【導(dǎo)讀】南街，北至艾依河。項(xiàng)目距離銀川市政府約公里，距離銀川市核心商業(yè)區(qū)約

　　

【正文】 差異化原則，用市場(chǎng)接受的戶型、樓型 和總價(jià)控制的原則 來保證產(chǎn)品的暢銷，用高端的別墅來提升整體社區(qū)形象，用稀缺和資源景觀好的產(chǎn)品 以及部分創(chuàng)新產(chǎn)品來追求 利潤，從而將問題分解，逐一解決。 六、 定位原則小結(jié) 在確保資金快速安全回籠的基礎(chǔ)上，大力建設(shè)品牌形象， 建立良好的公司和項(xiàng)目形象。同時(shí)穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，通過及時(shí)總結(jié)，調(diào)整產(chǎn)品搭配，減少開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。借助優(yōu)質(zhì)景觀對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行大力推薦推廣，以確保多 種類戶型的快速銷售，順利達(dá)成項(xiàng)目的最大化利益。 31 第三部分 定位內(nèi)容 一 .客戶定位 找位 —— 客戶鎖定 目標(biāo)客戶 客戶比例 需求戶型 剛需客戶 銀川市戶籍，自身或子女在寶湖片區(qū)有穩(wěn)定工作且在適婚年齡 20% 兩房、小三房 非銀川市戶籍，自身或子女在寶湖片區(qū)有穩(wěn)定工作且在適婚年齡 35% 兩房、小三房 改善客戶 銀川市戶籍，政府、企事業(yè)單位、國有企業(yè)、能源及相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員，有一定的積蓄，多數(shù)有車 20% 大三房、四房、復(fù)式、別墅 教育客戶 銀川市內(nèi)及周邊縣市，如大武口、海原、同心等地有一定 積蓄且育有中學(xué)學(xué)齡子女 10% 公寓、兩房、三房 投資客戶 銀川市內(nèi)政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、國有企業(yè)、私營業(yè)主，有較多積蓄 3% 公寓、兩房、三房 周邊縣市，如大武口、海原、同心等地，有較多積蓄 3% 公寓、兩房、三房 周邊省份，如內(nèi)蒙古西部、陜西北部、甘肅東部和北部，有較多積蓄 3% 公寓、兩房、三房 團(tuán)購單位 銀川市內(nèi)政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、銀行、國有企業(yè)、大型私營企業(yè) 6% 全產(chǎn)品線 32 對(duì)位 —— 需求挖掘 樓盤 素質(zhì) 距離城市中心的距離及交通便捷性最為重要；其次為片區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理和小區(qū)配 套；對(duì)于物業(yè)升值潛力、總價(jià)、園林景觀和片區(qū)發(fā)展也較為關(guān)注。 樓型 多層為最接受的樓型，其次為小高層，高層戶型普遍不為市場(chǎng)接受，別墅市場(chǎng)年開發(fā)量較小。 戶型 戶型偏大，三房主力戶型面積區(qū)間在 130 平米，四房主力戶型面積區(qū)間在 160 平米。 朝向 相比景觀更為看重正南北朝向。 規(guī)模 需要整齊、成熟的大型社區(qū)。 配套 配套要齊全，看重子女教育，追求優(yōu)質(zhì)的教育資源。 車位 市場(chǎng)對(duì)停車位有相當(dāng)高的要求，需要至少 1 個(gè)車位。 物管 需要管理規(guī)范、安全保障有力的物業(yè)服務(wù)，其次是清潔和維修。 到位 —— 形象 樹立 基于上述對(duì)于目標(biāo)客戶的預(yù)測(cè)及客戶需求的判斷，結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析，本項(xiàng)目的形象定位于： 超越市場(chǎng)之作 —— 銀川首個(gè) 國際化生活 社區(qū) 解釋：中海應(yīng)該成為銀川“社區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)的締造者，并將“社區(qū)概念”植入市場(chǎng) ? 目前市場(chǎng)項(xiàng)目可分為：“湖景概念”、“河景概念”、“學(xué)區(qū)概念”、“商業(yè)概念”、“政務(wù)概念”等，但沒有項(xiàng)目將所有概念整合起來； ? 中高端、高端客戶多為二次置業(yè)，升級(jí)換代，超越以往之作必能成為其居住或投資的首要選擇； ? 社區(qū)作為全功能整合者，在極大化的滿足客戶需求，又能充分整合本項(xiàng)目 33 親水概念、商業(yè)概念、教育概念、大體量概 念、品牌開發(fā)商概念，讓客戶感到不同生活姿態(tài)的完美演繹。 二 .產(chǎn)品定位 34 戶型配比表 樓型 戶型 戶型區(qū)間面積 套數(shù) 套數(shù)比例 (%) 面積 面積比例 (%) 備注 高層（公寓） 1T6 公寓 9 個(gè)單元 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 6668 594 % 40,106 % 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 117120 1188 % 140,433 % 小計(jì) (公寓） 1782 % 180,539 % 高層 （ 2833） F 1T426 個(gè) 單元 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 8285 1636 % 135,752 % 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 132135 1636 % 216,136 % 帶空中花園 小計(jì)（ 2833F） 3272 % 351,888 % 合計(jì)（高層） 5054 532,427 小高層 18+1F 1T444 個(gè)單元 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 8287 