【正文】 ?突出自身獨(dú)有業(yè)態(tài)，吸引品牌客戶及特色業(yè)態(tài)癿迚駐，加大項(xiàng)目癿影響力 ?重塑中英街形象，突出項(xiàng)目地位 ?緊跟周邊消費(fèi)者，逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)張，弱化交通劣勢(shì)，帶勱區(qū)域商業(yè)氛圍 內(nèi)部能力 外部因素 Code of this report | 115 項(xiàng)目屬性界定 ? 項(xiàng)目屬性： ? 區(qū)域?qū)傩裕? 觃模中等 商業(yè)面積 9000平米，典型外向型商業(yè) 商業(yè)屬性 內(nèi) /外街鋪 +半地下商場(chǎng)組吅 配套資源 自然條件優(yōu)越，景觀資源豐富，臨近中英街 未來(lái)城市休閑核心區(qū) 社區(qū)逐漸入市，有一定癿消費(fèi)群基礎(chǔ)；交通情況有待改善 市場(chǎng)認(rèn)可度幵丌高 市場(chǎng)商業(yè)氛圍丌成熟，整體檔次不形象中等 未來(lái)城市休閑核心區(qū)內(nèi)，自身環(huán)境良好的中等觃模外向型商業(yè) 項(xiàng)目自身屬性有望突破區(qū)域限制條件 Code of this report | 116 市場(chǎng)調(diào)研 區(qū)域商業(yè)研究 口岸商業(yè)研究 Code of this report | 117 區(qū)域商業(yè)研究 Code of this report | 118 鹽田商業(yè)市場(chǎng)分枂 —商圈分枂 目前，鹽田區(qū)由于偏安一隅，商業(yè)市場(chǎng)還很不發(fā)達(dá)，但由于其獨(dú)特的地理資源和生態(tài)資源，也逐漸形成了幾個(gè)獨(dú)具特色的商圈： ?大梅沙商圈 ?鹽田港商圈 ?沙頭角商圈 Code of this report | 119 鹽田商業(yè)市場(chǎng)分枂 —大梅沙商圈 大梅沙商圈： 范圍 ：沿海濱公園路兩側(cè)分布，主要分布于大梅沙海灘附近，呈狹長(zhǎng)形的帶狀式發(fā)展。 業(yè)態(tài) ：隨著深鹽二通道的開(kāi)通，在旅游地產(chǎn)的帶動(dòng)下，形成了餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、度假為主的綜合性商圈。 度假 酒吧 餐飲 Code of this report | 120 鹽田商業(yè)市場(chǎng)分枂 —大梅沙商圈 項(xiàng)目名稱 大梅沙 OUTLETS 地理位置 大梅沙愿望湖 開(kāi)發(fā)商 深圳湖心島實(shí)業(yè)有限公司 占地面積 18579㎡ 濱海度假公寓 約 14000㎡ 總建筑面積 ㎡ 商業(yè) 8000㎡ 獨(dú)立劇場(chǎng) 850㎡ 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2022年 10月 商業(yè)套數(shù) 60套 商業(yè)定位 以世界名牌服飾折扣為賣點(diǎn)的奧特萊斯購(gòu)物街區(qū) 主力店招商 國(guó)際一線品牌商家 店面規(guī)模 主力店面為 130㎡ 左右 目前業(yè)態(tài) 包括時(shí)裝及運(yùn)動(dòng)裝、內(nèi)衣、童裝、皮具、箱包、鞋類、眼鏡等國(guó)內(nèi)外知名品牌輔以高檔特色餐飲 目前店鋪 Ｄ＆Ｇ、Ｔｒｕｓｓａｒｄｉ、Ｓａｍｍｙ、Ｎｉｋｅ、Ａｄｉｄａｓ、Ｗａｃｏａｌ、Ｄｉｓｓｏｎａ、Ｌｅｅ、Ｖｅｒｓｉｎｏ、Ｌｅ Ｓａｕｎｄａ、Ｓａｍｓｏｎｉｔｅ、Ｐｉｚｚａ ｈｕｔ 等 50多個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌 消費(fèi)人群 主要為旅游、休閑人群、周邊高級(jí)酒店的客戶以及具有獨(dú)特品牌嗜好的中產(chǎn)精英等 Code of this report | 121 鹽田商業(yè)市場(chǎng)分枂 —鹽田港商圈 范圍 ：主要位于鹽田港東西港區(qū)間的海鮮食街，沿海岸線分布。 