【正文】 家樂，從以往親近大自然為主要賣點(diǎn)逐漸變成了把KTV搬到農(nóng)家、把麻將館搬到農(nóng)家，把臺(tái)球室般農(nóng)村來為賣點(diǎn)的怪圈.... 現(xiàn)在的農(nóng)家樂更多成了KTV、麻將館、臺(tái)球室、 一個(gè)便宜的普通娛樂場(chǎng)所！面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)低檔次農(nóng)家樂難以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活。成都主題公園——成都游樂園占地：面積為165畝性質(zhì)：以現(xiàn)代游樂設(shè)施為主，兼體育、游樂性質(zhì)的多功能綜合性大型公園。建立時(shí)間：始建于1985年，1986年6月1日正式開放，到目前為止已開放22年。結(jié)論：休閑旅游產(chǎn)業(yè)是成都市的支柱產(chǎn)業(yè)之一u 成都市休閑旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，%。u 休閑是成都人日常生活的重要組成部分利用假日或者雙休日或全家出游或邀上三五好友上成都郊縣休閑放松是成都人日常生活的重要組成部分，也是支撐成都休閑旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的主力客群。目前成都有農(nóng)家樂經(jīng)營戶7895家，其中星級(jí)“農(nóng)家樂”已達(dá)到160家，今年還將新增100家，另外還有5家星級(jí)鄉(xiāng)村酒店。15年前，占總?cè)丝诘谋壤坏?0％。成都老年人口占多，養(yǎng)老生活費(fèi)用便宜，環(huán)境適合養(yǎng)老，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大有可為！成都老年市場(chǎng)消費(fèi)力較強(qiáng)，郊區(qū)為其主要消費(fèi)點(diǎn)成都養(yǎng)老市場(chǎng)消費(fèi)需求旺盛 成都創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，又叫創(chuàng)意工業(yè)、創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)等。目前成都創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要以數(shù)字娛樂為主，我們重點(diǎn)研究數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)。成都有高校29所，在校大學(xué)生35萬余人，在校研究生上萬人。市場(chǎng)環(huán)境基礎(chǔ)：成都“科技一條街”成為中國IT產(chǎn)品的重要聚散地。數(shù)字娛樂消費(fèi)市場(chǎng)每月有數(shù)千萬元。國家信息化辦公室組織的中國副省級(jí)和省會(huì)城市門戶網(wǎng)站評(píng)比成都列第6位；《中國城市發(fā)展報(bào)告》(2005)中，成都市信息化水平就已達(dá)到全國第六位。科技部、新聞出版總署、文化部、信息產(chǎn)業(yè)部等都把成都作為數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)示范基地加以扶持。同時(shí)，還積極爭(zhēng)取了國家網(wǎng)絡(luò)出版重點(diǎn)工程、民族游戲重點(diǎn)工程等數(shù)字娛樂專項(xiàng)項(xiàng)目支持。同年5月，成都市數(shù)字娛樂軟件園成為國家新聞出版總署首家授予的“國家網(wǎng)絡(luò)游戲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地”。 關(guān)于成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)相關(guān)政策的理解土地整理/拆院并院/小拆院并院土地綜合整治=拆院并院+土地整理（田、水、路、林、村）關(guān)于成都市“296號(hào)文件”的解讀一名詞解釋：成都市“296號(hào)文件”是指成都市于2007年7月27號(hào)頒發(fā)的《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》原文：第十六條解讀：1. 使用權(quán)作價(jià)入股，最大限度的保障了農(nóng)民的基本權(quán)益，并使之資本化、資產(chǎn)化、股份化。以“四化”最大限度保證農(nóng)民的基本權(quán)益關(guān)于成都市“296號(hào)文件”的解讀二原文：第二十條集體建設(shè)用地用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用途以及有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入土地有形市場(chǎng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式公開交易。