【正文】 英國，倫敦）p 田園城市是為健康、生活以及產業(yè)設計的城市，它的規(guī)模能足以提供豐富的社會生活，四周要有永久農業(yè)帶圍繞，在田園中生活，工作和學習。田園新城發(fā)展的目標：216。 最大限度吸引私人企業(yè)216。 鼓勵制造業(yè)、休閑創(chuàng)意產業(yè)、農產品加工和其它工業(yè)從內城遷至田園城市區(qū)，提供足夠就業(yè)崗位216。 國家和私人企業(yè)共同開發(fā)住宅和交通216。 加速科學管理，加強田園城市控制 216。 鼓勵采用花園住宅典型田園新城：216。 英國凱恩斯216。 英國斯蒂文乃奇 新城模式二——邊緣新城p 邊緣新城：伴隨城市郊區(qū)化發(fā)展的加速，中心城功能逐漸外遷，而在大都市邊緣逐漸形成的功能比較完善，且相對獨立于大都市的新城鎮(zhèn)。如Radburn（美國，紐約），Columbia（美國,馬里蘭州）p 邊緣新城是隨著城市功能外擴逐漸形成的。首先是城市居住功能郊區(qū)化，接著是城市產業(yè)功能和商業(yè)功能郊區(qū)化，最終邊緣新城形成。邊緣新城開發(fā)理念：216。 居住工作購物娛樂學習一體化216。 規(guī)劃大規(guī)模的開放娛樂休閑空間216。 隨著人們需求變化而不斷變化的多功能完備社區(qū)216。 一生之城：住宅多樣化，一個家庭從青年，中年到老年的各個階段都無需從社區(qū)搬走典型邊緣新城：216。 美國哥倫比亞216。 美國里斯頓 新城模式三——TOD新城p TOD新城：以捷運交通系統(tǒng)導向發(fā)展理念為指導的新城建設，其主要通過捷運系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時間，吸引中心城市的部分功能轉移，達到分散城市中心區(qū)居住功能的目的。如千葉新城（日本，大阪），沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港）p TOD新城市密度適當偏高的開發(fā)，位于交通站點周圍適宜步行的距離內，市民可以在家、工作地、購物點、學?；蚍諜C構之間的日常往來中的一次或是數(shù)次可以選擇不開私家車。TOD新城開發(fā)成功借鑒之處：216。 土地利用政策限制城市中心的發(fā)展，同時促進站點周邊高密度、高強度發(fā)展216。 通過限制私家車發(fā)展和鼓勵捷運系統(tǒng)的使用，增強社會對公共捷運系統(tǒng)的依賴性216。 政府和捷運系統(tǒng)運營商共贏得開發(fā)模式216。 以捷運系統(tǒng)為中心的交通網絡和節(jié)點整合來保證TOD站點的強大輻射力和吸引力216。 開發(fā)時機應在經濟發(fā)展初期：房地產開發(fā)先于捷運系統(tǒng)以保證客流量典型TOD新城：216。 日本千葉新城216。 香港沙田新市鎮(zhèn)216。 日本多摩216。 美國奧潤柯 新城模式四——產業(yè)新城p 產業(yè)新城：以一種或多種產業(yè)為主導工業(yè)園或產業(yè)園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮(zhèn)，一般和都市距離稍遠。如Port Sunlight（英國，利物浦），筑波科學城（日本，筑波）p 產業(yè)新城是以產業(yè)帶動整個區(qū)域的經濟發(fā)展產業(yè)新城開發(fā)成功借鑒之處：216。 以市場為主導的政府和企業(yè)共同開發(fā)的模式 216。 多元化的產業(yè)可以減低區(qū)域經濟系統(tǒng)的抗風險能力216。 基礎設施建設的完善是吸引人口和產業(yè)的關鍵因素216。 便捷的交通系統(tǒng)為城市發(fā)展提供支撐典型產業(yè)新城：216。 英國桑奈特216。 日本筑波216。 美國加州爾灣 新城模式五——副中心新城p 副中心新城：通過分擔核心區(qū)部分城市功能來實現(xiàn)城市多中心結構的目標。副中心通常與城市中心區(qū)保持快捷便利的交通聯(lián)系，從空間分布來看，一般與城市中心保持合理的距離。如拉德芳斯（法國，巴黎）p 都市副中心為了分散中心城區(qū)的商業(yè)、商務、產業(yè)和居住功能，緩解市中心的交通等基礎設施的壓力副中心新城發(fā)展可借鑒成功之處：216。 交通條件至上216。 政府支持216。 一個強勢開發(fā)商的支持216。 政府、專家和私人開發(fā)商多方合作開發(fā)模式216。 多功能綜合體 典型副中心新城：216。 東京臨海副中心——多中心城市結構216。 巴黎拉德芳斯——多功能綜合體 新城模式六——行政中心新城p 行政中心新城：隨著一國首都以及相關政府機關的遷移，而建立起來的作為國家新政治中心的城市。