【導(dǎo)讀】段，營造出本項(xiàng)目明確的特色和優(yōu)勢；只有這樣，才有可能在短時(shí)間內(nèi)，保證項(xiàng)目回款。環(huán)路到新都、到彭州的交通瓶頸將被徹底打破。據(jù)悉，成都最長的高架橋北新干。據(jù)土地拍賣市場傳來的信息，2020年，城北推出的土地用量巨大。多畝的土地，其項(xiàng)目“雙水岸”正在熱銷；曉初物業(yè)在北部新城拿下千畝土地，其項(xiàng)目“博雅新城”已于年前正式動(dòng)工。等分別持有數(shù)百畝土地，成都置信則強(qiáng)勢進(jìn)軍彭州，參與城市包裝和推廣。將由此迎來一個(gè)“石化城”建設(shè)時(shí)代，彭州目前已經(jīng)儲(chǔ)備上萬畝的土地供應(yīng)量，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，屆時(shí)，成都北部除鳳凰山、大豐。等利好消息，新都成為繼華陽、溫江后的又一熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。住新中心正在崛起。目前“北部新城”已作為今年的重點(diǎn)項(xiàng)目開。2020年12月21日，北新干線正式動(dòng)工。商家2萬余戶，就業(yè)人員有5萬余人。

　　

【正文】 項(xiàng)目的推出將對(duì)北門 區(qū)域 的高端客戶形成較強(qiáng)的吸引能力。 三、成都其他區(qū)域客戶群 目前整個(gè)成都房地產(chǎn)市場除北門外 ，其他區(qū)域的 發(fā)展規(guī)模和速度都非常快，相同類型、品質(zhì)房屋的價(jià)格也 較北門高出 許多。隨著北門的大力發(fā)展，加之北門本身所擁有的豐富的自然資源和良好的居家環(huán)境，也在不斷吸引著成都其他區(qū)域想要追求高性價(jià)比住房的客戶群體。如萬科雙水岸、天府江南等新都和天回鎮(zhèn)的大盤其主流客戶也大多是成都其他區(qū)域的客戶群。而在目前成都市的其他區(qū)域，別墅作為一種稀缺產(chǎn)品，其價(jià)格大多都 普遍偏高 ，已經(jīng)很難找到所謂性價(jià)比較高的別墅項(xiàng)目。 而 我們項(xiàng)目的推出對(duì)這個(gè)市場的空白點(diǎn)是一個(gè)很好的補(bǔ)充，相信能夠吸引一部分想買別墅，但卻又有一定 經(jīng)濟(jì)能力限度 的客戶群體。 綜上所述，我們的主要客戶群體為天回鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐乃綘I業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營戶等 高 收入人群；其次為北門區(qū)域的具有別墅購房意向的高收入人群。而成都其他區(qū)域的客戶則可以作為本項(xiàng)目客戶組成的有效補(bǔ)充和 有力 支撐。 第三節(jié) 目標(biāo)客戶群定位 一、天回鎮(zhèn)及北門區(qū)域 1. 年齡： 35 歲 — 50 歲 2. 職業(yè)： ◇私營企業(yè) （物流、汽配、建材） 的老板和個(gè)體戶 ◇收益較好的企業(yè)中、高層管理人員 ◇有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的經(jīng)營業(yè)主 ◇行政事業(yè)單位中高層干部 3. 家庭結(jié)構(gòu)： ◇父母同子女共同居住的三口之家、四口之家 ◇單獨(dú)居住的老兩口 4. 置業(yè)用途：家庭居住 5. 心理特征： ◇具有奢華的 心理 ◇具有炫耀攀比的心理 ◇具有從眾心理 ◇具有享受生活的心理 ◇具有希望與眾不同的心理 ◇注重別人對(duì)自己的看法和社會(huì)對(duì)自己的價(jià)值認(rèn)知 6. 行為特征： ◇具有一定社會(huì)地位，想通過購買高檔商品來體現(xiàn)自己的社會(huì)地位和人生價(jià)值 ◇具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但沒有較高的社會(huì)地位，想通過購買高檔商品來提高大眾對(duì)其社會(huì)價(jià)值及社會(huì)地位的認(rèn)同 ◇追求符合自身情趣、愛好的產(chǎn)品，通過住宅產(chǎn)品的形態(tài)和品質(zhì)來體現(xiàn)自身的獨(dú)特生活方式 ◇容易被同類人的購買方向引導(dǎo)， 做出購買決定 二、成都其他區(qū)域 1. 年齡： 30 歲－ 60 歲 2. 職業(yè)： ◇行政事業(yè)單位中層干部 ◇收益較好的企業(yè)中、高層管理人員 ◇收入較高、較穩(wěn)定且有一定社會(huì)地位或較高職稱的其他從業(yè)者，如律師、醫(yī)師、設(shè)計(jì)師、會(huì)計(jì)師等 ◇政府機(jī)關(guān)離退休干部或工作人員 ◇個(gè)體經(jīng)營業(yè)主 3. 