【正文】 的優(yōu)惠。4老業(yè)主介紹新業(yè)主優(yōu)惠老業(yè)主介紹新業(yè)主，老業(yè)主可享受1000－2000元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，新業(yè)主可另外享受減免1年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠。5批量購買優(yōu)惠三個(gè)以上客戶集體團(tuán)購五套以上或同一客戶認(rèn)購三套以上可享受折后優(yōu)惠2%3%。樓層和方位差價(jià)（１）樓層差價(jià)，最高不宜超過10%即隨著樓層的變化，最低價(jià)與最高價(jià)之間的差距，一般不應(yīng)超過10%。本案主要為多層住宅，層差價(jià)格應(yīng)控制在100150元/㎡（與基準(zhǔn)層相比），而各層的價(jià)格差別可具體設(shè)定層差系數(shù)。（２）方位差價(jià)，5%左右水平差價(jià)主要考慮風(fēng)水朝向、采光、私密性、景觀與格局。風(fēng)水好，景觀好的單位的差價(jià)應(yīng)給予重點(diǎn)分析及考慮。房地產(chǎn)調(diào)價(jià)的基本技巧（1）樓宇位置系數(shù)樓宇位置系數(shù)是指在一個(gè)小區(qū)中，該樓宇的位置，坐向，臨街狀況，與其它樓宇的間距，與小區(qū)花園、公共建筑等配套服務(wù)設(shè)施的距離，該建筑物的外觀等的綜合系數(shù)。一般地，南北坐向、不臨街、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀氣派、每個(gè)樓梯間戶數(shù)少等的物業(yè)，要比東西坐向、臨街、較小的樓間距、離配套設(shè)施遠(yuǎn)、外觀不美、每個(gè)梯間戶數(shù)多的物業(yè)價(jià)格高。（2）單元樓層系數(shù)單元樓層系數(shù)是指該單元所處的層數(shù)，樓房間距、光照時(shí)間、視野、景觀、電梯配置情況、居民生活習(xí)慣等等的綜合影響系數(shù)。（3）單元朝向系數(shù)單元朝向系數(shù)是指該單元的朝向、通風(fēng)、采光、視野、景觀、平面布局、消費(fèi)習(xí)慣等等的綜合影響系數(shù)。一般地，正面朝向、視野寬闊、景觀優(yōu)美等的物業(yè)價(jià)格較高。二、 價(jià)格分期策略內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格一期項(xiàng)目價(jià)格控制在23002600元/㎡范圍內(nèi)。入市價(jià)格入市價(jià)格控制均價(jià)在25002600元/㎡，價(jià)格控制在24002700元/㎡范圍內(nèi)。價(jià)格策略建議：價(jià)格是消費(fèi)者最為敏感的話題，是客戶選擇樓盤的重要參數(shù)，價(jià)格的高低和變動(dòng)會(huì)直接影響消費(fèi)者的購買行為，更是開發(fā)商投資利潤能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵所在，因此樓盤價(jià)格策略應(yīng)根據(jù)樓盤銷售階段的市場狀況制定并修改，切忌“亂調(diào)價(jià)，虛調(diào)價(jià)”，在調(diào)價(jià)之前一定要找到調(diào)價(jià)的支撐點(diǎn)。第六部分 項(xiàng)目營銷推廣策略一、 整體推廣思路通過前幾部分對市場調(diào)查、目標(biāo)消費(fèi)群研究、功能確立、產(chǎn)品打造、以及市場差異化定位，我們不難看出，本項(xiàng)目的歐陸品質(zhì)建筑和地段優(yōu)勢是購買發(fā)生的主要因素，對于本項(xiàng)目來說，在“整合資源，塑造品牌”的營銷思路下走“品質(zhì)生活+中高端產(chǎn)品”之路，首要的是強(qiáng)效提升本項(xiàng)目認(rèn)知度，積累人氣，吸引、強(qiáng)化對產(chǎn)品和環(huán)境的興趣和購買欲望，同時(shí)實(shí)施突破性營銷措施，建立可操作的激勵(lì)和約束機(jī)制，確保銷售條件的落實(shí)。