【正文】 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 較大 總投資 一般較大 相對較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 較小 客戶來源 具有自我寄生功能部分來自于內(nèi) 部 全部來自于外部 客戶活動 體驗(yàn)式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 城市綜合體四種發(fā)展模式 分類 發(fā)展模式 案例 模式一 酒店、寫字樓、商場、公寓 各種功能均衡發(fā)展的模式 香港太古廣場、 北京東方廣場、北京華貿(mào)中心 模式二 以寫字樓為核心功能 廣州中信廣場、深圳信興廣場、美國 洛克菲勒中心 模式三 以酒店為核心功能 上海商城 模式四 以商業(yè)為核心功能 深圳華潤中心、日本福岡博多運(yùn)河城 本項(xiàng)目以寫字樓為核心功能，打造城市綜合體 四種發(fā)展模式的盈利模式 功能種類 模式一： 酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡的發(fā)展的模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 酒店 外包經(jīng)營 外包經(jīng)營 外包經(jīng)營 寫字樓 銷售 /出租 銷售 /出租 出租 銷售 /出租 商場 自行經(jīng)營 /出租 銷售 /出租 自行經(jīng)營 /出租 自行經(jīng)營 /出租 公寓 銷售 /出租 銷售 /出租 一般出租 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長期收益的，也有可短期回收資金的 各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響 全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 90 綜合體研究 項(xiàng)目定位 規(guī)劃， 看到機(jī)會點(diǎn) ? 省府南遷，三市融城 都市 發(fā)展，一般為向心增長和離心增長， 長沙市屬于 離心增長（南拓北展）的同時(shí)，政府也在加強(qiáng)向心增長（ 三市融城 ）的模式 。 這種增長模式將進(jìn)一步強(qiáng)化 南城省府版塊 CPD核心地位，改變 長株潭都市格局 ，提升 南城地塊價(jià)值 。 本項(xiàng)目 有機(jī)會成為省 府中心膨脹策略的排頭兵。 南拓北展獲得了政府城市擴(kuò)張的大力支持。 那么，在 湖南省的中央政務(wù)區(qū)（ CPD） 中，本 項(xiàng)目價(jià)值發(fā)揮的支點(diǎn)在哪里？ 湘潭市 長沙市 株洲市 南城省府板塊 城市 ，整合重組、運(yùn)營未來 ? 機(jī)遇， 項(xiàng)目的機(jī)遇在于利用 “三市融 城 ”“省府南遷” 的區(qū)位優(yōu)勢，融入 CPD核心 圈， 成為 商政 主流生活圈的差異化 核心新城 ， 配合都市圈整合重組，進(jìn)而升級并 運(yùn)營城市 中央 之未來 。 ? 目標(biāo)， 立足 長沙 ，運(yùn)營城市，輻射長株潭 乃至 長三角 ，跳出 長沙 ， 實(shí)現(xiàn)融城中央 化、國際 化 ！ 對內(nèi)互補(bǔ)、對外輻射， 一個(gè)城市的中心、一座城中之城！ 機(jī)遇，站在城市運(yùn)營的高度去詮釋 ? 都市 商務(wù)政務(wù) 區(qū)； ? 都市時(shí)尚購物區(qū)； ? 都市高檔居住區(qū)； ? 都市休閑娛樂區(qū)； ? 都市餐飲聚集區(qū)； 城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢，建筑物的功能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用 以新都市主義的名義， 打造長沙的洛克菲勒城市生活中心 新都市主義：創(chuàng)造出親切宜人的空間和高品質(zhì)生活環(huán)境 ? 一站式的便利和滿足 “新都市主義”強(qiáng)調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有效的合理的填補(bǔ)性開發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素， 使“居住、工作、購物、休閑”等鏈接起來，構(gòu)成一個(gè)十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間， 確保日常“工作、生活、商務(wù)、飲食、休閑、娛樂”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的 生活需求和心理感受 得到最大的保證和滿足。 ? “ 個(gè)性、時(shí)代、效率 ”生活主張 占據(jù)城市資源交匯的 核心 地帶，縮短時(shí)間、交通成本，提升“機(jī)遇、情感”等概率。 ? 高標(biāo)準(zhǔn)生活，崇尚自然與城市的迅速融合 “新都市主義”對自然的重視，對各個(gè)生活層面的高標(biāo)準(zhǔn)追求，使得生活具備了自然與城市共同融合的特征，使人們可能同時(shí)實(shí)現(xiàn)社會和自然的回歸 。 ? 追求成就感、時(shí)代進(jìn)步 毗鄰都市而居，把握社會進(jìn)步節(jié)奏，進(jìn)而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當(dāng)代人的主要精神和目標(biāo)所在。 定位 融城之城 都市綜合體 商務(wù)公園 自由 和諧 共享 案 名建議 中央城 中央：事在四方 ,要在中央 ― 《 韓非子 揚(yáng)權(quán) 》 ，霸氣由然而生。 ? 寫字樓 中央大廈 ? 商場 中央購物公園 ? 住宅 中央公館 ， 我們對項(xiàng)目的理解 ? 最大：規(guī)模體量最大 ? 最全：功能最全（城市綜合體），商業(yè)業(yè)態(tài)最全 ? 最高：檔次最高 ? 最具發(fā)展?jié)摿Γ?融城 核心地段 ? 最 生態(tài)寫字樓 ： 首創(chuàng)“商務(wù)公園”概念 ? 最 新商業(yè)公園 ：全新 LIVEING PARK（生態(tài)體驗(yàn)式） ? 最值 得 期待： 樹立長株潭都市圈標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)部分之 “ 最 ” 整體項(xiàng)目之 “ 最 ” 我們對項(xiàng)目的理解 ? 項(xiàng)目是一個(gè)以 商務(wù)寫字樓 為主導(dǎo)的城市綜合體項(xiàng)目； ? 商業(yè)的招商與銷售成功是項(xiàng)目成功操作關(guān)鍵； ? 商業(yè)的招商直接影響到商鋪、住宅銷售，直接影響到項(xiàng)目整體利益； ? 項(xiàng)目具備極具明顯的市場優(yōu)勢與機(jī)會 ，但 也存 在 較多 的 不足與市場威脅； ? 只要項(xiàng)目進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，有效的招商營銷，因時(shí)利導(dǎo)，揚(yáng)長避短，就能為企業(yè)、社會創(chuàng)造良好的效益。 四個(gè)第一、四個(gè)唯一 第一個(gè)、唯一一個(gè)純粹意義上的城市綜合體項(xiàng)目 第一個(gè)、唯一一個(gè)純粹意義上的 LIVEING PARK 第一個(gè)、唯一一個(gè)純粹意義上的 5A級總部商務(wù)樓 第一個(gè)、唯一一個(gè)純粹意義上的國際生活社區(qū) 99 問題界定與結(jié)構(gòu)化分析 綜合體研究 商業(yè)策略 住宅策略 項(xiàng)目屬性研判與界定 營銷推廣策略 100 商業(yè)策略 中央大廈 寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)及定位考慮因素 本項(xiàng)目寫字樓的定 位從 三 個(gè)方面考慮： ? 市場接受度 ? 項(xiàng)目整體定位關(guān)聯(lián)度 ? 建設(shè) 規(guī)模 級別 硬 件 標(biāo) 準(zhǔn) 甲級 寫字樓 ?電梯服務(wù)面積 3300~3900平方米／噸 臺 ?60~90平方米出租面積提供 1個(gè)機(jī)動車位 ?能提供靈活分隔辦公空間，室內(nèi)凈高 ?中央空調(diào)系統(tǒng)，具有分區(qū)域控制能力 ?設(shè)職工餐廳和高檔餐廳，設(shè)商務(wù)中心，小型商場、郵局、快遞服務(wù)、銀行 ?5A智能化水準(zhǔn) 乙級 寫字樓 ?每 90~120平方米出租面積提供 1個(gè)機(jī)動車位 ?電梯服務(wù)面積 3900~4500平方米／噸 臺 ?辦公空間有靈活分隔適應(yīng)性，室內(nèi)凈高 ?設(shè)職工餐廳，高檔餐廳視具體情況而定，設(shè)商務(wù)中心，設(shè)小型商場，其他服務(wù)項(xiàng)目選擇設(shè)置 ?中央空調(diào)系統(tǒng)，溫濕度可由中央系統(tǒng)控制 ?4A智能化水準(zhǔn) 寫字樓分類及硬件要求 甲級寫字樓 標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān) 技術(shù) 指標(biāo) ? 辦公空間 – 現(xiàn)在及未來將要入住的人員數(shù)量，參考指標(biāo)：人均辦公面積約 612㎡ – 除辦公面積外，會議室、接待室、食堂等配套設(shè)施，包括上述配套面積后，參考指標(biāo)：人均建筑面積約 1020㎡ – 平均人員密度指標(biāo) =㎡ /人 ? 歐美國家為 15㎡ ? 日本為 1213㎡ – 會議室 ? 大型會議室 ? 中型會議室 ? 小型會議室 甲級寫字樓 標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān) 技術(shù) 指標(biāo) ? 衛(wèi)生間 – 配置：前室、洗手盆、鏡子、烘手機(jī)、洗手液等 – 男女 用衛(wèi)生潔具 數(shù)量 合適 ? 開水間 – 配置：開水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、過濾茶根的器具、倒煙灰的容器及地漏等 – 開水間面積不應(yīng)小于 6㎡ 甲級寫字樓 標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān) 技術(shù) 指標(biāo) ? 