【正文】 應(yīng)以二房及三房單位為主。在工業(yè)大道板塊上，除了江景單位外，即將推出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與本項(xiàng)目的產(chǎn)品甚為相似，主要集中在70~85㎡的二房、85～100㎡的小三房和100～150㎡的大三房單位，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。n 命名：潑墨生香潑墨畫(huà)是中國(guó)特有的一種文化產(chǎn)物，而且潑墨畫(huà)帶有一種渾然天成的氣度與意境，與本項(xiàng)目的園林特質(zhì)不謀而合。用潑墨來(lái)表現(xiàn)園林的一種自然而來(lái)的舒適最恰當(dāng)。n 主題：文人墨客的私家畫(huà)廊在現(xiàn)場(chǎng)園林環(huán)境逐步完善以及38號(hào)樓樣板房的開(kāi)放，對(duì)38號(hào)樓進(jìn)行重新的包裝，以保利花園二期“ 樓王” 的姿態(tài)推出市場(chǎng)，為38號(hào)樓提升自身的附加值，增加吸引力。除了加推38號(hào)樓外，還會(huì)加推52號(hào)樓A、B梯，補(bǔ)充二房的貨源，并以一個(gè)相對(duì)較低的價(jià)格，增加客戶的選擇面和吸引力。時(shí)間 推售范圍 套數(shù) 銷售面積3~4月 35號(hào)樓C梯雙數(shù)層單位，38號(hào)樓B梯單數(shù)層單位，52號(hào)樓A梯所有單位約116套 約10780㎡4~5月 35號(hào)樓C梯單數(shù)層單位，38號(hào)樓B梯雙數(shù)層單位， 52號(hào)樓B梯單位約116套 約11280㎡合計(jì) 　 約232套 約22060㎡由于現(xiàn)場(chǎng)園林已經(jīng)成型，令338號(hào)樓的單位優(yōu)勢(shì)盡顯，因此我司建議充分利用338號(hào)樓的景觀資源，吸引客戶到場(chǎng)搶購(gòu)，帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的銷售氣氛，刺激客戶現(xiàn)場(chǎng)下定的欲望。l 直接銷售單位：216。 3月5日推出52號(hào)樓A梯，35號(hào)樓C梯的雙數(shù)層平層單位216。 3月19日推出38號(hào)樓B梯單數(shù)層單位216。 4月份視銷售情況，加推35號(hào)樓C梯的單數(shù)層單位216。 5月1日推出52號(hào)樓B梯、38號(hào)樓B梯雙數(shù)層單位n 短信廣告計(jì)劃日期 內(nèi)容3月4日 形象+促銷4月1日 形象+促銷4月29日 促銷5月4日 促銷5月27日 促銷n 新聞炒作l 日期：2月24日標(biāo)題：做國(guó)家級(jí)文化地產(chǎn)第一品牌保利花園立下新年宏圖偉略內(nèi)容：保利花園在04年取得了8億元銷售額的成績(jī)，在成功后，她并沒(méi)有因此而沾沾自喜，而是定下了一個(gè)更高的目標(biāo)。保利花園除了在產(chǎn)品、配套、社區(qū)文化等軟硬件設(shè)施的建設(shè)上更為努力外，要在新的一年里，樹(shù)立起“做國(guó)家級(jí)文化地產(chǎn)第一品牌”的旗幟，并為此不遺余力，為項(xiàng)目完全成功開(kāi)發(fā)，寫(xiě)下最精彩的結(jié)局。l 日期：3月10日標(biāo)題：保利花園：從品牌到名牌內(nèi)容：保利花園自1999年底正式公開(kāi)發(fā)售以來(lái)，一直都是市場(chǎng)的焦點(diǎn)。