【正文】 和郵政業(yè)，吸納 30 萬(wàn)人，占全部單位就業(yè)的 %；個(gè)體戶吸納就業(yè)的前六大行業(yè)分別為：批發(fā)與零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、交通運(yùn)輸、采礦制造供電供水等工業(yè)、居民服務(wù)和其他服務(wù)行業(yè)、以及建筑業(yè)，吸納 就業(yè) 15 萬(wàn)人，占全市個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶就業(yè)的 %。煤炭?jī)?chǔ)量占全國(guó)第 6 位（內(nèi)蒙 2800，山西 2600，陜西 1700，新疆 950，貴州 500，寧夏 300，單位億噸），石膏儲(chǔ)量全國(guó)第一。 2021 年全市人口 萬(wàn)人，其中市區(qū)人口 萬(wàn)人。 20212021 期間計(jì)劃供應(yīng)住房建設(shè)用地總量為1000 公頃，其中保障性住房用地 202 202 20212021 分別供應(yīng) 4 2 67公頃，商品住房用地 202 202 20212021 分別供應(yīng) 13 17 553 公頃。 醫(yī)療： 附近主要的醫(yī)療設(shè)施包括：寧夏公安廳安康醫(yī)院（距我地塊大約 2 公里）和寧夏工人醫(yī)院（距我地塊大約 3 公里）。 編 號(hào) 土地面積 土地用途 容積率 建筑密度 綠地率 提交廉租房面積 51 199, 住宅 2 30% 35% 11,994 52 242, 住宅 2 30% 35% 14,525 53 190, 住宅 2 30% 35% 11,416 54 65, 住宅 2 30% 35% 3,936 55 126, 住宅 2 30% 35% 7,582 56 73, 商服 3 35% 30% 57 76, 商服 3 35% 30% 58 68, 住宅 2 30% 35% 4,138 59 193, 住宅 2 30% 35% 11,595 60 99, 住宅 2 30% 35% 5,940 61 15, 商服 3 35% 30% 總計(jì) 1,350, 71,126 1 廉租房建安成本如按 2021 元 /平米計(jì)算，土地出讓附帶之 71,126平米廉租房成本大約為 億；廉租房占地面積 22120平米，土地成本大約 3000 萬(wàn)；這兩者增加樓面地價(jià)至 1500元 /平米左右。 4 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與規(guī)劃要點(diǎn) 地塊總占地面積約 2036 畝，合計(jì)約 135 萬(wàn)平方米，由 11 幅地塊組成，其中8 幅住宅用地，規(guī)劃容積率 ； 3 幅商服用地，規(guī)劃容積率 。 中海宏洋地產(chǎn)（銀川）有限公司 銀川市金鳳區(qū)七十二連湖項(xiàng)目定位報(bào)告 （ 西區(qū) ） 營(yíng)銷策劃 部 2021/03 目錄 第一部分 定位基礎(chǔ) ............................................... 1 一 .地塊條件 ............................................................... 2 地塊位置 ................................................... 2 地塊現(xiàn)狀 ................................................... 3 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與規(guī)劃要點(diǎn) ..................................... 4 地塊交通條件 ............................................... 5 地塊周邊配套及未來(lái)規(guī)劃 ..................................... 6 地塊小結(jié) ................................................... 7 二 .市場(chǎng)背景 ............................................................... 7 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ................................................... 7 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度及特點(diǎn) .................................. 10 三 .競(jìng)爭(zhēng)分析 .............................................................. 13 競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 .............................................. 13 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 .............................................. 16 主流產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn) .......................................... 23 四 .客戶基礎(chǔ) .............................................................. 25 市場(chǎng)容量判斷 .............................................. 26 客戶特征描述 .............................................. 27 業(yè)內(nèi)人士訪談小結(jié) .......................................... 27 客戶小結(jié) .................................................. 28 五 .公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo) .......................................................... 28 快速回籠資金 .............................................. 28 控制新市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ............................................ 28 利潤(rùn)與成本平衡 ............................................ 28 第二部分 定位原則 .............................................. 29 一、策略成功實(shí)現(xiàn)以保證快速回籠資金 ....................................... 29 二、引領(lǐng)市場(chǎng)、樹(shù)立形象 ................................................... 