【正文】 為了追求低成本，入住企業(yè)必然檔次參差不齊，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)混亂。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，某些產(chǎn)業(yè)需要不斷升級(jí)，而大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由于產(chǎn)品價(jià)值低，不具備支撐產(chǎn)業(yè)升級(jí)的可持續(xù)性，面臨拆遷的危險(xiǎn)。 （四）偽產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式對(duì)國(guó)內(nèi)一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)這些項(xiàng)目實(shí)際上是掩耳偷鈴式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。也就是借產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之名，行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)。這種情況的主要原因有兩方面，一方面在園區(qū)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)受到政策的限制，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)政策監(jiān)管采取變相的被動(dòng)抵觸；另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)門(mén)檻高，開(kāi)發(fā)企業(yè)自身不具備相應(yīng)的專業(yè)能力，只有沿用傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。實(shí)際效果是，掩耳偷鈴不僅遮擋了政策監(jiān)管的“眼睛”，也遮擋了開(kāi)發(fā)商自己的“眼睛”。傳統(tǒng)思維、模式運(yùn)用到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的負(fù)面效果：產(chǎn)品與傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)雷同，與產(chǎn)業(yè)需求難以形成對(duì)接。用傳統(tǒng)地產(chǎn)思維開(kāi)發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自身的特點(diǎn)沒(méi)有得以發(fā)揮，降低了土地價(jià)值利用和資源使用效率。市場(chǎng)、產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確，產(chǎn)品或者是不具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；或者是為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力過(guò)分加大投入，最終導(dǎo)致降低了投資收益。 上述項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)，最終突出的體現(xiàn)在一點(diǎn)是，項(xiàng)目的操作周期延長(zhǎng)，產(chǎn)品在市場(chǎng)中難以得到消化。最終導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資，獲利困難或者是分期開(kāi)發(fā)難以推進(jìn)，土地長(zhǎng)時(shí)間閑置。“總部經(jīng)濟(jì)”——餡餅還是陷阱？總部經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵為聚集優(yōu)質(zhì)的企業(yè)資源，以吸引國(guó)外企業(yè)總部、國(guó)際企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)企業(yè)為產(chǎn)品的市場(chǎng)訴求；并發(fā)揮優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源聚集的優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)導(dǎo)入，產(chǎn)生杠桿推動(dòng)效應(yīng)，使區(qū)域良性、可持續(xù)發(fā)展。在“北京總部基地”銷(xiāo)售成功之后，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題是被過(guò)濫的抄襲，原本的“市場(chǎng)餡餅成為了投資陷阱”。 粗略統(tǒng)計(jì)，在各地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)具有領(lǐng)先性的項(xiàng)目中，總部基地或者類似概念的項(xiàng)目占據(jù)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主流。進(jìn)一步分析這些項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)、定位特點(diǎn)、操作策略，可以明確，大部分項(xiàng)目?jī)H僅都是打著總部的概念，期望通過(guò)總部概念獲得市場(chǎng)認(rèn)同。但抄襲往往只能抄襲一個(gè)市場(chǎng)概念，一個(gè)產(chǎn)品的外在形式。在項(xiàng)目的市場(chǎng)策略和基于市場(chǎng)條件深入分析而確定的市場(chǎng)、產(chǎn)品定位，在這些項(xiàng)目中并沒(méi)有得到體現(xiàn)。在總部概念下，市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確，不但不能與目標(biāo)需求形成良性的互動(dòng)；“總部”吸引不來(lái)，還造成了原本項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶流失。同時(shí)，泛濫的總部，也是總部經(jīng)濟(jì)這個(gè)原本具有導(dǎo)入優(yōu)勢(shì)的業(yè)態(tài)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)名聲掃地，破壞了市場(chǎng)。例如，在一些二線城市的總部基地項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)具體入住的企業(yè)，只能解釋為達(dá)成入住意向。