià)人群 高個(gè)人收入 重視景觀人群 高消費(fèi)人群 高娛樂(lè)人群 81 80 76 75 72 平均 高教育人群 76 67 70 資料來(lái)源 : 致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析 非常喜歡 有點(diǎn)喜歡 基數(shù) = 826 現(xiàn)代家居 /家飾 /家具主題商業(yè)街更符合四川北路新的中高檔生活時(shí)尚及周邊中高檔住宅區(qū)的定位和總體形象 66 消費(fèi)者不惜到較遠(yuǎn)地點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)家具 /家飾 /家庭擺設(shè)用品，該類(lèi)商品可以吸引最大范圍的消費(fèi)人群，而信虹開(kāi)發(fā)地塊周?chē)鄙倬咭?guī)模、上檔次的現(xiàn)代家居 /家飾 /家具店 現(xiàn)代家居 /家飾 /家具品可以在最大范圍吸引消費(fèi)人群 家俱 /家飾 /擺設(shè) 受訪者不惜到較遠(yuǎn)的地點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)的商品 百分比 總體 5841322725171616151560電器 電腦 高檔禮品 服裝 首飾 鞋 書(shū) 工藝品 特色餐飲 音像制品 基數(shù) = 826 資料來(lái)源 : 致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析 67 但是，建立主題商業(yè)街對(duì)于招商引資提出了更高的要求 ?在主題類(lèi)商品中具領(lǐng)導(dǎo)地位的商家，對(duì)于主題商業(yè)街的形成舉足輕重，它起到了聚集其他相關(guān)駐商、吸引消費(fèi)者和樹(shù)立商業(yè)街形象的作用 ?需要吸引足夠多供應(yīng)主題類(lèi)商品的商家，以達(dá)到主題商業(yè)街的規(guī)模 ?需要吸引與主題類(lèi)商品相關(guān)的其他駐商，使得主題商業(yè)街的商品種類(lèi)和選擇有所擴(kuò)展 ?要保持入駐商家的質(zhì)量、檔次和品牌形象，使得主題商業(yè)街與周邊總體環(huán)境相一致 相對(duì)于一般商業(yè)街，主題商業(yè)街招商引資難度更大 68 衛(wèi)浴用品品牌專(zhuān)賣(mài)店 裝璜設(shè)計(jì)工作室 櫥柜品牌專(zhuān)賣(mài)店 現(xiàn)代家居 /家飾 /家具主題商業(yè)街還可吸引一些與主題相關(guān)的其他商家 洗浴用品店 增加可選擇商家范圍，降低主題商業(yè)街招商引資的風(fēng)險(xiǎn) 主題 現(xiàn)代家居 /家飾 /家具 藝術(shù)品、畫(huà)廊 寵物店 園藝盆景店 69 街面店鋪 3. 四川北路將成為生活時(shí)尚商業(yè)街 面向中高收入都市專(zhuān)業(yè)人士 /管理人員 /機(jī)關(guān)干部 /私企中高級(jí)管理層，四川北路將成為新型的都市生活時(shí)尚商業(yè)街 二樓店鋪 總面積約 5,000m2 主要商家包括中高檔服裝專(zhuān)賣(mài)店、生活時(shí)尚用品 (如鐘表、時(shí)尚飾品、化妝品等 )專(zhuān)賣(mài)店 總面積約 5,000m2 主要商家包括餐飲店 (如咖啡廳、特色飯店等 )、書(shū)店、藝術(shù)品店、美發(fā)美容廳、 Nail Salon等 ,也可有一些教育培訓(xùn)中心及小型辦公室等 70 改造后的四川北路商業(yè)街應(yīng)該尋求與其他商業(yè)街不同的定位 南京路步行街 鳳陽(yáng)路，天津路 九江路 外灘 成都路 南京西路商業(yè)區(qū) 南陽(yáng)路，奉賢路 威海路 成都路 烏魯木齊路 徐家匯商業(yè)區(qū) 天平路 廣元路 南丹路 漕溪路 淮海路商業(yè)區(qū) 長(zhǎng)樂(lè)路，金陵路 南昌路 西藏路 常熟路 四川北路商業(yè)區(qū) 海寧路 天潼路 四川北路 河南北路 面向國(guó)內(nèi)外游客，高檔品牌 面向高收入消費(fèi)者，頂尖品牌 面向年輕、時(shí)尚消費(fèi)者，中、高檔時(shí)尚品牌 面向中、高收入專(zhuān)業(yè)人士，中、高檔及頂尖品牌 ? 71 信虹地塊的開(kāi)發(fā)和北外灘 CBD的建成將改變四川北路的消費(fèi)者結(jié)構(gòu) 四川北路商業(yè)街目前消費(fèi)者構(gòu)成： 8,00010,000元 /m2， 高級(jí)住宅區(qū)居民主要有： 未來(lái)北外灘的 100萬(wàn)平方米 CBD中： ? 