【導(dǎo)讀】『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?amp;#183;做成功物業(yè)管理人！』。正興物業(yè)管理有限公司龍聚灣物業(yè)部工作手冊(cè)。文件編號(hào)修改條款修改日期修改人審核批準(zhǔn)。人員編制ZL／JL／。物業(yè)部主管崗位職責(zé)ZL／JL／。接待規(guī)程ZL／JL／。裝修的驗(yàn)收ZL／JL／。辦理非辦公時(shí)間加班申請(qǐng)的程序ZL／JL／。管理處檔案資料管理制度ZL／JL／。垃圾清運(yùn)與管理ZL／JL／。車輛出入IC卡辦理程序ZL／JL／。業(yè)主保修和投訴的處理程序ZL／JL／。業(yè)戶室內(nèi)維修服務(wù)引起投訴的工作流程ZL／JL／。小區(qū)安全、消防設(shè)施投訴的工作流程ZL／JL／。第四章突發(fā)事件應(yīng)急流程。交樓驗(yàn)收表ZL／JL／WY－。免收滯納金審批報(bào)告ZL／JL／WY－。委托銀行代劃電費(fèi)合同ZL／JL／WY－。室內(nèi)裝修工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)/證明ZL／JL／WY－。業(yè)主投訴意見登記表ZL／JL／WY－。裝修單元違規(guī)記錄月報(bào)表ZL／JL／WY－。負(fù)責(zé)跟進(jìn)落實(shí)業(yè)主的重大投訴事宜，同時(shí)向管理中心經(jīng)理匯報(bào)；負(fù)責(zé)策劃、組織社區(qū)文化活動(dòng)；

　　

【正文】 戶”，則應(yīng)嚴(yán)格按照法律執(zhí)行，對(duì)于一些確實(shí)有困難的“困難戶”，可以考慮適當(dāng)?shù)挠枰詢?yōu)惠。 按章辦事、有理有節(jié) 業(yè)主（使用人）由于工作或其他原因而耽誤了交款，作為物業(yè)助理提醒業(yè)主（使用人）補(bǔ)交也是應(yīng)該的。許多業(yè)主（使用人）一經(jīng)提醒便迅速補(bǔ)交，然而確實(shí)有少數(shù)人當(dāng)物業(yè)助理催繳時(shí)，仍然拒付，對(duì)此物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)管理制度以及相應(yīng)的法律程序來解決。 每月管理費(fèi)統(tǒng)計(jì)工作 物業(yè)部方面管理費(fèi)的統(tǒng)計(jì)，實(shí)際上是欠繳管理費(fèi)的統(tǒng)計(jì)，物業(yè)助理應(yīng)在每月中旬規(guī)定時(shí)間對(duì)欠費(fèi)超過三個(gè)月以上的單元進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，以此為依據(jù)進(jìn)行管理費(fèi)的催繳工作。 每月月底按照規(guī)定時(shí)間，統(tǒng)計(jì)出欠費(fèi)和補(bǔ)交費(fèi)數(shù)據(jù)，填寫《月欠費(fèi)單元調(diào)查表》和《月補(bǔ)繳管理費(fèi)統(tǒng)計(jì)表》，連同月工作總結(jié)上報(bào)。 有償服務(wù)工作規(guī)程 Z L／ JL／ 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 有償服務(wù)的意義 有償服務(wù)作為物業(yè)企業(yè)收入的一項(xiàng)補(bǔ)充，有著重要的意義。搞好有償服務(wù)工作不但能為公司創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益，而且也是便民服務(wù)的重要內(nèi)容，好的有償服務(wù)可以架起一座與業(yè)主進(jìn)行 溝通的橋梁，起到潛在的推動(dòng)力，讓業(yè)主更好的感受我們的服務(wù)，認(rèn)可我們的工作。 有償服務(wù)工作內(nèi)容 清潔服務(wù)（開荒、鐘點(diǎn)工、套餐）。（見附表） 工程方面的有償服務(wù)（給排水、土木和電器類）。