【正文】 米、二居７０～８０平方米的戶型成為主力。大面寬落地窗和陽臺、明廚或明衛(wèi)的設(shè)計(jì)，增加了通風(fēng)和采光性，采用地板采暖方式增大采暖功效、減少使用面積的無端占用。同時，針對買家的不同需求，有些開發(fā)商，比如北京炫特區(qū)剛剛推出的國際公寓級兩室兩廳緊湊標(biāo)準(zhǔn)和少量１００平方米的豪華復(fù)式３ .０版戶型，將小戶型升級為豪宅，易構(gòu)空間即將亮相的７０平方米一居室躍層，突破了傳統(tǒng)小戶型居室空間設(shè)計(jì)方面的局限。這些做法值得我們借鑒。威海目前小戶型奇缺，部分開發(fā)商在大戶型中穿插一些小戶型銷售情況非常好，但是由于發(fā)展商片面追求大進(jìn)深，小戶結(jié)構(gòu)只是作為一種輔助和點(diǎn)綴，所以其結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理； 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 趨勢２ 居住舒適性的提高 小面積居室的實(shí)現(xiàn)往往以犧牲居住功能為代價的。２０平方米左右的，比如各大城市推出的 SOLO，房子安放了床、桌子和柜子，就沒有了多余空間。局促的空間沒有獨(dú)立的廚房，沒有自由活動的空間，更多的是滿足一個睡覺的需要。 小戶型的買家其實(shí)更注重生活品位、生活質(zhì)量，對私人空間的要求更為細(xì)致，面積擴(kuò)大、功能完善后的小戶型舒適度有了明顯提高。獨(dú)立劃分了各功能區(qū)，動靜分區(qū)明確，工作、學(xué)習(xí)、娛樂、交流，房子的多重功能得到釋放。有了更多的儲藏空間，私密性強(qiáng)，可以相對自由地裝修、擺放家具，居室的風(fēng)景線不再單調(diào)、呆板，真正實(shí)現(xiàn)家的感覺。一些項(xiàng)目觀景陽臺和外飄窗的設(shè)計(jì)增添了人與自然的融合。 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 趨勢３ 個性的張揚(yáng) 小戶型針對的客戶主要是一批２０～３５歲之間的新新人類，他們?nèi)菀讻_動，充滿活力，對生活質(zhì)量有更高的要求。 在小戶型推出之初，在原有規(guī)劃上改良設(shè)計(jì)的小戶型要吸引年輕人，更多的是產(chǎn)品的新鮮感，滿足了他們的獵奇心理。當(dāng)市場有更多選擇時，開發(fā)商都努力在小戶型設(shè)計(jì)上下足功夫，以產(chǎn)品鮮明的個性化特征博新新人類一笑。說到此，不能不點(diǎn)評一下其中最突出的例子ＳＯＬＯ二代創(chuàng)造的“玻璃盒子”和“云中漫步”等設(shè)計(jì)新理念：五面皆為玻璃的２．７米見方陽臺，懸在空中的玻璃盒子另類、時尚；直通樓頂?shù)臉翘?，從一層就可以看到７層的玻璃樓頂。新新人類的消費(fèi)心理在建筑細(xì)節(jié)上得以體現(xiàn)和張揚(yáng)。 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 趨勢４ 人口密度的降低 當(dāng)初，許多人看過榮豐的“非常男女”后，一個直觀的感覺就是小戶型與其說是家，不如說是宿舍更為妥帖。一梯二三十戶的人口密度，使來來往往的人流增多，影響彼此的生活，而作為投資性住宅，小戶型的居住人群復(fù)雜，也增添了社區(qū)的不穩(wěn)定性。這也是小戶型成為眾矢之的的重要因素之一。 從 2021年開始，各地開盤的小戶型大多在這方面加大了改進(jìn)力度，出現(xiàn)了一梯１０戶，甚至一梯４戶的設(shè)計(jì)，增加了電梯投入，大幅度降低了人口的密度和流動性，保證了社區(qū)生活的安定和純粹。滿足了部分追求高品質(zhì)生活人群的要求。 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 趨勢５ 公共氛圍的營造 小戶型是年輕人的社區(qū)，他們需要社交氛圍和面對面的交流，除了自我空間和自由天地外，需要更廣闊的生活、娛樂、公共空間和交流場所。