【正文】 地塊周邊未來(lái)規(guī)劃的商業(yè)綜合體將輻射整個(gè)河?xùn)|片區(qū)，但目前正處在規(guī)劃階段，具體建設(shè)實(shí)施的時(shí)間并沒(méi)有確定。 ?現(xiàn)階段，地塊周邊缺少緊臨的簡(jiǎn)單配套。 現(xiàn)階段，緊臨地塊的生活配套較少，僅北側(cè)有部分臨路門(mén)店，未能形成商業(yè)配套的氛圍。 地塊 SWOT分析 ?地塊西側(cè)緊鄰牤牛河景觀帶，景觀資源較好具有較長(zhǎng)的景觀面； ?地塊方正易于整體規(guī)劃并且規(guī)模較大，具有大盤(pán)氣質(zhì)； ?地塊四周緊鄰規(guī)劃路，未來(lái)項(xiàng)目周邊交通便利； ?地塊已經(jīng)被公認(rèn)為霸州未來(lái)新升級(jí)的規(guī)劃住宅區(qū)，并成為未來(lái)熱點(diǎn)板塊 ?地塊規(guī)劃的容積率較高，加大了打造中高端舒適型住宅產(chǎn)品的難度； ?地塊中公建類(lèi)產(chǎn)品 (小學(xué)、中學(xué)、熱力站、市政配套 )規(guī)劃比例較高，導(dǎo)致未來(lái)銷(xiāo)售及規(guī)劃存在較大難點(diǎn)； ?地塊周邊教育及醫(yī)療配套雖然具備，但存在一定距離； ?現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi) 無(wú) 生活配套 ； ?臨近地塊周邊 無(wú) 公共交通工具，致使出行較為不便 ?當(dāng)?shù)?房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)的變化將使 河?xùn)| 區(qū)域在未來(lái) 2— 3年內(nèi)成為中高端客群的首選區(qū)域； ?具有 牤牛河 河景觀資源的地塊稀缺，未來(lái)將成為中高端客群追捧區(qū)域； ?霸州 近年加大城市拆遷與改造力度，從而釋放出更多剛性需求，而作為擁有較佳的區(qū)域形象及豐富 自然 資源的 河?xùn)|區(qū)域 將首當(dāng)其沖，將成為市區(qū)拆遷的中高端客群購(gòu)房首選區(qū)域。 ?地塊周邊在售項(xiàng)目 （海潤(rùn)印象） 潛在供應(yīng)量較大，導(dǎo)致未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加??； ?地塊所在區(qū)域周邊項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，將導(dǎo)致未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境加?。? ?宏觀政策調(diào)控導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 （一）、定位總體原則 （二）、產(chǎn)品定位 八、項(xiàng)目定位研究 定位總體原則 ?打造區(qū)域高品質(zhì)項(xiàng)目，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，并同時(shí)作為在 河?xùn)|板塊尚 第一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿； ?打造區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)以親水景觀（ 牤牛 河）及文化休閑（ 沿河八景 ），為特色的中高端項(xiàng)目為目標(biāo)； ?覆蓋整個(gè)霸州區(qū)域，以改善型 型和投資型需求人群為主力客群； ?建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位向中高端路線發(fā)展。 產(chǎn)品定位 ?在滿足容積率的條件下，優(yōu)先建造南北通透的戶型； ?充分利用項(xiàng)目地塊優(yōu)越的地理位置及交通，盡量增加臨街商業(yè) ； ?公建指標(biāo)建議以小戶型酒店式 精裝 公寓產(chǎn)品解決； ?三居室以上戶型設(shè)計(jì)須做到南北通透； ?住宅產(chǎn)品中小戶型可以接受單一朝南； ?公寓可以接受單一、任何朝向。 臨河底商 沿街商業(yè) 精裝小公寓 /寫(xiě)字樓 公建 /回遷商業(yè) ?地塊東側(cè) 、北側(cè) 受 主干道 距離較近的影響，導(dǎo)致的行車(chē)噪音較大，建議未來(lái)可考慮在 外 圍布置 臨街商業(yè) 產(chǎn)品以屏蔽噪音； ?建議地塊 西 側(cè) 考慮臨河底商， 充分 牤牛河帶狀公園所帶來(lái)的商業(yè)效益， 建議可規(guī)劃小型風(fēng)情商業(yè)或休閑精品店 ； ?建議 2地塊 東 南 角規(guī)劃精裝小公寓 +寫(xiě)字樓，充分利用緊鄰主干道十字路口的優(yōu)越位置 ； 學(xué)校 以收儲(chǔ)87畝 建筑風(fēng)格定位原則 ?風(fēng)格設(shè)計(jì) 考慮周邊自然景觀、人文景觀等因素，并 能夠傳遞出項(xiàng)目應(yīng)有氣質(zhì)和品質(zhì)， 新中式 風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格的產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)都有認(rèn)同度 ； ?基于本項(xiàng)目的成本控制，以及幕墻和面磚的使用可能受限制，建議立面風(fēng)格采用偏傳統(tǒng)一些的策略，可以兼顧品質(zhì)和成本。 建筑風(fēng)格建議 一般立面顏色的使用 ? 方式一：傳統(tǒng)中式建筑的灰瓦白墻 （ 灰白黑 ） 設(shè)計(jì)，局部可以通過(guò)外檐挖槽達(dá)到“四明空間”的設(shè)計(jì)增加居住的舒適程度； ? 