在合理的價(jià)格體系下迅速消化，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商資金的良性循環(huán)。 終極推廣目標(biāo)差異化的廣告策略以及創(chuàng)新推廣模式打造龍口形象明星樓盤打造龍口銷售明星樓盤打造龍口品牌明星樓盤提高產(chǎn)品的市場占有率幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)土地的最高值提升在龍口地區(qū)的品牌是本案成功關(guān)鍵所在 戰(zhàn)略動(dòng)作搶推案時(shí)機(jī)奪區(qū)域客源占市場空隙定差異定位搶推案時(shí)機(jī)：市區(qū)2008年上半年將會(huì)有4個(gè)盤陸續(xù)上市，歸避市場競爭，就要注重入市時(shí)機(jī)的把握，先開盤就意味著強(qiáng)占了先機(jī)。奪區(qū)域客源：能夠獲得區(qū)域客源的認(rèn)同，就等于成功的一半。占市場空隙：知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。規(guī)避同質(zhì)化產(chǎn)品的市場競爭，利用市場空隙進(jìn)行時(shí)間錯(cuò)位銷售，具有戰(zhàn)略性意義。定差異定位：廣告策劃的基本原則就是差異性，做到差異化，才能做到唯一性，才能在龍口市場脫穎而出，塑造權(quán)威。二、 案名建議 主推案名羅馬尚城字面釋義“羅馬”：中世紀(jì)時(shí)期的歐洲，羅馬教皇是當(dāng)時(shí)的精神統(tǒng)治者，為羅馬帝國出生入死的斗士被稱為羅馬勇士；文藝復(fù)興時(shí)期，歐洲的建筑形式中誕生了古羅馬風(fēng)格，最著名的當(dāng)屬羅馬競技場。因此“羅馬”能夠給人帶來縱馬馳騁的快感、激情，同時(shí)也代表了一種文化，能夠給消費(fèi)者充分傳達(dá)本案的歐陸建筑風(fēng)格，給消費(fèi)者帶來一種新的生活方式。“尚”：高尚，向消費(fèi)者傳達(dá)本案中高端的項(xiàng)目定位。“城”：具有很強(qiáng)的氣勢，能夠充分體現(xiàn)本案近70萬平米的體量。主推廣語歐陸陽光高尚 生活特區(qū)形象口號(hào)216。 新都市主義居住理想時(shí)尚、品質(zhì)、成熟216。 一個(gè)世襲文脈血統(tǒng)的精神領(lǐng)地216。 一個(gè)包容城市理想金質(zhì)居所216。 感受純粹的質(zhì)感人生三、 媒介推廣策略 媒介總策略立體整合傳播：其運(yùn)用推廣媒介也是全方位的。本案采取的推廣媒介主要為戶外、單頁、公共活動(dòng)為主，引導(dǎo)目標(biāo)客戶充分理解“歐陸、陽光、高尚”的居住理想，鞏固市場空間和市場認(rèn)知度。 媒介推廣建議任何一類商品的廣告選擇都是與其產(chǎn)品的特性相吻合的，房地產(chǎn)的產(chǎn)品構(gòu)成的復(fù)雜性、不可移動(dòng)性，不但決定了他的廣告內(nèi)容、廣告形式，而且在廣告媒體選擇上也有不同的要求。鑒于龍口地區(qū)的媒介的發(fā)展現(xiàn)狀，并針對羅馬尚城定位的中高檔品質(zhì)等因素，要想在較短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到最大的宣傳與傳播效果，迅速提升項(xiàng)目的知名度的目的，本人建議應(yīng)建立一系列的以戶外廣告、單葉廣告、車體廣告等輔助廣告形式的立體式媒體投放策略。戶外廣告：房地產(chǎn)戶外廣告主要包括路牌、霓虹燈、燈箱、車體廣告等，企業(yè)常把這些廣告布置與城市的主要交通路口，人群匯集地，產(chǎn)品所在地等處。戶外廣告的優(yōu)點(diǎn)是：廣告展示時(shí)間長；表現(xiàn)手段靈活，針對性強(qiáng)；可以利用光電技術(shù)使戶外廣告更吸引人，費(fèi)用比較低，不太受競爭對手干擾。