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)（出資）入股、聯(lián)營、抵押等形式 第二十三條解讀：1. 集體建設(shè)用地可以正常流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)方式多樣2. 集體建設(shè)用地不得用于開發(fā)商品住宅項(xiàng)目，小產(chǎn)權(quán)房仍未解禁關(guān)于成都市“296號(hào)文件”的解讀四原文：第二十五條 解讀：集體建設(shè)用地的使用權(quán)限最高期限可達(dá)50年，突破了原有集體建設(shè)用地最高租賃20年的期限，打開了集體建設(shè)用地價(jià)值上漲的空間。說明近十年內(nèi)，新津縣進(jìn)行過兩次產(chǎn)業(yè)調(diào)整，每次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整都會(huì)引起新津縣人均增長(zhǎng)率在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后緊接的幾年內(nèi)增加，達(dá)到最高值。新津固定資產(chǎn)投資額較低，與第二圈層其它區(qū)縣有差距成都各區(qū)縣固定資產(chǎn)投資中，新津能吸引投資的吸引力有限，與其它區(qū)縣還有很大差距。就好比花博會(huì)之于溫江、會(huì)展中心之于南沿線等等。等待——無異于守株待兔，前途不明，新津縣享有成都輻射有限！?。∪虺啥肌_骨架，為新津帶來機(jī)會(huì)新津應(yīng)該積極的呼應(yīng)“國際城南”u 新津距離成都南部中心僅25公里，能夠承接城南的新興產(chǎn)業(yè)輻射u 新津應(yīng)該與成都南部中心形成產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，互促發(fā)展u 本著節(jié)約資源、弱化競(jìng)爭(zhēng)的目的，新津的產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該有所差異化基于“地緣優(yōu)勢(shì)”，積極做好承接南部新中心的外溢及輻射新津能夠承接和分擔(dān)成都的部分產(chǎn)業(yè)功能u 物流產(chǎn)業(yè)：成為成都重要的“物流”基地和門戶u 文化產(chǎn)業(yè)：挖掘新津傳統(tǒng)文化，成為“文化成都”的重要支撐u 休閑產(chǎn)業(yè)：形以水文化為特色的休閑主題城區(qū)u 房地產(chǎn)業(yè)：成為成都最宜居的生態(tài)城市和山水園林城市u 臨空經(jīng)濟(jì)：依托西部航空城發(fā)展相配套的臨空產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成新走廊帶為新津帶來的機(jī)會(huì)u 成新走廊帶帶來的交通新規(guī)劃（如輕軌，快速通道等）新津縣將突破處于第三圈層的尷尬，縮小和成都的空間距離，更大范圍的享受成都產(chǎn)業(yè)滿溢及輻射。新津應(yīng)該成為全域成都的“南部次中心＋同核生態(tài)城”新津作為成都的城南門戶，不僅僅只發(fā)揮承上啟下的門戶作用，更應(yīng)該承接成都中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)輻射，尋求自身的城市增長(zhǎng)極，完成由“成南門戶”到全域成都的“南部同核生態(tài)城”質(zhì)的飛越。u 麗津酒店：五津北路，正爭(zhēng)創(chuàng)新津三星級(jí)酒店。價(jià)格在80130元之間。 二期與一期聯(lián)合將成為新津三星級(jí)酒店，搭配餐飲茶樓。新津酒店規(guī)模較小、設(shè)施陳舊，多為餐飲型酒店，酒店商務(wù)功能還不齊全，如會(huì)議室等商務(wù)功能僅能滿足低端市場(chǎng)，星級(jí)酒店、商務(wù)型酒店缺失！新津縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶來高端商務(wù)辦公的需求新津未來發(fā)展產(chǎn)業(yè)：IT制造、化工、食品、機(jī)械，結(jié)合成都規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中的三個(gè)集中：工業(yè)向集中發(fā)展區(qū)集中、土地向規(guī)模經(jīng)營集中、農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中，在未來發(fā)展中將會(huì)有更多企業(yè)需要辦公，中低端需要在園區(qū)解決，高端辦公目前無法解決。必須通過創(chuàng)造和改善投資環(huán)境來引導(dǎo)資金的流入。目前新津產(chǎn)業(yè)園，工業(yè)以新津工業(yè)園為主，其工業(yè)業(yè)態(tài)多樣化，除少數(shù)幾家飼料生產(chǎn)廠外，其余還處于中底端。