【正文】 心 16）車庫(kù)附設(shè)洗車場(chǎng)5. 智能化管理系統(tǒng)1) 安全防盜監(jiān)控系統(tǒng) 2) 消防警報(bào)系統(tǒng)3) 車場(chǎng)停車系統(tǒng)4) 三菱高速電梯6. 戶內(nèi)配套1)獨(dú)立電表 2）分 戶水表 3）程控 電話端頭預(yù)設(shè)進(jìn)戶 4）閉路電視端頭預(yù)設(shè)進(jìn)戶 5）門鈴三方彩色可視對(duì)講系統(tǒng) 6）住戶大廳設(shè)置郵政專用箱 7）自來(lái)水凈化器 8）負(fù)壓排氣衛(wèi)生間及廚房各送一套 9）送大帶子防火防盜門、實(shí)木門、 10）煤氣表 進(jìn)戶7. 物業(yè)管理 按照 ISO9000 國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系，實(shí)行酒店式的服務(wù)。8. 總體規(guī)劃1)1 5 層商場(chǎng)，三幢裙樓，其中 A 座：29 層 B 座：15 層 C 座：27 層 2)總戶數(shù)：316 套戶型面積(m2) 戶數(shù)比例( %)% % % % % % % % % % % % %(二) 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)1. 市場(chǎng)有空間 在貴陽(yáng)成為大西南的政策利好前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色、綜合素質(zhì)商的高檔住宅精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力。隨著外來(lái)和本地 經(jīng)營(yíng)的成功人士和高 級(jí)的白領(lǐng)階層隊(duì)伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念 設(shè)計(jì)，功能配套先 進(jìn)的高尚住宅小區(qū)將有一個(gè)持 續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間。2. 區(qū)域有優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目位于貴陽(yáng)中華南路段，是繁 華的商業(yè)區(qū)，交通便捷，該地段有傳統(tǒng)的甲秀樓風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美、景色怡人，空氣清新，靠南明河，具 備塑造高尚住宅區(qū)的先天條件。而且周邊環(huán)境成為市政府形象工程改造的重要區(qū)域，區(qū)域社區(qū)大 環(huán)境不斷成熟完善，使本 項(xiàng)目能成為貴陽(yáng)市明星樓盤的機(jī)會(huì)大大提高。3. 發(fā)展商有實(shí)力貴司有很強(qiáng)的資本實(shí)力，且與南明區(qū)改府合作開 發(fā)項(xiàng)目，增強(qiáng)項(xiàng)目信譽(yù)度和買家的信心。經(jīng)過(guò)發(fā)展商與代理商的資源整合， 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合 發(fā)展商的開 發(fā)理念和代理商的項(xiàng)目操作手法，竭誠(chéng)合作必能創(chuàng)出品牌，使項(xiàng)目成為貴陽(yáng)樓市一道亮 麗的風(fēng)景線。4. 自身規(guī)劃設(shè)計(jì)及概念超前1) 西南地區(qū)單體報(bào)建量最大。2) 西南第一大、第一家在中庭空中采用高強(qiáng)網(wǎng)架， 1500M2透光玻璃地板及一條用特殊材料鋪就的健身路。3) 貴州最高大廈（樓高 151 米）。4) 貴州最大空中花園 6000M2。5) 貴陽(yáng)第一家以樓盤名稱命名的具文化內(nèi)涵的休閑步行街。 這些是塑造項(xiàng)目品牌最有力的支持，而且也只有這些基 礎(chǔ)才能做出地標(biāo)性物業(yè)。5. 有策劃前置觀念 項(xiàng)目處于銷售的初始階段， 貴司有與專業(yè)代理公司合作意向，可以起到取長(zhǎng)補(bǔ)短的借鑒作用，對(duì)樓盤的資源整合及推廣有很大的 積極作用。 貴 司目光敏銳，注意到“凡事預(yù)則立”從各方面整合社會(huì)精英資源，貫徹如一，使 項(xiàng)目有的放矢，自然先機(jī)在握。