【正文】 圳等發(fā)達城市房地產(chǎn)市場歷程研究經(jīng)驗，我們認為南寧市房地產(chǎn)市場走向規(guī)范只需要13年的時間，因而這幾年是開發(fā)商快速發(fā)展項目獲得超額利潤和樹立品牌、實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的良機，而一旦整個房地產(chǎn)走上正規(guī)，則開發(fā)商必然面對獲取土地成本增加、資金壓力增大、競爭加劇、購房者挑剔等方面的壓力，對企業(yè)的生存和發(fā)展都是巨大的挑戰(zhàn)。 住宅市場總體綜述 市場發(fā)展概況2002年南寧房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，商品房成交面積突破150萬平方米，成交金額達35億，%，住宅市場發(fā)展比較明顯，增量大幅度增加。(1)、樓盤分布東部以東葛路延長線向東，長湖一帶，金湖廣場周圍和民族大道延長線，以及青山路，分別分布著嶺南家園、中天世紀花園、中鼎溫馨家園、南湖國際廣場、天賜良園、香格里拉花園以及銘湖經(jīng)典、佳和大廈、亞航財富中心、文德大廈、佳德鑫水晶城、金湖灣、和實水榭花都、地王國際商務中心、東方曼哈頓和香榭里花園、大自然花園、榮和山水美地、翡翠園以及澳洲麗園、半山麗園、青秀山莊等樓盤；仙湖開發(fā)區(qū)有橘郡陽光別墅、碧麗山莊、麗水灣別墅、龍胤花園別墅、金地世家、彩虹家園；北部以北湖路和秀廂路較集中，分布著柏濤灣、振寧公寓、振寧翠峰、恒大新城和萬秀小區(qū)。西部樓盤較少，分布散，有北大路的夢澤園，衡陽路的振寧雅苑，大學路的文華園，高新技術開發(fā)區(qū)的高新苑；江南樓盤亙集中于白沙大道、五一路和江南路，白沙大道有金灣花城、南國花園商城、江南新興苑，五一路有麗江村、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城，江南路有江南香格里拉花園、江南馨園、金康居住小區(qū)、榮寶華商城、庭香園和玫瑰園；大沙田有新加坡城、陽光新城和斯壯家園；中部主要以商業(yè)物業(yè)為主，純住宅為輔，分布著萬達商業(yè)廣場、新朝陽商業(yè)廣場、交易場商業(yè)大廈和WTO世貿(mào)商城、綠城翠堤灣、金朝陽等樓盤。(2)、樓盤價格。根據(jù)2002年南寧市人均收入水平和購房消費支出比例來分：高檔次住宅均價：2600元/㎡以上。中檔次住宅均價：2000——2600元/㎡。低檔次住宅均價：2000元/㎡以下。高檔住宅集中分布于民族大道延長線，即快速環(huán)道外圍，以及南湖邊緣；中檔住宅則集中于東葛路延長線、長湖路和瑯西區(qū)域；低檔住宅則集中分布在江南，城北兩區(qū)；商業(yè)物業(yè)比較集中于城市中心。(3)、銷售形勢低檔次住宅總體市場銷售火爆；中檔次住宅市場占領的市場份額為主；高檔次住宅市場占有量僅次于中檔次住宅，但銷售情況不太樂觀。 市場基本特征分析從宏觀因素看：南寧市房地產(chǎn)市場2002年快速發(fā)展，不斷創(chuàng)歷史新高，是國家西部開發(fā)政策，政府加快城市化進程，加大城市基礎建設，銀行按揭政策共同支持的結果。2002年南寧市對市政建設投入達50億元以上，比2001年增加1倍，2003年將超過60億元以上。從國家到地方政府的“大投入”，使房地產(chǎn)市場進入“快車道”。從產(chǎn)品因素看：市場還沒有進入過剩時代，高、中、低檔產(chǎn)品交投兩旺，戶型以三房和二房為消費主流，以期房和毛坯房為主，向消費者提供改善居住空間基本功能的產(chǎn)品，進入21世紀，環(huán)境意識覺醒，帶有環(huán)境附加值的產(chǎn)品旺銷，消費者注重追求舒適、享受、健康生活的產(chǎn)品，但目前市場尚缺乏像南國奧林匹克花園那樣具有人文特征的產(chǎn)品出現(xiàn)。從開發(fā)主體因素看：市場開發(fā)整體水平不高，開發(fā)意識落后，投入市場運營資本不足，對政府投入市政配套的依賴性較強，目前市場仍是“軍閥混戰(zhàn)，群雄割據(jù)”缺乏市場“霸主”。