【正文】 米、二居７０～８０平方米的戶型成為主力。大面寬落地窗和陽臺、明廚或明衛(wèi)的設計，增加了通風和采光性，采用地板采暖方式增大采暖功效、減少使用面積的無端占用。同時，針對買家的不同需求，有些開發(fā)商，比如北京炫特區(qū)剛剛推出的國際公寓級兩室兩廳緊湊標準和少量１００平方米的豪華復式３ .０版戶型，將小戶型升級為豪宅，易構空間即將亮相的７０平方米一居室躍層，突破了傳統(tǒng)小戶型居室空間設計方面的局限。這些做法值得我們借鑒。威海目前小戶型奇缺，部分開發(fā)商在大戶型中穿插一些小戶型銷售情況非常好，但是由于發(fā)展商片面追求大進深，小戶結構只是作為一種輔助和點綴，所以其結構嚴重不合理； 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 趨勢２ 居住舒適性的提高 小面積居室的實現(xiàn)往往以犧牲居住功能為代價的。２０平方米左右的，比如各大城市推出的 SOLO，房子安放了床、桌子和柜子，就沒有了多余空間。局促的空間沒有獨立的廚房，沒有自由活動的空間，更多的是滿足一個睡覺的需要。 小戶型的買家其實更注重生活品位、生活質量，對私人空間的要求更為細致，面積擴大、功能完善后的小戶型舒適度有了明顯提高。獨立劃分了各功能區(qū)，動靜分區(qū)明確，工作、學習、娛樂、交流，房子的多重功能得到釋放。有了更多的儲藏空間，私密性強，可以相對自由地裝修、擺放家具，居室的風景線不再單調、呆板，真正實現(xiàn)家的感覺。一些項目觀景陽臺和外飄窗的設計增添了人與自然的融合。 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 趨勢３ 個性的張揚 小戶型針對的客戶主要是一批２０～３５歲之間的新新人類，他們容易沖動，充滿活力，對生活質量有更高的要求。 在小戶型推出之初，在原有規(guī)劃上改良設計的小戶型要吸引年輕人，更多的是產品的新鮮感，滿足了他們的獵奇心理。當市場有更多選擇時，開發(fā)商都努力在小戶型設計上下足功夫，以產品鮮明的個性化特征博新新人類一笑。說到此，不能不點評一下其中最突出的例子ＳＯＬＯ二代創(chuàng)造的“玻璃盒子”和“云中漫步”等設計新理念：五面皆為玻璃的２．７米見方陽臺，懸在空中的玻璃盒子另類、時尚；直通樓頂的樓梯，從一層就可以看到７層的玻璃樓頂。新新人類的消費心理在建筑細節(jié)上得以體現(xiàn)和張揚。 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 趨勢４ 人口密度的降低 當初，許多人看過榮豐的“非常男女”后，一個直觀的感覺就是小戶型與其說是家，不如說是宿舍更為妥帖。一梯二三十戶的人口密度，使來來往往的人流增多，影響彼此的生活，而作為投資性住宅，小戶型的居住人群復雜，也增添了社區(qū)的不穩(wěn)定性。這也是小戶型成為眾矢之的的重要因素之一。 從 2021年開始，各地開盤的小戶型大多在這方面加大了改進力度，出現(xiàn)了一梯１０戶，甚至一梯４戶的設計，增加了電梯投入，大幅度降低了人口的密度和流動性，保證了社區(qū)生活的安定和純粹。滿足了部分追求高品質生活人群的要求。 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 趨勢５ 公共氛圍的營造 小戶型是年輕人的社區(qū)，他們需要社交氛圍和面對面的交流，除了自我空間和自由天地外，需要更廣闊的生活、娛樂、公共空間和交流場所。擴大交流的范圍，令生活更多姿彩，不再是一成不變的飲食男女。 正因如此，眼下市場上出現(xiàn)的小戶型都不約而同地重視了社區(qū)空間的設計，有的甚至增加了上萬平方米的綠化園林，還有的在圍合社區(qū)中設計有中心水景廣場、小溪步道、棋藝廣場、燒烤園、詩韻墻、攀巖石壁、演藝圈等二十余處景觀；北京的飄ＨＯＭＥ的挑高大堂，都營造了全面公共交流的居住生活方式。泰悅豪庭（原堅果國際公寓）私人俱樂部性的四個個性化會所還經常舉行一些時尚活動，增進彼此的交流。所有這一些都說明，已經有眾多的開發(fā)商將原來大戶型高尚社區(qū)中的一些概念引入到了小戶型的設計里來，這些都是值得我們威海的開發(fā)商們學習和借鑒的； 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 趨勢６ 價值的提升 小戶型的客戶大多是單身人士和新婚不久的兩口之家，原先的小戶型樓盤缺乏完善的配置，類似送餐、洗衣、即時清理房間等城市白領更加需要的生活配套服務項目只能依 *社區(qū)外的大環(huán)境，無形中增加了每天的生活支出。