（見附表） 綠化部有償服務(wù)。（見附表） 洗衣服務(wù)。（見附表） 家教服務(wù)。（見附表） 家政、護(hù)理服務(wù)。（見附表） 代購(gòu)車票、機(jī)票、酒店、代訂書報(bào)、代郵遞物品（免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目），可以考慮每次收交通費(fèi)。 組織旅游 出租車服務(wù) 有償服務(wù)工作程序 由物業(yè)部接待（來人、來電）業(yè)主申請(qǐng)有償服務(wù)； 物業(yè)助理詳細(xì)聽取業(yè)主需求，記錄，確定服務(wù)項(xiàng)目，根據(jù)價(jià)格表為業(yè)主報(bào)價(jià)； 得到業(yè)主確認(rèn)后，通知相關(guān)部門領(lǐng)班級(jí)以上人員，安排服務(wù)時(shí)間，并將所安排時(shí)間反饋給業(yè)主； 確定時(shí)間后，填寫《報(bào)修單》，由相關(guān)部門領(lǐng)班級(jí)以上人員簽收、執(zhí)行； 工作完畢后，由有關(guān)部門（工程、清潔、綠化）工作人員請(qǐng)業(yè)主確 認(rèn)簽字驗(yàn)收： 費(fèi)用確認(rèn)轉(zhuǎn)管理費(fèi)交納。 交納現(xiàn)金。 工作人員在完成工作簽單或收款后，應(yīng)立即到管理中心，向物業(yè)助理交回《報(bào)修單》和所收現(xiàn)金； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 物業(yè)助理在收到《報(bào)修單》和有償服務(wù)費(fèi)后，在《有償服務(wù)登記表》上登記，注明完成； 物業(yè)助理每周對(duì)所完成有償服務(wù)進(jìn)行抽查回訪； 對(duì)有問題的服務(wù)項(xiàng)目和人員轉(zhuǎn)入投訴處理程序。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 Z L／ JL／ WY3 第 三 章 工作流程 業(yè)主收樓工作流程 Z L／ JL／ 業(yè)主攜帶有關(guān)文件到管理中心辦理收樓手續(xù) 物業(yè)助理驗(yàn)明手續(xù) ①聚龍灣樓宇收樓通知書 ②聚龍灣樓宇交付使用通知書 ①聚龍灣業(yè)主聯(lián)系表 ②業(yè)主公約承諾書 ③正龍物業(yè)管理有限公司修葺通知書 ④聚龍灣消防安全責(zé)任書 ⑤交樓驗(yàn)收表 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 備注： 當(dāng)物業(yè)助理同業(yè)主實(shí)地收樓過程中，業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓宇質(zhì)量問題拒絕簽署有關(guān)文件時(shí)，物業(yè)助理應(yīng)請(qǐng)業(yè)主簽署《 正興物業(yè)管理有限公司修葺通知書》，回到管理中心后通知有關(guān)部門修葺后，再通知業(yè)主收樓，直到完成收樓工作程序?yàn)橹埂? 住戶辦理《住戶證》工作流程 Z L／ JL／ 住戶到管理公司申請(qǐng) 住戶填寫《聚龍 灣住戶證申請(qǐng)發(fā)放表》 住戶提交 1 寸彩照 2 張。 業(yè)主填寫有關(guān)文件 物業(yè)助理陪同業(yè)主去收樓所在單元實(shí)地收樓 業(yè)主簽認(rèn)有關(guān)文件 物業(yè)助理交管理中心文員處登記、存檔 ①清查交樓設(shè)施情況 ②查抄水表、電表底數(shù) ③移交房門和信箱鑰匙 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 備注： 業(yè)主每戶可免費(fèi)辦理三張業(yè)主證。超出三張，每張繳納三十元工本費(fèi)。 如業(yè)主丟失，應(yīng)向管理公司物業(yè)部申請(qǐng)掛失，補(bǔ)辦卡每張收取工本費(fèi)五十元。 .租戶辦理租戶證時(shí)，應(yīng)由出租房業(yè)主同意，管理公司物業(yè)部審核、備案，繳納每張五十元工本費(fèi)。 