萬科集團房地產(chǎn)開發(fā)全套流程(內(nèi)部培訓學習資料)道-資料下載頁
2025-10-10 10:38本頁面
【導讀】我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是“指在依據(jù)本法
【正文】 方可進行轉讓、 出租和抵押。土地相關術語： 一、 生地：指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。 二、 熟地：指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。 三、 宗地：是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。 四、 宗地圖：是土地使用合同書 附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地 的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑位置與 性質、與相鄰宗地的關系等。 五、 集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。 六、 征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有 的土地實行征用。 土地的使用年限：凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為 二十年。第二步 取得開發(fā)土地使用權的法律程序 一、國有土地使用權的出讓： 辦理建設用地規(guī)劃許可證； 辦理建設用地委托釘樁； 辦理國有土地使用權出讓申請； 主管部門實地勘察； 土地估價報告的預審； 委托地價評估； 辦理核定地價手續(xù)； 辦理土地出讓審批； 簽訂國有土地使用權出讓合同； 領取臨時國有土地使用證； 1領取正式國有土地使用證； 1國有土地使用權出讓金的返還。二、國有土地使用權的劃撥： 國有土地使用權劃撥用地申請； 主管部門現(xiàn)場勘察； 劃撥用地申請的審核、報批 ； 取得劃撥用地批準。三、集體土地的征用： 征用集體土地用地申請； 到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案； 簽訂征地協(xié)議； 簽訂補償安置協(xié)議； 確定勞動力安置方案； 區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議； 市政府下文征地； 交納菜田基金、耕地占用稅等稅費； 辦理批地文件、批地圖； 辦理凍結戶口；1調(diào)查戶口核實勞動力； 1辦理農(nóng)轉工工作； 1辦理農(nóng)轉居工作； 1辦理超轉人員安置工作； 1地上物作價補償工作； 1征地結案。第二項 取得開發(fā)土地使用權的相關稅費 地價款（土地出讓金）； 資金占用費； 滯納金； 土地使用費； 外商投資企業(yè)土地使用費； 防洪工程建設維護管理費； 土地閑置費； 土地權屬調(diào)查、地籍測繪費； 城鎮(zhèn)土地使用稅； 地價評估費； 1出讓土地預訂金； 1征地管理費； 1土地補償費； 1青苗及樹木補償費； 1地上物補償費； 1勞動力安置費； 1超轉人員安置費； 1新菜田開發(fā)建設基金； 1耕地占用稅。第三步 拆遷安置階段的法律程序 委托進行拆遷工作； 辦理拆遷申請； 審批、領取拆遷許可證； 簽訂房屋拆遷責任書； 辦理拆遷公告與通知； 辦理戶口凍結； 暫停辦理相關事項； 確定拆遷安置方案； 簽訂拆遷補償書面協(xié)議； 召開拆遷動員會，進行拆遷安置； 1發(fā)放運作拆遷補償款； 1拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理； 1移交拆遷檔案資料； 1房屋拆遷糾紛的裁決； 1強制拆遷。第三項 拆遷安置階段的相關稅費 房屋拆遷補償費； 搬家補助費； 提前搬家獎勵費； 臨時安置補助費（周轉費）； 清理費； 停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費； 對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位 置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費； 一次性異地安置補助費； 房屋拆遷管理費； 房屋拆遷服務費。 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)階段第四步 立項和可行性研究的法律程序 選定項目，簽定合作意向書； .
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