【正文】 后期將加強戶外大型平面媒體等長效媒體推廣途徑，樹立 30萬平米綜合形象，并為即將推出的商業(yè)、寫字樓鋪墊形象基礎；包含大牌及公交。 為配合行銷，增強行銷效果，針對設定的目標行銷區(qū)域進行樓宇電視媒體，或電梯內(nèi)部展板廣告發(fā)布，在短時間內(nèi)形成密集態(tài)勢。 69 媒體計劃 時段劃分 傳播主題 媒體選擇 發(fā)布時間 發(fā)布形式 2月 15日 至 3月 15日 一口價促銷活動 巡展活動地點等臨時性信息 精裝修 合肥晚報 2月 17日 及時發(fā)布 3月 13日 及時發(fā)布 新安晚報（全省版） 2月 19日 及時發(fā)布 3月 5日 及時發(fā)布 安徽商報 2月 26日 及時發(fā)布 DM海報 2月 20日 明址郵送 期間交通廣播、電梯展板及網(wǎng)絡媒體等均傳播該主題。 5 行銷及其他 10 合計 80 72 THANKS FOR MEETING 。 70 時段劃分 傳播主題 媒體選擇 發(fā)布時間 發(fā)布形式 4月 15日 至 5月 20日 回購促銷 精裝修、巡展等協(xié)同促銷信息 合肥晚報 4月 17日 及時發(fā)布 4月 28日 及時發(fā)布 5月 8日 及時發(fā)布 5月 15日 及時發(fā)布 新安晚報（全省版） 4月 23日 及時發(fā)布 4月 30日 及時發(fā)布 5月 7日 及時發(fā)布 安徽商報 5月 14日 及時發(fā)布 期間交通廣播、電梯展板及網(wǎng)絡媒體等均調(diào)整主題。 68 媒體計劃 綜合型媒體 交通廣播 簽訂 6個月合同 跟進項目銷售信息及時調(diào)整播報內(nèi)容。 結(jié)合網(wǎng)絡營銷、團購、拼夠需要，網(wǎng)絡廣告亦是必須的媒體形式，同時也是性價比較為合理的媒體形式。 本次促銷媒體選擇，仍以公寓銷售為主。其中78萬元的時效性報紙媒體，充當了長效媒體的形象表現(xiàn)功效。 3. 測算各種裝飾風格下的裝修價格體系，并予以公示。 選擇一個標準層，數(shù)量控制在 20套。當然在執(zhí)行以租代售中，關于時限的設定非常重要，一般不超過 3年。 4. 房款給付完成后，雙方辦理產(chǎn)權交接。 ，現(xiàn)已有爭議；針對 08年度多數(shù)合肥商業(yè)項目如明發(fā)廣場、華孚城隍廟等項目的回購， 11月份，合肥市房管局曾有管制，但在非商業(yè)部分尚未有言論，需要在確定后開始執(zhí)行。 促 銷 執(zhí) 行 59 回購測算 面積 目前單價 4850 目前總價 222615 回購利率 25% 回購應付 55654 回購總款 278269 回購單價 客戶貸款狀況 首期款 44615 貸款 178000 以 15年計還款總額 以 15年計 5年利息 4533660% 客戶實際獲利狀況 10317 回購交易契稅等 3339 實際獲利狀況 房源空置比照 總款 222615 5年商業(yè)貸款利率 5年商業(yè)貸款利息總額 ，但經(jīng)過測算， 5年期回購后客戶按照現(xiàn)有價格實際獲利僅為 7000元，因此，站在市場增長的角度， 5年后本區(qū)域房價的增長應該會超過回購后的單價 6062元 /㎡ ，獲利肯定超過 7000元，因此，客戶要求回購的可能性不是很大；需要注意的是，關于回購部分的協(xié)議的簽訂非常重要。 2. 空臵的房源只能是負擔，解決短期的銷售和資金回籠是目前主要問題。 促 銷 執(zhí) 行 56 57 58 回購策略 5年回購， 25%超值回報 安全投資，返利、租金雙豐收 并不是所有的客戶都是理性的，更多的普通消費者需要得到信心的保障，而穩(wěn)賺不賠的回購策略將完全有理由打動他們。 銷 售 范 圍 1. 降低投資客戶的餓購房門檻； 2. 小型投資客和部分自住客群對前期支付能力有一定的要求，降低首付可以吸納此類目標客群，促進更多成交。 