她的出現(xiàn)為工業(yè)大道、海珠區(qū)甚至廣州、全國(guó)開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)新的居住時(shí)代。從一開(kāi)始的國(guó)家康居示范小區(qū)到全優(yōu)國(guó)家示范小區(qū)，逐步累積成為今天響亮的品牌。從產(chǎn)品營(yíng)銷到情感營(yíng)銷再到文化營(yíng)銷，都給市場(chǎng)留下深刻記憶，國(guó)寶展、佛像展、青銅展……至今人們?nèi)越蚪驑?lè)道。踏入05年，保利向更高層次邁進(jìn)，要實(shí)現(xiàn)品牌到名牌的過(guò)渡，踏上一個(gè)更高的臺(tái)階。l 日期：3月3日標(biāo)題：保利花園“潑墨生香”散發(fā)墨香陣陣沁人心脾內(nèi)容：保利花園將會(huì)推出全新組團(tuán)“潑墨生香”，以優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品打開(kāi)05年的市場(chǎng)。該組團(tuán)位于小區(qū)園林中心，以大戶型為主，所有單位均擁有開(kāi)闊的開(kāi)間，北望近千平方米的園林泳湖，南賞宛然的“動(dòng)態(tài)立體環(huán)式水系”，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)都無(wú)可比擬。l 日期：3月17日標(biāo)題：置身詩(shī)意畫(huà)卷，領(lǐng)略淡淡墨生香來(lái)保利花園，感受國(guó)家級(jí)園林之美內(nèi)容：春回大地，保利花園二期全新園林里，花草樹(shù)木在春雨的滋潤(rùn)下，日顯茂密蔥蘢。細(xì)看楊柳依依嬌柔的美態(tài)，感受春風(fēng)拂面的清爽，讓人仿佛置身充滿詩(shī)意的水墨畫(huà)當(dāng)中，深呼吸就能嗅到墨水的淡淡清香。國(guó)家級(jí)園林之美，是自然天成，從內(nèi)至外悠悠地散發(fā)出來(lái)的。l 日期：4月21日標(biāo)題：保利花園：文化為品牌貼金內(nèi)容：保利花園自開(kāi)發(fā)至今已經(jīng)踏入第六個(gè)年頭，在這五年多的時(shí)間里，她不斷為廣州樓市創(chuàng)造奇跡，以其獨(dú)特的文化營(yíng)銷方式，為樓市帶來(lái)驚喜。國(guó)寶展、佛像展、青銅器展，都給廣州人們留下深刻的印象，打破了廣州是文化沙漠的言論，其品牌因文化而閃出熠熠生輝，不愧為國(guó)家級(jí)文化地產(chǎn)第一品牌。l 日期：5月10日標(biāo)題：保利花園“五一” 創(chuàng)收超億元內(nèi)容：通報(bào)“五一” 期間成交業(yè)績(jī)相當(dāng)理想，證明保利花園擁有非凡的品牌魅力，追捧的客戶越來(lái)越多。n 配合本階段的命名及主題的風(fēng)格，可采用國(guó)畫(huà)等一些元素，結(jié)合廣告風(fēng)格進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)包裝；n 園林于3月5日正式開(kāi)放外界參觀，園林現(xiàn)場(chǎng)施工已全部完工；n 在售樓部?jī)?nèi)掛國(guó)畫(huà)等裝飾；n 對(duì)電瓶車進(jìn)行包裝。預(yù)計(jì)在3～5月期間可售出之單位約占總推貨量之60%左右，即出售單位數(shù)量約為350套，％。