【正文】 地塊周邊未來規(guī)劃的商業(yè)綜合體將輻射整個河東片區(qū)，但目前正處在規(guī)劃階段，具體建設實施的時間并沒有確定。 ?現階段，地塊周邊缺少緊臨的簡單配套。 現階段，緊臨地塊的生活配套較少，僅北側有部分臨路門店，未能形成商業(yè)配套的氛圍。 地塊 SWOT分析 ?地塊西側緊鄰牤牛河景觀帶，景觀資源較好具有較長的景觀面； ?地塊方正易于整體規(guī)劃并且規(guī)模較大，具有大盤氣質； ?地塊四周緊鄰規(guī)劃路，未來項目周邊交通便利； ?地塊已經被公認為霸州未來新升級的規(guī)劃住宅區(qū)，并成為未來熱點板塊 ?地塊規(guī)劃的容積率較高，加大了打造中高端舒適型住宅產品的難度； ?地塊中公建類產品 (小學、中學、熱力站、市政配套 )規(guī)劃比例較高，導致未來銷售及規(guī)劃存在較大難點； ?地塊周邊教育及醫(yī)療配套雖然具備，但存在一定距離； ?現階段區(qū)域內 無 生活配套 ； ?臨近地塊周邊 無 公共交通工具，致使出行較為不便 ?當地 房地產市場供求結構的變化將使 河東 區(qū)域在未來 2— 3年內成為中高端客群的首選區(qū)域； ?具有 牤牛河 河景觀資源的地塊稀缺，未來將成為中高端客群追捧區(qū)域； ?霸州 近年加大城市拆遷與改造力度，從而釋放出更多剛性需求，而作為擁有較佳的區(qū)域形象及豐富 自然 資源的 河東區(qū)域 將首當其沖，將成為市區(qū)拆遷的中高端客群購房首選區(qū)域。 ?地塊周邊在售項目 （海潤印象） 潛在供應量較大，導致未來市場競爭加??； ?地塊所在區(qū)域周邊項目產品同質化嚴重，將導致未來競爭環(huán)境加??； ?宏觀政策調控導致的市場風險。 （一）、定位總體原則 （二）、產品定位 八、項目定位研究 定位總體原則 ?打造區(qū)域高品質項目，樹立良好的企業(yè)形象，并同時作為在 河東板塊尚 第一個開發(fā)項目，樹立行業(yè)標桿； ?打造區(qū)域市場內以親水景觀（ 牤牛 河）及文化休閑（ 沿河八景 ），為特色的中高端項目為目標； ?覆蓋整個霸州區(qū)域，以改善型 型和投資型需求人群為主力客群； ?建議項目市場定位向中高端路線發(fā)展。 產品定位 ?在滿足容積率的條件下，優(yōu)先建造南北通透的戶型； ?充分利用項目地塊優(yōu)越的地理位置及交通，盡量增加臨街商業(yè) ； ?公建指標建議以小戶型酒店式 精裝 公寓產品解決； ?三居室以上戶型設計須做到南北通透； ?住宅產品中小戶型可以接受單一朝南； ?公寓可以接受單一、任何朝向。 臨河底商 沿街商業(yè) 精裝小公寓 /寫字樓 公建 /回遷商業(yè) ?地塊東側 、北側 受 主干道 距離較近的影響，導致的行車噪音較大，建議未來可考慮在 外 圍布置 臨街商業(yè) 產品以屏蔽噪音； ?建議地塊 西 側 考慮臨河底商， 充分 牤牛河帶狀公園所帶來的商業(yè)效益， 建議可規(guī)劃小型風情商業(yè)或休閑精品店 ； ?建議 2地塊 東 南 角規(guī)劃精裝小公寓 +寫字樓，充分利用緊鄰主干道十字路口的優(yōu)越位置 ； 學校 以收儲87畝 建筑風格定位原則 ?風格設計 考慮周邊自然景觀、人文景觀等因素，并 能夠傳遞出項目應有氣質和品質， 新中式 風格和現代風格的產品在當地市場都有認同度 ； ?基于本項目的成本控制，以及幕墻和面磚的使用可能受限制，建議立面風格采用偏傳統(tǒng)一些的策略，可以兼顧品質和成本。 建筑風格建議 一般立面顏色的使用 ? 方式一：傳統(tǒng)中式建筑的灰瓦白墻 （ 灰白黑 ） 設計，局部可以通過外檐挖槽達到“四明空間”的設計增加居住的舒適程度； ? 