(三) 項(xiàng)目問(wèn)題點(diǎn)1. 發(fā)展商尚未有較高知名度現(xiàn)時(shí)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)已開始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競(jìng)爭(zhēng)階段，而貴司的全林物業(yè)是首個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)界的開發(fā)項(xiàng)目，因此在房地 產(chǎn)界尚不具備較高知名度。建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物 業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。2. 項(xiàng)目前期形象口碑不好由于項(xiàng)目前期工程進(jìn)度緩慢，甚至 處于爛尾狀態(tài)， 給市民的信心大打折扣，有損現(xiàn)階段項(xiàng)目品牌的樹立，同時(shí)給市民 帶來(lái)置業(yè)的心理障礙。建議：用南明區(qū)政府的招牌從多方面以采訪或以本項(xiàng)目作為貴陽(yáng)市形象工程之一的方式進(jìn)行大量的軟性文章宣傳，消除市民的疑 慮的同時(shí)又可 給項(xiàng)目大做宣傳。 （要具連帶性和配合項(xiàng)目推廣來(lái)做）3. 項(xiàng)目目標(biāo)客戶層面較窄項(xiàng)目立項(xiàng)為高檔住宅小區(qū)，以大面 積為主力戶型， 針對(duì)的目 標(biāo)客戶群為少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的成功人士，客戶層面較 窄。建議：1）針對(duì)目標(biāo)客戶群的需求，參照他 們的趨向時(shí)尚，精細(xì)和準(zhǔn)確的把握項(xiàng)目實(shí)施的每一細(xì)節(jié)，務(wù)真求實(shí)，將策劃思路落 實(shí)為實(shí)操步驟，盡量減少不確定性和模糊性，做到胸有成竹，步步為贏。2）將項(xiàng)目形象和檔次提升到另一高層次，增 強(qiáng)自身素質(zhì)從而提高市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，吸納和分流同檔次物業(yè)的客源， 這是本項(xiàng)目成功與否的關(guān) 鍵。六、全林國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目包裝、項(xiàng)目定位策略(一) 全林國(guó)際廣場(chǎng)形象定位 全林國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)狀處于營(yíng)銷初期階段，由于之前的推廣手法沒(méi)能將 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)最大化表達(dá)出，敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝，以下是敝司通過(guò)對(duì)貴 陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目的詳細(xì)分析得出的系列思想： 首先對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目定位為：貴陽(yáng)市地標(biāo)性物業(yè)（以貴陽(yáng)市形象工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定義）理由：。依據(jù)：1)該項(xiàng)目為貴州最高的大廈，高度為 151 米。這是其成為地標(biāo)性物業(yè)最大的支持點(diǎn)，即唯一性。2) 該項(xiàng)目有貴州最大的空中花園，6000 平方米，這是塑造其成為地標(biāo)性物業(yè)的環(huán)境空間的支持點(diǎn)，即獨(dú)特性。3) 該項(xiàng)目擁有至高檔次的星級(jí)酒店，這是提升其尊貴地位的象征，也是塑造其豪宅風(fēng)范與眾不同之處。即 權(quán)威性。最高大廈（唯一性）最大花園（獨(dú)特性） 貴 陽(yáng)地 標(biāo) 性物 業(yè)至高檔酒店（權(quán)威性） 3000 元/m 2以上的樓盤有 20 多個(gè)。