裝修工作流程 Z L／ JL／ 管理公司物業(yè)部審核 管理公司辦證 開通門禁系統(tǒng) 住戶領(lǐng)證，簽收 業(yè) 主 管理公司物業(yè)部 1．申請(qǐng) 2．審核簽定文件 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 辦理 通電工作流程 Z L／ JL／ 管理公司工程部主管理體制 消防局（如需要） 管理公司財(cái)務(wù)部 管理公司物業(yè)部 裝 修 施 工 入 伙 完工驗(yàn)收合格 3．審核圖紙 4．繳費(fèi) 5．報(bào)建 6．發(fā)放 7．現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管 8．初驗(yàn)遷入 9．審核 管理公司物業(yè)部主管 10．退款 住戶攜帶有關(guān)文件、資料到 管理公司申請(qǐng) ①身份證復(fù)印件 ②建行存折帳號(hào)復(fù)印件 ③戶口本或交款收據(jù) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 煤氣改管工作流程 Z L／ JL／ 物業(yè)助理驗(yàn)明有關(guān)手續(xù) 業(yè)主填寫簽署 物業(yè)助理整理有關(guān)資料交于工程部主管 工程部主管前往供電局代辦 ①東莞供電分公司石龍配電營(yíng)業(yè)部用戶用電申請(qǐng)表 ②東莞電力工業(yè)局石龍分局委托銀行代劃電費(fèi)合同 工程部主管辦理完畢通知物業(yè)助理 物業(yè)助理通知業(yè)主通電時(shí)間 供電局來人通電后，業(yè)主簽字確認(rèn) 完畢 業(yè)主到管理公司申請(qǐng) （來人、來電） 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 裝修單位辦理加班工作流程 Z L／ JL／ 物業(yè)助理確認(rèn) 與煤氣公司或工程部 改管人員聯(lián)系約定時(shí)間 物業(yè)助理將約定的時(shí)間轉(zhuǎn)告業(yè)主 工程部或煤氣公司改管人員改管完成后由業(yè)主簽署意見 收取費(fèi)用 完 畢 施工單元負(fù)責(zé)人或自建單元業(yè)主到管理公司申請(qǐng) 管理公司高級(jí)物業(yè)助理匯同工程部有關(guān)人員實(shí)地勘察、確認(rèn) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 注：所有裝修加班人員應(yīng)于每晚 21： 00 前必須離開小區(qū)。 裝修單元辦理臨時(shí)動(dòng)火工作流程 Z L／ JL／ 施工單位填寫《非辦公時(shí)間加班申請(qǐng)表》，并做出書面保證 高級(jí)物業(yè)助理及工程部有關(guān)人員簽字認(rèn)可，管理中心經(jīng)理審批蓋章 一份交管理公司物業(yè)部存檔，一份交保安部備查 裝修單位可以加班 施工負(fù)責(zé)人或業(yè)主填寫《動(dòng)火申請(qǐng)表》 由高級(jí)物業(yè)助理負(fù)責(zé)審批、登記 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 裝修人員辦理物品放行工作流程 Z L／ JL／ 施工人員出入證辦理工作流程 Z L／ JL／ 發(fā)放《動(dòng)火許可證》，并通知保安部、工程部 裝修審批及交納裝修保證金后 裝修人員到管理公司物業(yè)部申請(qǐng) 由裝修人員持施工出入證到管理公司填寫《物品放行條》 管理公司物業(yè)部助理審批 施工人員可以搬運(yùn) 《物品放行條》須注明公司名稱、房號(hào)、帶運(yùn)人姓名、身份證，搬出物品的名稱、數(shù) 量、時(shí)間、公司負(fù)責(zé)人簽名并加蓋公章。 管理公司物業(yè)部存檔 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 備注：工具類物業(yè)助理核準(zhǔn)后即可放行，材料類必須得到業(yè)主認(rèn)可或簽字后放行。 