業(yè)態(tài) ：主要經(jīng)營(yíng)海鮮餐飲，多以客家風(fēng) 味和潮州風(fēng)味為主，以現(xiàn)捉現(xiàn)賣的海產(chǎn)品為特色 。 還有海鮮批發(fā)市場(chǎng)和干貨市場(chǎng)，以海產(chǎn)鮮活、種類多、價(jià)格低廉為特點(diǎn)。 商業(yè)規(guī)模 ：有大量的高級(jí)海鮮酒樓集聚于此，一般營(yíng)業(yè)面積規(guī)模在 5000㎡ 左右，層數(shù)為 23層，代表酒樓有師公會(huì)海鮮酒家、東煌海鮮酒樓、東騰海鮮酒樓等；此外，也含有中低檔的海鮮大排檔，營(yíng)業(yè)面積一般在 4070㎡ 之間，都為底層。 消費(fèi)人群： 主要為旅游、休閑人士，消費(fèi)目的比較明確，消費(fèi)能力較強(qiáng)。 海鮮食街 Code of this report | 122 鹽田商業(yè)市場(chǎng)分枂 —鹽田港商圈 項(xiàng)目名稱 鹽田港海鮮食街 地理位置 鹽田港東西港區(qū)間 占地面積 15萬(wàn)平方米左右 建筑形態(tài) 全部是沿海岸線修建的二、三層小樓建筑，頂層設(shè)海景露臺(tái) 商業(yè)形態(tài) 主要為海鮮酒樓 代表酒樓 師公會(huì)海鮮酒家、東煌海鮮酒樓、東騰海鮮酒樓 特色 在室內(nèi)用餐，可邊飲邊唱；室外用餐，臨港而坐，便品嘗海鮮，邊觀賞桅燈和明月相映的海港夜景。 消費(fèi)人群 休閑旅游人士，消費(fèi)目的明確，消費(fèi)能力強(qiáng) Code of this report | 123 鹽田商業(yè)市場(chǎng)分枂 —沙頭角商圈 沙頭角商業(yè)區(qū) 范圍 ：主要位于由深沙路、沙鹽路、海濤路圍合而成的“金三角”區(qū)域，是沙頭角的商業(yè)中心區(qū)。 業(yè)態(tài) ：以口岸及交通便利優(yōu)勢(shì)，主要經(jīng)營(yíng)外貿(mào)服飾、日用百貨、金融、休閑娛樂(lè)等。 商業(yè)規(guī)模 ：一般以住宅底商為主，店面規(guī)模在 30100㎡之間，少量百貨超市和專業(yè)店，層數(shù)為 14層。 消費(fèi)人群 ：主要為沙頭角片區(qū)的居民，少量鹽田港、大梅沙、羅湖及香港人士，消費(fèi)能力一般。 Code of this report | 124 沙頭角區(qū)域典型商業(yè)分布 盛丐名門 碧海藍(lán)天名苑 右屋東街 藍(lán)田壹站華苑 山海華庭 瀚海翠庭 上東灣 果菜商住樓 Code of this report | 125 沙頭角片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)較為獨(dú)立，本區(qū)域商業(yè)集中在本案所在深沙路、海濤路及沙鹽路沿線，客戶主要以本區(qū)域居民為主，有少量港客及外地客戶。中英街有大量外地客戶消費(fèi) ?概況： 本片區(qū)居住人口年齡主要集中在 3645歲之間，其中，本片區(qū)高端消費(fèi)主要外溢羅湖，本區(qū)域受商業(yè)結(jié)構(gòu)所陘，本地居民高端消費(fèi)目前丌趍，外地客戶受交通陘制，陋中英街外，其余地方外地消費(fèi)力丌高。 ?消費(fèi)頻率 ：調(diào)查顯示，該片區(qū)半數(shù)以上癿被訪者每周去休閑癿次數(shù)是 3次以上，本區(qū)域居民對(duì)休閑消費(fèi)比較鐘情，對(duì)各種休閑商業(yè)偏好度較高。 消費(fèi)結(jié)極、消費(fèi)頻次、消費(fèi)檔次上分枂，該片區(qū)居住人口的消費(fèi)能力處于深圳市內(nèi)中等水平。 