【正文】 計(jì)， 50平米公寓年收益幾近 20220元， 70年長(zhǎng)久收益必然高過(guò) 5年回購(gòu)收益。 ， 22萬(wàn)元商業(yè)貸款 5年期利率超過(guò) 6%，從資金使用的角度，如果回購(gòu)成交，企業(yè)亦是盈利的。 因此，不論是從市場(chǎng)的角度還是從企業(yè)的角度，回購(gòu)其實(shí)并無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。 ，現(xiàn)已有爭(zhēng)議；針對(duì) 08年度多數(shù)合肥商業(yè)項(xiàng)目如明發(fā)廣場(chǎng)、華孚城隍廟等項(xiàng)目的回購(gòu)， 11月份，合肥市房管局曾有管制，但在非商業(yè)部分尚未有言論，需要在確定后開(kāi)始執(zhí)行。 備注 60 完全分期付款策略 15萬(wàn)元 /套優(yōu)惠，你聽(tīng)過(guò)？ 開(kāi)發(fā)商、客戶、銀行，已成定律的三角關(guān)系將完全被打破，首創(chuàng) 10年期完全分期付款方式， 拋開(kāi)銀行，省下近 15萬(wàn)元利息，同時(shí)高額租金年年收， 還能享受星級(jí)公寓 VIP專(zhuān)屬生活享受！ 如執(zhí)行，則選取 20套 60~80㎡ 北向公寓作為試點(diǎn)。 1. 實(shí)際以以租代售形式；與客戶簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，不予備案；如果需要，實(shí)際以租賃合同備案； 2. 未付款項(xiàng)按照 10年期平均每年度支付，給付時(shí)間以合同簽訂日期為準(zhǔn)，即合同簽訂當(dāng)時(shí)支付首期款，滿一年后付第二期款，以此類(lèi)推。 3. 產(chǎn)權(quán)所有歸開(kāi)發(fā)商所有，但使用權(quán)可以歸消費(fèi)者，無(wú)論自住或租賃皆可。 4. 房款給付完成后，雙方辦理產(chǎn)權(quán)交接。 促 銷(xiāo) 執(zhí) 行 61 關(guān)于完全拋開(kāi)銀行的分期付款方式，將是一種備受爭(zhēng)議銷(xiāo)售方式。 該方式適用于資金用量較大的大型 商業(yè)物業(yè) ，如 3~5層的商業(yè)物業(yè)，以及目前市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的 寫(xiě)字樓物業(yè) 。前期銷(xiāo)售存在阻力的情況下，實(shí)現(xiàn)以租賃形式為主，但承租方有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，同時(shí)其給付的前期租金可以沖抵購(gòu)房款。當(dāng)然在執(zhí)行以租代售中，關(guān)于時(shí)限的設(shè)定非常重要，一般不超過(guò) 3年。 因此，在公寓銷(xiāo)售中，該方案可暫緩執(zhí)行。 此方式適合于資金量較大的商業(yè)及寫(xiě)字樓物業(yè)，公寓銷(xiāo)售部分可暫緩執(zhí)行。 62 精裝修策略 懶人公寓 南一環(huán) 巢馬商圈 五星級(jí)菜單式精裝生活 公寓本身為過(guò)渡性居住產(chǎn)品，一般裝修相對(duì)簡(jiǎn)單，但裝修的繁瑣卻是一樣的，因此無(wú)論是投資戶還是自住用戶，量身打造的省心省力省錢(qián)的精致裝修，都將是一種吸引。 選擇一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，數(shù)量控制在 20套。 視市場(chǎng)狀況另行調(diào)整增刪。 銷(xiāo) 售 范 圍 1. 在無(wú)法進(jìn)行樣板房裝修的情況下，分別針對(duì) K,L,B,C戶型出2— 3套效果圖。 2. 推出裝修菜單。 3. 測(cè)算各種裝飾風(fēng)格下的裝修價(jià)格體系，并予以公示。 4. 簽訂買(mǎi)賣(mài)合同同時(shí)，簽訂裝修合同；裝修款計(jì)入總房款，便于客戶辦理貸款，減低前期支付資金。 5. 交付驗(yàn)收與裝修驗(yàn)收分步執(zhí)行，便于界清責(zé)任。 促 銷(xiāo) 執(zhí) 行 63 64 策略組合及時(shí)段安排 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 一口價(jià)策略 低首付策略 回購(gòu)策略 精裝修策略 分期付款策略 7月份 獨(dú)立執(zhí)行 獨(dú)立執(zhí)行 原則上獨(dú)立執(zhí)行，結(jié)合招商確定 可與低首付及一口價(jià)并行 獨(dú)立執(zhí)行 65 精確投放 叁 66 前期 140余萬(wàn)元的廣告費(fèi)用，所起到的作用是將本項(xiàng)目案名告知了合肥。其中78萬(wàn)元的時(shí)效性報(bào)紙媒體，充當(dāng)了長(zhǎng)效媒體的形象表現(xiàn)功效。 在未有充分組織的行銷(xiāo)態(tài)勢(shì)下，紙質(zhì)物料的印量偏大，造成不必要的浪費(fèi)。 而需要充分表現(xiàn)項(xiàng)目綜合形象的長(zhǎng)效媒體，如戶外等媒體投放較少。 后期應(yīng)以 30萬(wàn)平米為高度，進(jìn)行全面的媒體規(guī)劃。 本次促銷(xiāo)媒體選擇，仍以公寓銷(xiāo)售為主。 