【正文】 1 尚書房 多層 2 福星苑 多層、小高層 3 凱威觀湖 花園洋房、別墅 4 艾依水郡 別墅、多層洋房、小高層 5 頤和城府 花園洋房、闊景華宅、高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅 6 碧水藍(lán)天 多層 7 正豐香格里 多層、小高層 8 森林半島 多層、小高層、高層 9 陶然水岸 花園洋房、小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅 10 中房高爾夫 多層、小高層 108 2022/2/14 1. 競品中以現(xiàn)代簡約和新中式風(fēng)格為主； 2. 陽臺(tái)設(shè)臵以封閉式為主，這與北方的生活環(huán)境有關(guān)； 3. 從外立面材質(zhì)上看，均是面磚搭配涂料，外立面形象、檔次較高。 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要考慮建筑風(fēng)格、陽臺(tái)設(shè)計(jì)以及外立面材質(zhì)，使其復(fù)合北方人的生活習(xí)慣，并保證外立面的美觀。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 陽臺(tái)設(shè)臵 外立面材質(zhì) 1 尚書房 多層 中式風(fēng)格 封閉 面磚、涂料 2 福星苑 多層、小高層 中式風(fēng)格 封閉 面磚、涂料 3 凱威觀湖 花園洋房、別墅 中式風(fēng)格 封閉、半封閉 面磚、涂料 4 艾依水郡 別墅、多層洋房、小高層 新中式風(fēng)格 封閉、半封閉 面磚、涂料 5 碧水藍(lán)天 多層 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 封閉 面磚、涂料 6 正豐香格里 多層、小高層 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 封閉、半封閉 面磚、涂料 7 森林半島 多層、小高層、高層 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 封閉、半封閉 面磚、涂料 8 頤和城府 花園洋房、闊景華宅、高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅 法式地中海風(fēng)情 封閉、半封閉 面磚、涂料 9 中房高爾夫 多層、小高層 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 封閉、半封閉 面磚、涂料 10 陶然水岸 花園洋房、小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅 歐式風(fēng)格 封閉、半封閉 面磚、涂料 競品建筑設(shè)計(jì)分析 競品市場專項(xiàng)研究 —— 競品市場總結(jié) 109 2022/2/14 競品項(xiàng)目主力及熱銷戶型分析 熱銷戶型 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 居室 面積（平米） 1 凱威觀湖 三居、四居 140－ 160 2 尚書房 兩居、三居 100－ 120 3 福星苑 三居 120－ 150 4 碧水藍(lán)天 兩居、三居 100－ 120 5 正豐香格里 兩居、三居 100－ 120 6 艾依水郡 三居 100－ 150 7 頤和城府 三居 106－ 128 8 森林半島 三居 90－ 100 9 陶然水岸 三居、四居 120－ 150 10 中房高爾夫 三居、四居 150－ 180 面積區(qū)間比例表11%11%45%33%9 0 －1 0 0 1 0 0 －1 2 0 1 2 0 －1 5 0 1 5 0 －1 8 0目前市場中主力及熱銷的戶型主要有兩個(gè)區(qū)間， 100－ 120平米、 120－ 150平米的兩居和三居占 78％。 競品市場專項(xiàng)研究 —— 競品市場總結(jié) 110 2022/2/14 1. 競品項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)為中高端，因此購買客群要求收入相對(duì)較高，其職業(yè)主要以公務(wù)員、銀行職員、教師、能源企業(yè)職工、銀川周邊區(qū)域的生意人等。 2. 競品項(xiàng)目的潛在客群也將會(huì)成為本項(xiàng)目主要客群的一部分，因此本項(xiàng)目要以高端的產(chǎn)品、優(yōu)良的社區(qū)品質(zhì)以及開發(fā)商品牌吸引這些客群前來購房臵業(yè)。 競品項(xiàng)目中除頤和城府有一棟多層洋房精裝出售外，其他競品項(xiàng)目基本均以毛坯交房。隨著客戶追求的不斷增加，精裝修高端住宅將成為提升自身產(chǎn)品附加值的重要條件。 競品項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn) 競品項(xiàng)目客群分析 競品市場專項(xiàng)研究 —— 競品市場總結(jié) 111 2022/2/14 ? 供應(yīng)： 從供應(yīng)上看，競品項(xiàng)目未來的供應(yīng)量較大，未來市場競爭風(fēng)險(xiǎn)及壓力較大。 ? 產(chǎn)品 1. 競品項(xiàng)目容積率在 － ，建筑密度較低； 2. 主力戶型為 100－ 120平米的二居、三居和 120－ 150平米的三居； 3. 外立面多以現(xiàn)代或中式風(fēng)格為主，以面磚結(jié)合涂料做裝飾。 ? 客群： 購買客群要求收入相對(duì)較高，其職業(yè)主要以公務(wù)員、銀行職員、教師、能源企業(yè)職工、銀川周邊區(qū)域的生意人等。 