【正文】 時(shí)尚高品質(zhì)建筑，設(shè)計(jì)中體現(xiàn)莊重尊貴、典雅大方，以大景觀露臺(tái)、花園、雙高層陽(yáng)臺(tái)見(jiàn)長(zhǎng)，這給了設(shè)計(jì)師巨大的發(fā)揮空間，設(shè)計(jì)師必須充分地考慮環(huán)境特點(diǎn)、景觀資源、戶型、朝向?qū)ι铎`感的觸發(fā)，讓作品充滿生氣與活力，滿足業(yè)主對(duì)自然、生態(tài)的無(wú)限渴求?！?引景入室：空中花園有豐富的自然景觀，以純粹的英倫風(fēng)情高品質(zhì)空中花園，把原汁原味的英倫生活推進(jìn)到了萊蕪，這個(gè)小區(qū)利用濱水游憩公園，居室風(fēng)格如何與大環(huán)境融為一體，創(chuàng)造出一種舒適、安全、生動(dòng)的高品質(zhì)大景觀意象，是設(shè)計(jì)師需要首先考慮的重點(diǎn)。公私分明：空中花園以大戶型為主，設(shè)計(jì)充分考慮適應(yīng)現(xiàn)代人生活模式，集居住、休閑、娛樂(lè)為一體。公共空間滿足會(huì)客聚會(huì)娛樂(lè)需求，設(shè)計(jì)須讓人一眼即讀懂主人的風(fēng)格品味，休閑娛樂(lè)環(huán)境設(shè)計(jì)自然輕松；私密空間為起居休憩之用，成功人士追求的私密、安逸等高品質(zhì)生活需求在這里放大到極致，設(shè)計(jì)重點(diǎn)突出體現(xiàn)在起居室功能完善和主臥室的私密實(shí)用性。造型設(shè)計(jì)：空中花園通風(fēng)采光性強(qiáng)，設(shè)計(jì)造型極為講究。戶型最大的特點(diǎn)是許多空間都為坡頂，這對(duì)設(shè)計(jì)師來(lái)說(shuō)是一個(gè)挑戰(zhàn)，但對(duì)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師來(lái)說(shuō)這是一個(gè)難得的發(fā)揮機(jī)會(huì)。本案利用原有戶型的坡頂使主人多了一個(gè)小書(shū)房，在造型上多采用原木結(jié)構(gòu)，使鄉(xiāng)村休閑味更為濃厚。戶型建議：別墅的戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對(duì)流、起居室、客廳、餐廳、過(guò)廊等居室活動(dòng)空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺(jué)通透，融為一體（即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護(hù)）。風(fēng)情商業(yè)街的戶型上做大面寬、小進(jìn)深的設(shè)計(jì)，并在室內(nèi)各房間的布局設(shè)計(jì)上，避免普通住宅樓的戶型感覺(jué)及單純復(fù)式樓的感覺(jué)，這樣才能讓本項(xiàng)目在產(chǎn)品上與其他項(xiàng)目有所區(qū)別，做到真正意義的別墅感覺(jué)?？罩谢▓@，可以稱為花園電梯洋房，每戶都有精裝修入室花園，并做到電梯可以入戶，而公寓房有電梯也凸現(xiàn)了社區(qū)的每一個(gè)業(yè)主都有著尊貴的身份。：企業(yè)家公館：280350㎡，主力為300㎡左右風(fēng)情商業(yè)街：180－220空中花園：130－150四、功能配套建議本項(xiàng)目具有自然資源優(yōu)勢(shì)，但是相對(duì)于市中心周圍的配套則不略顯不足，所以在功能配套上要充分利用自己具備的自然資源，做到人有我有，人無(wú)我也有，自然環(huán)境與物質(zhì)環(huán)境和諧統(tǒng)一，才能吸引消費(fèi)者的關(guān)注。針對(duì)本項(xiàng)目多種不同的物業(yè)形式，功能配套在總體協(xié)調(diào)基礎(chǔ)上，不同物業(yè)也應(yīng)有其不同的配套?？