這類新城一般與大都市保持相對較遠的距離，選擇環(huán)境優(yōu)美的地方從“零”建起。如巴西的首都巴西利亞，澳大利亞首都堪培拉行政新城開發(fā)可借鑒成功之處：216。 健全的城市功能是經濟發(fā)展的前提和基礎 216。 政府是經濟發(fā)展的支柱216。 跟隨政府的服務也會日益發(fā)達216。 專業(yè)人士是推動經濟發(fā)展的動力源泉216。 打造產業(yè)鏈，培育產業(yè)集群216。 推進教育和培訓計劃，為經濟發(fā)展提供后備軍典型行政中心新城：216。 澳大利亞堪培拉新城開發(fā)模式分析：本案與田園新城發(fā)展模式相關性較為明顯，因為：u 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展是國策也是難題，成渝統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)成立的初衷就是試點創(chuàng)新，探索統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、尤其是社會主義新農村建設的一塊試驗田u 花橋統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展項目區(qū)域位于大成都經濟圈第三圈層，與新津縣城隔河相望，交通便捷u 花橋統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展項目區(qū)域以農業(yè)為主、有一定規(guī)模的產業(yè)園，距離城市中心較遠u 花橋統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項目區(qū)域內水資源豐富，對自然資源應該善加利用 產業(yè)新城案例——美國加州爾灣市美國加州爾灣市城市發(fā)展成功之處1. 多元化產業(yè)綜合服務體系，不僅解決了不同層次人口的就業(yè)問題，最關鍵的是抗風險能力得到加強，企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展，政府也有良好的稅收保證；2. 以市場為導向的政府和企業(yè)共同經營發(fā)展城市的機制，是一種雙贏的結果；3. 完善的城市配套設施吸引投資，人口和產業(yè)，是城市可持續(xù)發(fā)展的關鍵。 田園新城案例——Reston Town（上世紀90年代美國大力發(fā)展的第一代郊區(qū)城鎮(zhèn)中心）Reston Town 的成功1. 目前， Reston中心甚至要比華盛頓特區(qū)的中心區(qū)的租金價格還高。2. 交通方面，遠景規(guī)劃要建設地鐵系統(tǒng)，連接城鎮(zhèn)中心以及機場。地鐵的建設將使Reston中心更加強大。 濱水案例——美國圣安東尼奧圣安東尼奧案例總結1. 優(yōu)勢的資源應該成為極致化應用，使其成為整個城市的底景；2. 圣安東尼奧讓人與水一體，處處有水，以水來吸引人們的視覺神經，留下難忘的城市印象。 法國巴黎塞納河——沿岸是法國的經濟中心巴黎塞納河案例總結1. 沿塞納河是巴黎的政治、文化、經濟聚集之地，是城市發(fā)展不竭的源泉；2. 塞納河沿岸是法國歷史博物館，是城市魅力的展覽館，集河的文化，城市的文化，國家的文化與一體。 旅游觀光開發(fā)案例 —— 舊金山漁人碼頭 Fisherman39。s Wharf舊金山有美國“最漂亮的城市”的美譽，作為舊金山的招牌景點，漁人碼頭不僅受到游客的歡迎，本地人也將這里視為一個休閑的好場所。漁人碼頭依托其旅游業(yè)的發(fā)展，形成了現(xiàn)代化的商業(yè)集群，商店、畫廊、古董店、餐館、購物中心和紀念品店等吸引了大量的消費者。漁人碼頭依托其優(yōu)美的自然資源、繁華的商業(yè)和旅游業(yè)，帶動了區(qū)域酒店業(yè)的發(fā)展。目前速8等知名酒店管理公司已經進駐漁人碼頭。 “亞洲經濟論壇”托起的南海明珠——博鰲“博鰲亞洲論壇”對于花橋項目的啟示1. 會展經濟帶動的多元化產業(yè)發(fā)展，不僅解決了不同層次人口的就業(yè)問題，最關鍵的是擺脫了論壇經濟的桎梏，項目的抗風險能力得到加強2. 雖然博鰲的成功具有很強的不可復制性，但會展經濟的巨大拉動作用將為花橋項目發(fā)展一種很好的突破形式3. 