1584 % 136,224 % 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 132135 1386 % 183,243 % 帶空中花園 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 156160 198 % 31,436 % 帶空中花園 1T46 個(gè)單元 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 103105 216 % 22,464 % 帶空中花園 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 130132 216 % 28,080 % 帶空中花園 1T24 個(gè)單元 四房?jī)蓮d三衛(wèi) 190195 144 % 27,510 % 小計(jì)（ 18F+1F) 3744 % 428,957 % 小高層 11+1F 1T230 個(gè)單元 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 125130 660 % 82,500 % 小計(jì) (11F+1F) 660 % 82,500 % 合計(jì)（小高層） 4404 511,457 帶電梯多層 7+1F 1T230 個(gè)單元 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 141145 420 % 51,389 % 帶空中花園 1T24 個(gè)單元 四房?jī)蓮d三衛(wèi) 235240 56 % 11,401 % 小計(jì)（多層） 476 % 62,790 % 別墅 聯(lián)排 (中） 230235 140 % 32,281 % 聯(lián)排 (邊） 255260 70 % 18,072 % 雙拼 365370 78 % 28,686 % 獨(dú)棟 530 16 % 8,480 % 小計(jì)（別墅） 304 % 87,519 % 合計(jì)（北區(qū)） 10238 1,194,193 35 分戶型統(tǒng)計(jì)表 戶型 樓型 戶型區(qū)間面積（㎡） 套數(shù) 套數(shù)比例 (%) 面積（㎡） 面積比例 (%) 兩房 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 高層公寓 6668 594 % 40,106 % 2833F 高層 8285 1636 % 135,752 % 18F 小高層 1584 % 136,224 % 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)（帶空中花園） 103105 216 % 22,464 % 合計(jì) 4030 % 334,546 % 三房 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 高層公寓 117120 1188 % 140,433 % 11F 小高層 125130 660 % 82,500 % 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（帶空中花園） 18F 小高層 130132 216 % 28,080 % 2833F 高層 132135 1636 % 216,136 % 18F 小高層 1386 % 183,243 % 156160 198 % 31,436 % 多層 141145 420 % 51,389 % 合計(jì) 5704 % 733,217 % 四房 四房?jī)蓮d三衛(wèi) 18F 小高層 190195 144 % 27,510 % 多層 235240 56 % 11,401 % 合計(jì) 200 % 38,911 % 別墅 六聯(lián)排 邊戶 230235 140 % 32,281 % 六聯(lián)排 中戶 255260 70 % 18,072 % 雙拼 365370 78 % 28,686 % 獨(dú)棟 530 16 % 8,480 % 304 % 87,519 % 合計(jì) 10238 1,194,193 36 三 .價(jià)格定位 戶型價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表 樓型 戶型 戶型區(qū)間面積 單價(jià)（元 /㎡） 總價(jià) (萬元） 高層（公寓） 1T6公寓 9個(gè)單元 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 6568 6000 3941 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 117120 6000 7072 高層 （ 2833） F 1T426 個(gè)單元 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 8287 5500 4548 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 132135 5500 7274 小高層 18+1F 1T444 個(gè)單元 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 8287 5500 4548 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 132135 6000 7981 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 156160 6000 9396 1T46個(gè)單元 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 103105 5500 5658 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 130132 6000 7880 1T24個(gè)單元 四房?jī)蓮d三衛(wèi) 190195 6500 123127 小高層 11+1F 1T230 個(gè)單元 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 