傮w配套：濱水休閑游憩公園學(xué)校（濱河小學(xué)、萊蕪一中）五星級(jí)VIP會(huì)所不同產(chǎn)品功能配套：：中央空調(diào)系統(tǒng)太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)精裝修花園：精裝修花園家用中央空調(diào)衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)：電梯精裝修花園衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)注：精裝修花園（即每戶的入戶花園或私家花園在交付使用的時(shí)候綠化及小品都有創(chuàng)意的“裝修”，使室內(nèi)的綠化賞心悅目且充滿品位，整體可以提高對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力）。五、環(huán)境設(shè)計(jì)建議體現(xiàn)純水岸別墅的主題，在景觀上營(yíng)造可分可合的水岸四重奏：第一重，遠(yuǎn)山近水；第二重，整體內(nèi)部景觀，水系、綠化、小品；第三重，組團(tuán)內(nèi)景觀，風(fēng)情街區(qū)；第四重，屋頂花園和私家花園。生態(tài)環(huán)境是給予人們生活的自然環(huán)境。生態(tài)，這個(gè)大內(nèi)涵包括生活的方方面面：房屋采光、日照、保暖、節(jié)能、通風(fēng)、外墻遮陽(yáng)、綠徑、人工河道等等，為人們提供清新的空氣、怡然的視野、干凈的路徑和超然于城市的喧囂嘈雜的家居氣氛。環(huán)境組成了宏觀的生態(tài)系統(tǒng)，綠化是美化微環(huán)境、改善居住條件的關(guān)鍵要素，它構(gòu)成了綠樹(shù)成蔭的美麗景象，又能凈化空氣、減弱噪音、調(diào)節(jié)氣溫、濕度和風(fēng)速、改善小氣候。外圍景觀：充分利用北面李陳莊河，及濱河休閑游憩公園自然景觀，運(yùn)用滲透、借景的手法，將外部景觀因素引入內(nèi)部。內(nèi)部景觀：要體現(xiàn)均好性，構(gòu)筑適度的廣場(chǎng)花園半圍合空間與組團(tuán)綠地、庭院綠地形成較好的綠地系統(tǒng)，景觀豐富，步移景異，建筑密度較高處運(yùn)用部分底層架空和過(guò)街通道，形成通透優(yōu)美的居住環(huán)境和鄰里交往空間。其他景觀塑造原則：（1）處理好點(diǎn)（宅間綠地）、線（沿路綠化帶）和面（中心花園，組團(tuán)綠地）之間的關(guān)系，形成點(diǎn)線面結(jié)合，動(dòng)靜結(jié)合的綠化體系。（2）見(jiàn)縫插針布置綠化，避免綠化死角，建立高綠化率的形象。（3）地塊北部園林以植被為主要要素，中部以巖石為主，園林以水為主要要素。為此我們提出下列建議僅供參考：●小區(qū)道路選擇樹(shù)干高大喬木、樹(shù)冠濃密生長(zhǎng)快抗災(zāi)性強(qiáng)的樹(shù)種，例如梧桐、楊柳等；●草地上種植無(wú)刺、無(wú)毒花木，并且顏色豐富有層次；●水池邊的樹(shù)種宜選用灌木或垂柳等；●近建筑物用低矮灌木、花草或間種少量喬木，遠(yuǎn)高建筑物則結(jié)合組團(tuán)主題設(shè)置不同種類植被?！裼捎谛^(qū)臨河，并設(shè)置內(nèi)部循環(huán)水景，建議引入抗蚊蟲(chóng)且不對(duì)人有過(guò)敏反應(yīng)的花卉或植被。小區(qū)景觀一個(gè)好的別墅住宅區(qū)必須具有一個(gè)良好的視覺(jué)環(huán)境，使人們對(duì)環(huán)境產(chǎn)生舒適的心理感受，為此我們建議：216。 圍繞“水”作為景觀的重頭戲，根據(jù)規(guī)劃布局，重點(diǎn)規(guī)劃開(kāi)挖一條貫穿小區(qū)的人工河，通過(guò)河道的曲線環(huán)繞，以此分隔出不同區(qū)域、不同景觀、不同類別的物業(yè)形式；216。 