發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢，充分利用社會和自然資源，是會展經濟成型和發(fā)展的客觀要求 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展案例——“五朵金花” （政府主導下的新社會主義農村建設）“五朵金花”對于花橋項目的啟示1. “五朵金花”是在政府主導下農村經濟建設的政績工程，是并未完全市場化的農業(yè)產業(yè)發(fā)展項目，政府無法真正的成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的主體，一旦項目脫離了政府主導作用很難形成市場競爭力2. “五朵金花”產業(yè)成型后進行的土地經營權流轉和市場化運作是國有資產溢價退出，轉移市場風險的成功舉措 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展案例——郫縣農科村（中國農家樂的發(fā)源地）“郫縣農科村”對于花橋項目的啟示1. 郫縣農科村項目引導消費者擺脫傳統(tǒng)農產品消費模式，開發(fā)體驗式消費、環(huán)境消費、理念消費等新型消費內容，將外部市場導入內部環(huán)境的做法是值得花橋借鑒的2. 郫縣生態(tài)觀光農業(yè)的成功之處在于很好的融入了“文化附加值”和“科技含量”3. 花橋項目發(fā)展要形成完全市場化的核心競爭力需減少對政府的依賴程度才有可能使產業(yè)可持續(xù)發(fā)展4. 郫縣農科村生態(tài)農業(yè)的各自為戰(zhàn)的做法已經面臨市場考驗，花橋發(fā)展生態(tài)農業(yè)和觀光農業(yè)建設一定要走市場化、正規(guī)化道路，摒棄各自為戰(zhàn)的模式，在統(tǒng)一運營管理下做正規(guī)軍 主題樂園地產案例——“國色天鄉(xiāng)”“國色天鄉(xiāng)”對于花橋項目的啟示1. 國色天鄉(xiāng)帶動的區(qū)域價值的提升取決于文化主題產業(yè)的成型及配套設施的完整2. 文化內涵是旅游產業(yè)發(fā)展的內核3. 國色天鄉(xiāng)開發(fā)高端地產的基礎是培養(yǎng)了良好的商業(yè)環(huán)境、文化環(huán)境、人居環(huán)境4. 國色天鄉(xiāng)以文化產業(yè)帶動地區(qū)價值提升對于花橋項目中創(chuàng)意產業(yè)的開發(fā)帶動項目升級具有借鑒意義 案例研究小結1. 城市功能和產業(yè)功能是解決小城鎮(zhèn)開發(fā)問題的兩條主線2. 小城鎮(zhèn)開發(fā)要采取以市場為主導，政府和企業(yè)共同經營的城市發(fā)展機制3. 小城鎮(zhèn)開發(fā)要在避免雷同和關注合作的基礎上實施差異化戰(zhàn)略4. 多元化產業(yè)體系不僅可以解決不同層次人口的就業(yè)問題，而且可以提高城鎮(zhèn)經濟體系的抗風險能力八． SWOT分析及影響定位的關鍵問題 本案SWOT分析——S WS 優(yōu)勢S1—政府的支持以及秀峰集團企業(yè)化的運作能夠保證項目的高效率運作S2—本項目與秀峰3TP工業(yè)園區(qū)建設有力結合，就近安排失地農民就業(yè)，能形成完整的產業(yè)鏈S3—交通便捷，09年大件路全線通車，區(qū)域內有多條等級公路直通市區(qū)，距成都市中心僅30公里，距雙流機場18公里，規(guī)劃有城鐵線S4—處于新津縣城、花源鎮(zhèn)、普興鎮(zhèn)的金三角核心區(qū)域S5—水系資源豐富，位于五津匯岷江的絕佳地理位置，容易打造田園生態(tài)環(huán)境S6—河道大量的未利用國有河灘土地經整理后可轉化為高價值的商品住宅開發(fā)用地W劣勢W1—現(xiàn)有的“三規(guī)”對城鎮(zhèn)建設布局有較大的桎梏W2—花橋處于全域成都的第三圈層，基礎較為薄弱，外向型的城市功能和產業(yè)功能不完善W3—農業(yè)人口比重較大，需要安置就業(yè)培訓的成本較高W4—農用地的承租成本較高，對秀峰的現(xiàn)金流壓力較大W5—原有老場鎮(zhèn)的拆遷安置以及第二產業(yè)的拆并轉工作有一定操作難度W6—特殊用地的存在對項目的土地價值提升有較大的限制 本案SWOT分析——O TO機會O1—在中共中央十一五規(guī)劃中明確指出，將加大對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項目的投資力度及政策傾斜程度，全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展項目試點區(qū)域逐步擴大，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展持續(xù)升溫O2—貫徹中共中央關于“繼續(xù)實施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，深入