【正文】 晶石國際中心 1 項目位于錫山區(qū)內(nèi)，相比本項目，該案距離市中心的位置相對較近，是區(qū)域內(nèi)目前在售的唯一產(chǎn)權(quán)式酒店， 10年包租，房型較為單一，只有 65平方米一種房型。 嘉飾茂國際 廣場 1 項目是位于崇安區(qū)錫滬東路沿線，是一幢 LOFT精裝酒店式公寓，目前主要銷售的是該項目的商鋪部分。 甲殼蟲2933 1 項目位于崇安區(qū)錫滬東路，緊鄰嘉飾茂國際廣場，項目為 米挑高，毛坯交房，該案面積較小，在 2933平方米，因此總價較低。 名品城二期 1 1 項目位于錫滬東路、江海路，與嘉飾茂、甲殼蟲同屬一區(qū)域內(nèi)，項目為平層毛坯房，相對周邊的住宅售價較低，目前該案在無錫廣告幅度較大，隨處可見該案的橫幅。 DPARK 1 項目位于錫滬東路商圈內(nèi)，是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項目，為 5米層高的 LOFT辦公，該案自身配有大型商業(yè)中心和酒店，地鐵二號線在該案設(shè)有出口，大大提升了該項目的升值空間，因此價格相對區(qū)域內(nèi)其他毛坯房較高。 本項目 本項目位于無錫產(chǎn)業(yè)外包基地內(nèi)，項目地塊尚處在平整階段，南邊的塞維拉廣場也在進行整體改造，區(qū)域未來受政府良好的規(guī)劃，有較大的升值潛力。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目銷售價格的確定 項目名稱 平均分 比較值 項目均價 （元 /㎡ ） 比較均價 （元 /㎡ ） 項目權(quán)重 （ %） 權(quán)重均價 （元 /㎡ ） 萬商美寓 6200 6386 20 1277 晶石國際中心 10000 8000 15 1200 嘉飾茂國際廣場 8000 5680 25 1420 甲殼蟲 2933 7000 5180 15 777 名品城二期 7000 5110 15 767 DPARK 9500 6365 10 637 本項目 1 6078 以上比較項目均是剔除裝修后均價， 得出本項目的當(dāng)期銷售價格在 6078元 /㎡ ，此價格僅為用市場比較法計數(shù)所得來。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 通過我司此次現(xiàn)場的市場調(diào)查來看，我們了解到，無錫區(qū)域內(nèi)LOFT類產(chǎn)品與普通平層產(chǎn)品差價并不大，基本差價在 14%左右；目前萬商美寓的對外銷售報價為 6200元 /平方米，但該項目為平層，根據(jù)無錫平層與 LOFT產(chǎn)品市場差價比， 得出項目的對外銷售價格在 7068元 /平方米 (毛坯 )。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 樓層差價的制定 根據(jù)我司此次對無錫同類產(chǎn)品的市場調(diào)研情況來看，無錫在售酒店式公寓樓層差價基本在 2050元 /平方米之間，個別樓盤尚未開盤銷售，我司將不對其做數(shù)據(jù)統(tǒng)計。 項目名稱 樓層差價 最低價 均價 最高價 萬商美寓 20 6111 6200 6550 嘉飾茂國際廣場 50 8900 9500 10100 甲殼蟲 2933 2050 6900 7000 7300 名品城二期 2050 5500 7000 8000 DPARK一期 50 8800 9500 11000 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 根據(jù)市場樓層差價的定價原則，本項目建議樓層差價為 50元 /平方米 層次 系數(shù) 本項目各樓層定價 5 6818 6 6868 7 6918 8 6968 9 7018 10 7068 11 7118 12 7168 13 7218 14 7268 15 7318 16 7368 17 7418 18 7468 19 7518 20 7568 21 7618 22 7668 23 7718 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 南北朝向差價的制定 對于本項目酒店式公寓南北朝向差價的制定，我司對無錫市場目前在售酒店式公寓市場的朝向差價進行調(diào)研，該類項目在南北朝向上的差價相對較為統(tǒng)一，基本在 7001000元 /平方米，個別項目為板式結(jié)構(gòu)，我司將不納入統(tǒng)計范圍內(nèi)，對于萬商美寓項目，由于其南北戶型面積相差較大，因此朝向差價相對較小，僅供參考。 