方式二：采用中式傳統(tǒng)的 紅褐色與白色搭配設(shè)計(jì) ，著重突出立面的大氣沉穩(wěn)，這與中華民族的精神相吻合； 立面通窗處理，增加立面的整體感簡(jiǎn)化的馬頭墻簡(jiǎn)化的門(mén)坊坡屋頂，簡(jiǎn)化的飛檐及檐口四坡頂重檐斬假石門(mén)坊雨林瓦 創(chuàng)新立面 飛檐 角檐 屋頂：改良傳統(tǒng)屋頂、采用創(chuàng)新立面 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 景觀設(shè)計(jì)的核心原則 將場(chǎng)地設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)緊密結(jié)合，來(lái)通過(guò)地形的塑造來(lái)實(shí)現(xiàn)不同屬性空間的劃分，社區(qū)與外部城市界面的處理以及協(xié)同實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本的控制； 充分并合理地利用場(chǎng)地的豎向條件，設(shè)計(jì)地形起伏的內(nèi)部園林環(huán)境，創(chuàng)造各種生動(dòng)有趣的活動(dòng)空間； ?風(fēng)格與建筑統(tǒng)一： 整體設(shè)計(jì)風(fēng)格與建筑及渾河景色形成融合； ?內(nèi)外界面分明： 使項(xiàng)目與周邊環(huán)境形成巨大反差，尤其在入口處的項(xiàng)目 展示區(qū)營(yíng)造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！ ?注重色彩搭配 ：善于運(yùn)用色彩對(duì)比，形成視覺(jué)沖擊！ ?四季異景： 選擇季節(jié)性變化豐富的物種，按常規(guī)與落葉樹(shù)種的比例種植，不同樹(shù)種花卉分時(shí)綻放，春夏秋冬呈現(xiàn)截然不同的異色景觀。 ?垂直綠化： 精細(xì)化的綠化理念，小尺度上注重植物層次的搭配！ ?水景點(diǎn)綴： 充分利用現(xiàn)場(chǎng)條件設(shè)計(jì)疊落水系，考慮到冬季水景價(jià)值下降，建議園區(qū)水景點(diǎn)綴與淺水方式設(shè)計(jì)，從而降低整體維護(hù)成本； ?綠植以本地耐冷常綠品種為主 ，可降低今后維護(hù)成本。 2 4 1 3 面積區(qū)間配比建議 產(chǎn)品類(lèi)型 物業(yè)類(lèi)型 戶型 銷(xiāo)售面積 （㎡） 戶型比例 住宅類(lèi) 多層 二室二廳一衛(wèi) 7080 50% 三室二廳二衛(wèi) 110130 50% 高層 二室二廳二衛(wèi) 80100 25% 三室二廳一衛(wèi) 8595 25% 三室二廳二衛(wèi) 110120 35% 四室二廳二衛(wèi) 150170 15% 公建類(lèi) 寫(xiě)字樓 一室一廳一衛(wèi) 40－ 60 100% 目前市場(chǎng)現(xiàn)有“熱銷(xiāo)戶型”為 8595㎡兩居室、 110120㎡三居室，市場(chǎng)稀缺戶型為 8090㎡三居室，結(jié)合以上產(chǎn)品建議 增加 8090㎡三居室所占比例到 25% 由于本區(qū)域?qū)σ痪拥男枨蟛煌?，故建議將一居戶型放入寫(xiě)字樓內(nèi)，如未來(lái)市場(chǎng)需求度不高可將其改建為精裝辦公間。 ?戶型格局 二、三居室為南向兩開(kāi)間（即：客廳、主臥室），并盡量設(shè)計(jì)南向帶陽(yáng)臺(tái) ?戶型開(kāi)間 二居室：客廳開(kāi)間不低于 ，主臥室開(kāi)間不低于 ，次臥室開(kāi)間不低于 ； 三居室：客廳開(kāi)間不低于 ，主臥室開(kāi)間不低于 ，次臥室開(kāi)間不低于 ； 四居室：客廳開(kāi)間不低于 ，主臥室開(kāi)間不低于 ，次臥室開(kāi)間不低于 ； 層高：不低于 ； 建議平面布局可以設(shè)計(jì)為南北通透二梯二戶，； 建議西側(cè)具有牤牛河景觀資源的戶型，平面布局時(shí)盡量以大面積戶型為主。 會(huì)所設(shè)臵 —— 可接受獨(dú)立式商業(yè)或者是沿街底商，但為了可以降低今后運(yùn)營(yíng)成本，建議以對(duì)外開(kāi)放形式經(jīng)營(yíng)，所以會(huì)所考慮設(shè)臵在社區(qū)外部以吸引更多外部客流； 會(huì)所規(guī)模 —— 1000至 2022平方米，不排斥先期作為售樓處使用，后期作為會(huì)所使用； 會(huì)所未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) —— 以 養(yǎng)生、健身 為主題的會(huì)所；設(shè)臵中型健身房（即：無(wú)氧、有氧運(yùn)動(dòng)等健身項(xiàng)目）并考慮洗浴等功能間設(shè)臵；同時(shí)還考慮設(shè)臵（但不限于）：臺(tái)球室、棋牌室、 SPA會(huì)館、咖啡廳等； 會(huì)所未來(lái)經(jīng)營(yíng) —— 建議聘請(qǐng)或與專(zhuān)業(yè)品牌的商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行托管式經(jīng)營(yíng)或聯(lián)合式經(jīng)營(yíng)方式。 泛會(huì)所概念 —— 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果顯示， 目前市場(chǎng)對(duì)會(huì)所認(rèn)知度不夠，建議將 會(huì)所面積 減 小，由于本案有其他商業(yè)，可利用其他商業(yè)功能完善會(huì)所功能。 會(huì)所建議 示意圖片