125130 7000 8791 帶電梯多層 7+1F 1T230 個(gè)單元 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 141145 6500 9194 1T24個(gè)單元 四房?jī)蓮d三衛(wèi) 235240 7000 164168 別墅 聯(lián)排 (中） 230234 11000 253257 聯(lián)排 (邊） 255260 12021 306312 雙拼 365370 16000 584592 獨(dú)棟 530 20210 1060 統(tǒng)計(jì) 公寓 39—72 萬 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 45—48 萬 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 5658 萬 三房?jī)蓮d二衛(wèi) 72—94 萬 四房?jī)蓮d三衛(wèi) 123—168 萬 六聯(lián)排 253306 萬 雙 拼 584592 萬 獨(dú)棟 1060 萬 37 四 .商業(yè) 定位 中海銀川 七十二連湖 項(xiàng)目體量較為龐大，現(xiàn)階段周邊商業(yè)配套不成熟 ； 項(xiàng)目地塊周邊其它項(xiàng)目的開發(fā)均以住宅居住為主， 片區(qū)缺乏商業(yè) 氛圍；我項(xiàng)目規(guī)劃 居住人口數(shù)量龐大，具有一定的消費(fèi)基礎(chǔ) 。 因此，中海銀川 七十二連湖 項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)形式按照片區(qū)住宅配套、環(huán)境及銀川市場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃形態(tài)進(jìn)行合理有效的規(guī)劃設(shè)置。 建議 中海銀川 七十二連湖 項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)主要以 中 小面積 沿街 商鋪為主，集中商業(yè) 為輔。 以下對(duì)中海銀川 七十二連湖 項(xiàng)目北地塊的商業(yè)進(jìn)行建議說明。 商業(yè) 布局 按照 地塊 定位設(shè)計(jì)布局，我們從交通、 排布位置 、 商業(yè)面積及結(jié)構(gòu)設(shè)置、商業(yè) 業(yè)態(tài) 布局 幾方面進(jìn)行分析。 、商業(yè)交通分析 金鳳八街 金鳳八街 金鳳六路 正源南街 38 地 塊西側(cè)緊臨正源大街 （正源南街） ，為目前地塊與外界聯(lián)通的最主要交通途徑。正源大街規(guī)劃定位為金鳳區(qū)交通主干道，雙向 8 車道行駛。 地塊北部為金鳳八街，此路段為項(xiàng)目北地塊外圍環(huán)路，且緊鄰七十二聯(lián)湖水系。中部穿插金鳳六路（東西走向）、金鳳六街（南北走向）。北地塊南部（與南地塊）中間穿插規(guī)劃 中 六盤山路 為 東西向穿過七十二連湖，是我項(xiàng)目未來，特別 是南側(cè) B 地塊與外界相連接的重要道路。目前市政府正在建設(shè)片區(qū)的市政道路。 因此，從地塊周邊交通分析，建議 中海銀川 七十二連湖 項(xiàng)目 （北區(qū)）商業(yè)布局應(yīng)以：正源南街、金鳳八街、金鳳六街及金鳳六路為主要商業(yè)排布區(qū)域。按照規(guī)劃在臨路裙樓下排布。 ． 商業(yè)排布分析 中海銀川 七十二連湖 項(xiàng)目 北 地塊 商業(yè)排布 示意圖 （紅色區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)排布區(qū)） 北地塊商業(yè)區(qū)域 39 由上圖我們可以看出：正源南街、金鳳六路 、金鳳六街、金鳳八街的面街樓體單位均以在其裙樓位置排部了商業(yè)。 西側(cè)有高層單位樓棟且面正源南街，東 側(cè)也是北區(qū)高層單位，兩棟樓棟中間整條通道為項(xiàng)目小區(qū)（北區(qū)）人行出入口。 商業(yè)建議 綜合 進(jìn)行 考慮。 ? 商業(yè)部分面積總量在整體項(xiàng)目建面中需進(jìn)行控制，不宜過大。 ? 該區(qū)域商業(yè)發(fā)展較緩慢，故商業(yè)盡量排布在臨街區(qū)域。銀川片區(qū)商業(yè)發(fā)展較為緩慢，現(xiàn)有商業(yè)量已出現(xiàn)過量現(xiàn)象。 ? 片區(qū)內(nèi)商業(yè)街在本地難以消化。項(xiàng)目位置暫時(shí)屬于偏僻區(qū)域，項(xiàng)目商業(yè)成熟期較長?？蛻糨^難認(rèn)同接受。 經(jīng)以上分析，我們建議項(xiàng)目北區(qū)地塊商業(yè)部分主要以臨街商 鋪 為主。（圖中紅線標(biāo)示區(qū)域）。 、商業(yè)面積及結(jié)構(gòu)設(shè)置分析 銀川商業(yè)主要集中在興慶區(qū)（及老城區(qū)），原城區(qū)內(nèi) 住宅建筑并無設(shè)置商業(yè)，屬于純居住樓，商業(yè)多是由住宅一樓后期自行改建為鄰街商鋪，或在主要街道單獨(dú)建設(shè)一些二至三層的商業(yè)項(xiàng)目（稱其營業(yè)房）?，F(xiàn)階段后期開發(fā)的新住宅項(xiàng)目均設(shè)置了住宅裙樓商業(yè)，主要以一層或二層商業(yè)為主，也設(shè)置部分較大面積商業(yè)，主要為大型餐飲進(jìn)行考慮。 銀川中海國際社區(qū)項(xiàng)目北區(qū)商業(yè)大概為： 4 萬平米左右。南區(qū)商業(yè)規(guī)劃大概為： 萬平米。整體項(xiàng)目合計(jì)商業(yè)面積近 10 萬平米。本項(xiàng)目商業(yè)排布均考慮在項(xiàng)目臨街或臨路設(shè)置群樓商業(yè)。其中在項(xiàng)目北地塊北側(cè)將設(shè)置大型商業(yè)。 綜合考慮到銀川地區(qū)商業(yè)面積、結(jié)構(gòu)等因素。對(duì)本項(xiàng) 目商業(yè)面積及結(jié)構(gòu)建議如下： ? 臨街臨路商業(yè)面積區(qū)間建議設(shè)置在 160200 平米