家庭結(jié)構(gòu)： ◇父母同子女共同居住的三口之家、四口之家 ◇事業(yè)有成、比較年輕的社會(huì)精英 家庭 ◇單獨(dú)居住的老兩口 4. 置業(yè)用途：家庭居住或 5＋ 2 生活方式 5. 心理特征： ◇追求 5＋ 2 的生活方式 ◇ 具有安度晚年的心理 ◇具有享受生活的心理 ◇具有從眾心理 ◇具有炫耀攀比的心理 ◇注重別人對(duì)自己的看法和社會(huì)對(duì)自己的認(rèn)知 6. 行為特征： ◇早期奮斗了幾十年，退休后想找個(gè)清凈、環(huán)境好的地方安度晚年 ◇具有一定社會(huì)地位，想通過購買高檔商品來體現(xiàn)自己的社會(huì)地位 ◇具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但沒有較高的社會(huì)地位，想通過購買高檔商品來提高大眾對(duì)其社會(huì)價(jià)值及社會(huì)地位的認(rèn)同 ◇容易被同類人的購買方向引導(dǎo)，做出購買決定 項(xiàng)目前期營銷 思路 一、 項(xiàng)目定位 鑒于該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群為天回鎮(zhèn)當(dāng)?shù)厮綘I企業(yè)老板，個(gè)體經(jīng)營戶，私人經(jīng)營業(yè)主等，該項(xiàng)目的形象定位應(yīng)該符合這部分的人的喜好偏向及認(rèn)知習(xí)慣；再結(jié)合天回鎮(zhèn)及項(xiàng)目所在天回山本身所蘊(yùn)涵的歷史文化底蘊(yùn)；配合項(xiàng)目山體別墅的地理形態(tài)，我們覺得該項(xiàng)目應(yīng)該定位于一種大氣，并有著貴氣和霸氣的形象氣質(zhì)。 配合這種形象氣質(zhì)，我們在項(xiàng)目案名的選定，項(xiàng)目樣板園林的打造，售樓部的規(guī)模和裝修，廣告宣傳的內(nèi)容和形式，銷售人員的說辭等都將圍繞著這個(gè)形象氣質(zhì)展開，把整個(gè)項(xiàng)目的包裝和推廣形成一個(gè)有強(qiáng)烈凝聚力的整體。 二、 廣告推廣策略 由于我們的主力客戶群為天回鎮(zhèn)及相關(guān)北門區(qū)域的客戶，他們對(duì)房產(chǎn)信息的認(rèn)知渠道大多處于較為原始的階段，即為通過戶外廣 告知道和了解相關(guān)樓盤信息。而報(bào)紙廣告主要針對(duì)的客戶群為具備一定文化素質(zhì)，在市區(qū)內(nèi)各個(gè)企事業(yè)單位任職的，具有購房需求的這部分人群。但這個(gè)不是 我們項(xiàng)目的主力客戶群，因此我們選擇在天回鎮(zhèn)，主要是川陜路上的戶外廣告媒體發(fā)布項(xiàng)目的相關(guān)信息。而且項(xiàng)目緊鄰的主干道川陜路為連接成都與天回鎮(zhèn)的交通要道，大大小小的企業(yè)及個(gè)體經(jīng)營戶均分散在道路的兩旁，這條道路的使用率及受眾程度都非常得高，戶外廣告的傳播效果也比較明顯 。 除上述戶外廣告的推廣方案，我公司為了配合項(xiàng)目的銷售節(jié)點(diǎn)或讓項(xiàng)目在整個(gè)市場亮相，會(huì)在某些階段也上一些報(bào)刊廣告。幾個(gè)大的節(jié)點(diǎn)為項(xiàng)目開始接受咨詢、項(xiàng)目樣板區(qū)公開、項(xiàng)目開盤、樣板房開放、部分房源促銷信息等，主要選擇的媒體為成都商報(bào)和居周刊。 三、 營銷步驟 開盤條件：我們建議項(xiàng)目至少要在 ? 樣板區(qū)及售樓部已經(jīng)全部打造完成， ? 所有房屋的外立面改造完成， ? 部分房屋的內(nèi)裝完成并整理干凈 ? 小區(qū)內(nèi)的水電氣及園林改造部分完成 ? 客戶積累數(shù)量在 600 組以上，其中 A 類客戶至少達(dá)到 130 組 上述五個(gè)條件滿足之后才可以開盤。 我們假定 開盤時(shí)間為 2020 年 9 月，開盤前的營銷步驟大體如下： ? 007 年 6 月初開始啟動(dòng)所有戶外廣告，并上一版報(bào)刊廣告，廣告內(nèi)容以公布項(xiàng)目案名，展示項(xiàng)目形象為主 ? 2020 年 6 月中旬開始進(jìn)行客戶接待和咨詢，如售樓部還未修好，則暫時(shí)選擇市區(qū)內(nèi)天府廣場作為臨時(shí)咨詢點(diǎn)。但咨詢開始必須要滿足的條件是項(xiàng)目房屋的外立面改造要全部完成，這樣才能給人一種是新樓盤的感覺。 ? 2020 年 7－ 8 月，樣板區(qū)全部打造完畢后所有戶外廣告內(nèi)容更換為樣板區(qū)呈現(xiàn)等相關(guān)信息，同樣也要上一至兩版報(bào)刊廣告。售樓部修好后，所有銷售人員進(jìn)駐售樓部。 ? 2020 年 9 月項(xiàng) 目開盤前兩個(gè)星期所有戶外廣告更換為項(xiàng)目開盤信息，傳遞項(xiàng) 目開盤時(shí)間及相關(guān)活動(dòng)信息，同樣要上兩版以上的報(bào)刊廣告。