3. 突破市場起價虛頭，讓消費者切實感到企業(yè)坦誠！ 促 銷 理 由 1. 銷控 18層以上所有房源，以團購或自用為理由解釋。 50 一口價策略 南一環(huán) 巢馬商圈 五星級自由公寓 本案的目標客戶群體定位在以投資；過渡性購買為主力客群， 11； 12； 13； 14； 17單元的 B戶型更具有穿透力，此戶型“麻雀雖小，五臟俱全”在總價上有明顯的市場優(yōu)勢！ 1. 北向公寓產(chǎn)品。 即便是低頭，我們也是高姿態(tài)的低頭！ 一切為了打動客戶，一切為了加速銷售，多節(jié)點促銷是主要方法。 方法 除表現(xiàn)項目優(yōu)勢所在、 “ 物超所值 ” 的 DM海報等外，可附加關于團購、巡展信息的臨時性銷售優(yōu)惠信息。 同時，啟動看房車集中看房。 團購組織動力 網(wǎng)絡團購 3人以上為一組享受團購優(yōu)惠 20元 /㎡ 優(yōu)惠。 認 定 方 法 44 網(wǎng)絡營銷 其一，與相關網(wǎng)絡單位協(xié)作，如合肥團購網(wǎng)等，組織本土或異地團購、拼夠，形成松散型協(xié)作關系。 信息告知方式 設臵“恒興臵業(yè)基金會”，作為銷售積分獎勵制度。 銷售中心 人際營銷 網(wǎng)絡營銷 人員行銷 巡展營銷 43 全員人際營銷 包含：公司內(nèi)部所有職工、老客戶、到達銷售現(xiàn)場或公司的人員，即非媒體渠道能夠影響到的群體均在此列。 人際行銷包含公司內(nèi)部員工的人際關系營銷，尚有老客戶資源、關聯(lián)單位客戶資源等可發(fā)掘利用。 投資性主力客群，需要多方挖掘 以銷售現(xiàn)場為核心的營銷渠道體系，將大大促進撲捉客戶的成功率，提升現(xiàn)場成交速度。 40 價格策略 1．一次性付款仍有 5000元優(yōu)惠 2．價格表的制定，系廢棄原來六千的價格表，公示價格為四千八的價格體系，價格整體上調(diào) 80元每平米（ 11， 12， 13， 14， 17單元 B戶型不在內(nèi)） 3. 網(wǎng)絡團購 3人以上為一組團享受 50元每平米的優(yōu)惠。 20元 /㎡ ：用于銷售案場自由優(yōu)惠空間，由銷售經(jīng)理控制即可。 ，在后續(xù)銷售中，以不突破現(xiàn)有價格為限。 的確，在現(xiàn)有的市場狀態(tài)下，傳統(tǒng) 4月份熱銷期，將是合肥項目的促銷高峰期，也可預見的是大多數(shù)項目的降價促銷時期，我們在這個時候在價格上如何調(diào)整？ 抄底是沒有底線的市場狀態(tài)。而寫字樓的大客戶進駐或招商，亦可對商業(yè)的銷售和招商形成促進，形成良性促進循環(huán)。 關于一期綜合推盤時間的安排，我們需要關注產(chǎn)品。同步進行大型商超招商，為 3F以上統(tǒng)一招商執(zhí)行 商業(yè)開盤執(zhí)行 公寓、商業(yè)及寫字樓進入全面清盤期。 是繼續(xù)以公寓銷售，還是全面放開一期現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)，完全入市？ 我們堅持的是，公寓銷售未達到 60%以上不能啟動其他物業(yè)形態(tài)的銷售，這既是為了銷售的純粹性、統(tǒng)一性，又能夠為商業(yè)、寫字樓物業(yè)進行統(tǒng)一的招商及銷售規(guī)劃，不至于再次陷入倉促之中。 五星級成長型自由生活基地 功能定位詮釋 公寓定位詮釋 對成熟與成長核心價值點的發(fā)散，已在前頁分解，在此不做贅述，在后期物料設計使用中加以文案說明。 五 星 級：針對自用型客戶；闡述產(chǎn)品定位，暗示高端配臵、高標準生活環(huán)境及完善的售后和物業(yè)服務體系。 29 公寓 投資與自用客戶成交的共同心里，一定是認同“物有所值”，那么“所值”何