根據(jù)本案狀況，戶外廣告主要是通過系列性的推廣內(nèi)容，在不同階段全面展示項(xiàng)目訴求點(diǎn)，設(shè)計(jì)要求根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)格、客戶接受層次確定。單頁廣告：房地產(chǎn)單頁廣告主要指通過人員散發(fā)關(guān)于企業(yè)或樓盤介紹的印刷品，散發(fā)地點(diǎn)常根據(jù)房地產(chǎn)目標(biāo)消費(fèi)者層次的不同，選擇鬧市街頭、商店門口、辦公樓聚集地以及住宅區(qū)等地。單頁廣告的優(yōu)點(diǎn)是：費(fèi)用低廉、比較靈活；由于通過人員散發(fā)，廣告觸及面較廣，且廣告帶有一定的強(qiáng)迫性，對加強(qiáng)宣傳引向有相當(dāng)?shù)男Я?。在本案的運(yùn)用中，要加強(qiáng)單頁推廣的連續(xù)性和持久性，除了在前期宣傳項(xiàng)目形象外，在后期主要是宣傳銷售信息，進(jìn)行消費(fèi)者引導(dǎo)、教育，促進(jìn)銷售。四、 現(xiàn)場包裝以及銷售道具根據(jù)本人對大型項(xiàng)目的操作看法，住宅項(xiàng)目成功銷售在一定程度上取決于現(xiàn)場銷售氣氛的營造，因而現(xiàn)場包裝同樣在形象宣傳上處于關(guān)鍵重要的地位。現(xiàn)場包裝的主格調(diào)以強(qiáng)調(diào)歐陸、典雅、氣派為主方向。 銷售中心布置216。 功能分布接待區(qū)：接待臺(tái)模型區(qū)：總體模型、單體模型洽談區(qū)：若干組談判臺(tái)椅216。 聲光效果演示：廣告片、背景音樂、家庭智能化系統(tǒng)216。 燈光設(shè)計(jì)與布置：環(huán)境照明、背景燈、吊燈、注意燈光的布局和亮度、燈具的造型等。216。 特殊要求： 銷售中心要有大面積落地玻璃； 在銷售中心以及項(xiàng)目周圍設(shè)置大型戶外圍檔； 臨近項(xiàng)目路段，懸掛大型空中氣球，大型充氣拱門； 現(xiàn)場以典雅、華貴的顏色為主要色系設(shè)計(jì)，配合渲染氣氛的展板、易拉寶等充分調(diào)動(dòng)起現(xiàn)場銷售氣氛，跟染客戶的購買心態(tài)。 樣板間樣板間的建立是本案形象品質(zhì)提升的一大關(guān)鍵。樣板間的選擇位置上最好朝向比較好的位置，在選料方面應(yīng)以上乘的材料和獨(dú)特的設(shè)計(jì)手法，來展示本案先進(jìn)的“歐陸陽光高尚 生活特區(qū)”形象概念。的設(shè)計(jì)手法，來展示本案先進(jìn)的“新都市主義人文生活示范特區(qū)”形象概念。 工地圍檔的包裝戶外圍墻在銷售宣傳起到舉足輕重的作用。根據(jù)本案的定位，把本案的概念和賣點(diǎn)等內(nèi)涵從圍墻上體現(xiàn)。建議統(tǒng)一采用噴繪制作，再配以燈光的照射，必定將吸引行人和參觀者的目光，達(dá)到展示本項(xiàng)目的品牌及形象，提升檔次，進(jìn)而增加買家的購買欲望。 銷售道具的準(zhǔn)備樓書樓書要提前到位，內(nèi)容包括本小區(qū)的地段、各項(xiàng)配套、戶型、物管簡介等，在消費(fèi)者對本項(xiàng)目有了基本的色彩與定位印象后，樓書屬于他們深入了解本項(xiàng)目的必需品。制作要求突出質(zhì)感和視覺沖擊力。采用形象與硬件灌輸相結(jié)合的方式。先以一個(gè)“未來人”的身份講他在羅馬尚城的生活和感受，再以項(xiàng)目的各種買點(diǎn)相稱，兩者相互結(jié)合。 海報(bào)、DM、折頁作為本項(xiàng)目樓書的補(bǔ)充，通過售樓現(xiàn)場、目標(biāo)消費(fèi)群聚集區(qū)、“ＳＰ”活動(dòng)現(xiàn)場派發(fā)的主要資料。展板售樓處內(nèi)使用，視售樓處具體情況安排５８塊左右。展板上放置交通位置圖、區(qū)域環(huán)境圖、鳥瞰圖、透視圖等。模型中心區(qū)模型一個(gè)，深化本項(xiàng)目的人文教育氛圍。樓盤模型一個(gè)比例視售樓處現(xiàn)場面積大小而定。手提袋可放置樓書、海報(bào)、紙筆，銷售文件、方便前來詢問、洽談、簽約的消費(fèi)者。未來城VIP卡