在保持生活質量與基本功能的前提下，完善功能后的小戶型增添了廚房的天然氣供給，小戶型更多地提供精裝修房屋，小區(qū)每天２４小時供應生活熱水，方便了住戶，也降低了生活成本。 更有開發(fā)商向業(yè)主贈海邊度假地，免費提供業(yè)主海濱會所３０年每年３至７天的標間居住權，為增加產品的附加值提供了新思路。 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 趨勢７ 郊區(qū)化發(fā)展趨勢 小戶型很明顯是一過渡性產品，對于大多數消費者來說，小戶型是短期居住、長期投資的房屋，這就從另一個側面對小戶型的位置提出了更高的要求：小戶型需要在交通便捷、市中心或商務氛圍濃郁、周邊配套完善的環(huán)境中才有生存價值。 但隨著小戶型面積的回歸，自住型客戶的使用周期逐漸延長，于是，最近出現(xiàn)的小戶型開始向城郊方向延伸。在高區(qū)澇臺、景區(qū)溫泉等地陸續(xù)冒出了一些配備小戶型社區(qū)的綜合型樓盤，據說銷售情況還相當不錯。在榮成的石島也有類似的樓盤。 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 趨勢８ 產品類別的延伸 如果說小戶型的出現(xiàn)，主要是為了滿足中低收入人群的居住需求，那么如今“?。希疲疲桑茫拧钡漠a生也是迎合了市場的趨勢。滿足成長型小企業(yè)的需求成為?。希疲疲桑茫诺闹饕较颍粜瓦@一產品形態(tài)正向寫字樓滲透。 小ＯＦＦＩＣＥ目標群體直指ＳＯＨＯ，專為活躍的成長型公司量身打造。小面積、可以自由組合的辦公空間，產品融入許多超前時尚元素，在設計上更具人性化。 ? 盛世機構簡介 ? 鄭州市場情況簡析 ? 市場背景下的小戶型 ? 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 ? 本項目立地條件研析 ? 項目整體操作思路 本項目立地條件研析 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses ） 機會（ Opportunities ） 風險（ Threats ） 地段成熟、交通便利 商業(yè)氛圍可支撐 配套成熟 基地范圍太小 不宜自身配套空間發(fā)揮 范圍內較往日價格提升快、范圍內高層供量少、 市場各類物業(yè)量投太大 產品競爭激烈 相映分流目標客戶 ? 盛世機構簡介 ? 鄭州市場情況簡析 ? 市場背景下的小戶型 ? 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 ? 本項目立地條件研析 ? 項目整體操作思路 關鍵詞： 差異化 、 目標群體的對接 、 區(qū)域的特征化 、 項目的賣點化 項目整體操作思路 一、營銷推廣總思想 ※ 通過強有力的推廣手段，迅速建立企業(yè)的品牌力和項目的形象力，使客戶第一時間對項目達到認知 ※ 通過產品的特征和客戶的興趣點，建立起項目與客戶之間有效溝通，建立完全的情感歸屬。 ※ 通過競爭力戰(zhàn)術和產品力，形成有效的銷售力。 ※ 通過有效的公關活動和客戶的維護，確立領袖地位，吸引市場最大的關注，增強市場影響力，增強品牌的產品附加值 ， 形成良好的企業(yè)品牌影響力和項目的口碑，為項目后期的銷售奠定銷售力。 項目整體操作思路 ※ 集中推廣力量在前期較短時間使樓盤成為具有很高知名度、銷售力的樓盤。積累起很高的銷售勢能，使項目在銷售加快、價格走高的上佳狀態(tài)中完成 ※ 賦予 “ 參與和分享 ” 更充實的內涵，無論是現(xiàn)場的包裝，還是對外的形象廣告宣傳，都要體現(xiàn)出項目獨有的氣質在現(xiàn)代城市中易居、易購的張力 ※ 市場中項目體量供應較大，階段銷售任務重，因此要加強媒體推廣力度，編寫針對高層小戶型的生活讀本。增強客戶與社區(qū)、客戶與開發(fā)商的感情。從細節(jié)感染消費者，增強品牌競爭力。 項目整體操作思路 購置動機： 6： 4（投資：自用） 持有 租賃 稀有 升值 成熟 收益 項目整體操作思路 二 、 小戶型購置動機分析 項目整體操作思路 三 、營銷推廣總策略 ?明確開發(fā)理念 ?建立功能模式 ?增強生活準則 ?理清推廣路線 ?組合推廣通路 ?把握推廣周期 ?