農(nóng)業(yè)園還是以傳統(tǒng)型生產(chǎn)型為主，觀光農(nóng)業(yè)型項(xiàng)目缺乏新意新津工業(yè)產(chǎn)業(yè)有一定特色，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亟待調(diào)整1. 新津是西部民營經(jīng)濟(jì)的搖籃，由民營經(jīng)濟(jì)所支撐的工業(yè)是推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的主力軍，工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率連續(xù)四年超過50%。2. 目前，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)在“園區(qū)”落戶的有46家，占規(guī)模企業(yè)總數(shù)的37%，初步形成了食品、化工、機(jī)械、廢舊金屬回收加工等產(chǎn)業(yè)集群。4. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。三產(chǎn)落后導(dǎo)致城市人氣差，沒有活力。2006年梨花節(jié)期間接待游客90萬人次，旅游收入突破億元。結(jié)論二：新津旅游業(yè)季節(jié)性較強(qiáng)，不具備良好的延續(xù)性，需要更具延續(xù)性的旅游項(xiàng)目來支撐旅游產(chǎn)業(yè)增收。u 成新走廊帶逐漸形成規(guī)劃中的元新快速通道，將實(shí)現(xiàn)新津與城南新中心的無縫對(duì)接，能更好的承接城南新中心產(chǎn)業(yè)溢出。已經(jīng)規(guī)劃的城市輕軌、城際列車。隨著成都向南發(fā)展，新津應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)的促進(jìn)普興物流基地的發(fā)展，打造成都南部物流中心。同核生態(tài)城要和中心城市分工合作、共同發(fā)展，但對(duì)其依賴性會(huì)逐漸降低，走向自己獨(dú)立發(fā)展的道路；u 新津縣城受多方面的因素的影響并不完全具備上述各種城市功能，不能實(shí)現(xiàn)獨(dú)立的自身內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)；u 因此新津需要和周邊的產(chǎn)業(yè)園（新津工業(yè)園）和小城鎮(zhèn)（花橋）共同協(xié)調(diào)分工，構(gòu)建一個(gè)更廣闊意義上的同核生態(tài)城，實(shí)現(xiàn)功能完善、各有特色、協(xié)調(diào)發(fā)展、資源互動(dòng)的同核生態(tài)城；u 同核生態(tài)城組團(tuán)，是本案定位的方向。機(jī)會(huì)1：臨近縣城的花橋有機(jī)會(huì)成為新津同核生態(tài)城重要的城市功能組團(tuán)機(jī)會(huì)2：花橋項(xiàng)目應(yīng)該有承接新津的外向型的城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的需求機(jī)會(huì)3：花橋具有后發(fā)的優(yōu)勢(shì)，能夠站得更高、看得更遠(yuǎn)新津同核田園生態(tài)城的“核”由誰來扮演？生態(tài)核要求：1. 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、宜居2. 外向型的城市功能是核所必備功能3. 處于成新走廊帶，擁有良好的交通優(yōu)勢(shì)4. 具備城市展示窗口，有標(biāo)志性建筑六． 花橋開發(fā)資源條件及機(jī)會(huì)分析 花橋鎮(zhèn)現(xiàn)狀——城鎮(zhèn)化建設(shè)水平較低（%），還處于初級(jí)階段。城鎮(zhèn)人口比例較少，城鎮(zhèn)人口密度不夠。第二產(chǎn)業(yè)：以工業(yè)建材、沙石開采為主，現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)以能耗型為主，尤其是沙石開采對(duì)金馬河生態(tài)環(huán)境破壞嚴(yán)重，目前成都市已嚴(yán)令禁止在金馬河沿線開采沙石。結(jié)論：目前花橋鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)較為單一，且不具備持續(xù)性高速增長(zhǎng)空間，尤其第二產(chǎn)業(yè)將面臨被取締，導(dǎo)致第二產(chǎn)業(yè)縮水的局面。花橋位于新津“一軸兩翼”產(chǎn)業(yè)功能格局的“引擎”位置 花橋具備一定的發(fā)展優(yōu)勢(shì) 花橋交通優(yōu)勢(shì)明顯對(duì)外交通1. 川藏路、大件路兩條對(duì)外主要干到都將穿過花橋2. 成新輕軌東升新津一生之城，公設(shè)6個(gè)站分別是花源站新津綜合客運(yùn)樞紐，花橋站，新津客運(yùn)站，金三角，一生之城。以國家立法為基礎(chǔ)，政府主導(dǎo)下的新城開發(fā)公司進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的新城。