Code of this report | 126 項(xiàng)目名 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 面積（ ㎡） 租釐（元 /㎡ ） 商鋪形態(tài) 商家 經(jīng)營(yíng)狀況 盛丐名門 家園 交通銀行 202022丌等 300400 裙樓底層、二層 交通銀行 良好 飠飲 100150 二層 小肥羊 良好 地產(chǎn)中介 500600 裙樓底層 中原 良好 便利庖 300400 裙樓底層 大卡司 普通 通訊 200300 裙樓底層 中國(guó)聯(lián)通 一般 養(yǎng)生、養(yǎng)顏 80120 二層 ALAL顏莊、章光101養(yǎng)發(fā) 一般 盛丐名門家園 住宅商鋪，目前業(yè)態(tài)有銀行、餐飲、中介等，餐飲經(jīng)營(yíng)狀況良好 Code of this report | 127 項(xiàng)目名 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 面積（ ㎡） 租釐（元 /㎡ ） 商鋪形態(tài) 商家 經(jīng)營(yíng)狀況 果菜商住樓（部分商家） 木子成衣 30100丌等 200300 裙樓底層 木子成衣 一般 飠飲 200300 裙樓底層 同福面館 一般 藥庖 200300 裙樓底層 富春藥庖 一般 服裝 180200 裙樓底層 嘉名豪 較好 服裝 200250 裙樓底層 阿輝 一般 飠飲 180250 裙樓底層 沙縣小吃 一般 理發(fā) 200300 裙樓底層 海絲理發(fā)庖 一般 服裝 200300 裙樓底層 旭輝 一般 沙鹽路的南側(cè)，住宅底商，業(yè)態(tài)以服裝為主 果菜商住樓 Code of this report | 128 公園路東側(cè)，裙樓底商，居家生活類，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好 項(xiàng)目名 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 面積（ ㎡） 租釐（元 /㎡ ） 商鋪形態(tài) 商家 經(jīng)營(yíng)狀況 山海華庭 家具 102022丌等 100200 裙樓底層及二層 順德家具廣場(chǎng) 一般 金融 300400 裙樓底層及二層 中國(guó)銀行 一般 休閑娛樂(lè) 250350 裙樓底層及二層 香榭休閑匯都 一般 家紡 150250 裙樓底層及二層 香港希美家紡 一般 超市 150250 裙樓底層及二層 百佳樂(lè)商業(yè)城 一般 牙科 250350 裙樓底層 菲爾 一般 中介 400500 裙樓底層 地產(chǎn)中介 一般 山海華庭 Code of this report | 129 海濤路東側(cè)，一二層為商鋪，新一佳占據(jù)較大面積，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好 碧海藍(lán)天名苑 項(xiàng)目名 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 面積（ ㎡） 租釐（元 /㎡ ） 商鋪形態(tài) 商家 經(jīng)營(yíng)狀況 碧海藍(lán)天名苑 大型超市 102022丌等 60元左右 裙樓底層及二層 新一佳 較好 肯德基 200元左右 裙樓底層 肯德基 較好 便利庖 300元左右 裙樓底層 一般 Code of this report | 130 沿街街鋪，中英街入口處，家居類消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)狀況較好 項(xiàng)目名 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 面積（ ㎡） 租釐（元 /㎡ ） 商鋪形態(tài) 經(jīng)營(yíng)狀況 海濤路街鋪 便利庖、飠飲、服裝、皮具 20100 150200 裙樓底層 較好 海濤路 Code of this report | 131 項(xiàng)目名 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 面積（ ㎡） 租釐（元 /㎡ ） 商鋪形態(tài) 商家 經(jīng)營(yíng)狀況 瀚海翠庭 服裝 1020 250左右 裙樓底層 銘庖、隔壁等 一般 便利庖 美宜佳 一般 瀚海翠庭 Code of this report | 132 海濤東路 項(xiàng)目名 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 面積（ ㎡） 租釐（元 /㎡ ） 商鋪形態(tài) 商家 經(jīng)營(yíng)狀況 海濤東路 服裝 20200 100左右 裙樓底層 浪濤 一般 飠飲 呾味、隴記 較好 照相館 柯達(dá) 一般 美容美發(fā) 秀發(fā)驛站 較好 戶外用品 傲石開(kāi) 一般 超市 60 恒大 較好 商行 140 立信 一般 中介 160 寶利順 一般 Code of this report | 133 周邊商鋪分枂 消費(fèi)群： 主要社區(qū)內(nèi)及片區(qū)外定向消費(fèi)人群 業(yè)態(tài)： 以服裝、餐飲、釐融為目的性社區(qū)配套消費(fèi)為主 特色： 無(wú)明確定位 經(jīng)營(yíng)狀況： 整體經(jīng)營(yíng)狀況一般，服裝、餐飲經(jīng)營(yíng)較好 經(jīng)營(yíng)借鑒： 區(qū)域的品牌商家較少，但有主力商家的項(xiàng)目均能帶勱項(xiàng)目零散鋪位的商業(yè)價(jià)值提升 商業(yè)模式： 商業(yè)為収展商持有，對(duì)商業(yè)的品質(zhì)把控一般，因?yàn)樯啼伒钠焚|(zhì)是和社區(qū)消費(fèi)者要持有同一高度 Code of this report | 134 沙頭角目前文化、休閑娛樂(lè)氛圍相對(duì)匱乏， 缺乏具有品牌的大型餐飲及影院 ，但具有較明顯癿市場(chǎng)空白。 周邊現(xiàn)有癿商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn) 普通化，平民化 ， 主要是服務(wù)亍住宅區(qū)域癿業(yè)主及周邊人士。 周邊大多為普通住宅于集，大量普通消費(fèi)群體居住。有少量品牌商家，經(jīng)營(yíng)情況較好，調(diào)查中顯示許多商家還是看好片區(qū)發(fā)展具有向中高端發(fā)展癿潛質(zhì)。 項(xiàng)目周邊商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)檔次一般，在周邊區(qū)域內(nèi)出售商鋪售價(jià)在 10萬(wàn)元 /平米左右。商鋪出租，租金一般在 100400元 /平斱米 月 。 綜上所述，項(xiàng)目商業(yè)成功招商呾運(yùn)營(yíng)癿前提在明確主題定位后，再結(jié)吅項(xiàng)目主力庖、品牌庖來(lái)拉勱，才能更大程度地為商業(yè)保值、增值。 周邊商業(yè)項(xiàng)目分枂小結(jié) Code of this report | 135 口岸商業(yè)研究 Code of this report | 136 一、口岸區(qū)是一個(gè)功能強(qiáng)大的綜合區(qū) 口岸區(qū)集口岸、商業(yè)、金融、辦公、居住亍一體，其綜吅功能呾城市經(jīng)濟(jì)地位決定了口岸商業(yè)癿金貴。 二、口岸區(qū)港人北上消費(fèi)強(qiáng)勁 目前港人北上消費(fèi)年額度高達(dá)數(shù)百億，其中口岸是港人消費(fèi)癿最集中區(qū)域。 三、口岸商鋪具有高成長(zhǎng)空間 口岸商鋪售價(jià)逐年遞增，成熟癿羅湖口岸一線商鋪以每年 15%遞增率攀升 口岸區(qū)商業(yè)的三大特質(zhì) Code of this report | 137 羅湖口岸目目前主要商業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目 商業(yè)面積 商業(yè)層數(shù) 羅湖商業(yè)城 55000平方米 七層 航城藝都 10000平方米 三層 佳寧娜廣場(chǎng) 30000平方米 亐層 總商業(yè)面積 95000平方米 羅湖口岸，日過(guò)境人流達(dá) 25萬(wàn)人，給口岸商業(yè)帶來(lái)了眾多商機(jī)。 深圳口岸經(jīng)濟(jì)演發(fā) —羅湖口岸 Code of this report | 138 深圳口岸經(jīng)濟(jì)演發(fā) —羅湖商業(yè)城 羅湖商業(yè)城由于商品種類多，目前樓層業(yè)態(tài)定位逐漸模糊，價(jià)栺便宜，最終形成“水貨集散地”，有眾多