從市場結構看：高檔市場供應量過剩，中低檔市場需求不足。結合南寧市經(jīng)濟發(fā)展水平、人均收入水平來界定：一套房子總價在10——20萬元為低檔消費；20——40萬元是中檔消費；超過40萬元屬高檔消費；100萬元以上為豪華消費；目前市場供求結構不太均衡，開發(fā)風險較大。以瑯東、鳳嶺區(qū)域為例，總價超過100萬元的大戶型開始滯銷。從土地出讓市場看：政府2001年11月份首次招投標拍賣出讓土地，位于瑯東的兩塊地拍出“天價”，每畝180萬元以上，這意味著土地開發(fā)門檻提高。雖然天價土地出讓暫時能為政府市政建設“輸血”，但從另一方面看，會使區(qū)域房價上升過快，增大開發(fā)風險，影響住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。 各類型物業(yè)市場分析1)、多層、小高層住宅市場分析——概況①社會經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入的增加，消費水平的提高，對生活質(zhì)量的要求也比較講究，追求一種舒適的居住環(huán)境。②城市各城區(qū)結構不同，直接影響各城區(qū)經(jīng)濟結構、人口結構、人口素質(zhì)、人均收入、生活水平和消費能力的差異化。③城市向東發(fā)展，帶動、引導大部分“中產(chǎn)階級”遷移，新的住宅產(chǎn)品或環(huán)境是先富起來部分人的物質(zhì)享受，而尚未富起來的人則停留在原有基礎上，此時的住宅市場產(chǎn)生“兩極分化”現(xiàn)象，住宅“兩極分化”的產(chǎn)生也就決定了居民居住區(qū)的劃分。④江南、城北兩區(qū)目前人均收入相對于新城區(qū)、興寧區(qū)的人均收入比較，則略顯偏低，因此決定了部分人的消費能力，也決定了城區(qū)住宅市場的目標客戶群體。⑤市場總體呈現(xiàn)“兩高兩低”趨勢，“兩高”指東部以小高層為主導產(chǎn)品，價格比兩、南部高；“兩低”指西部、江南以多層為主導產(chǎn)品，價格比東部低。⑥目前多層住宅集中分布于江南和城北區(qū)，江南區(qū)的金灣花城、金康住宅小區(qū)、玫瑰園公寓、庭香園、榮寶華商城、江南新興苑、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城等，城北區(qū)的恒大新城、柏濤灣、向南居、振寧公寓——水韻家園、振寧翠峰、萬秀小區(qū)、文華園、高新苑等樓盤，而興寧區(qū)目前僅有金桂花園和華彩美地，再細分析新城區(qū)，則只有鳳嶺幾個大型樓盤有部分低層住宅產(chǎn)品，可見多層住宅的市場分布相對集中，新城區(qū)則以小高層為主導的住宅市場，沿東葛路延長線長湖路至快速環(huán)道、民族大道至金湖廣場至快速環(huán)道，最后匯總延伸到鳳嶺一帶。銷售價格多層住宅產(chǎn)品均價在1350——2600元/㎡，其中均價1600——2000元/㎡比較集中并且得到市場的認可和接受。小高層住宅產(chǎn)品均價在2450——3100元/㎡，其中均價2550——2700元/㎡居多，市場比較接受的均價為2450——2600元/㎡。市場競爭激烈，價格有升有降，但市場整體呈上升趨勢。江南、城北多層住宅產(chǎn)品均價　　　　　□均價（元/平方米）新城區(qū)小高層住宅產(chǎn)品　　　　　　　□均價（元/平方米）熱點多層住宅價格在1800元/㎡，且環(huán)境優(yōu)美的住宅產(chǎn)品最受歡迎。恒大新城的成功就是在于其有絕大部分消費者能承受的價格上和環(huán)境的優(yōu)良。戶型多層、小高層住宅產(chǎn)品戶型仍然是以三房為主導，二房次之。多層住宅產(chǎn)品三房面積在90——130平方米之間，其中100——120平方米居多；二房面積在70——90平方米，其中75——85平方米居多。小高層產(chǎn)品三房面積在100——165平方米之間，其中100——130平方米居多；二房面積在75——125平方米，其中80——90平方米居多。