方式二：采用中式傳統(tǒng)的 紅褐色與白色搭配設計 ，著重突出立面的大氣沉穩(wěn)，這與中華民族的精神相吻合； 立面通窗處理，增加立面的整體感簡化的馬頭墻簡化的門坊坡屋頂，簡化的飛檐及檐口四坡頂重檐斬假石門坊雨林瓦 創(chuàng)新立面 飛檐 角檐 屋頂：改良傳統(tǒng)屋頂、采用創(chuàng)新立面 園林規(guī)劃設計建議 景觀設計的核心原則 將場地設計和景觀設計緊密結合，來通過地形的塑造來實現不同屬性空間的劃分，社區(qū)與外部城市界面的處理以及協同實現對整個項目成本的控制； 充分并合理地利用場地的豎向條件，設計地形起伏的內部園林環(huán)境，創(chuàng)造各種生動有趣的活動空間； ?風格與建筑統(tǒng)一： 整體設計風格與建筑及渾河景色形成融合； ?內外界面分明： 使項目與周邊環(huán)境形成巨大反差，尤其在入口處的項目 展示區(qū)營造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！ ?注重色彩搭配 ：善于運用色彩對比，形成視覺沖擊！ ?四季異景： 選擇季節(jié)性變化豐富的物種，按常規(guī)與落葉樹種的比例種植，不同樹種花卉分時綻放，春夏秋冬呈現截然不同的異色景觀。 ?垂直綠化： 精細化的綠化理念，小尺度上注重植物層次的搭配！ ?水景點綴： 充分利用現場條件設計疊落水系，考慮到冬季水景價值下降，建議園區(qū)水景點綴與淺水方式設計，從而降低整體維護成本； ?綠植以本地耐冷常綠品種為主 ，可降低今后維護成本。 2 4 1 3 面積區(qū)間配比建議 產品類型 物業(yè)類型 戶型 銷售面積 （㎡） 戶型比例 住宅類 多層 二室二廳一衛(wèi) 7080 50% 三室二廳二衛(wèi) 110130 50% 高層 二室二廳二衛(wèi) 80100 25% 三室二廳一衛(wèi) 8595 25% 三室二廳二衛(wèi) 110120 35% 四室二廳二衛(wèi) 150170 15% 公建類 寫字樓 一室一廳一衛(wèi) 40－ 60 100% 目前市場現有“熱銷戶型”為 8595㎡兩居室、 110120㎡三居室，市場稀缺戶型為 8090㎡三居室，結合以上產品建議 增加 8090㎡三居室所占比例到 25% 由于本區(qū)域對一居的需求不旺盛，故建議將一居戶型放入寫字樓內，如未來市場需求度不高可將其改建為精裝辦公間。 ?戶型格局 二、三居室為南向兩開間（即：客廳、主臥室），并盡量設計南向帶陽臺 ?戶型開間 二居室：客廳開間不低于 ，主臥室開間不低于 ，次臥室開間不低于 ； 三居室：客廳開間不低于 ，主臥室開間不低于 ，次臥室開間不低于 ； 四居室：客廳開間不低于 ，主臥室開間不低于 ，次臥室開間不低于 ； 層高：不低于 ； 建議平面布局可以設計為南北通透二梯二戶，； 建議西側具有牤牛河景觀資源的戶型，平面布局時盡量以大面積戶型為主。 會所設臵 —— 可接受獨立式商業(yè)或者是沿街底商，但為了可以降低今后運營成本，建議以對外開放形式經營，所以會所考慮設臵在社區(qū)外部以吸引更多外部客流； 會所規(guī)模 —— 1000至 2022平方米，不排斥先期作為售樓處使用，后期作為會所使用； 會所未來經營業(yè)態(tài) —— 以 養(yǎng)生、健身 為主題的會所；設臵中型健身房（即：無氧、有氧運動等健身項目）并考慮洗浴等功能間設臵；同時還考慮設臵（但不限于）：臺球室、棋牌室、 SPA會館、咖啡廳等； 會所未來經營 —— 建議聘請或與專業(yè)品牌的商業(yè)運營機構，進行托管式經營或聯合式經營方式。 泛會所概念 —— 根據市場調研結果顯示， 目前市場對會所認知度不夠，建議將 會所面積 減 小，由于本案有其他商業(yè)，可利用其他商業(yè)功能完善會所功能。 會所建議 示意圖片