競品市場小結(jié) 競品市場專項(xiàng)研究 —— 競品市場總結(jié) 112 2022/2/14 項(xiàng)目鳥瞰圖 項(xiàng)目位臵 上海路與鳳凰街交叉口東北角 項(xiàng)目占地 項(xiàng)目建面 項(xiàng)目類型 多層洋房（帶電梯）、聯(lián)排別墅、獨(dú)聯(lián)體 容積率 總戶數(shù) 1894 開盤日期 未定 綠化率 ％ 車位配比 共 1409個(gè)車位，地上 247個(gè)，地下 1162個(gè) 物業(yè)費(fèi) 未定 裝修狀況 毛坯 主力戶型 多層 129145平米 認(rèn)購價(jià)格區(qū)間 6000－ 7000元 /平米 銷售情況 內(nèi)部認(rèn)購 項(xiàng)目具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 凱威觀湖壹號(hào) 113 2022/2/14 項(xiàng)目立面風(fēng)格 典型中式建筑風(fēng)格，外墻為白色和灰色陶土藝術(shù)磚，屋頂采用灰色仿竹材質(zhì)。 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 凱威觀湖壹號(hào) 114 2022/2/14 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 凱威觀湖壹號(hào) 凱威觀湖一期戶型配比 物業(yè)類型 戶型 面積（㎡） 套數(shù) 總建面（㎡） 物業(yè)類型 戶型 面積（㎡） 套數(shù) 總建面（㎡） 洋房 A 平層 9497 120 11640 洋房 D 平層 140 80 11200 底躍 151160 30 4800 底躍 214 20 4280 頂躍 154157 30 4710 頂躍 181 20 3620 小計(jì) 18150 小計(jì) 19100 B 平層 129131 48 6288 E 平層 165167 40 6680 底躍 215218 12 2616 底躍 159161 20 3220 頂躍 215218 12 2616 頂躍 258260 20 5200 小計(jì) 11520 小計(jì) 15100 C 平層 145 136 19720 別墅 總計(jì) 98822 底躍 224 34 7616 F 341 2 682 頂躍 224 34 7616 294 4 1176 小計(jì) 34952 323 8 2584 備注：凱威觀湖一期建設(shè) 29棟住宅， 3棟商業(yè) G 375 4 1500 小計(jì) 5942 1. 凱威觀湖規(guī)劃產(chǎn)品主要有：聯(lián)排別墅 （ 一聯(lián)三 、一聯(lián)二 ） 獨(dú)聯(lián)體（ 5層 ） ， 多層產(chǎn)品成為項(xiàng)目的主力產(chǎn)品； 2. 主力戶型集中在140－ 160平米的三居 115 2022/2/14 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 ? 規(guī)劃方面 1. 項(xiàng)目規(guī)劃從西向東逐漸由花園洋房、類別墅產(chǎn)品過渡至聯(lián)排，充分利用土地。 2. 規(guī)劃總包括一個(gè)獨(dú)立商業(yè)中心，提高項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)滿足社區(qū)客戶需求。 ? 戶型配比 項(xiàng)目戶型以 140－ 160平米三室兩廳兩衛(wèi)為主力，部分頂躍和類別墅洋房產(chǎn)品，豐富了產(chǎn)品內(nèi)容。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 1. 引入節(jié)能產(chǎn)品概念，打造氣候調(diào)節(jié)區(qū)為產(chǎn)品的最大亮點(diǎn)。 2. 車位配比基本達(dá)到 1:1，主要為地下車位，提高了項(xiàng)目品質(zhì)。 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 凱威觀湖壹號(hào) 116 2022/2/14 項(xiàng)目不足之處 ? 軟性服務(wù) 項(xiàng)目至今沒有正式售樓部，臨時(shí)接待處稍顯凌亂 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 凱威觀湖壹號(hào) 117 2022/2/14 項(xiàng)目位臵 上海路與鳳凰街交叉口東南角 項(xiàng)目占地 項(xiàng)目建面 23萬平米 項(xiàng)目類型 多層洋房、小高層 容積率 總戶數(shù) 5000 開盤日期 綠化率 40％ 物業(yè)費(fèi) 裝修狀況 毛坯 主力戶型 多層 110 目前均價(jià) 5500元 /平米 銷售情況 三期強(qiáng)銷售期 項(xiàng)目鳥瞰圖 項(xiàng)目具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 福星苑 118 2022/2/14 項(xiàng)目立面風(fēng)格 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 福星苑 坡屋頂，仿瓦材質(zhì)（藍(lán)色） 窗的設(shè)計(jì)加入中式文化符號(hào) 灰、白陶土藝術(shù)磚貼面 項(xiàng)目立面為中式風(fēng)格，通過立面色彩以及中式建筑符號(hào)的設(shè)計(jì)，能夠體現(xiàn)一定的中式建筑風(fēng)格。 119 2022/2/14 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 福星苑 三期多層產(chǎn)品配比 面積區(qū)間 (㎡ ) 比例 (%)戶型 戶型 100120 — 120150 3+2+2 150180 0 — 180以上 4+2+2 〃 福星苑主要為多層、小高層產(chǎn)品； ，主力戶型面積集中在 120－ 150㎡ 的三室兩廳，同時(shí) 100－ 120 ㎡ 的小三居和 180㎡ 以上四居戶型也占一定比例。 