在河邊設(shè)置特色景觀，以人工河為中心（或?yàn)檩S）向外輻射，做到近乎每棟樓前或樓后都有水流，并通過(guò)景觀橋以及交通橋，將河邊的開(kāi)闊地區(qū)如集中綠地與小區(qū)各組團(tuán)特色景觀連接起來(lái)，使每一戶都非常接近特色景觀，從而把水景與其他景觀貫穿起來(lái)成為社區(qū)業(yè)主活動(dòng)、休閑的重要場(chǎng)所；216。 在小區(qū)主入口處建造別具一格、景色怡人的特色景觀，獲得豐富多變的空間，凸顯別墅住宅區(qū)的高雅性特色；216。 道路走向應(yīng)符合人員進(jìn)出流動(dòng)線，道路設(shè)計(jì)應(yīng)設(shè)有排水系統(tǒng)，建筑物與車行道保持一定距離。六、物業(yè)管理規(guī)劃因本物業(yè)高端消費(fèi)社區(qū)的定位，在物業(yè)管理上要突出自助式客戶服務(wù)，提供的服務(wù)包括：□多功能會(huì)所 □家居清潔 □汽車清潔 □衣服洗燙 □代聘鐘點(diǎn)工□代購(gòu)商品 □代定車船票 □郵政服務(wù) □住宅外觀清洗 □保管行李服務(wù)□花匠服務(wù) □上門廚師 □訂餐 □地毯清洗 □賓館預(yù)約服務(wù)□代辦快遞服務(wù) □叫車服務(wù) □代辦搬家 □健身房預(yù)約 □叫醒服務(wù)□商務(wù)中心預(yù)約：電腦/傳真服務(wù) □代訂書(shū)報(bào)智能化管理服務(wù)：□周界報(bào)警系統(tǒng) □紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) □可視對(duì)講系統(tǒng)□門窗防盜系統(tǒng) □煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng) □給排水監(jiān)控系統(tǒng)□輸配電監(jiān)測(cè)系統(tǒng) □照明監(jiān)測(cè)系統(tǒng) □緊急求助按鈕□寬帶網(wǎng)入戶第四章 分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃及分期規(guī)劃指標(biāo) 一、分期計(jì)劃 原因及理念 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往具備極高的投資風(fēng)險(xiǎn)性與市場(chǎng)不確定性，同時(shí)所需資本耗費(fèi)巨大。所以一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)展后，往往隨之而來(lái)的是巨大的風(fēng)險(xiǎn)性因素。通過(guò)進(jìn)行開(kāi)發(fā)進(jìn)度的分期操作，使項(xiàng)目的實(shí)際操作具有更高的靈活性，能夠隨時(shí)根據(jù)影響因素的變化，對(duì)開(kāi)發(fā)做出調(diào)整，以適應(yīng)項(xiàng)目的發(fā)展。同時(shí)由于分期開(kāi)發(fā)后，各種產(chǎn)品的施工周期及銷售周期能夠前后銜接，使銷售回款與后期開(kāi)發(fā)間形成了滾動(dòng)鏈條，緩解了成本資本壓力。 監(jiān)控施工程序 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往動(dòng)輒上百畝地，于是體量巨大，施工復(fù)雜，并需要綜合考慮規(guī)劃、景觀、單體、外管網(wǎng)、內(nèi)管銜接、水電暖調(diào)度、供材調(diào)度等各個(gè)方面的因素，使其統(tǒng)籌難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于單體建筑物的設(shè)計(jì)施工。同時(shí)，作為一個(gè)較大型的樓盤(pán)項(xiàng)目，往往會(huì)在實(shí)際施工中有種種設(shè)計(jì)及施工變更產(chǎn)生。