豪宅市場(chǎng)處于供過(guò)于求的狀態(tài)，在這種競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，大部分 項(xiàng)目都走向了一種同質(zhì) 化，他 們的目標(biāo)客戶群大部分都處于觀望的狀態(tài)或在眾多的項(xiàng)目中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，在這種環(huán)境下，全林國(guó) 際廣場(chǎng)必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象，才 見有更強(qiáng)的競(jìng) 爭(zhēng)力去占據(jù)市場(chǎng)。塑造(二) 項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣定位南明河畔市中心首個(gè) CEO 尊貴府邸注：CEO（老板階層或首席執(zhí)行官）依據(jù)：，所以 項(xiàng) 目的形象定位將圍繞這一客戶群體的特性，營(yíng)造一個(gè)符合這一群體需求的概念化社區(qū)，這樣 方能被他們所認(rèn)同。 概念的提法實(shí)際上是提出一種全新的生活方式，成功人士的背后要有個(gè) 賢內(nèi)助，太太在家全職照顧孩子的教育問(wèn)題，營(yíng)造一個(gè)舒適溫馨的家，追求生活品質(zhì)，懂得享受生活，賦予了項(xiàng)目一種生命力。與其它樓盤所訴求的歐陸風(fēng)格、智能化社區(qū)等的樓盤最基本元素（或者可以說(shuō)一種泛濫的主題）提升到一種更高層次，在市場(chǎng)上塑造一種新的品牌概念，具有極大的競(jìng)爭(zhēng)力。3. 市中心首個(gè) CEO 尊貴府邸的提法是以項(xiàng)目定位為貴陽(yáng)地標(biāo)性物業(yè)作為支持點(diǎn)，反過(guò)來(lái)說(shuō)這種主題對(duì)塑造項(xiàng)目地標(biāo)性物業(yè)又起到積極的推動(dòng)作用，這是相輔相成的，要挖掘項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)。(三) 目標(biāo)客戶群定位1. CEO（老板階層或首席執(zhí)行官）1) 40 歲以上，思想成熟，事業(yè)有所成就；2) 社會(huì)圈子十分廣泛；3) 有孩子的家庭，太太在家全 職照顧孩子；4) 注重品牌，講究生活品質(zhì) ，懂得享受生活；5) 對(duì)于 CEO 來(lái)說(shuō)，單純追求 經(jīng)濟(jì)收入的意義已經(jīng)不大；6) 經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所（如高爾夫球會(huì)、高 級(jí)食肆、夜總會(huì)等）；需求：選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時(shí)也能讓家人享受家庭幸福的生活之地。2. 二次或以上的置業(yè)人士1) 35 歲左右的高級(jí)管理層（或金領(lǐng)階層）；2) 社會(huì)圈子十分廣泛；3) 夫婦雙方多數(shù)皆參加工作；4) 經(jīng)濟(jì)收入豐厚；5) 欲改善現(xiàn)有居住狀況。需求選擇質(zhì)素比原居住環(huán)境更好的住所。3. 投資買家1) 年齡在 3540 歲左右；2) 社交圈子十分廣泛；3) 經(jīng)濟(jì)收入渠道廣泛；4) 注重物業(yè)質(zhì)素，品牌與價(jià)格；5) 注重物業(yè)租金回報(bào)率；6) 經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所。需求：選擇具有升值潛力，二手租售非?；?躍，回 報(bào)率高的高 質(zhì)素物業(yè)。4. 長(zhǎng)期駐貴陽(yáng)的外來(lái)商人1) 40 歲左右，在貴陽(yáng)有自己的公司；2) 社會(huì)圈子十分廣泛；3) 收入十分豐厚；4) 注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù)；5) 經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所。需求：選擇高質(zhì)素、成熟便利、環(huán)境優(yōu)雅的社區(qū)。5. 