三期多層產(chǎn)品配比%%0%100120㎡ 120150㎡ 150180㎡ 1 8 0 ㎡以上120 2022/2/14 對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 福星苑 規(guī)劃方面 ，從多層逐步過渡到小高層產(chǎn)品，不影響產(chǎn)品采光。樓座擺布主要為南北朝向，符合北方居住習(xí)慣 ，滿足小區(qū)內(nèi)休閑娛樂的需求，拔高項(xiàng)目品質(zhì)。 戶型配比 項(xiàng)目戶型以 120－ 150平米三室兩廳兩衛(wèi)為主力，配以部分 100120平米戶型， 180平米以上四居，從銷售情況來看市場認(rèn)可度較高。 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 采用了一些的中國元素，園林打造上應(yīng)用了中式傳統(tǒng)的臵石、中國結(jié)、鏤景和部分枯井的元素。 121 2022/2/14 項(xiàng)目不足之處 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 福星苑 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ，缺少創(chuàng)新元素。 ，但總體中式風(fēng)格體現(xiàn)不足。 園林設(shè)計(jì) 項(xiàng)目戶型以 120－ 150平米三室兩廳兩衛(wèi)為主力，配以部分 100120平米戶型， 180平米以上四居，從銷售情況來看市場認(rèn)可度較高。 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ，但設(shè)臵上較單一，中式園林表現(xiàn)不足。 ，缺少中式曲徑通幽的意境。 122 2022/2/14 項(xiàng)目具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目位臵 北京路森林公園北門東側(cè) 項(xiàng)目占地 200畝 項(xiàng)目建面 32萬平米 項(xiàng)目類型 多層洋房、小高層、高層 容積率 總戶數(shù) 1048戶 開盤日期 預(yù)計(jì)一期開盤 2022年 11月 15日 綠化率 35％ 車位配比 1： 物業(yè)費(fèi) 暫定 1元 /平米 裝修狀況 毛坯 主力戶型 多層 90平米，小高層 120平米，高層 190平米 目前均價(jià) 多層均價(jià) 5250元 /平米，頂層 4350元 /平米 銷售情況 目前預(yù)定約 90組客戶 項(xiàng)目規(guī)劃平面圖 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 森林半島 123 2022/2/14 項(xiàng)目景觀規(guī)劃 項(xiàng)目內(nèi)部引入森林公園水系作為主要景觀資源，并依托森林公園 100萬平米較為成熟的園區(qū)作為社區(qū)的另一景觀體系。 森林公園圖片 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 森林半島 124 2022/2/14 項(xiàng)目立面風(fēng)格 項(xiàng)目的整體建筑立面屬于現(xiàn)代簡約風(fēng)格，外墻為涂料和貼磚。 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 森林半島 125 2022/2/14 項(xiàng)目產(chǎn)品和戶型分析 1. 森林半島規(guī)劃產(chǎn)品主要有：多層 （ 5層 ） ， 小高層 （ 12層 ） ， 高層 （ 18層 ） ； 2. 多層和小高層產(chǎn)品成為項(xiàng)目一期的主力產(chǎn)品 ， 二期以高層為主； 3. 一期主力戶型集中在 90－ 120平米的三居 ， 認(rèn)購情況較好 。 一期產(chǎn)品 多層產(chǎn)品 小高層 戶型 三居 四居 四居 戶型套數(shù)配比 60% 40% 100 % 戶型套數(shù) 約 294套 約 196套 約 144套 面積區(qū)間 90－ 100㎡ 150－ 160㎡ 160 ㎡ 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 森林半島 126 2022/2/14 多層產(chǎn)品戶型分析 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 森林半島 贈(zèng)送面積 按半面積計(jì)算 全部贈(zèng)送 負(fù)一層 一層 此戶型采用下沉式躍層的形式，負(fù)一層贈(zèng)送下沉式花園和門廊，產(chǎn)權(quán)面積 160㎡ ，實(shí)際使用面積達(dá)到 180㎡ 左右 戶型一 ： 底躍 127 2022/2/14 多層產(chǎn)品戶型分析 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 森林半島 空中院館 一步陽臺(tái) 戶型二 平層 贈(zèng)送面積 按半面積計(jì)算 此戶型是典型的空中院館設(shè)計(jì)，產(chǎn)權(quán)面積 93㎡ ，總贈(zèng)送面積約 ㎡ ，實(shí)際使用面積達(dá)到 100㎡ 128 2022/2/14 競品項(xiàng)目專項(xiàng)研究 —— 森林半島 多層產(chǎn)品戶型分析 戶型三：頂躍 一層 二層 贈(zèng)送面積 按半面積計(jì)算 全部贈(zèng)送 此戶型采用挑空設(shè)計(jì)，驗(yàn)收后在制作夾層，二層空間全部贈(zèng)送，產(chǎn)權(quán)面積 93㎡ ，實(shí)