67 媒體選擇 報(bào)紙平面媒體 戶外平面媒體 交通廣播媒體 網(wǎng)絡(luò)媒體 樓宇電視媒體 印刷品 后期報(bào)紙平面媒體主要功效將以促銷(xiāo)信息為主，在促銷(xiāo)活動(dòng)前布臵不超過(guò) 3版形象廣告；以合晚、新安及商報(bào)為主。 后期將加強(qiáng)戶外大型平面媒體等長(zhǎng)效媒體推廣途徑，樹(shù)立 30萬(wàn)平米綜合形象，并為即將推出的商業(yè)、寫(xiě)字樓鋪墊形象基礎(chǔ)；包含大牌及公交。 針對(duì)本案消費(fèi)群體的信息獲知特征，交通臺(tái)等廣播媒體的使用會(huì)有較好的效果；包括：安徽交通廣播、合肥故事廣播等。 結(jié)合網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)、團(tuán)購(gòu)、拼夠需要，網(wǎng)絡(luò)廣告亦是必須的媒體形式，同時(shí)也是性?xún)r(jià)比較為合理的媒體形式。包含：合肥團(tuán)購(gòu)網(wǎng)、 hfhouse、newhouse等。 為配合行銷(xiāo)，增強(qiáng)行銷(xiāo)效果，針對(duì)設(shè)定的目標(biāo)行銷(xiāo)區(qū)域進(jìn)行樓宇電視媒體，或電梯內(nèi)部展板廣告發(fā)布，在短時(shí)間內(nèi)形成密集態(tài)勢(shì)。 將以項(xiàng)目形象 DM、促銷(xiāo)性 DM為主，印制量約計(jì)每大類(lèi) 10000份，每期費(fèi)用控制在 10000元左右， 送達(dá)形式為 DM明址郵送。 68 媒體計(jì)劃 綜合型媒體 交通廣播 簽訂 6個(gè)月合同 跟進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售信息及時(shí)調(diào)整播報(bào)內(nèi)容。 網(wǎng)絡(luò)媒體 一年期合同 電梯廣告 一年期合同 戶外大牌 2年期合同 項(xiàng)目綜合形象信息，包括定位，業(yè)態(tài)組合，及當(dāng)前銷(xiāo)售物業(yè)。 69 媒體計(jì)劃 時(shí)段劃分 傳播主題 媒體選擇 發(fā)布時(shí)間 發(fā)布形式 2月 15日 至 3月 15日 一口價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng) 巡展活動(dòng)地點(diǎn)等臨時(shí)性信息 精裝修 合肥晚報(bào) 2月 17日 及時(shí)發(fā)布 3月 13日 及時(shí)發(fā)布 新安晚報(bào)（全省版） 2月 19日 及時(shí)發(fā)布 3月 5日 及時(shí)發(fā)布 安徽商報(bào) 2月 26日 及時(shí)發(fā)布 DM海報(bào) 2月 20日 明址郵送 期間交通廣播、電梯展板及網(wǎng)絡(luò)媒體等均傳播該主題。 3月 16日 至 4月 15日 降低首付 精裝修、巡展信息、網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)等 合肥晚報(bào) 3月 17日 及時(shí)發(fā)布 3月 31日 新安晚報(bào)（全省版） 4月 10日 及時(shí)發(fā)布 3月 26日 及時(shí)發(fā)布 4月 2日 及時(shí)發(fā)布 安徽商報(bào) 2月 26日 及時(shí)發(fā)布 期間交通廣播、電梯展板及網(wǎng)絡(luò)媒體等均調(diào)整主題。 70 時(shí)段劃分 傳播主題 媒體選擇 發(fā)布時(shí)間 發(fā)布形式 4月 15日 至 5月 20日 回購(gòu)促銷(xiāo) 精裝修、巡展等協(xié)同促銷(xiāo)信息 合肥晚報(bào) 4月 17日 及時(shí)發(fā)布 4月 28日 及時(shí)發(fā)布 5月 8日 及時(shí)發(fā)布 5月 15日 及時(shí)發(fā)布 新安晚報(bào)（全省版） 4月 23日 及時(shí)發(fā)布 4月 30日 及時(shí)發(fā)布 5月 7日 及時(shí)發(fā)布 安徽商報(bào) 5月 14日 及時(shí)發(fā)布 期間交通廣播、電梯展板及網(wǎng)絡(luò)媒體等均調(diào)整主題。 5月 21日 至 6月 1日 項(xiàng)目綜合信息 寫(xiě)字樓形象信息 公寓續(xù)銷(xiāo)信息 合肥晚報(bào) 5月 29日 媒體計(jì)劃 71 媒介 說(shuō)明 費(fèi)用 （萬(wàn)元） 紙質(zhì)媒體 合晚、新安及商報(bào) 40 戶外媒體 含 10輛以上公交、 2塊戶外大牌等 （不計(jì)入公寓促銷(xiāo)費(fèi)用） 80 網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用 團(tuán)購(gòu)網(wǎng)、合房網(wǎng)合、新房網(wǎng)等 10 廣播媒體 合肥交通臺(tái)、合肥故事廣播 10 樓宇電視 分眾等，或電梯內(nèi)展板廣告 5 印刷品及其他 5類(lèi)促銷(xiāo)共計(jì) 5萬(wàn)份明址郵送 DM，成本約計(jì)每份 1元。 5 行銷(xiāo)及其他 10 合計(jì) 80 72 THANKS FOR MEETING