項目名稱 朝向差價 項目均價 萬商美寓 400 6200 嘉飾茂國際廣場 1000 9500 甲殼蟲 2933 700 7000 名品城二期 1000 7000 根據(jù)市場數(shù)據(jù)得出，我司南北朝向差價將定在 1000元 /平方米。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 定價說明 ?2022年的 4月是整個 2022年樓市的一個分水嶺，連續(xù)出臺的房地產(chǎn)新政，從土地、投資、信貸、保障房等四個方面進行了房地產(chǎn)市場的調(diào)控，打壓投機、投資性炒房是整個 2022年宏觀調(diào)控的主旋律，而對于酒店式公寓銷售市場來說，受到宏觀調(diào)控的影響，可能市場會出現(xiàn)銷售放緩、價格滯漲的盤整態(tài)勢。 ?每個樓盤的價格測率都是在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進行的，將受各種因素的制約和影響，因此樓盤價格體系的建立必須在對各種影響因素進行深入細致分析的基礎(chǔ)上制定。 ?我司此次對無錫區(qū)域市場內(nèi)的在售酒店式公寓的調(diào)研時間點是在一系列調(diào)控政策前進行的，而目前多條打壓政策的出臺，已經(jīng)開始對投資類產(chǎn)品產(chǎn)生了一定的影響，投資客開始逐步退出市場，轉(zhuǎn)而進入觀望狀態(tài)，因此我司對 VPARK項目的定價主要是基于目前市場的狀況，所作出相應(yīng)價格的調(diào)整。 ?我司建議， VPARK項目銷售均價控制在 7068元 /平方米 (毛坯 )，裝修后均價在77007900元 /平方米。 ?本文的觀點意在拋磚引玉，希望能協(xié)助發(fā)展商制定出最有利于實現(xiàn)目標(biāo)的價格體系。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 貳 經(jīng)濟收益評估 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 酒店式公寓 (LOFT) 配置 700元 /平方米標(biāo)準(zhǔn)的簡單裝修及提供增加 100元 /平方米的家電套餐供選擇 產(chǎn)權(quán)酒店及產(chǎn)權(quán)酒店預(yù)備層 配置 2022元 /平方米標(biāo)準(zhǔn)的精裝修，現(xiàn)房帶租約形式對外銷售 裙房商業(yè) 報建時完成切割，以現(xiàn)房形式對外銷售 銷售方式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目成本表 項目名稱 建筑面積 (㎡ ) 專業(yè) 造價 (萬元 ) 經(jīng)濟指標(biāo) 集智廣場 (地下室 ) 25785 土建 7028 安裝 1771 小計 8799 集智廣場 (酒店 ) 44731 土建 9108 安裝 2354 小計 11462 集智廣場 (辦公 ) 31589 土建 6481 安裝 4106 小計 10587 總計 102105 30848 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目銷售預(yù)估 可售產(chǎn)品 可售面積 (㎡ ) 銷售均價 (元 ) 銷售額 (元 ) 備注 酒店式公寓 19920 7068 140790000 配 700800元 /平方米裝修 產(chǎn)權(quán)酒店 (裙房 ) 約 7000 12022 84000000 均價包括 1000元返租租金 產(chǎn)權(quán)酒店 (預(yù)備層 ) 2656 17000 45150000 均價包括 2022元返租租金 裙房商業(yè) 7000 12022 84000000 商鋪切割需提前報批 合計 約 36576 約 9677 353940000 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目推案順序 1 2 3 產(chǎn)權(quán)酒店及酒店預(yù)備層 酒 店 式 公 寓 裙房商業(yè) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 Thanks For Your Time! END