也就是說(shuō)項(xiàng)目已經(jīng)操作了相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，卻沒(méi)有人買(mǎi)單。再例如，在一些大型總部項(xiàng)目中，項(xiàng)目產(chǎn)品類型構(gòu)成與總部經(jīng)濟(jì)本身存在沖突和矛盾，最終導(dǎo)致項(xiàng)目“前期熱，后期冷”的惡性循環(huán)，結(jié)果大體量項(xiàng)目的后續(xù)投資被市場(chǎng)冷落。這種情況出現(xiàn)的根源在于急切地希望市場(chǎng)變現(xiàn)，而忽視了總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)規(guī)律。通過(guò)“總部經(jīng)濟(jì)”的典型案例和市場(chǎng)格局分析，絕大多數(shù)“總部基地”僅是項(xiàng)目名的一個(gè)炒做而已。 （五）配套規(guī)劃建設(shè)不平衡 很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，只管引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有均衡考慮商業(yè)、居住等必要的合理性配套需求，使區(qū)域發(fā)展出現(xiàn)失衡，面臨尷尬。在國(guó)內(nèi)園區(qū)中長(zhǎng)期存在一個(gè)突出問(wèn)題是，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的住宅開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期陷入惡性循環(huán)。為園區(qū)配套的住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中，普遍情況是配套住宅大部分都被園區(qū)外的購(gòu)房者消費(fèi)。一方面園區(qū)原有產(chǎn)業(yè)定位以工業(yè)、制造業(yè)為主，藍(lán)領(lǐng)占園區(qū)人口比例較大，支付能力存在局限。另一方面，園區(qū)住宅產(chǎn)品在開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)思維主導(dǎo)開(kāi)發(fā)下，以中高檔項(xiàng)目為主，對(duì)應(yīng)的人群是城區(qū)富裕人群。由此造成人口對(duì)流循環(huán)，給交通帶來(lái)極大的壓力，例如北京的亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)。上述問(wèn)題的原因在于，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的認(rèn)識(shí)、把握能力不足，對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及區(qū)域平衡發(fā)展的策略準(zhǔn)備不足，使原本可以妥善解決的問(wèn)題矛盾化（經(jīng)驗(yàn)借鑒見(jiàn)報(bào)告中新加坡案例）。北京亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)——配套不平衡亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱BDA）是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)的北京市唯一的開(kāi)發(fā)區(qū)，是北京市現(xiàn)代制造業(yè)的核心基地。　 亦莊位于北京東南郊京津塘高速公路起點(diǎn)西側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)。東部是科技園區(qū)，西部是生活區(qū)，中部為公共建筑區(qū)（銀行、郵局、酒店、娛樂(lè)中心、寫(xiě)字樓等）。亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃居住人口20萬(wàn)，截至目前已達(dá)7萬(wàn)人左右，日均人流量和消費(fèi)能力增勢(shì)明顯，但目前區(qū)域的整體商業(yè)呈點(diǎn)狀物業(yè)形態(tài)，商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)少、結(jié)構(gòu)單一、規(guī)模小，而且多在中低檔次。住宅產(chǎn)品中只有個(gè)別社區(qū)規(guī)劃有商業(yè)服務(wù)，商業(yè)配套相對(duì)比較薄弱。來(lái)自多方面的信息表明：亦莊目前住宅的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為兩條平行線，并沒(méi)有融合在一起。制造業(yè)基地的定位和遍布開(kāi)發(fā)區(qū)的廠房，都表明藍(lán)領(lǐng)工人才是支撐開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)的中堅(jiān)力量。而亦莊以金地格林小鎮(zhèn)、一棟洋房等為代表的低密度主流住宅，顯然與藍(lán)領(lǐng)們格格不入。目前，亦莊東部的科技園區(qū)繁榮發(fā)展，涌現(xiàn)大規(guī)模的辦公樓和廠房。但是商業(yè)配套和住宅不能滿足在科技園區(qū)工作的人士的需求，導(dǎo)致住亦莊的人不在亦莊辦公，亦莊辦公的人不在亦莊住的現(xiàn)象。配套不平衡的現(xiàn)狀，不僅使通勤交通壓力巨增，降低了區(qū)域活力，而且使得產(chǎn)業(yè)升級(jí)不平衡。 (六)適合產(chǎn)業(yè)落地的硬環(huán)境、軟環(huán)境缺失在國(guó)內(nèi)另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，中小企業(yè)的異地注冊(cè)辦公。很多國(guó)內(nèi)的中小企業(yè)，往往出于享受優(yōu)惠政策的考慮，將企業(yè)的注冊(cè)地安排在各類園區(qū)，而實(shí)際辦公、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所在園區(qū)以外的城市商業(yè)區(qū)。這種現(xiàn)象集中體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)在中小企業(yè)辦公用房方面的不足。一方面產(chǎn)業(yè)園區(qū)適合中小企業(yè)的辦公用房不足，導(dǎo)致項(xiàng)目的可選擇性和產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)品品質(zhì)方面的競(jìng)爭(zhēng)力與市區(qū)寫(xiě)字樓存在差距。另一方面，辦公用房的軟環(huán)境建設(shè)落后，缺少社會(huì)、人文、企業(yè)發(fā)展環(huán)境等方面的柔性因素，不利于企業(yè)的發(fā)展。