私營(yíng)經(jīng)濟(jì)中成長(zhǎng)的 “新貴 ”該類居民主要以私營(yíng)業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊生活條件寬裕，消費(fèi)能力強(qiáng)。該類居民都有較強(qiáng) 的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不只一個(gè)物業(yè)。6. 原住這一帶的 “老市民 ” 對(duì)于大多數(shù)原住在這一帶的“老市民”來(lái)說(shuō)，他們經(jīng)歷了這里的昨天和今天的發(fā)展及巨變，他們熱愛這一帶，在這里長(zhǎng)期養(yǎng)成的生活方式、習(xí)慣和心理使大多數(shù)“老市民”對(duì)此懷有濃郁的感情。7. 在中華路一帶的中小型公司單位 目前不少公司的生意面臨越來(lái)越大的競(jìng)爭(zhēng)和壓力， 為 了節(jié)省開支， 許多中小型公司從高級(jí)寫字樓搬往一般的寫字樓；然后又從一般寫字樓搬進(jìn)地點(diǎn)好，交通方便的高尚住宅樓。對(duì)于“全林國(guó) 際廣場(chǎng)”來(lái)說(shuō)，地點(diǎn)好、交通方便、物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)良好，功能完善，將是這類中小型公司購(gòu)買高尚住宅用作寫字樓的重要選擇之一。而且這類買家的需求較大，往往一購(gòu)買就是幾套，所以在市 場(chǎng)推廣時(shí)，如何吸引 這部分公司的注意力，是一個(gè)重點(diǎn)。(四) 項(xiàng)目包裝1. 宗旨、思路、策略1 宗旨設(shè)計(jì)一個(gè)項(xiàng)目包裝方案，突出 項(xiàng)目的功能和特性，體 現(xiàn)項(xiàng)目地 標(biāo)性物業(yè)的形象，使購(gòu)買者獲得心理上的認(rèn)同，更易于接受，并牢牢打入消費(fèi)者的心中。2 思路根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目形象以及市 場(chǎng)需求，直接面 對(duì)消 費(fèi)者，使項(xiàng)目的規(guī)劃、形象和功能通過(guò)具體的形式和特定的表現(xiàn)手法體現(xiàn)出來(lái)。優(yōu)秀的項(xiàng)目包裝，應(yīng)該能完善地體 現(xiàn)出項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，形象和功能，并能突出項(xiàng)目的特色和個(gè)性，貼近市場(chǎng)需求，緊抓置業(yè)者的心理。3 策略作為項(xiàng)目包裝，應(yīng)遵循市場(chǎng)的需求和消 費(fèi)者心理，策略上 應(yīng) 循序漸進(jìn)，具系統(tǒng)性，專業(yè)性和可操作性。一方面要加以重視，增加投入，一方面要具體情況具體分析，力爭(zhēng)以最經(jīng)濟(jì)、最有效的投入切中要害，以達(dá)成項(xiàng)目包裝的宗旨。2. 項(xiàng)目包裝系列凡是構(gòu)成項(xiàng)目的要素,都屬于項(xiàng)目包裝的范疇。 針對(duì)貴項(xiàng)目的具體情況主要是根據(jù) 現(xiàn)狀進(jìn)行重新包裝,建議貴項(xiàng)目包裝系列包括：項(xiàng)目整體形象包裝、發(fā)展商形象包裝、地 盤包裝、樓盤名稱包裝、運(yùn)用傳播媒介的包裝。1) 項(xiàng)目整體形象包裝通過(guò)新聞媒介、樓書、戶外廣告、地盤工程形象等形成,體現(xiàn)出地理位置優(yōu)越,建筑設(shè)計(jì)一流、園林設(shè)計(jì)一流、管理服務(wù)一流、發(fā)展商實(shí)力雄厚的高質(zhì)素、高品位、超前意識(shí)的項(xiàng)目整體形象。2) 樓盤名稱包裝樓盤名稱為全林國(guó)際廣場(chǎng),此名稱夠氣勢(shì),但不夠高品味,因此將 A、B、C 座分別命名為：名門閣賓士閣匯俊閣依據(jù)：能夠更體現(xiàn)全林國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目高品味形象,與地標(biāo)性物業(yè)更協(xié)調(diào)。b．能直接鎖定不同類型的目標(biāo) 客戶群,同時(shí)也可以使目標(biāo) 客戶群按號(hào)就座,滿足不同置業(yè)者的偏好。(3) 地盤包裝地盤屬于項(xiàng)目的核心和實(shí)體所在,地盤的包裝可以說(shuō)是左右顧客選擇的重要因素之一。