租戶辦理遷入工作流程 Z L／ JL／ 辦理出入證 辦理退證手續(xù) 完 成 ①填寫申請(qǐng)表； ②提交身份證復(fù)印件及一寸照片兩張； ③交納工本費(fèi)和按金。 ①憑出入證及出入證收款收據(jù)到管理中心一次性退款； ②出入證若遺失或施工人員違規(guī)施工，不予退還； ③按金退還后，工作證照片退還，住戶身份證復(fù)印件留存。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 住戶辦理物品放行工作流程 Z L／ JL／ 租戶持有關(guān)資料到管理公司辦理遷入手續(xù) 業(yè)主與租戶填寫租賃單元 登記表 業(yè)主與租戶確認(rèn)電表讀數(shù) 交納當(dāng)月管理費(fèi) 通知管理公司正式入住日期 1.《業(yè)主授權(quán)書》 2.《租賃合同》 若租戶租用發(fā)展商之物業(yè)則需簽收鑰匙 注：為避免租戶遷入后室內(nèi)設(shè)施非人為受損，造成額外的維修費(fèi)用，建議住戶應(yīng)與業(yè)主在租約內(nèi)注明室內(nèi)設(shè)施的保修期，否則該費(fèi)用將由住戶承擔(dān)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 住戶辦理遷出小區(qū)工作流程 Z L／ JL／ 住戶到管理公司物業(yè)部申請(qǐng) 由業(yè)主持 業(yè)主證到管理公司填寫《物品放行條》 管理公司物業(yè)部主管審批 住戶可以搬運(yùn) 《物品放行條》須注明公司名稱、房號(hào)、帶運(yùn)人姓名、身份證，搬出物品的名稱、數(shù)量、時(shí)間、公司負(fù)責(zé)人簽名并加蓋公章。 住戶有貴重及大件物品需運(yùn)出小區(qū)時(shí) 管理公司物業(yè)部存檔 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 辦理來訪登記工作流程 Z L／ JL／ 租戶填寫《租戶遷出通知》并將《業(yè)主同意租戶搬離通知書》一并交給物業(yè)部 驗(yàn)收合格，業(yè)主與租戶簽名確認(rèn)電表讀數(shù) 租戶到管理中心結(jié)清有關(guān)管理費(fèi)和水電費(fèi)，并退還鑰匙給業(yè)主 管理中心同意租戶搬離 業(yè)主填寫《物品放行條》 物業(yè)助理與業(yè)主、租戶一起驗(yàn)收 管理中心審批 租戶可以搬離物品 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 住戶、訪客 出示身份證或小區(qū)業(yè)主證 填寫《小區(qū)出入登記表》 填妥表格后，可出入小區(qū) 小區(qū)入口接待處 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 關(guān)于小區(qū)設(shè)計(jì)、建設(shè)、設(shè)施投訴的 工作流程 Z L／ JL／ 來人來電來函 回復(fù) 關(guān)于小區(qū)機(jī)電設(shè)備投訴的 工作流程 Z L／ JL／ 回復(fù) 來人來電來函 關(guān)于業(yè)戶室內(nèi)水、電、氣、電器等設(shè)施維修服務(wù)和由此引起投訴的 工作流程 Z L／ JL／ 回訪 來人來電來函 業(yè)主 物業(yè)助理 認(rèn)真記錄、上報(bào) 主管 中心經(jīng)理 發(fā)展商 業(yè)主 物業(yè)助理 工程部主管 認(rèn)真記錄 物業(yè)部主管 存檔 業(yè)主 物業(yè)助理 工程部領(lǐng)班 認(rèn)真記錄 完成 物業(yè)助理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 關(guān)于小區(qū)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生投訴的 工作流程 Z L／ JL／ 來人來電來函 回復(fù) 工作流程 Z L／ JL／