年輕、單身專(zhuān)業(yè)人士 ? DINK或三口之家，企業(yè)管理人士 /機(jī)關(guān)干部 ? 高教育程度，高購(gòu)物娛樂(lè)消費(fèi)人群 ? 至少 7萬(wàn)以上辦公室工作人員 ? 公務(wù)出差專(zhuān)業(yè)人士，中、高級(jí)管理人員 2545歲中高收入 (月收入3000元以上 )的高教育程度專(zhuān)業(yè)人士和管理人員將成為這一地區(qū)的主流消費(fèi)人群 ? 80%以上來(lái)自上海北區(qū)，以虹口為主， 楊浦和閘北次之 ? 70%以上個(gè)人月收入低于 2,000元 ? 30%以上家庭收入低于 8,000元 ? 35%以上屬于低消費(fèi)人群 (月消費(fèi)3,000元 ) 72 四川北路較高的商鋪地價(jià)成本限制了可供選擇的商家范圍 商鋪成本 （人民幣元 /平方米） 較高的地價(jià)成本決定了四川北路沿街商鋪?zhàn)饨鹚剑瑥亩拗屏藵撛诘娜腭v商戶(hù)種類(lèi)： ? 服裝店 ? 食品店 ? 餐飲店 ? 鞋帽店 ? 飾品店 ? 眼鏡店 ? 箱包店 ? 珠寶店 ? 通信、電器店 地價(jià) 1 , 8 0 0450 1 0 , 3 0 08504003006 5 0 0 7 0 0 0土建 成本 綠化 停車(chē)場(chǎng) 配套 設(shè)施 其它 成本 總成本 初步 73 滿(mǎn)足這一消費(fèi)者人群的需要，我們應(yīng)著重引進(jìn)中、高檔次的品牌店 頂級(jí)品牌 豪華品牌 高檔品牌 中檔品牌 低檔品牌和雜牌 國(guó)際頂級(jí)名家設(shè)計(jì)的品牌，通常選址在最昂貴商業(yè)地段，以獨(dú)家品牌專(zhuān)賣(mài)店的形式，需要大量展示的櫥窗和最顯眼的位臵，強(qiáng)調(diào)量身定制的個(gè)性化服務(wù) 國(guó)際著名品牌，品牌領(lǐng)先地位稍遜于頂級(jí)品牌，通常位于最昂貴商業(yè)地段，獨(dú)家品牌專(zhuān)賣(mài)店和在著名高檔百貨店的一或二樓 國(guó)際性或地方性著名品牌，更注重商品的品牌而非設(shè)計(jì)家品牌，獨(dú)家專(zhuān)賣(mài)旗艦店或位于高檔大型購(gòu)物中心 具有較高品牌知名度，可以在任何大、中型購(gòu)物中心的好商鋪位臵 Louis Vuitton, Channel, Gucci, Prada, Dunhill, Fendi Hugo Boss, Kenzo, Ralph Lauren, Lancel, Escada Esprit, Layefe, Lan Bao, Nike, Adidas, Ports, Timberland Giordano, G2022, Baleno 服裝品牌舉例 Cartier，Rolex,Longin Tiffany， 琉璃工坊 Tissot, 現(xiàn)代光學(xué)， Swatch, 美式眼鏡，Swarovski 其他相關(guān)時(shí)尚品牌及店家舉例 銀鎮(zhèn) 目標(biāo)品牌 74 4. 豐富的文化娛樂(lè)休閑選擇會(huì)為這一地區(qū)增添新的亮點(diǎn) 概念 特色 ? 上海 “ 蘭桂坊 ” ? 昆山花園文化休閑街 ? Culture Trail ? 綜藝世界 對(duì)乍浦路及周邊地區(qū)進(jìn)行改造，引入各類(lèi)特色餐館、酒吧和俱樂(lè)部，成為 “ 蘭桂坊式 ” 的休閑娛樂(lè)街坊 可在昆山路附近，依托昆山花園文化名人住宅的優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特的文化氛圍，形成凸顯海派文化特色，蘊(yùn)涵懷舊情愫的高雅休閑街。在其中，將有眾多的茶館、咖啡廳、舊書(shū)店、藝術(shù)品展示廳和古玩店等，還將建立一個(gè)小劇場(chǎng) 可將濱河郵政大樓改建成藝術(shù)博物館，并在這一地區(qū)開(kāi)辦多家藝?yán)?、?huà)廊，同時(shí)整修區(qū)域內(nèi)多處宗教歷史場(chǎng)所，如景靈堂等，并開(kāi)設(shè)了解區(qū)域內(nèi)歷史、文化景點(diǎn)的文化旅游項(xiàng)目，在上海的昨日和今天之間穿梭往來(lái)，尋訪散落在大街小巷中的歷史遺跡 在大型購(gòu)物中心的頂層可以建多廳多功能影劇院，并建大規(guī)模、高檔電子游藝城等現(xiàn)代娛樂(lè)設(shè)施，成為 e時(shí)代游藝玩樂(lè)中心 上 海 “蘭 桂 坊“ 綜藝世界 75 大體量的、各種風(fēng)格的餐飲、文化、娛樂(lè)設(shè)施將圍繞本區(qū)域內(nèi)乍浦路美食街和眾多文化、歷史古建筑的特色 ? 