所以，有必要對(duì)施工階段進(jìn)行劃分，從而使施工監(jiān)控能夠細(xì)化，一步步完成各個(gè)分項(xiàng)作業(yè)。 由于項(xiàng)目體量巨大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，并涵蓋業(yè)態(tài)較多樣化，所以：一、有必要作產(chǎn)品細(xì)分，將各種建筑形態(tài)及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，細(xì)致、明確的傳達(dá)給目標(biāo)客戶，為項(xiàng)目樹(shù)立完善、明確的形象體系。二、分期開(kāi)發(fā)使樓盤(pán)的推廣與入市具備了明確的階段性，能夠一步步引導(dǎo)項(xiàng)目的市場(chǎng)高度的提升，制造市場(chǎng)期待感。三、為產(chǎn)品提價(jià)創(chuàng)造了優(yōu)良的借口，提供了刺激市場(chǎng)的事實(shí)理由，有效的緩解了價(jià)格提升帶來(lái)的消費(fèi)抗性。、銷關(guān)系 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要工作，一是建設(shè)，一是營(yíng)銷。在實(shí)際操作中，許多樓盤(pán)會(huì)出現(xiàn)建設(shè)進(jìn)度與營(yíng)銷進(jìn)度不能緊密配合，從而產(chǎn)生種種失誤，如：一、推盤(pán)進(jìn)度超前，產(chǎn)品生產(chǎn)的跟進(jìn)滯后；二、對(duì)外宣傳與實(shí)際產(chǎn)品有誤差，產(chǎn)生消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的心理錯(cuò)位感；三、營(yíng)銷方式無(wú)法體現(xiàn)產(chǎn)品進(jìn)度及實(shí)際，使產(chǎn)品的心理期待降低；等等。所以二者間的進(jìn)度有必要作調(diào)整，制造足夠的時(shí)間緩沖帶，以配合工作的進(jìn)展。在樓盤(pán)施工、推廣、銷售的實(shí)際操作中，往往會(huì)遇到各種問(wèn)題及困難，所以需要充足的時(shí)間差以及獨(dú)立的分項(xiàng)工程，以保證各個(gè)細(xì)節(jié)不會(huì)產(chǎn)生沖突，并保證整體樓盤(pán)的系統(tǒng)性。所以，分期開(kāi)發(fā)，使各個(gè)細(xì)節(jié)不會(huì)干擾過(guò)多，并由形成統(tǒng)一整體，能夠保證了樓盤(pán)的統(tǒng)籌，使各個(gè)工作業(yè)有所攻，有條不紊，并隨時(shí)可以加以變通。 本項(xiàng)目定位極高，所以有必要自起始階段就盡力樹(shù)立項(xiàng)目高度。會(huì)所的及早完成及經(jīng)營(yíng)，能夠給市場(chǎng)最初步的定位沖擊與心理高度期待，為樓盤(pán)的口碑宣傳及價(jià)格高度造勢(shì)，鋪墊樓盤(pán)的品味及消費(fèi)高度。同時(shí)，能夠最大幅度的塑造樓盤(pán)的商業(yè)氛圍，使項(xiàng)目進(jìn)一步合法化。并通過(guò)會(huì)所的成功經(jīng)營(yíng)與宣傳，擴(kuò)大消費(fèi)范圍，提升消費(fèi)人氣，拉動(dòng)消費(fèi)來(lái)源，使樓盤(pán)熱度上升。 景觀的塑造，能夠大幅度的提升樓盤(pán)的外在美觀度，從而提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，創(chuàng)造在客戶心中的親切感與吸引力。本項(xiàng)目的建設(shè)施工，建議將景觀的初步設(shè)立提升在建筑物的建造施工以前，從而創(chuàng)造樓盤(pán)的外在優(yōu)良環(huán)境，能夠激發(fā)潛在客戶對(duì)樓盤(pán)的高度期望值。