上述因素制約了產(chǎn)業(yè)鏈下游的服務(wù)行業(yè)落地在產(chǎn)業(yè)園區(qū)，長(zhǎng)期以往還將對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體的產(chǎn)業(yè)聚集產(chǎn)生負(fù)面影響。產(chǎn)業(yè)園區(qū)人文、社會(huì)環(huán)境的營(yíng)造和培養(yǎng)，是產(chǎn)業(yè)園和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在發(fā)展中應(yīng)共同關(guān)注的新課題。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的發(fā)展方向在對(duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及誤區(qū)，以及已有的創(chuàng)新模式進(jìn)行分析后，我們提出對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合理的創(chuàng)新發(fā)展方向的探討，以求在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展中，起到合理的引導(dǎo)作用。 （一）還原產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合。它不同于工業(yè)地產(chǎn)，是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)版；另一方面，它不同于傳統(tǒng)的市區(qū)辦公物業(yè)，是以承載自主創(chuàng)新等新型產(chǎn)業(yè)活動(dòng)為主要物業(yè)屬性的房地產(chǎn)產(chǎn)品。走出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的誤區(qū)，研究出創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)模式，必須要首先回到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念上來(lái)。首先，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有“產(chǎn)業(yè)”特征，這點(diǎn)使其在概念上區(qū)別于其他地產(chǎn)類別。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須結(jié)合產(chǎn)業(yè)，而不是單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。沒(méi)有好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)聚集、沒(méi)有可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)環(huán)境的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就不能成為成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。其次，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“地產(chǎn)”屬性，使我們必須明確以房地產(chǎn)的運(yùn)作手段來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)檫@是充分發(fā)揮土地價(jià)值的必要，是開(kāi)發(fā)制造出高價(jià)值產(chǎn)品的保證，同時(shí)也是適應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，承載產(chǎn)業(yè)進(jìn)步的必然要求。因此，成功運(yùn)作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，必須同時(shí)具備對(duì)產(chǎn)業(yè)分析和地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的專業(yè)能力，需要懂得產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，能夠分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)而合理規(guī)劃項(xiàng)目所需要結(jié)合的產(chǎn)業(yè)類別，為項(xiàng)目成功運(yùn)作提供理想的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。另一方面，需要具備地產(chǎn)運(yùn)作的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以便能夠合理進(jìn)行產(chǎn)品定位，以高價(jià)值的地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)高開(kāi)發(fā)價(jià)值和順應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的雙重目標(biāo)。 （二）不只片面追求稅收，提高土地利用價(jià)值現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目在以簡(jiǎn)單追求招商引資，以企業(yè)落戶為基本的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，簡(jiǎn)單的追求稅收，把稅收作為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)的單一收益來(lái)源，這樣就無(wú)形中造成了產(chǎn)業(yè)園的低回報(bào)狀態(tài)。土地是稀缺資源，因此土地價(jià)值是否能充分發(fā)揮，是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目的基本標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也是如此?；谶@個(gè)原因，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，必須開(kāi)創(chuàng)完整的開(kāi)發(fā)概念，把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目真正的作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)運(yùn)作。 （三）倡導(dǎo)差異化產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品低價(jià)值向高價(jià)值轉(zhuǎn)化低端的廠房產(chǎn)品重復(fù)建設(shè)，各園區(qū)間以同質(zhì)的低端物業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，這種狀況，是與整個(gè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大趨勢(shì)相背離的。“降低成本和提高利潤(rùn)”之間，如果單純選擇降低成本，會(huì)造成發(fā)展方向的極端。如何實(shí)現(xiàn)提高利潤(rùn)，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向。提高利潤(rùn)，使高產(chǎn)值企業(yè)落戶園區(qū)，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新所在。低端物業(yè)的重復(fù)開(kāi)發(fā)，勢(shì)必阻礙高價(jià)值的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，進(jìn)而造成土地價(jià)值的不充分利用，同時(shí)也不能為在企業(yè)行為中越來(lái)越重要的創(chuàng)新行為提供合適的載體。因此，倡導(dǎo)差異化產(chǎn)品，特別是高價(jià)值的差異化產(chǎn)品勢(shì)在必行。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，必須改變單純的以生產(chǎn)制造場(chǎng)所為主，更多的應(yīng)該以創(chuàng)意、研發(fā)、展示、洽談等位于價(jià)值曲線兩端的企業(yè)高價(jià)值行為的物業(yè)載體出現(xiàn)，這樣才能把產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)。 （四）開(kāi)發(fā)功能豐富的升級(jí)產(chǎn)品，為企業(yè)增長(zhǎng)預(yù)留空間在全球經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)下，跨國(guó)企業(yè)不斷進(jìn)入中國(guó)，中國(guó)企業(yè)也尋求著全國(guó)范圍內(nèi)的發(fā)展，因此在發(fā)展進(jìn)程中規(guī)模不斷擴(kuò)大，已經(jīng)逐步由單純的區(qū)域總部，向區(qū)域總部、研發(fā)中心、營(yíng)銷(xiāo)總部等復(fù)合型職能轉(zhuǎn)化和發(fā)展，而目前許多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)不能滿足企業(yè)的發(fā)展要求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。企業(yè)在此種發(fā)展態(tài)勢(shì)下，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品提出了更高的要求，產(chǎn)品的功能不僅要滿足企業(yè)基本的活動(dòng)，而且還要為以后的企業(yè)發(fā)展預(yù)留出足夠的空間，這就需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者勇于創(chuàng)新，有前瞻性眼光而且做出長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃。開(kāi)發(fā)功能豐富的升級(jí)產(chǎn)品，為企業(yè)增長(zhǎng)預(yù)留空間，這樣才能贏得市場(chǎng)的青睞，并且使園區(qū)進(jìn)入良性發(fā)展軌道。 （五）構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境，保證產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理和可持續(xù)發(fā)展沒(méi)有良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境，沒(méi)有可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)空間，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是無(wú)法走向長(zhǎng)久繁榮的。做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，必須保證產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理和可持續(xù)發(fā)展。在項(xiàng)目運(yùn)作之初，就必須規(guī)劃好該項(xiàng)目所涉及產(chǎn)業(yè)范疇的發(fā)展前景，設(shè)計(jì)好形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)的有效途徑，以此為將來(lái)入園的產(chǎn)業(yè)企業(yè)創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)力，這同時(shí)也是有效吸引企業(yè)的有力保證。良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，是對(duì)企業(yè)最有力的吸引力之一。只有企業(yè)對(duì)園區(qū)感興趣，才能保證園區(qū)物業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的充分發(fā)揮和項(xiàng)目的成功運(yùn)作。 （六）完善配套設(shè)施，保證其平衡性應(yīng)該看到，配套設(shè)施的完善與否，對(duì)于一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功運(yùn)作，也起著關(guān)鍵作用。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一般遠(yuǎn)離市區(qū)，項(xiàng)目是否可以為企業(yè)工作人員提供全面的服務(wù)保障，是企業(yè)選擇項(xiàng)目的一個(gè)重要考慮因素。在這方面，目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還有很多欠缺，完善配套設(shè)施與承載產(chǎn)業(yè)的物業(yè)達(dá)成一個(gè)平衡關(guān)系，是需要我們?cè)谖磥?lái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中重點(diǎn)考慮的。 （七）土地性質(zhì)的回歸，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境更建康一系列調(diào)控政策的出臺(tái)之后，工業(yè)用地走招、拍、掛的常規(guī)手續(xù)后，地塊開(kāi)發(fā)的用途還將受到嚴(yán)格的監(jiān)管和控制，工業(yè)用地改變土地性質(zhì)和容積率將收到嚴(yán)懲，政府及相關(guān)部門(mén)運(yùn)用設(shè)立企業(yè)注冊(cè)障礙等有效舉錯(cuò)，避免了利用工業(yè)用地的低廉價(jià)格進(jìn)行公寓、商業(yè)用房等用途開(kāi)發(fā)，從中謀取暴利的“偽產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)行為，有力促進(jìn)了工業(yè)用地土地性質(zhì)的回歸，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了更為建康的發(fā)展環(huán)境。第六章 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)借鑒 新加坡經(jīng)驗(yàn)：園區(qū)住宅產(chǎn)品如何實(shí)現(xiàn)區(qū)域平衡 國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)住宅建設(shè)實(shí)踐的尷尬，并非是不可化解。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)領(lǐng)先的新加坡，兩者是一個(gè)良性互動(dòng)的關(guān)系，可作為國(guó)內(nèi)業(yè)者借鑒的經(jīng)驗(yàn)。新加坡的商務(wù)花園與美國(guó)、歐洲等地的商務(wù)花園最大的區(qū)別不在于其建筑形態(tài)的不同，而在于其建設(shè)的背景和原因。新加坡的商務(wù)花園是在政府支持下，人為規(guī)劃建設(shè)完成的。在具體規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中，為了更好地與城市發(fā)展相結(jié)合，新加坡商務(wù)花園在規(guī)劃建設(shè)之初就有意識(shí)地注意了與大規(guī)模的居住組團(tuán)結(jié)合，由此帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，完善居住區(qū)域的城市功能。新加坡作為一個(gè)東南亞的微型國(guó)家，幾乎沒(méi)有任何足以支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自然礦產(chǎn)資源和農(nóng)業(yè)資源。但是由于新加坡位于重要的通商貿(mào)易航道馬六甲海峽的盡端，而且官方語(yǔ)言為華語(yǔ)和英語(yǔ)兩種語(yǔ)言，因此新加坡成為連接歐亞的重要國(guó)際貿(mào)易口岸和節(jié)點(diǎn)。正是由于上述國(guó)情特點(diǎn)，新加坡政府很早就意識(shí)到了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)區(qū)域的帶動(dòng)效應(yīng)。以新加坡最有代表性的兩個(gè)國(guó)際商務(wù)花園裕廊國(guó)際商務(wù)花園（IBP）和樟宜商務(wù)花園（CBP）為例，其在園區(qū)建設(shè)和區(qū)域平衡發(fā)展方面就取得了成功，尤其是園區(qū)和居住的良性結(jié)合方面，值得國(guó)內(nèi)借鑒?！　?. 提供較多的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)穩(wěn)定　　從下圖中可以看出，在新加坡九個(gè)主要商業(yè)區(qū)域就業(yè)分布比例中，我們發(fā)現(xiàn)商務(wù)花園所在樟宜和裕廊兩個(gè)區(qū)域所提供的就業(yè)機(jī)會(huì)名列第三（提供就業(yè)機(jī)會(huì)最多的是新加坡的中央商務(wù)區(qū)）?！　? ——數(shù)據(jù)來(lái)源：新加坡統(tǒng)計(jì)局　　在這些就業(yè)機(jī)會(huì)中有很多是由于商務(wù)花園的建設(shè)，而向商務(wù)花園所在地居民提供的。具體而言，商務(wù)花園作為商務(wù)載體，將許多優(yōu)質(zhì)企業(yè)相對(duì)集中在一起。這種聚集使得商務(wù)花園可以更為集約地利用配套和聚集更多的產(chǎn)業(yè)。聚集的服務(wù)產(chǎn)業(yè)不僅包括金融等高級(jí)專業(yè)配套服務(wù)，而且還包括清潔衛(wèi)生、快遞、餐飲、零售，托幼等等更適合本地居民就業(yè)的配套服務(wù)。商務(wù)花園聚集的優(yōu)質(zhì)企業(yè)數(shù)量越多，配套成本就越低，從而也就能增加更多的配套服務(wù)。而所有這些配套服務(wù)也就為當(dāng)?shù)靥峁┝烁嗟木蜆I(yè)機(jī)會(huì)。　　2. 拉動(dòng)區(qū)域住宅需求，繁榮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)　　企業(yè)聚集也帶來(lái)了商務(wù)人員的聚集，這促進(jìn)了動(dòng)區(qū)域住宅的需求。從BP樟宜國(guó)際商務(wù)花園所在地區(qū)的住宅銷(xiāo)售情況和住宅需求情況的數(shù)據(jù)，可以驗(yàn)證這一點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：新加坡Housing amp。 Development Board　　作為國(guó)際商務(wù)花園所在地的樟宜地區(qū)住宅的需求量和銷(xiāo)售量，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新加坡各主要地區(qū)的平均值。由此可見(jiàn)通過(guò)商務(wù)花園的建設(shè)使得優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中地聚集在一起，這將會(huì)帶來(lái)大量的工作人員，直接促進(jìn)了所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是住宅市場(chǎng)的繁榮。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮則會(huì)極大地拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。　　裕廊國(guó)際商務(wù)花園（IBP）和樟宜商務(wù)花園（CBP）均建在新加坡的邊緣居住組團(tuán)區(qū)域中。新加坡政府并在沒(méi)有大量占用自己有限的土地資源，而是盡量選擇在靠近開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟的邊緣組團(tuán)附近進(jìn)行商務(wù)花園的建設(shè)，使商務(wù)花園與居住組團(tuán)共