2)、高層住宅市場分析概況市政府向東遷移后，瑯東高層建筑異軍突起，但絕大多數(shù)為企事業(yè)單位辦公建筑，其正用于住宅的屈指可數(shù)。向東發(fā)展已成為南寧目前以及今后幾年的發(fā)展趨勢，繼往開來，隨著金湖廣場一帶的日益成熟，高層住宅或商務公寓開始出現(xiàn)，高24層純住宅的時代麗都打破高層住宅的沉寂，但由于其在推廣方面宣傳不到位，不能引起市場的熱“效應”，因此，對市場的影響力度不大。南寧的明珠——南湖風光無限好，和實公司開發(fā)的湖景花園憑借3000米的南湖景觀，賣了個均價3200元/㎡以上的好價格。東方明珠花園以南湖“橋頭堡”的優(yōu)勢，力爭打造成南寧標志建筑物，首創(chuàng)南寧樓高31層高層住宅市場的先河，引領南湖邊緣高層住宅的發(fā)展，緊跟其后的有銘湖經(jīng)典、金水南湖、綠城畫卷等項目。景觀優(yōu)，位置佳的土地資源供給稀缺，同時地價的急速提升，使得此類用地面積縮小，是導至高層住宅出現(xiàn)的因素之一。高層住宅廣告投放量比例偏高，市場銷售總體不太樂觀。市中心的地塊相對缺乏，舊城改造及土地價格高起是高層住宅崛起的“導火索” 銷售價格2002年南寧高層住宅銷售均價為3200－4500元/㎡市場比較認同的價格為2700－3000元/㎡銷售進度靠近南寧市中心（百貨大樓）的高層住宅整體銷售緩慢。商住混合且產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚的住宅銷售比純住宅或一般性帶商業(yè)氣息的住宅易銷。上圖顯示的七個樓盤，比較暢銷為陽光新都，最為滯銷的為交易場商業(yè)大廈。戶型高層住宅戶型以三房為主，%，其次為二房，%，兩種戶型合計，%。各種類型戶型的面積幅度比較大，相對集中的一房（單間）31－53平方米；二房120－124平方米；三房110－134平方米；四房158－198平方米。三房、二房仍是南寧樓盤的主導方向。戶型一房（單間）二房三房四房其他面積（㎡）31－8784－110－－251186－209主區(qū)間面積31－53120－124110－134158－198　　　　　　　　　高層住宅市場供應量　　　□供應（套）分布南寧市高層住宅主要分布于市區(qū)、南湖邊緣及金湖廣場一帶，分別有外灘新城、交易場商業(yè)大廈、太陽廣場、陽光新都、江南香格里拉和東方明珠花園、南湖國際廣場、銘湖經(jīng)典、新城國際、時代麗都、亞航財富中心、佳德鑫水晶城、東方曼哈頓、地王國際商務中心。3)、別墅市場分析◆概述 南寧市最早期的別墅產(chǎn)品代表有青秀山莊、碧麗山莊、濱江別墅等，并且以賣別墅地為主，主要分布在仙湖開發(fā)區(qū)。2002年開始，南寧的別墅產(chǎn)品已進入成型別墅階段，其代表項目有寧匯新天地、橘郡陽光別墅、龍胤花園等。近兩年來，緊跟北京、上海與廣州等地別墅市場的重新興起，南寧的別墅市場也從2002年初開始露出崢嶸一角。別墅概念在市場的興起，主要歸功于政府對鳳嶺、仙湖開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃。值得一提的是南寧的別墅市場啟動不久，各種所謂的“別墅”項目就一轟而上，從經(jīng)濟型別墅到渡假型別墅到水岸別墅，從聯(lián)排到雙排到獨立，各項目良莠不齊，檔次落差大，令人眼花繚亂，造成市場上消費者感覺混亂和困惑。但是，其中也不乏佼佼者。這些項目主要針對的客戶是本地市場，基本立足于本土的名人雅士、私企業(yè)主等客戶層面，但從購買別墅產(chǎn)品的消費者來看，非南寧人士亦有不少。從另一方面分析，開發(fā)商普遍重視了產(chǎn)品的質(zhì)量：從規(guī)劃設計上，一方面在容積率降低和綠地率提高；另一方面在戶型設計上更向現(xiàn)代享受型、豪華型別墅邁進。別墅講究的清凈、優(yōu)雅，緊臨交通要道，交通便利，上下班都很方便，且周邊環(huán)境優(yōu)美，區(qū)內(nèi)的園林設計優(yōu)美，配套娛樂設施完善，標準規(guī)范的物業(yè)管理等。從目前南寧的別墅市場及配套等方面來看，要達到以上所需要求，為時尚早，如娛樂設施、交通是別墅區(qū)域最缺乏的一方面?！