考慮到貴項(xiàng)目的具體情況,就此提出地盤包裝建議如下：a① 在樓盤上方掛一巨幅廣告牌(晚上要有燈光照射),廣告內(nèi)容初步建議為體現(xiàn)一種尊貴的生活方式,直接打動(dòng)目標(biāo)客戶群心。b．項(xiàng)目周邊路段包裝由于周邊路段配及不到地標(biāo)性物業(yè)形象,建議少量投資路段的路燈及裝飾物(具有一定檔次參照附件圖),特別是甲秀樓前面的 濱河路段,人流量比 較,作一些燈飾廣告等更具有宣傳力度,同時(shí)可提升物業(yè)檔次。C．項(xiàng)目工地的包裝在整個(gè)項(xiàng)目的工地外圍插上大量的彩旗,既能營(yíng)造氣氛,更可與周邊環(huán)境互相區(qū)分開。在工地圍墻上寫上項(xiàng)目名稱、項(xiàng) 目徵標(biāo)、 發(fā)展商名稱、電話、廣告語(yǔ)(如南明河畔市中心首個(gè)CEO 尊貴府邸、演繹西部風(fēng)情、尊享超然、傲世不凡、全新概念生態(tài)社區(qū)等,工地內(nèi)升起氫氣球或氫氣門拱,這樣更能突出項(xiàng)目形象,在施工過(guò)程中,已經(jīng)給買家一個(gè)封閉式的意念,大大加強(qiáng)了自身樓盤的市場(chǎng)形象,有利于銷售。同時(shí),于工程施工單位隨時(shí)保持聯(lián)系,要求工地現(xiàn)場(chǎng)施工規(guī)范、文明、材料擺放整齊,地面清潔無(wú)積,腳手架加綠色防護(hù)外罩網(wǎng),工棚整潔,施工人員衣著規(guī)范、文明,懸掛施工標(biāo)語(yǔ),入夜亮燈( 亮度要夠),工程進(jìn)度嚴(yán)格按照貴司要求和計(jì)劃執(zhí)行。施工單位經(jīng)貴司的承諾,實(shí)際上也是給置業(yè)者的承諾和信心。注：圍墻宣傳處晚上要有燈光照射。d．現(xiàn)場(chǎng)售樓部的設(shè)置和包裝現(xiàn)狀的售樓部夠宏大,但不足之處為不夠協(xié)調(diào),比較空曠,高品味的物業(yè)沒(méi)有表達(dá)出來(lái),因此售樓部包裝有以下建議：第一、在墻上附于一些高品味生活的畫面 ,如打高爾夫球、6000M 2的空中花園、高科技的信息網(wǎng)絡(luò)、CEO 的生活寫照等內(nèi)容。第二、在售樓部擺設(shè)些高爾夫球器具、智能化設(shè)施、精品的藝術(shù)品等,襯托樓盤檔次。第三、銷售人員的服務(wù)和現(xiàn)場(chǎng) 的控制都應(yīng)具備莊重、高雅等。第四、注意燈光的布置,主光線 放在重要的位置上。其它的建議待現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)分析后再作探討。e．傳播媒介的運(yùn)用項(xiàng)目的地盤包裝好之后,跟著的就是運(yùn)用傳播媒介對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣傳。地盤的包裝,主要針對(duì)地盤,是相對(duì)靜止的,宣傳面和效率都有限,運(yùn)用傳媒,將項(xiàng)目的包裝以多種形式,多種層次,盡可能高效和廣泛地向外全面宣傳和推廣,系統(tǒng)的、靈活的、專業(yè)的傳媒運(yùn)用,使項(xiàng)目的形象升華到一個(gè)全新的高度和境界,令消費(fèi)者產(chǎn)生怦然心動(dòng),過(guò)目不忘的心理效應(yīng),使項(xiàng)目銷售達(dá)到預(yù)想效果?！?聞 售稿及 報(bào)紙 廣告的 發(fā) 布在項(xiàng)目經(jīng)過(guò)重新包裝定位后,可以作一些適時(shí)的、 軟性的、鋪墊式的宣傳。組織一些針對(duì)性的、引導(dǎo)式的新聞繕稿,潛移默化中 對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生親切、暗示和超前意念的心理效應(yīng)。組織有創(chuàng)意的、吸引力的高品位的廣告系列,強(qiáng)烈剌激消費(fèi)者的 購(gòu)買欲望,全面吸引人潮,創(chuàng)造銷售的氣氛、先機(jī)和轟動(dòng)效應(yīng)?！谱骶赖臉?書作為高質(zhì)素、高品位的綜合商住高尚物 業(yè),敝司建議制作精美、詳實(shí)、清新、脫俗的樓 書,把貴項(xiàng)目的基本情況、項(xiàng)目規(guī) 劃、建 議理念、生活方式、物業(yè)管理等展示出來(lái)。展示出 項(xiàng)目的高質(zhì)素、高品位