29 三、穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)市場(chǎng)、快速積累經(jīng)驗(yàn) ........................................... 29 四、突出優(yōu)質(zhì)景觀效果 ..................................................... 29 五、產(chǎn)品差異分類、確保利益最大化 ......................................... 30 六、定位原則小結(jié) ......................................................... 30 第三部分 定位內(nèi)容 .............................................. 31 一 .客戶定位 ..................................................... 31 找位 —— 客戶鎖定 .......................................... 31 對(duì)位 —— 需求挖掘 .......................................... 32 到位 —— 形象樹(shù)立 .......................................... 32 二 .產(chǎn)品定位 .............................................................. 33 三 .價(jià)格定位 .............................................................. 36 四 .商業(yè)定位 .............................................................. 37 商業(yè)布局 .................................................. 37 五、其他 建筑風(fēng)格和立面元素 ........................................ 41 園林 ..................................................... 41 樣板展示、大堂展示、建材展示 .............................. 42 第四部分 銷售初步安排 .......................................... 43 1 第一部分 定位基礎(chǔ) 2 一 .地塊條件 地塊位置 項(xiàng)目位于銀川市金鳳區(qū)南部，東至七十二連湖，南至金鳳十二路，西至正源南街，北至艾依河。此路北側(cè)湖面尚未開(kāi)挖，還保留填湖造田后的面貌；南側(cè)臨近我司地塊湖面有限，其形態(tài)大多為蘆葦濕地，原始生態(tài)形貌保存較好，生物物種多樣，景觀資源十分豐富。逾期不開(kāi)放或不能完成上述建設(shè)指標(biāo)，競(jìng)得人按照未開(kāi)工土地量和大 不到開(kāi)發(fā)預(yù)售的比例，補(bǔ)繳三年后土地地價(jià)上漲總額 60%的土地出讓金。 地塊周邊配套及未來(lái)規(guī)劃 地段周邊教育 機(jī)構(gòu) ： 目前 地塊周邊主要的教育資源包括：五里臺(tái)小學(xué)、銀川外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、銀川二十六中等 。 土地出讓規(guī)劃中，政府指導(dǎo)思想是堅(jiān)持新增供應(yīng)與存量挖潛相結(jié)合，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中心向金鳳區(qū)轉(zhuǎn)移。 二 .市場(chǎng)背景 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 銀川市，寧夏回族自治區(qū)首府，下轄三區(qū)兩縣一市（興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)、永寧縣、賀蘭縣和靈武市）。寧夏已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)資源 50 余種，人均自然資源潛在價(jià)值為中國(guó)平均值的 倍，居第 5 位。 2 數(shù)據(jù)來(lái)源：銀川市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 9 ? 第二， GDP 總量和人均量都快速增長(zhǎng)，人均收支均快速增長(zhǎng) 10 ? 第三，就業(yè)集中。） 在房屋施工竣工快速增長(zhǎng)的同時(shí)，商品房銷售也保持了快速增長(zhǎng)。前三季度，銀川市房屋銷售市場(chǎng)受政策因素影響，銷量出現(xiàn)回落。 銀川本地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育尚處于起步階段，本地開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率低，在策劃和設(shè)計(jì)方面，開(kāi)始逐步借鑒沿海市場(chǎng)的一些手法；配套的設(shè)備檔次較低，施工質(zhì)量還有待提高。 政務(wù)中心板塊描述 關(guān)鍵詞：銀川“ CBD” 政務(wù)中心板塊以人民廣場(chǎng)為核心，擁有 “ 三館兩中心 ” （ 寧夏博物館、圖書(shū)館、科技館、文化藝術(shù)中心和會(huì)展中心 ） 的配套優(yōu)勢(shì)，周邊聚集了大量政府部門及企事業(yè)單位（市政府、自治區(qū)人大 /黨委），且有翠鳴湖、西湖兩大湖泊資源，屬于傳統(tǒng)豪宅板塊，是較 早的別墅集中區(qū)，各類配套成熟。 （項(xiàng)目資料詳見(jiàn)附件一） 寶湖板塊描述 關(guān)鍵詞：“大盤(pán)云集” 15 寶湖 占地面積近 1000 畝，其中水面 500 余畝，是國(guó)家濕地公園，自然環(huán)境優(yōu)越。 物業(yè)類型 戶型 戶型面積 套數(shù) 面積合計(jì) 單價(jià) 總價(jià) (元 ) 小高層 一室一衛(wèi) 54 105 5% 5670 2% 5300 286200 一室一廳一衛(wèi) 82 50 2% 4100 2% 434600 一室一廳一衛(wèi) 139 24 1% 3336 1% 736700 8% 5% 兩室兩廳一衛(wèi) 98 48 2% 4704 2% 519400 兩室兩廳一衛(wèi) 104 54 3% 5616 2% 551200 兩室兩廳一衛(wèi) 106 36 2% 3816 1% 561800 兩室兩廳兩衛(wèi) 111 72 4% 7992 3% 588300 兩室兩廳兩衛(wèi) 118 84 4% 9912 4% 625400 15% 12% 三室兩廳兩衛(wèi) 118 36 2% 4248 2% 625400 三室兩廳兩衛(wèi) 106 100 5% 10600 4% 561800 三室兩廳兩衛(wèi) 124 24 1% 2976 1% 657200 三室兩廳兩衛(wèi) 135 78 4% 10530 4% 715500 三室兩廳兩衛(wèi) 140 24 1% 3360 1% 742021 三室兩廳兩衛(wèi) 155 86 4% 13330 5% 821500 17% 17% 合計(jì) 821 41% 90190 34% 多層 兩室兩廳兩衛(wèi) 113 245 12% 27685 10% 5200 587600 12% 10% 三室兩廳一衛(wèi) 112 106 5% 11872 4% 582400 三室兩廳兩衛(wèi) 137 471 23% 64527 24% 712400 三室兩廳兩衛(wèi) 150 269