【導讀】段，營造出本項目明確的特色和優(yōu)勢；只有這樣，才有可能在短時間內，保證項目回款。環(huán)路到新都、到彭州的交通瓶頸將被徹底打破。據悉，成都最長的高架橋北新干。據土地拍賣市場傳來的信息，2020年，城北推出的土地用量巨大。多畝的土地，其項目“雙水岸”正在熱銷；曉初物業(yè)在北部新城拿下千畝土地，其項目“博雅新城”已于年前正式動工。等分別持有數百畝土地，成都置信則強勢進軍彭州，參與城市包裝和推廣。將由此迎來一個“石化城”建設時代，彭州目前已經儲備上萬畝的土地供應量，業(yè)內人士認為，屆時，成都北部除鳳凰山、大豐。等利好消息，新都成為繼華陽、溫江后的又一熱點發(fā)展區(qū)域。住新中心正在崛起。目前“北部新城”已作為今年的重點項目開。2020年12月21日，北新干線正式動工。商家2萬余戶，就業(yè)人員有5萬余人。

　　

【正文】 項目的推出將對北門 區(qū)域 的高端客戶形成較強的吸引能力。 三、成都其他區(qū)域客戶群 目前整個成都房地產市場除北門外 ，其他區(qū)域的 發(fā)展規(guī)模和速度都非?？?，相同類型、品質房屋的價格也 較北門高出 許多。隨著北門的大力發(fā)展，加之北門本身所擁有的豐富的自然資源和良好的居家環(huán)境，也在不斷吸引著成都其他區(qū)域想要追求高性價比住房的客戶群體。如萬科雙水岸、天府江南等新都和天回鎮(zhèn)的大盤其主流客戶也大多是成都其他區(qū)域的客戶群。而在目前成都市的其他區(qū)域，別墅作為一種稀缺產品，其價格大多都 普遍偏高 ，已經很難找到所謂性價比較高的別墅項目。 而 我們項目的推出對這個市場的空白點是一個很好的補充，相信能夠吸引一部分想買別墅，但卻又有一定 經濟能力限度 的客戶群體。 綜上所述，我們的主要客戶群體為天回鎮(zhèn)當地的私營業(yè)主、個體經營戶等 高 收入人群；其次為北門區(qū)域的具有別墅購房意向的高收入人群。而成都其他區(qū)域的客戶則可以作為本項目客戶組成的有效補充和 有力 支撐。 第三節(jié) 目標客戶群定位 一、天回鎮(zhèn)及北門區(qū)域 1. 年齡： 35 歲 — 50 歲 2. 職業(yè)： ◇私營企業(yè) （物流、汽配、建材） 的老板和個體戶 ◇收益較好的企業(yè)中、高層管理人員 ◇有經濟實力的經營業(yè)主 ◇行政事業(yè)單位中高層干部 3. 家庭結構： ◇父母同子女共同居住的三口之家、四口之家 ◇單獨居住的老兩口 4. 置業(yè)用途：家庭居住 5. 心理特征： ◇具有奢華的 心理 ◇具有炫耀攀比的心理 ◇具有從眾心理 ◇具有享受生活的心理 ◇具有希望與眾不同的心理 ◇注重別人對自己的看法和社會對自己的價值認知 6. 行為特征： ◇具有一定社會地位，想通過購買高檔商品來體現自己的社會地位和人生價值 ◇具有一定的經濟實力，但沒有較高的社會地位，想通過購買高檔商品來提高大眾對其社會價值及社會地位的認同 ◇追求符合自身情趣、愛好的產品，通過住宅產品的形態(tài)和品質來體現自身的獨特生活方式 ◇容易被同類人的購買方向引導， 做出購買決定 二、成都其他區(qū)域 1. 年齡： 30 歲－ 60 歲 2. 職業(yè)： ◇行政事業(yè)單位中層干部 ◇收益較好的企業(yè)中、高層管理人員 ◇收入較高、較穩(wěn)定且有一定社會地位或較高職稱的其他從業(yè)者，如律師、醫(yī)師、設計師、會計師等 ◇政府機關離退休干部或工作人員 ◇個體經營業(yè)主 3. 