杭州cbd區(qū)域?qū)懽珠g市場調(diào)查報(bào)告-資料下載頁
2025-01-21 16:04本頁面
【正文】 地段的形成、不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展水平、不同歷史文化背景，相應(yīng)迎合市場的消費(fèi)者也會發(fā)生變化。即得出以下寫字間市場機(jī)會導(dǎo)視圖： 政策 地塊功能 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 市場需求 ?建筑趨勢預(yù)測：2003年寫字間建筑產(chǎn)品的主流審美觀似乎均為現(xiàn)代主義或偽劣的“后現(xiàn)代主義”流派，除了用以標(biāo)榜自己超前的“凈高度”、“奇特外觀”等“地球人都知道的”的特點(diǎn)外，似乎缺少了一點(diǎn)“靈氣”與“逸氣”。在這方面確實(shí)不如住宅開發(fā)那般運(yùn)用自如，栩栩如生，不過相信不久的將來，在建筑技術(shù)業(yè)與建筑文化業(yè)的相互碰撞后會得到長足的發(fā)展。?產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)化預(yù)測：針對裙樓商業(yè)所產(chǎn)生的“商業(yè)經(jīng)營管理公司”，針對“純寫字樓”所產(chǎn)生的“資產(chǎn)經(jīng)營管理公司”，針對“投資型消費(fèi)者”所形成的“商業(yè)不動產(chǎn)投資顧問管理公司”。 （三） 問題思考（1） 裙樓部分：規(guī)劃重密、業(yè)態(tài)雷同，招商乏力，專業(yè)欠缺，力度不夠 從建筑功能分布上看，大多數(shù)的在建、將建寫字間項(xiàng)目考慮到項(xiàng)目配套需要又或通過商鋪賣高價(jià)甚至覺得寫字間本來就一定需要有裙樓商業(yè)為由，紛紛在很小的商圈范圍內(nèi)修建出許多商業(yè)裙樓項(xiàng)目，而在銷售過程中則大部分采用純粹銷售的模式，不考慮將來的商業(yè)具體經(jīng)營情況。 而本次調(diào)查中，竟然有一半以上的被調(diào)查樓盤銷售部中，沒有設(shè)置專業(yè)商業(yè)運(yùn)作部門或具體負(fù)責(zé)人，可見本地寫字樓項(xiàng)目對裙樓的運(yùn)作普遍還停留在隨意性管理以銷售為全部動機(jī)的“單純”時(shí)代。（2） 銷售工作分析： A電話接聽欠缺專業(yè)及適時(shí)地反問：普遍的銷售員雖然有邀請電話訪問者到現(xiàn)場參觀以完成銷售動作的意識，但是沒有接聽來訪電話的時(shí)間概念，也很少主動請問訪問者姓名或其他基本情況。 B對投資型客戶的統(tǒng)一說辭有待提高，投資分析顧問服務(wù)必不可少： 幾乎大部分的銷售人員對所銷售物業(yè)的該區(qū)域租賃市值不甚了解，往往以“我覺得”“我想”等含糊用語。而在解說中也沒有專業(yè)的相關(guān)體系引導(dǎo)“專為投資”的這波客戶展開強(qiáng)勢訴求，通常無非強(qiáng)調(diào)如駐后的種種情況或價(jià)格計(jì)算上。 C 寫字樓項(xiàng)目也需要“示范單位” 本次調(diào)查中幾乎100%的開發(fā)商均沒有設(shè)置示范單位，以銷售系列動作的角度來看是不健康的。D個(gè)別樓盤采用純租賃模式，大部分采取完全銷售（包括裙樓） 評點(diǎn)：如果要走“長線品牌化戰(zhàn)略路線”，那么，寫字間開發(fā)有兩個(gè)重要問題亟待解決：a 物業(yè)建成后是銷售或出租？b 物業(yè)交付使用后，由什么人來管，開發(fā)商才會放心呢？E專業(yè)化的商務(wù)資產(chǎn)管理公司“呼之欲出” 除開少數(shù)標(biāo)榜自己是“甲級寫字間”的開發(fā)商聘有國際水準(zhǔn)的資產(chǎn)管理公司外，很多寫字間項(xiàng)目的后期資產(chǎn)管理工作甚至交給了一些專走“小區(qū)物業(yè)管理”路線的物業(yè)管理商，這對寫字間將來的專業(yè)化發(fā)展、市值積累等投資屬性均帶來負(fù)面影響。（3）建筑與配套分析： 電梯設(shè)置普遍緊張，公共分?jǐn)偩痈卟幌?、商?wù)配套服務(wù)雖成熟卻無特色，車位比難達(dá)1：1。 七、定量分析 因調(diào)查時(shí)間倉促且所得資料有限，數(shù)據(jù)的說服力相應(yīng)受到局限，以下是通過寫字間開發(fā)經(jīng)營各個(gè)層面研究所分析的結(jié)果： a) 建筑體量分析 建筑層數(shù)分析： 層數(shù)樣本量7層以下0712層21218層31830層1430層以上1 總建筑面積分析：有效樣本量211萬以下11萬2萬32萬5萬115萬8萬08萬12萬212萬20萬220萬以上2 b) 功能組合分析有效樣本量16裙樓+寫字樓9純寫字樓2商住兩用 5 c) 價(jià)格分析垂直價(jià)差分析：有效樣本量18100元6200元8300元3400元1500元0 水平價(jià)差分析：有效樣本量8100元1200元5300元2400元0 付款方式分析：有效樣本量26一次性1按揭0復(fù)合形式25 價(jià)格優(yōu)惠分析：有效樣本量26有折扣5無折扣10根據(jù)情況11d) 推廣面積分析整層面積區(qū)間分析：面積所占數(shù)量800以下0800120091200以上6有效樣本量15 推售面積范圍： 推售面積范圍樣本數(shù)量90以下390120212018061803008300500350010002有效樣本量24 e) 銷售期分析 開盤期到交付期時(shí)間跨度分析：推售月數(shù)項(xiàng)目數(shù)量6個(gè)月以下06個(gè)月12個(gè)月412個(gè)月18個(gè)月718個(gè)月以上0有效樣本量11個(gè)f) 開盤日到物業(yè)交付時(shí)間跨度分析月數(shù)樣本量12——15516——19620——24224以上0有效樣本13個(gè)g) 交付標(biāo)準(zhǔn)分析交付標(biāo)準(zhǔn)樣本量室內(nèi)精裝修5室內(nèi)毛坯14簡單裝修2有效樣本21h) 營銷模式分析租售模式樣本量純銷售23純租賃1租售結(jié)合2有效樣本量26 i) 指標(biāo)分析公攤率分析：公攤率范圍樣本量30%以下530%35%1135%40%140%以上1有效樣本量18 容積率分析： 容積率區(qū)間樣本量3 ?0以下23 ?04 ?054 ?05 ?015 ?06?026?0以上1有效樣本量11 j) 電話接待節(jié)奏分析：接聽時(shí)間樣本量2分鐘以內(nèi)22分鐘5分鐘7無時(shí)間限制11有效樣本量20
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