走道 – 雙面布置房間的走道凈寬度不小于 – 單面布置房間的走道寬度不小于 ? 樓梯 – 每層樓梯總寬度按其通過人數(shù)每 100人不小于 1米 – 辦公樓樓梯的最小寬度（凈值 ）不應(yīng)小于 ? 層高 – 參考值：高層辦公樓吊頂下凈高應(yīng)在 – 決定層高的因素： ? 辦公室平面尺寸于室內(nèi)感覺 ? 自然采光要求 ， 窗口大小要求 ? 空調(diào)方式 ? 排煙方式 ? 照明方式 ? 消防噴淋方式 甲級寫字樓 標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān) 技術(shù) 指標(biāo) ? 吊頂上的設(shè)施 – 照明燈具 – 空調(diào)風(fēng)口 – 消防設(shè)施：煙感報(bào)警器、緊急照明燈、緊急廣播喇叭、機(jī)械排煙口、防煙分區(qū)垂壁 – 預(yù)留靈活隔斷的安裝點(diǎn) – 吊頂內(nèi)部檢修口 ? 決定吊頂內(nèi)部高度的因素 – 結(jié)構(gòu)樓板及梁所占的高度（每層減低 20cm ,那么 20層樓總高將降低 4m） – 空調(diào)主干管的高度及位置 – 消防噴淋管的位置 – 電纜橋架高度及位置 – 照明燈具深入吊頂?shù)母叨? 甲級寫字樓 標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān) 技術(shù) 指標(biāo) ? 窗戶 – 采光面積 – 節(jié)能的開窗大小和玻璃種類 – 開窗大小與辦公室進(jìn)深相吻合 – 辦公安全性和居住性 – 窗邊空調(diào)設(shè)備的收口 – 窗的寬度一般是開滿外柱之間或在外柱之外作成水平聯(lián)窗 – 窗下口高度在距地 5080cm高 甲級寫字樓 標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān) 技術(shù) 指標(biāo) 甲級寫字樓其它 相關(guān) 技術(shù) 指標(biāo) ? 停車場 – 停車場：小型汽車按每車位25㎡ 、自行車每車位 ㎡ – 停車庫：小型汽車按每車位40㎡ ，自行車每成為 ㎡ – 坡道設(shè)計(jì)：坡道斜度在 1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道無積雪、無冰，并且切實(shí)作到坡道防滑 ? 電梯選擇的衡量指標(biāo) – 品牌 – 載重 – 載客人數(shù) – 梯速 本項(xiàng)目 寫字樓定位為： 國際 5A級 總部 生態(tài) 商務(wù)公園 ? 全洲藥業(yè)集團(tuán)做為湖南省乃至全國醫(yī)藥行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者之一， 上下游眾多企業(yè)公司 都是業(yè)務(wù)往來伙伴和追隨著，這為甲級寫字樓招商客源定位指引了大致的方向。 ? 本項(xiàng)目位處“商務(wù)總部區(qū)”“現(xiàn)代物流區(qū)”交融之地， 必然有較多物流、貿(mào)易 企業(yè)總部 對 甲級 寫字樓存在著一定的需求。 ? 與項(xiàng)目整體關(guān)聯(lián)度：項(xiàng)目整體定位高， 甲級 寫字樓對整體定位的支持度高 。 ? 規(guī)模：本項(xiàng)目寫字樓規(guī)劃為 ㎡ ， 合理的規(guī)模 體量 對寫字樓的高定位 給予了 支持 方 案 市場接受度 對項(xiàng)目支持度 規(guī)模 甲級寫字樓 ★★★ ★★★ ★★ 乙級寫字樓 ★ ★ ★★ 建議：綜合考慮，甲級寫字樓有利于后期經(jīng)營形成良性資產(chǎn)，可在建筑造型及外觀用材方面配合整體定位，提升整體項(xiàng)目形象，對硬件設(shè)施需高要求 國際 5A級寫字樓 思考 3： 3－ 5年如何成為區(qū)域標(biāo)桿 思考 2：招商抗性，企業(yè)入駐率 思考 1：回款要求，去化速率 了解市場所帶來的思考 預(yù)則立，不預(yù)則廢 —— 《禮記 中庸》 源于經(jīng)驗(yàn)所帶來解決之道 —— 案例列舉 ? “信興廣場”位于深圳市羅湖區(qū)深南東路，總建筑面積約為 266,784平方米，規(guī)劃為兩棟主體建筑。 ? 主樓，為深圳標(biāo)志性建筑物“地王大廈”，建筑面積 16萬平方米，高達(dá) 79層。 ? 副樓，俗稱“小地王”，建筑面積為 ，高 33層的商務(wù)樓，共分隔有 332個(gè)豪華自由空間，兼辦公、居住為一體?？臻g靈活多變用途廣泛，入駐率極高。 112 商業(yè)策略 中央購物公園 區(qū)域開發(fā) ， 商業(yè) 一般 分為三個(gè)級次 ? 研究商業(yè)、住宅和區(qū)域三者間的價(jià)值關(guān)系，可以很容易的看出商業(yè)分為三個(gè)級次 第一級次： 城市級商業(yè) —專業(yè)特色街、 休閑街 第二級次 ： 區(qū)域級商業(yè) —street mall 第三級次： 社區(qū)級商業(yè) —鄰里商業(yè)街 住宅價(jià)值 區(qū)域價(jià)值 1 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 鄰里商業(yè)街 專業(yè)特色街 street mall 休閑街 2 4 3 商業(yè)分類 鄰里商業(yè)街 專業(yè)特色街 Street mall 休閑街