家庭結構： ◇父母同子女共同居住的三口之家、四口之家 ◇事業(yè)有成、比較年輕的社會精英 家庭 ◇單獨居住的老兩口 4. 置業(yè)用途：家庭居住或 5＋ 2 生活方式 5. 心理特征： ◇追求 5＋ 2 的生活方式 ◇ 具有安度晚年的心理 ◇具有享受生活的心理 ◇具有從眾心理 ◇具有炫耀攀比的心理 ◇注重別人對自己的看法和社會對自己的認知 6. 行為特征： ◇早期奮斗了幾十年，退休后想找個清凈、環(huán)境好的地方安度晚年 ◇具有一定社會地位，想通過購買高檔商品來體現自己的社會地位 ◇具有一定的經濟實力，但沒有較高的社會地位，想通過購買高檔商品來提高大眾對其社會價值及社會地位的認同 ◇容易被同類人的購買方向引導，做出購買決定 項目前期營銷 思路 一、 項目定位 鑒于該項目的目標客戶群為天回鎮(zhèn)當地私營企業(yè)老板，個體經營戶，私人經營業(yè)主等，該項目的形象定位應該符合這部分的人的喜好偏向及認知習慣；再結合天回鎮(zhèn)及項目所在天回山本身所蘊涵的歷史文化底蘊；配合項目山體別墅的地理形態(tài)，我們覺得該項目應該定位于一種大氣，并有著貴氣和霸氣的形象氣質。 配合這種形象氣質，我們在項目案名的選定，項目樣板園林的打造，售樓部的規(guī)模和裝修，廣告宣傳的內容和形式，銷售人員的說辭等都將圍繞著這個形象氣質展開，把整個項目的包裝和推廣形成一個有強烈凝聚力的整體。 二、 廣告推廣策略 由于我們的主力客戶群為天回鎮(zhèn)及相關北門區(qū)域的客戶，他們對房產信息的認知渠道大多處于較為原始的階段，即為通過戶外廣 告知道和了解相關樓盤信息。而報紙廣告主要針對的客戶群為具備一定文化素質，在市區(qū)內各個企事業(yè)單位任職的，具有購房需求的這部分人群。但這個不是 我們項目的主力客戶群，因此我們選擇在天回鎮(zhèn)，主要是川陜路上的戶外廣告媒體發(fā)布項目的相關信息。而且項目緊鄰的主干道川陜路為連接成都與天回鎮(zhèn)的交通要道，大大小小的企業(yè)及個體經營戶均分散在道路的兩旁，這條道路的使用率及受眾程度都非常得高，戶外廣告的傳播效果也比較明顯 。 除上述戶外廣告的推廣方案，我公司為了配合項目的銷售節(jié)點或讓項目在整個市場亮相，會在某些階段也上一些報刊廣告。幾個大的節(jié)點為項目開始接受咨詢、項目樣板區(qū)公開、項目開盤、樣板房開放、部分房源促銷信息等，主要選擇的媒體為成都商報和居周刊。 三、 營銷步驟 開盤條件：我們建議項目至少要在 ? 樣板區(qū)及售樓部已經全部打造完成， ? 所有房屋的外立面改造完成， ? 部分房屋的內裝完成并整理干凈 ? 小區(qū)內的水電氣及園林改造部分完成 ? 客戶積累數量在 600 組以上，其中 A 類客戶至少達到 130 組 上述五個條件滿足之后才可以開盤。 我們假定 開盤時間為 2020 年 9 月，開盤前的營銷步驟大體如下： ? 007 年 6 月初開始啟動所有戶外廣告，并上一版報刊廣告，廣告內容以公布項目案名，展示項目形象為主 ? 2020 年 6 月中旬開始進行客戶接待和咨詢，如售樓部還未修好，則暫時選擇市區(qū)內天府廣場作為臨時咨詢點。但咨詢開始必須要滿足的條件是項目房屋的外立面改造要全部完成，這樣才能給人一種是新樓盤的感覺。 ? 2020 年 7－ 8 月，樣板區(qū)全部打造完畢后所有戶外廣告內容更換為樣板區(qū)呈現等相關信息，同樣也要上一至兩版報刊廣告。售樓部修好后，所有銷售人員進駐售樓部。 ? 2020 年 9 月項 目開盤前兩個星期所有戶外廣告更換為項目開盤信息，傳遞項 目開盤時間及相關活動信息，同樣要上兩版以上的報刊廣告。