裟蠈幨性诮ê蛿M建別墅項目分析南寧市在售別墅項目區(qū) 域別墅名稱規(guī) 模價 格江南區(qū)玫瑰園占地面積350畝，分三期開發(fā)，400棟左右35—150萬元/棟鳳嶺翡翠園分多層、小高層、別墅，其中別墅共50棟210—283萬元/棟寧匯新天地占地226畝，有112棟獨立別墅、87套聯(lián)排別墅和14套聯(lián)體別墅獨立150—210萬元/棟聯(lián)排180—90萬元/棟大自然花園獨立別墅56套，聯(lián)排別墅103套獨立別墅均價5700元/㎡聯(lián)排別墅均價3700元/㎡榮和山水美地占地約2200畝，總建筑面積100萬平方米，規(guī)劃獨立87棟、聯(lián)排1345棟聯(lián)排4200元/㎡仙葫開發(fā)區(qū)龍胤花園占地360畝,建成220棟別墅98—1600萬元/棟,其中250—00萬元/棟較集中橘郡別墅占地1500畝,獨立87棟,雙拼220棟,聯(lián)排272棟聯(lián)排34—48萬元/棟,雙拼53~64萬元/棟,獨立101—125萬元/棟目前南寧市的別墅集中在鳳嶺分區(qū)和仙葫區(qū)，這兩個區(qū)域的供應量若集中在今后兩、三年內(nèi)全部推出，供應量不低于4000套，其中獨立別墅不低于1500套，聯(lián)排別墅不低于2500套，市場消化壓力非常大，根據(jù)南寧市居民的收入與消費水平要在三年內(nèi)消化不低于4000套別墅產(chǎn)品，南寧人尚未達到這個水平。正在別墅產(chǎn)品開始復雜，別墅產(chǎn)品在高速發(fā)展的時候，2003年2月18日國土資源部下發(fā)了關于別墅用地的通知：停止別墅類用地的土地供應；清理各類園區(qū)用地，加強土地供應調(diào)控。通知對取得別墅產(chǎn)品開發(fā)的土地資源是個利好消息，對提高別墅銷售價格非常有利，但目前南寧別墅幾乎集中于今后1－2年開發(fā)建設。如此的開發(fā)進度對別墅產(chǎn)品價格的提高影響較大。目前市場對別墅的價格接受能力尚未過到高消費階層，別墅對絕大多數(shù)人來說尚是天方夜譚，可望不可及的住宅產(chǎn)品。別墅市場預測根據(jù)市場現(xiàn)實反饋及對南寧市別墅市場的研究，對別墅產(chǎn)品進行預測：別墅市場尚未成熟，現(xiàn)階段集中爭奪市場對別墅市場會造成一定的負面影響。鳳嶺、仙湖區(qū)域別墅產(chǎn)品的開發(fā)在2004－2005年開發(fā)較適宜，對提高別墅產(chǎn)品的價值作用極大。在戶型設計上，獨立別墅的面積在350－400平方米，聯(lián)排別墅在220－240平方米為宜。銷售價格獨立別墅150－230萬元/棟，聯(lián)排80－100萬元/棟。充分利用國土資源部下發(fā)的關于對別墅用地的通知，是提升別墅產(chǎn)品價值的政策資源。4)、辦公樓市場分析南寧經(jīng)濟進入了全面提速的發(fā)展階段，工業(yè)企業(yè)也得到逢勃發(fā)展，促使部分企業(yè)的壯大擴張，這時此部分企業(yè)需要功能齊全，檔次高的辦公場所，商務公寓擔負寫字樓的角色，既然市場需要辦公場所，商務公寓總體情況比較易銷，但純寫字樓沒有得到市場認可和接受。南寧市寫字樓市場分析1. 供求狀況及發(fā)展趨勢分析供應現(xiàn)狀2002年共有1棟寫字樓（文德大夏）發(fā)售，截止2002年底，據(jù)不完全統(tǒng)計，南寧市寫字樓存量約達到20萬平方米左右。目前南寧市場上的純寫字樓幾乎為1990－1998年建設并投入使用的寫字樓，并且絕大部分以出租為主。功能或檔次比較高的有投資大夏、金祿大夏、金和大夏、銀宇大夏、五礦大夏、新興大夏、南豐大夏、氣象大夏、經(jīng)貿(mào)大夏等，這些寫字樓主要分布在民族大道、東葛路等路段。供應發(fā)展趨勢2002年上半年新增的寫字樓主要分布在瑯東（金湖廣場周邊）瑯東為南寧未來的中央商務區(qū)，而前幾年的寫字樓主要分布在民族大道東路和東葛路一帶，朝陽商業(yè)圈反而顯得落后。這說明由于近一兩年瑯東、南湖版塊炒得比較熱，呈現(xiàn)政治、文