推進西部大開發(fā)”的指導思想，本項目起到帶頭示范作用O3—成渝試驗區(qū)有能夠獲得相關政策突破的空間O4—全域成都的整體發(fā)展規(guī)劃以及“國際城南”的打造，進一步的拉近了花橋與城市中心區(qū)域的距離，城市功能外溢帶來的郊區(qū)辦公、郊區(qū)居住趨勢為本案開發(fā)帶來契機O5—成都目前統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項目同質化嚴重，需要差異化高起點的產品O6—花源鎮(zhèn)牧馬山區(qū)域已經形成了高端居住別墅區(qū)，地價達到230萬元/畝，這對提升花橋土地價值存在一定機會T風險T1—統(tǒng)籌城鄉(xiāng)政策的穩(wěn)定性存在一定風險，新的改革試驗區(qū)在進一步出現(xiàn)，可能會減弱成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的政策優(yōu)勢；T2—調控花橋鎮(zhèn)域規(guī)劃的可行性存在一定難度T3—受到國家宏觀調控的影響，房產及土地價格可能趨于穩(wěn)定，減少了項目土地收益T4—成都目前觀光農業(yè)項目競爭激烈，可持續(xù)性發(fā)展受到考驗T5—本案周邊區(qū)域已規(guī)劃希望農博園、嬌子農莊等項目，可能形成同質化競爭T6—與農民的土地賠償、拆遷安置談判存在一定的風險T7—與政府相關部門的合作存在一定的不確定性 影響項目戰(zhàn)略定位的關鍵問題為優(yōu)化本案的SWOT，我們提出影響項目戰(zhàn)略定位的關鍵問題:1. 花橋在水城新津應該如何定位？2. 花橋在全域成都中應該如何定位？3. 花橋在全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展及西部大開發(fā)的戰(zhàn)略背景下應該如何定位？九． 花橋秀峰統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展項目戰(zhàn)略定位 本項目戰(zhàn)略定位的形成思路 尋求本項目戰(zhàn)略定位的思路1. 大成都目前發(fā)展主軸是向南，城市重心逐步南移，花橋將受到輻射。2. “水城新津、成南門戶”需要外向型城市功能和產業(yè)功能作為新的興奮劑?！俺赡祥T戶”的概念容易讓人理解為通向成都的南大門，只說明了新津的交通區(qū)位優(yōu)勢，但是忽視了突出新津成都南部新城的概念。城市要能夠留住人，而不是僅僅提供過路的門戶而已。3. 成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項目起步早，但目前同質化現(xiàn)象明顯。因此成渝試驗區(qū)需要一個高起點的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)“升級版”項目 花橋開發(fā)戰(zhàn)略定位流程——“三重聚焦”＋“三重疊加”第一重聚焦——國家為什么會聚焦到成都？u 成都被國務院正式批準為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)u 西部大開發(fā)以成渝經濟圈為核心u 四川成為“泛9＋2”重要經濟體及東部產業(yè)轉移的主要承接地u 成都已躋身中國第四大城市，大成都經濟圈正在積極成為我國經濟增長第四極u 城市價值西部第一u 成都將成為中國西部最具活力的可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)城市第二重聚焦——成都為什么會聚焦到新津？u 全域成都多中心布局為新津等第三圈層區(qū)縣提供發(fā)展機會u 成都市重點發(fā)展的10大產業(yè)集群中涉及新津的有2個：精密化工、硅產業(yè)u 成都重心南移將進一步縮短對新津的輻射半徑，加大直接輻射的力度u 新津距離航空港僅20公里，能夠承接臨空經濟的產業(yè)輻射u 新津已經具備了“脫三進二”的條件u 新津將成為成南重要的物流基地u 新津擁有豐富的風景旅游資源和水資源u 新津將成為成都南部同核生態(tài)城第三重聚焦——新津為什么會聚焦到花橋？u 新津新一輪的經濟建設需要“興奮劑”u 成都目前統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項目同質化嚴重，需要差異化高起點的產品u 花橋是一個以農業(yè)占主導地位的普通小城鎮(zhèn)，有著極典型的代表意義，值得拿來作為“試驗田”u 本項目與秀峰3TP工業(yè)園區(qū)建設有力結合，就近安排失地農民就業(yè)，能形成完整的產業(yè)鏈u 交通便捷，09年大件路全線