n 預(yù)計(jì)依據(jù)：l 保利花園和保利地產(chǎn)一直以來(lái)在市民心目中所形成良好的印象，給買(mǎi)家較強(qiáng)的信心；l 成熟的園林環(huán)境，提升了整體產(chǎn)品的素質(zhì)和價(jià)值，增加了產(chǎn)品的吸引力；總而言之，整個(gè)階段的推售將面對(duì)不少困難，所以需要把握保利最強(qiáng)武器美譽(yù)度、舊業(yè)主客戶群及保利花園獨(dú)有的文化內(nèi)涵是銷售取勝的有力保證。n 平面廣告投放計(jì)劃日期 媒體 版位 色彩 版面 內(nèi)容 費(fèi)用預(yù)算3月3日 廣日 A8A14 彩色 1/2 預(yù)告+形象 145,1503月4日 廣日 A8A14 彩色 1/2 預(yù)告+形象 167,270羊晚 A23 彩色 1/2 預(yù)告+形象 166,1003月10日 廣日 A8A14 彩色 1/2 繕稿 145,1503月11日 廣日 A8A14 彩色 1/2 形象 167,270羊晚 A23 彩色 1/2 形象 166,1003月17日 廣日 A8A14 彩色 1/2 形象+促銷 145,1503月18日 廣日 A8A14 彩色 1/2 形象+促銷 167,270羊晚 A23 彩色 1/2 形象+促銷 166,1003月24日 廣日 A8A14 彩色 1/2 形象+促銷 145,1503月25日 廣日 A8A14 彩色 1/2 形象+促銷 167,270羊晚 A24 彩色 1/2 形象+促銷 166,1004月14日 廣日 A8A14 彩色 1/2 形象+促銷 145,1504月15日 廣日 A8A14 彩色 1/2 形象+促銷 167,270羊晚 A24 彩色 1/2 形象+促銷 166,1004月21日 廣日 A8A14 彩色 1/2 形象+促銷 145,1504月22日 廣日 A8A14 彩色 1/2 形象+促銷 167,270羊晚 A24 彩色 1/2 形象+促銷 166,1004月29日 廣日 A8A14 彩色 1/2 促銷 167,270羊晚 A24 彩色 1/2 促銷 166,100南都 B疊13版 彩色 1/2 促銷 61,9004月30日 廣日 A8A14 彩色 1/2 促銷 138,240羊晚 A24 彩色 1/2 促銷 140,9405月1日 廣日 A8A14 彩色 1/2 促銷 110,590羊晚 A24 彩色 1/2 促銷 122,800南都 B疊13版 彩色 1/2 促銷 43,4005月2日 廣日 A8A14 彩色 1/2 促銷 138,240羊晚 A24 彩色 1/2 促銷 140,9405月3日 廣日 A8A14 彩色 1/2 促銷 138,240羊晚 A24 彩色 1/2 促銷 140,9405月12日 廣日 A8A14 彩色 1/2 促銷 145,1505月13日 廣日 A8A14 彩色 1/2 促銷 167,270羊晚 A24 彩色 1/3 促銷 100,6605月19日 廣日 A8A14 彩色 1/2 促銷 145,1505月20日 廣日 A8A14 彩色 1/2 促銷 167,270南都 B疊13版 彩色 1/2 促銷 61,900合計(jì) 5,168,120 ：68月推廣計(jì)劃n “五一”過(guò)后，市場(chǎng)銷售態(tài)勢(shì)有所緩減經(jīng)過(guò)“五一”黃金熱銷期，各大樓盤(pán)促銷有所減停，客戶購(gòu)房意欲也開(kāi)始降溫，市場(chǎng)逐步消化各大樓盤(pán)熱銷的信息和市場(chǎng)的焦點(diǎn)資訊。普羅大眾在此階段也將關(guān)注的目光集中到考試、升學(xué)等方面。n 板塊的供應(yīng)量繼續(xù)保持充足雖然已過(guò)“五一” 黃金旺季，但周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目繼續(xù)推出新貨，以擴(kuò)大客戶選擇的范圍，力圖取得更多的成交，亦令工業(yè)大道板塊的產(chǎn)品貨量維持在穩(wěn)定的水平。