如Stevenage（英國，倫敦），Milton Keynes（英國，倫敦）p 田園城市是為健康、生活以及產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)的城市，它的規(guī)模能足以提供豐富的社會(huì)生活，四周要有永久農(nóng)業(yè)帶圍繞，在田園中生活，工作和學(xué)習(xí)。 最大限度吸引私人企業(yè)216。 國家和私人企業(yè)共同開發(fā)住宅和交通216。 鼓勵(lì)采用花園住宅典型田園新城：216。 英國斯蒂文乃奇 新城模式二——邊緣新城p 邊緣新城：伴隨城市郊區(qū)化發(fā)展的加速，中心城功能逐漸外遷，而在大都市邊緣逐漸形成的功能比較完善，且相對(duì)獨(dú)立于大都市的新城鎮(zhèn)。首先是城市居住功能郊區(qū)化，接著是城市產(chǎn)業(yè)功能和商業(yè)功能郊區(qū)化，最終邊緣新城形成。 居住工作購物娛樂學(xué)習(xí)一體化216。 隨著人們需求變化而不斷變化的多功能完備社區(qū)216。 美國哥倫比亞216。如千葉新城（日本，大阪），沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港）p TOD新城市密度適當(dāng)偏高的開發(fā)，位于交通站點(diǎn)周圍適宜步行的距離內(nèi)，市民可以在家、工作地、購物點(diǎn)、學(xué)校或服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的日常往來中的一次或是數(shù)次可以選擇不開私家車。 土地利用政策限制城市中心的發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)站點(diǎn)周邊高密度、高強(qiáng)度發(fā)展216。 政府和捷運(yùn)系統(tǒng)運(yùn)營商共贏得開發(fā)模式216。 開發(fā)時(shí)機(jī)應(yīng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期：房地產(chǎn)開發(fā)先于捷運(yùn)系統(tǒng)以保證客流量典型TOD新城：216。 香港沙田新市鎮(zhèn)216。 美國奧潤柯 新城模式四——產(chǎn)業(yè)新城p 產(chǎn)業(yè)新城：以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來的相對(duì)獨(dú)立的新城鎮(zhèn)，一般和都市距離稍遠(yuǎn)。 以市場(chǎng)為主導(dǎo)的政府和企業(yè)共同開發(fā)的模式 216。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善是吸引人口和產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵因素216。 英國桑奈特216。 美國加州爾灣 新城模式五——副中心新城p 副中心新城：通過分擔(dān)核心區(qū)部分城市功能來實(shí)現(xiàn)城市多中心結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。如拉德芳斯（法國，巴黎）p 都市副中心為了分散中心城區(qū)的商業(yè)、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)和居住功能，緩解市中心的交通等基礎(chǔ)設(shè)施的壓力副中心新城發(fā)展可借鑒成功之處：216。 政府支持216。 政府、專家和私人開發(fā)商多方合作開發(fā)模式216。 東京臨海副中心——多中心城市結(jié)構(gòu)216。這類新城一般與大都市保持相對(duì)較遠(yuǎn)的距離，選擇環(huán)境優(yōu)美的地方從“零”建起。 健全的城市功能是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提和基礎(chǔ) 216。 跟隨政府的服務(wù)也會(huì)日益發(fā)達(dá)216。 打造產(chǎn)業(yè)鏈，培育產(chǎn)業(yè)集群216。 澳大利亞堪培拉新城開發(fā)模式分析：本案與田園新城發(fā)展模式相關(guān)性較為明顯，因?yàn)椋簎 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展是國策也是難題，成渝統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)成立的初衷就是試點(diǎn)創(chuàng)新，探索統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、尤其是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的一塊試驗(yàn)田u 花橋統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展項(xiàng)目區(qū)域位于大成都經(jīng)濟(jì)圈第三圈層，與新津縣城隔河相望，交通便捷u 花橋統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展項(xiàng)目區(qū)域以農(nóng)業(yè)為主、有一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園，距離城市中心較遠(yuǎn)u 花橋統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)水資源豐富，對(duì)自然資源應(yīng)該善加利用 產(chǎn)業(yè)新城案例——美國加州爾灣市美國加州爾灣市城市發(fā)展成功之處1. 