【正文】 晶石國(guó)際中心 1 項(xiàng)目位于錫山區(qū)內(nèi)，相比本項(xiàng)目，該案距離市中心的位置相對(duì)較近，是區(qū)域內(nèi)目前在售的唯一產(chǎn)權(quán)式酒店， 10年包租，房型較為單一，只有 65平方米一種房型。 嘉飾茂國(guó)際 廣場(chǎng) 1 項(xiàng)目是位于崇安區(qū)錫滬東路沿線(xiàn)，是一幢 LOFT精裝酒店式公寓，目前主要銷(xiāo)售的是該項(xiàng)目的商鋪部分。 甲殼蟲(chóng)2933 1 項(xiàng)目位于崇安區(qū)錫滬東路，緊鄰嘉飾茂國(guó)際廣場(chǎng)，項(xiàng)目為 米挑高，毛坯交房，該案面積較小，在 2933平方米，因此總價(jià)較低。 名品城二期 1 1 項(xiàng)目位于錫滬東路、江海路，與嘉飾茂、甲殼蟲(chóng)同屬一區(qū)域內(nèi)，項(xiàng)目為平層毛坯房，相對(duì)周邊的住宅售價(jià)較低，目前該案在無(wú)錫廣告幅度較大，隨處可見(jiàn)該案的橫幅。 DPARK 1 項(xiàng)目位于錫滬東路商圈內(nèi)，是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目，為 5米層高的 LOFT辦公，該案自身配有大型商業(yè)中心和酒店，地鐵二號(hào)線(xiàn)在該案設(shè)有出口，大大提升了該項(xiàng)目的升值空間，因此價(jià)格相對(duì)區(qū)域內(nèi)其他毛坯房較高。 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目位于無(wú)錫產(chǎn)業(yè)外包基地內(nèi)，項(xiàng)目地塊尚處在平整階段，南邊的塞維拉廣場(chǎng)也在進(jìn)行整體改造，區(qū)域未來(lái)受政府良好的規(guī)劃，有較大的升值潛力。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格的確定 項(xiàng)目名稱(chēng) 平均分 比較值 項(xiàng)目均價(jià) （元 /㎡ ） 比較均價(jià) （元 /㎡ ） 項(xiàng)目權(quán)重 （ %） 權(quán)重均價(jià) （元 /㎡ ） 萬(wàn)商美寓 6200 6386 20 1277 晶石國(guó)際中心 10000 8000 15 1200 嘉飾茂國(guó)際廣場(chǎng) 8000 5680 25 1420 甲殼蟲(chóng) 2933 7000 5180 15 777 名品城二期 7000 5110 15 767 DPARK 9500 6365 10 637 本項(xiàng)目 1 6078 以上比較項(xiàng)目均是剔除裝修后均價(jià)， 得出本項(xiàng)目的當(dāng)期銷(xiāo)售價(jià)格在 6078元 /㎡ ，此價(jià)格僅為用市場(chǎng)比較法計(jì)數(shù)所得來(lái)。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 通過(guò)我司此次現(xiàn)場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，我們了解到，無(wú)錫區(qū)域內(nèi)LOFT類(lèi)產(chǎn)品與普通平層產(chǎn)品差價(jià)并不大，基本差價(jià)在 14%左右；目前萬(wàn)商美寓的對(duì)外銷(xiāo)售報(bào)價(jià)為 6200元 /平方米，但該項(xiàng)目為平層，根據(jù)無(wú)錫平層與 LOFT產(chǎn)品市場(chǎng)差價(jià)比， 得出項(xiàng)目的對(duì)外銷(xiāo)售價(jià)格在 7068元 /平方米 (毛坯 )。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 樓層差價(jià)的制定 根據(jù)我司此次對(duì)無(wú)錫同類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)研情況來(lái)看，無(wú)錫在售酒店式公寓樓層差價(jià)基本在 2050元 /平方米之間，個(gè)別樓盤(pán)尚未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，我司將不對(duì)其做數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。 項(xiàng)目名稱(chēng) 樓層差價(jià) 最低價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 萬(wàn)商美寓 20 6111 6200 6550 嘉飾茂國(guó)際廣場(chǎng) 50 8900 9500 10100 甲殼蟲(chóng) 2933 2050 6900 7000 7300 名品城二期 2050 5500 7000 8000 DPARK一期 50 8800 9500 11000 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 根據(jù)市場(chǎng)樓層差價(jià)的定價(jià)原則，本項(xiàng)目建議樓層差價(jià)為 50元 /平方米 層次 系數(shù) 本項(xiàng)目各樓層定價(jià) 5 6818 6 6868 7 6918 8 6968 9 7018 10 7068 11 7118 12 7168 13 7218 14 7268 15 7318 16 7368 17 7418 18 7468 19 7518 20 7568 21 7618 22 7668 23 7718 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 南北朝向差價(jià)的制定 對(duì)于本項(xiàng)目酒店式公寓南北朝向差價(jià)的制定，我司對(duì)無(wú)錫市場(chǎng)目前在售酒店式公寓市場(chǎng)的朝向差價(jià)進(jìn)行調(diào)研，該類(lèi)項(xiàng)目在南北朝向上的差價(jià)相對(duì)較為統(tǒng)一，基本在 7001000元 /平方米，個(gè)別項(xiàng)目為板式結(jié)構(gòu)，我司將不納入統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，對(duì)于萬(wàn)商美寓項(xiàng)目，由于其南北戶(hù)型面積相差較大，因此朝向差價(jià)相對(duì)較小，僅供參考。 