預(yù)計(jì)光大花園、天鵝灣繼續(xù)加推江景單位，南景園推出全新一期，第三金碧花園不斷有新單位推向市場(chǎng)。n 命名：翰林花岸翰林學(xué)院是莘莘學(xué)子集中的地方，也借代為保利花園的學(xué)校配套完善，從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)全部均在小區(qū)之內(nèi)。n 主題：花岸旁的蕓香庭院為了延續(xù)“五一” 銷售旺勢(shì)，以及增加市場(chǎng)對(duì)保利花園的關(guān)注點(diǎn)，因此在6~8月期間推出保利花園最后絕版多層住宅和限量正望泳湖的南向單位，增加產(chǎn)品的亮點(diǎn)。另外推出51號(hào)樓D梯、52號(hào)樓C梯、51號(hào)樓A梯等單位，加大客戶的選擇性，同時(shí)以不同的價(jià)位吸引不同層次的客戶。時(shí)間 推售范圍 套數(shù) 銷售面積6~7月 51號(hào)樓A梯，53號(hào)樓，52號(hào)樓C梯約138套 約13290㎡8月 51號(hào)樓D梯 約68套 約7300㎡合計(jì) 　 約204套 約20590㎡由于53號(hào)樓是保利花園明年唯一的一棟多層一梯兩戶住宅，也是工業(yè)大道板塊唯一的產(chǎn)品，為了在市場(chǎng)上形成轟動(dòng)效應(yīng)，我司建議采用分時(shí)搶購(gòu)的銷售手法銷售。具體操作：n 53號(hào)樓分為2批推出，采用分段的額外折扣銷售，首批單位97折，第二批單位無(wú)任何額外折扣第一階段：在6月18日開(kāi)始進(jìn)行第一批單位的入籌，每個(gè)籌須下誠(chéng)意金￥5000，開(kāi)售時(shí)可獲額外97折，但不可預(yù)定具體單位。7月2日當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)舉行公開(kāi)發(fā)售，入籌客戶憑籌號(hào)抽選房的次序，按先后次序每人可選2套單位（只限53號(hào)樓推出的單位） ；第二階段：7月30日進(jìn)行第二批單位的入籌認(rèn)購(gòu)，每個(gè)籌為誠(chéng)意金￥5000，開(kāi)售時(shí)無(wú)任何額外折扣，不可預(yù)定具體單位。8月13日于現(xiàn)場(chǎng)抽簽定選房的次序。（只限53號(hào)樓已推出的單位）n 其他單位采用直接銷售方式6月11日推出51號(hào)樓A梯6月25日推出52號(hào)樓C梯8月13日推出51號(hào)樓D梯n 短信廣告計(jì)劃日期 內(nèi)容6月17日 促銷7月15日 促銷8月19日 促銷n 新聞炒作l 日期：6月9日標(biāo)題：保利花園再傳好消息：二期園林全面完工內(nèi)容：保利花園52和53號(hào)樓之間的園林已經(jīng)全部完成，標(biāo)志著二期園林已經(jīng)完工。與此同時(shí)，進(jìn)一步成熟的園林也是小區(qū)硬件成熟的標(biāo)志之一。l 日期：6月23日標(biāo)題：保利花園推出市區(qū)罕有絕版多層單位內(nèi)容：多層住宅在廣州市中心區(qū)已經(jīng)的難得一見(jiàn)的產(chǎn)品了。保利花園即將推出其全新的絕版多層單位。這些單位均采用一梯兩戶設(shè)計(jì)，全部南北通風(fēng)對(duì)流，勢(shì)必成為買(mǎi)家搶購(gòu)的重點(diǎn)對(duì)象。l 日期：6月30日標(biāo)題：保利花園：喜添新小學(xué)，配套更上一層樓內(nèi)容：位于保利花園二期的配套小學(xué)已經(jīng)基本完工。