而建筑物先施工，完全無(wú)法體現(xiàn)項(xiàng)目的美感度：僅僅是一堆鋼筋混凝土的物體擺在消費(fèi)者眼前，無(wú)法刺激消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的親切感受。且，在樓盤(pán)宣傳中我們必然會(huì)將環(huán)境及濱河公園作為極大賣點(diǎn)，若這兩者未能在實(shí)體中盡早體現(xiàn)，必然是前來(lái)選購(gòu)者大大失望，提高了購(gòu)買抗性。 北部距離交通干線較近，距離河水及公園較近，具備最有利的先天地理因素。同時(shí),從風(fēng)情商業(yè)街到企業(yè)家公館，從北向南建筑品質(zhì)一步步提高，正符合推盤(pán)低開(kāi)高走的一般規(guī)律。同時(shí)由于會(huì)所先行改造，后續(xù)工程應(yīng)盡量在空間上和會(huì)所拉開(kāi)距離，以免施工影響會(huì)所經(jīng)營(yíng)，所以空中花園應(yīng)在風(fēng)情商業(yè)街施工后再做。各個(gè)分期避免銜接的孤立化，在兩個(gè)分期之間，施工進(jìn)度有重復(fù)的階段，以使得階段與階段之間能夠順利銜接，使項(xiàng)目構(gòu)成整體，并避免兩個(gè)分期之間產(chǎn)生市場(chǎng)空白期，不能發(fā)生“斷流”現(xiàn)象的產(chǎn)生，以至于使?jié)撛诳蛻袅魇?，并降低了市?chǎng)熱度。開(kāi)發(fā)進(jìn)度表見(jiàn)附表。分期建議將樓盤(pán)分為三大階段：一期：原有建筑物的改造、會(huì)所的推廣與初步經(jīng)營(yíng)；二期：風(fēng)情商業(yè)街的建設(shè)施工；三期：空中花園的建設(shè)施工以及推廣銷售，企業(yè)家公館的建設(shè)施工，以及推廣銷售在三個(gè)階段的施工中，隨時(shí)注重景觀的渲染和美觀化的施工，并將管網(wǎng)鋪設(shè)緊密配合，以縮短工期，形成立體的建筑體系。一、景觀施工盡量向前追趕，并最短期限內(nèi)將景觀盡量做細(xì)致。二、由于景觀先做，外網(wǎng)的鋪設(shè)必須全面考慮，避免后鑿后做，從而對(duì)景觀造成破壞，并提高附加成本。三、裝修進(jìn)度抓緊。樓盤(pán)施工，往往在裝修階段會(huì)產(chǎn)生延誤工期現(xiàn)象，努力去避免。四、施工臨時(shí)道路盡量與規(guī)劃后的成品道路一致，以避免成品道路的施工難度，以及施工統(tǒng)籌難度。五、施工臨時(shí)道路避免與會(huì)所距離太近，并將臨時(shí)道路置于較隱蔽處，以免與產(chǎn)品的美觀度沖突。臨建設(shè)備也遵循這一原則。二、各分期安排及+主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（暫略）分期內(nèi)容一期二期三期建設(shè)內(nèi)容會(huì)所風(fēng)情商業(yè)街空中花園、企業(yè)家公館工期控制第1第4進(jìn)度月第4—第10進(jìn)度月第7—第15進(jìn)度月經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積樓體數(shù)量戶數(shù)單戶面積附加說(shuō)明基礎(chǔ)設(shè)施施工同時(shí)進(jìn)行，盡快塑造良好的小區(qū)環(huán)境。會(huì)所的操作，將建設(shè)和推廣同時(shí)進(jìn)行。施工由北向南進(jìn)行，盡量避免施工對(duì)會(huì)所的不利影響。一期未全面完成時(shí)，二期就要開(kāi)始，防止建設(shè)和推廣的斷流?？罩谢▓@施工盡量縮短工期，避免對(duì)會(huì)所產(chǎn)生不利影響。對(duì)景觀和內(nèi)外管網(wǎng)的施工抓緊跟進(jìn)，從而使樓盤(pán)的整體形象提前展現(xiàn)。24