項(xiàng)目名稱(chēng) 朝向差價(jià) 項(xiàng)目均價(jià) 萬(wàn)商美寓 400 6200 嘉飾茂國(guó)際廣場(chǎng) 1000 9500 甲殼蟲(chóng) 2933 700 7000 名品城二期 1000 7000 根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出，我司南北朝向差價(jià)將定在 1000元 /平方米。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 定價(jià)說(shuō)明 ?2022年的 4月是整個(gè) 2022年樓市的一個(gè)分水嶺，連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)新政，從土地、投資、信貸、保障房等四個(gè)方面進(jìn)行了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，打壓投機(jī)、投資性炒房是整個(gè) 2022年宏觀調(diào)控的主旋律，而對(duì)于酒店式公寓銷(xiāo)售市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，受到宏觀調(diào)控的影響，可能市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售放緩、價(jià)格滯漲的盤(pán)整態(tài)勢(shì)。 ?每個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格測(cè)率都是在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進(jìn)行的，將受各種因素的制約和影響，因此樓盤(pán)價(jià)格體系的建立必須在對(duì)各種影響因素進(jìn)行深入細(xì)致分析的基礎(chǔ)上制定。 ?我司此次對(duì)無(wú)錫區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的在售酒店式公寓的調(diào)研時(shí)間點(diǎn)是在一系列調(diào)控政策前進(jìn)行的，而目前多條打壓政策的出臺(tái)，已經(jīng)開(kāi)始對(duì)投資類(lèi)產(chǎn)品產(chǎn)生了一定的影響，投資客開(kāi)始逐步退出市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入觀望狀態(tài)，因此我司對(duì) VPARK項(xiàng)目的定價(jià)主要是基于目前市場(chǎng)的狀況，所作出相應(yīng)價(jià)格的調(diào)整。 ?我司建議， VPARK項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)控制在 7068元 /平方米 (毛坯 )，裝修后均價(jià)在77007900元 /平方米。 ?本文的觀點(diǎn)意在拋磚引玉，希望能協(xié)助發(fā)展商制定出最有利于實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的價(jià)格體系。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 貳 經(jīng)濟(jì)收益評(píng)估 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 酒店式公寓 (LOFT) 配置 700元 /平方米標(biāo)準(zhǔn)的簡(jiǎn)單裝修及提供增加 100元 /平方米的家電套餐供選擇 產(chǎn)權(quán)酒店及產(chǎn)權(quán)酒店預(yù)備層 配置 2022元 /平方米標(biāo)準(zhǔn)的精裝修，現(xiàn)房帶租約形式對(duì)外銷(xiāo)售 裙房商業(yè) 報(bào)建時(shí)完成切割，以現(xiàn)房形式對(duì)外銷(xiāo)售 銷(xiāo)售方式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目成本表 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 (㎡ ) 專(zhuān)業(yè) 造價(jià) (萬(wàn)元 ) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 集智廣場(chǎng) (地下室 ) 25785 土建 7028 安裝 1771 小計(jì) 8799 集智廣場(chǎng) (酒店 ) 44731 土建 9108 安裝 2354 小計(jì) 11462 集智廣場(chǎng) (辦公 ) 31589 土建 6481 安裝 4106 小計(jì) 10587 總計(jì) 102105 30848 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目銷(xiāo)售預(yù)估 可售產(chǎn)品 可售面積 (㎡ ) 銷(xiāo)售均價(jià) (元 ) 銷(xiāo)售額 (元 ) 備注 酒店式公寓 19920 7068 140790000 配 700800元 /平方米裝修 產(chǎn)權(quán)酒店 (裙房 ) 約 7000 12022 84000000 均價(jià)包括 1000元返租租金 產(chǎn)權(quán)酒店 (預(yù)備層 ) 2656 17000 45150000 均價(jià)包括 2022元返租租金 裙房商業(yè) 7000 12022 84000000 商鋪切割需提前報(bào)批 合計(jì) 約 36576 約 9677 353940000 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目推案順序 1 2 3 產(chǎn)權(quán)酒店及酒店預(yù)備層 酒 店 式 公 寓 裙房商業(yè) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 Thanks For Your Time! 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