多元化產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)體系，不僅解決了不同層次人口的就業(yè)問題，最關(guān)鍵的是抗風(fēng)險(xiǎn)能力得到加強(qiáng)，企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展，政府也有良好的稅收保證；2. 以市場(chǎng)為導(dǎo)向的政府和企業(yè)共同經(jīng)營發(fā)展城市的機(jī)制，是一種雙贏的結(jié)果；3. 完善的城市配套設(shè)施吸引投資，人口和產(chǎn)業(yè)，是城市可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。2. 交通方面，遠(yuǎn)景規(guī)劃要建設(shè)地鐵系統(tǒng)，連接城鎮(zhèn)中心以及機(jī)場(chǎng)。 濱水案例——美國圣安東尼奧圣安東尼奧案例總結(jié)1. 優(yōu)勢(shì)的資源應(yīng)該成為極致化應(yīng)用，使其成為整個(gè)城市的底景；2. 圣安東尼奧讓人與水一體，處處有水，以水來吸引人們的視覺神經(jīng)，留下難忘的城市印象。 旅游觀光開發(fā)案例 —— 舊金山漁人碼頭 Fisherman39。漁人碼頭依托其旅游業(yè)的發(fā)展，形成了現(xiàn)代化的商業(yè)集群，商店、畫廊、古董店、餐館、購物中心和紀(jì)念品店等吸引了大量的消費(fèi)者。目前速8等知名酒店管理公司已經(jīng)進(jìn)駐漁人碼頭。2. “水城新津、成南門戶”需要外向型城市功能和產(chǎn)業(yè)功能作為新的興奮劑。城市要能夠留住人，而不是僅僅提供過路的門戶而已。因此成渝試驗(yàn)區(qū)需要一個(gè)高起點(diǎn)的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)“升級(jí)版”項(xiàng)目 花橋開發(fā)戰(zhàn)略定位流程——“三重聚焦”＋“三重疊加”第一重聚焦——國家為什么會(huì)聚焦到成都？u 成都被國務(wù)院正式批準(zhǔn)為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)u 西部大開發(fā)以成渝經(jīng)濟(jì)圈為核心u 四川成為“泛9＋2”重要經(jīng)濟(jì)體及東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要承接地u 成都已躋身中國第四大城市，大成都經(jīng)濟(jì)圈正在積極成為我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第四極u 城市價(jià)值西部第一u 成都將成為中國西部最具活力的可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)城市第二重聚焦——成都為什么會(huì)聚焦到新津？u 全域成都多中心布局為新津等第三圈層區(qū)縣提供發(fā)展機(jī)會(huì)u 成都市重點(diǎn)發(fā)展的10大產(chǎn)業(yè)集群中涉及新津的有2個(gè)：精密化工、硅產(chǎn)業(yè)u 成都重心南移將進(jìn)一步縮短對(duì)新津的輻射半徑，加大直接輻射的力度u 新津距離航空港僅20公里，能夠承接臨空經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)輻射u 新津已經(jīng)具備了“脫三進(jìn)二”的條件u 新津?qū)⒊蔀槌赡现匾奈锪骰豼 新津擁有豐富的風(fēng)景旅游資源和水資源u 新津?qū)⒊蔀槌啥寄喜客松鷳B(tài)城第三重聚焦——新津?yàn)槭裁磿?huì)聚焦到花橋？u 新津新一輪的經(jīng)濟(jì)建設(shè)需要“興奮劑”u 成都目前統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，需要差異化高起點(diǎn)的產(chǎn)品u 花橋是一個(gè)以農(nóng)業(yè)占主導(dǎo)地位的普通小城鎮(zhèn)，有著極典型的代表意義，值得拿來作為“試驗(yàn)田”u 本項(xiàng)目與秀峰3TP工業(yè)園區(qū)建設(shè)有力結(jié)合，就近安排失地農(nóng)民就業(yè)，能形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈u 交通便捷，09年大件路全線