該小學(xué)是保利花園內(nèi)的第二所公立小學(xué)，承擔(dān)二期的教育配套作用。小學(xué)的落成，進(jìn)一步完善了小區(qū)的配套，業(yè)主無(wú)需擔(dān)心子女上學(xué)的問(wèn)題。l 日期：7月12日標(biāo)題：業(yè)主amp。保利花園：教我如何不興奮“花園前”進(jìn)入交樓期，保利花園更成熟、更具規(guī)模內(nèi)容：保利花園“花園前” 組團(tuán)部分單位已經(jīng)開(kāi)始交樓，其余單位也即將進(jìn)入交樓階段。開(kāi)始入住的業(yè)主因能住上新房而興奮，而準(zhǔn)備入住的業(yè)主更時(shí)時(shí)刻刻盼望著收到新房鑰匙的一天。一期所有業(yè)主收樓入住，為形成獨(dú)有的社區(qū)人文文化提供更成熟的條件。n 到達(dá)53號(hào)樓的看樓通道已完工并包裝好；n 51號(hào)樓工地外圍墻包裝好，并美化施工環(huán)境；n 配合本階段命名及主題的風(fēng)格進(jìn)行包裝。預(yù)計(jì)在6～8月期間可出售單位數(shù)量約為250~280套,約占在售單位總量的60%，廣%。n 預(yù)測(cè)依據(jù)：l 經(jīng)過(guò)“五一” 黃金周的銷售旺季后，整體市場(chǎng)處于一個(gè)調(diào)整階段，市場(chǎng)相對(duì)比較淡靜。同時(shí)各大樓盤(pán)也為下半年尤其是“十一”階段銷售做好充分準(zhǔn)備l “花園前”組團(tuán)的交樓、學(xué)校完工等利好消息，帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)成交l 最后一棟絕版多層住宅推出，吸引了周邊市場(chǎng)的關(guān)注，有效促進(jìn)整體的銷售l 光大花園推出的臨江組團(tuán)在一定程度上分流了部分購(gòu)買(mǎi)總價(jià)65萬(wàn)以上住宅的客戶，令大單位的成交有所減少本階段在全年銷售上是一個(gè)承上啟下的時(shí)期，繼續(xù)保持、延續(xù)“五一” 火爆的銷售勢(shì)頭，以及為下一輪九、十月份的熱銷期作鋪墊。并且，在市場(chǎng)上，推貨量逐漸增大，熱點(diǎn)區(qū)域逐步升溫，對(duì)客戶的吸引也逐步增強(qiáng)，導(dǎo)致來(lái)訪客戶有所下降。另外，6~8月是全年天氣的高溫期，高溫酷暑也阻擋了客戶看房的意欲。n 平面廣告投放計(jì)劃日期 媒體 版位 色彩 版面 內(nèi)容 費(fèi)用預(yù)算6月10日 廣日 A8A14 彩色 1/2 促銷 167,270南都 B疊13版 彩色 1/2 促銷 61,9006月16日 廣日 A8A14 彩色 1/2 促銷 145,1506月17日 廣日 A8A14 彩色 1/2 促銷 167,270羊晚 A24 彩色 1/3 促銷 100,6606月23日 廣日 A8A14 彩色 1/2 促銷 145,1506月24日 廣日 A8A14 彩色 1/2 促銷 167,270羊晚 A24 彩色 1/3 促銷 100,6606月30日 廣日 A8A14 彩色 1/2 促銷 145,1507月1日 廣日 A8A14 彩色 1/2 促銷 167,270南都 B疊13版 彩色 1/2 促銷 61,9007月21日 廣日 A8A14 彩色 1/3 促銷 81,0407月22日 廣日 A8A14 彩色 1/3 促銷 93,390羊晚 A24 彩色 1/3 促銷 100,6607月28日 廣日 A8A14 彩色 1/3 促銷 81,0407月29日 廣日 A8A14 彩色 1/3 促銷 93,390羊晚 A24 彩色 1/3 促銷 100,6608月4日 廣日 A8A14 彩色 1/3 促銷 81,0408月5