沿乍浦路，將形成以餐飲 /休閑娛樂(lè)場(chǎng)所聚集的上海蘭桂坊 總面積約 25,00030,000平方米，包括： – 各種風(fēng)味餐廳、茶館和酒吧 – 乍浦路南段主要是高級(jí)餐廳和酒吧，滿(mǎn)足 CBD中人們需要 – 乍浦路北段更多是面向四川北路購(gòu)物消費(fèi)者和周邊居民 ? 沿昆山路，依托昆山花園和區(qū)域內(nèi)其它歷史古建筑和形成具海派文化特色的高檔次文化 /藝術(shù)展覽 /銷(xiāo)售/休閑區(qū) 總面積約 15,000平方米，包括 – 將昆山花園進(jìn)行修繕，恢復(fù)原貌，并臵換成藝術(shù) /文物中心 – 沿昆山路興建具上海地方特色的茶室、餐廳和小型藝?yán)鹊? ? 將郵電大樓臵換成博物館 （約 25,000平方米） ? 在區(qū)域內(nèi)還可興建其它風(fēng)格的文化 /娛樂(lè)設(shè)施，包括 – 在區(qū)域性購(gòu)物中心興建 5,0008,000平方米多廳影院等娛樂(lè)設(shè)施 76 現(xiàn)為弘基假日廣場(chǎng)的地塊，兩個(gè)土地利用方案較具可能性 地塊基本資料 * 以保護(hù)信虹地塊景觀線 ** 以 340美元 /建筑平米，容積率為 6計(jì)算 ? 占地面積： 28,920平米 ? 容積率： –93年規(guī)劃： –建議：不高于 * ?地價(jià)： 16,900元 /平米 ** (占地面積 ) 土地利用方案 ? 商業(yè)及辦公樓 ? 大型購(gòu)物中心 ? 小量商業(yè)及高檔住宅（ 10,000元 /平米以上 ） ? 小量商業(yè)及大型綠地 初步分析 ? 辦公樓經(jīng)濟(jì)回報(bào)低，亦面對(duì) CBD的競(jìng)爭(zhēng) ?不符合 50公頃整體定位 ? 容積率要求高，阻礙信虹現(xiàn)有地塊景觀 ? 大賣(mài)場(chǎng)和大型主題支柱商家將因交通理由而不會(huì)考慮此地點(diǎn) ? 大型百貨店未能為街區(qū)帶來(lái)特色 ? 未能有足夠商家占用大量商業(yè)面積 ? 可能性較高 ? 需作經(jīng)濟(jì)效益分析 77 方案 1：高檔住宅區(qū)及四川北路沿線商業(yè)區(qū) * 資料來(lái)源 : 四川北路沿線商業(yè)區(qū) 占地面積： 100米 X30米 ＝ 3000平方米 容積率： 建筑面積＝ 75,000平方米 年租金收入＝ 15元 X75,000 ＝ 1,125,000元 高檔住宅區(qū) 占地面積： 28,920－ 3,000 ＝ 25,920平方米 容積率： 3 建筑面積＝ 77,760平方米 每建筑平米地價(jià)＝ 16,900X25,920 建筑及其它成本＝ 4,500元 /平方米 總成本＝ 10,100元 /平方米 77,760 ＝ 5,600元 /平方米 估計(jì)平均賣(mài)價(jià)：12,000元 /平米 ? 每平米盈利 ＝ 1,900元 /平方米 ? 總盈利 ＝ 1,900X77,760 ＝ 78 方案 2：大型綠地及四川北路沿線商業(yè)區(qū) (1/2) * 資料來(lái)源 : ? 四川北路沿線為商業(yè)區(qū) –經(jīng)濟(jì)效益和方案 1相同 ? 內(nèi)部為大型綠地 假設(shè)： ? 地價(jià)： 5,600 X (1+33%) =7,500元 /建筑平米 ? 總占地面積： 24,400平方米 ? 容積率： ? 每平米建筑及其他成本：4,500元 /平方米 假設(shè)地塊 A未建綠地 , B， C地塊可能盈利 計(jì)算： ? 建筑面積： 24, = 61,000平方米 ? 總成本＝ 12,000元 /平方米 估計(jì)平均賣(mài)價(jià)：18000元 /平米 ? 每平米盈利 ＝6,000元 /平方米 ? 總盈利 ＝6,000X61,000 ＝ A B C 79 1 8 , 0 0 02 8 , 8 0 0方案 2：大型綠地及四川北路沿線商業(yè)區(qū) (2/2) * 資料來(lái)源 : 地塊 A綠地投資 面積： 25,920平方米 每平米土地成本＝16,900元 /平方米 每平米建筑成本＝ 3,000元 /平方米 總投資＝ (16,900+3,000）X25,920= 如建綠地， B， C地塊住宅需大幅提升售價(jià)