把控價格策略 開發(fā)理念 產品優(yōu)化 營銷推廣 服務、配套、文化 產品設計的 補充建議 建立推廣 體系 物業(yè)管理與 社區(qū)文化構成 完善配套 項目品牌 項目整體操作思路 明確開發(fā)理念 項目整體操作思路 建立功能模式 大堂設施 ： 留言板 休閑座椅 TV 自動售貨機 書吧 飲水機 背景音樂 后廣場及綠化帶： 小型籃球場 休閑座椅 極限運動設施 寵物戀愛區(qū) 裙樓商業(yè)配套： CONDO酒吧 24時便利店 小區(qū)食堂 銀行 /ATM 快速沖印店 書店 藥店 轉換層或架空層 ： 自助洗衣 /干洗 乒乓球臺 大眾體育設施 健身設施 街舞表演場 CONDO 小戶型 社區(qū) 物業(yè)管理服務： 鐘點工服務、租物中心 /商務中心、保安保潔、 及物業(yè)經理物業(yè)助理的出現(xiàn) 項目整體操作思路 增強生活準則 都市的 一定是在繁華都市，城市必須是現(xiàn)代化的水準 年輕的 小戶型是年輕人的精神樂園，各種各樣的性格可以兼容、不拒絕另類，最好容易相處 核心的 一定是在商務圈和生活圈，與此保持一個恰倒好處的距離，這是最佳的工作和享受兩不誤的地點 小尺度的 一定是小戶型的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間，快樂的空間卻可以更大 陽光的 房子一定是國際標準陽光戶型，最大限度的享受陽光，生活里，陽光中，青春才能找到最飛揚的感覺 軌道上的 對于匆匆的都市年輕一族來說交通是最重要的生活標準，一定位于城市的交通樞紐，才能最大限度節(jié)約時間成本 便利的 小戶型是依存于社會配套的，周邊有完善的生活配套，享受才成為理所當然 共享的 一定要有一個內容豐富的社區(qū)共享空間，參與和分享，快樂才可以倍增 項目整體操作思路 理清推廣路線 產品 通路 消費者 商譽 視覺 形象 如何形成統(tǒng)一、清晰的視覺傳播方法 如何建立統(tǒng)一、清晰、有實質內涵的品牌形象 如何加強業(yè)主對品牌的認同，并愿意傳播 如何提高品牌在大眾消費者中的認知及了解 ?如何讓消費者對品牌與屬 下樓盤有清晰、統(tǒng)一認識 ?如何用一致的品牌形象支持不同風格的樓盤形象 如何建立系統(tǒng)、專門、有效的品牌傳播通路 項目整體操作思路 組合推廣渠道 我們從概念包裝 工地包裝 現(xiàn)場包裝 概念、產品雙樓書 功能單頁 產品手冊 戶外公交 戶外候車亭 戶外樓頂 DM直投 DS摸底 電視 報紙 RD網絡 娛樂休閑 美容養(yǎng)顏館 商場酒吧 核心商務 展銷會等形式進行組合推廣通路。 成交 獲知信息 引發(fā)關注 促成決策 營銷推廣渠道層次圖 ? 了解渠道對于客戶影響層次的不同有助于根據階段的不同選擇適合的項目推廣渠道。如：預售推廣期客戶首先需要了解的是“本項目大體上是怎樣品質的產品”，因此本階段應以宣傳形象的新聞宣傳及形象廣告、引導型廣告為主。 ? 渠道層次大致上反應了客戶跟進的流程。銷售人員在接待客戶的過程中應用相應問題對客戶作出判斷： ?客戶了解該向其灌輸的信息了嗎？ ?客戶的關注點在哪里？如何引起其關注？ ?促成其成交的關鍵在哪里？如何操作解決？ 客戶 客戶 客戶 客戶 本項目 中介 朋友 活動 直郵 電話 新聞 廣告 ... 營銷推廣組合渠道示意圖 項目體量大及高比例銷售的特性決定了一定比例廣告投入的必要性，廣告渠道的運用要點是 特定目標群體的多次刺激 及 提升項目在業(yè)界的知名度 。 ? 預售期 為廣告主要投放期，進行有效的媒體組合宣傳。 ? 強銷期 仍應維持一定比例的廣告投放，主要為解析說服型廣告。 ? 鞏固期 廣告可少量投放，主要依靠其他渠道。 營銷渠道運用要點 廣告 預售 強銷 鞏固 比例 營銷渠道運用要點 新聞報道 預售 強銷 鞏固 比例 ? 組織專業(yè)的、連續(xù)的、專題性的新聞報道是盛世機構的主要優(yōu)勢之一，新聞報道的特點為可信性、媒體集中影響性及成本低廉性，在預售階段結合營銷活動進行專題新聞報道的宣傳對于永和國際前期預售十分有必要。 ? 每一輪次的新聞報道應以“主題統(tǒng)一，訴求豐富”為原則做好新聞繕稿的準備工作，保證新聞報道的可信性及說服力。 營銷渠道運用要點 直郵 預售 強銷 鞏固 比例 ? 以客戶數據庫為基礎進行直郵推廣是寫字樓營銷的主要方法。直郵不應僅為 信息傳遞型 ，禮品郵遞、節(jié)日問候郵遞等 情感溝通型 直郵能收到更為良好的效果。 ? 直郵對象的選擇及收件人的準確性尤為重要。 ? 高效的