擴(kuò)大交流的范圍，令生活更多姿彩，不再是一成不變的飲食男女。 正因如此，眼下市場上出現(xiàn)的小戶型都不約而同地重視了社區(qū)空間的設(shè)計(jì)，有的甚至增加了上萬平方米的綠化園林，還有的在圍合社區(qū)中設(shè)計(jì)有中心水景廣場、小溪步道、棋藝廣場、燒烤園、詩韻墻、攀巖石壁、演藝圈等二十余處景觀；北京的飄ＨＯＭＥ的挑高大堂，都營造了全面公共交流的居住生活方式。泰悅豪庭（原堅(jiān)果國際公寓）私人俱樂部性的四個個性化會所還經(jīng)常舉行一些時尚活動，增進(jìn)彼此的交流。所有這一些都說明，已經(jīng)有眾多的開發(fā)商將原來大戶型高尚社區(qū)中的一些概念引入到了小戶型的設(shè)計(jì)里來，這些都是值得我們威海的開發(fā)商們學(xué)習(xí)和借鑒的； 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 趨勢６ 價值的提升 小戶型的客戶大多是單身人士和新婚不久的兩口之家，原先的小戶型樓盤缺乏完善的配置，類似送餐、洗衣、即時清理房間等城市白領(lǐng)更加需要的生活配套服務(wù)項(xiàng)目只能依 *社區(qū)外的大環(huán)境，無形中增加了每天的生活支出。在保持生活質(zhì)量與基本功能的前提下，完善功能后的小戶型增添了廚房的天然氣供給，小戶型更多地提供精裝修房屋，小區(qū)每天２４小時供應(yīng)生活熱水，方便了住戶，也降低了生活成本。 更有開發(fā)商向業(yè)主贈海邊度假地，免費(fèi)提供業(yè)主海濱會所３０年每年３至７天的標(biāo)間居住權(quán)，為增加產(chǎn)品的附加值提供了新思路。 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 趨勢７ 郊區(qū)化發(fā)展趨勢 小戶型很明顯是一過渡性產(chǎn)品，對于大多數(shù)消費(fèi)者來說，小戶型是短期居住、長期投資的房屋，這就從另一個側(cè)面對小戶型的位置提出了更高的要求：小戶型需要在交通便捷、市中心或商務(wù)氛圍濃郁、周邊配套完善的環(huán)境中才有生存價值。 但隨著小戶型面積的回歸，自住型客戶的使用周期逐漸延長，于是，最近出現(xiàn)的小戶型開始向城郊方向延伸。在高區(qū)澇臺、景區(qū)溫泉等地陸續(xù)冒出了一些配備小戶型社區(qū)的綜合型樓盤，據(jù)說銷售情況還相當(dāng)不錯。在榮成的石島也有類似的樓盤。 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 趨勢８ 產(chǎn)品類別的延伸 如果說小戶型的出現(xiàn)，主要是為了滿足中低收入人群的居住需求，那么如今“?。希疲疲桑茫拧钡漠a(chǎn)生也是迎合了市場的趨勢。滿足成長型小企業(yè)的需求成為?。希疲疲桑茫诺闹饕较颍粜瓦@一產(chǎn)品形態(tài)正向?qū)懽謽菨B透。 ?。希疲疲桑茫拍繕?biāo)群體直指ＳＯＨＯ，專為活躍的成長型公司量身打造。小面積、可以自由組合的辦公空間，產(chǎn)品融入許多超前時尚元素，在設(shè)計(jì)上更具人性化。 ? 盛世機(jī)構(gòu)簡介 ? 鄭州市場情況簡析 ? 市場背景下的小戶型 ? 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 ? 本項(xiàng)目立地條件研析 ? 項(xiàng)目整體操作思路 本項(xiàng)目立地條件研析 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses ） 機(jī)會（ Opportunities ） 風(fēng)險（ Threats ） 地段成熟、交通便利 商業(yè)氛圍可支撐 配套成熟 基地范圍太小 不宜自身配套空間發(fā)揮 范圍內(nèi)較往日價格提升快、范圍內(nèi)高層供量少、 市場各類物業(yè)量投太大 產(chǎn)品競爭激烈 相映分流目標(biāo)客戶 ? 盛世機(jī)構(gòu)簡介 ? 鄭州市場情況簡析 ? 市場背景下的小戶型 ? 小戶型營銷及發(fā)展趨勢 ? 本項(xiàng)目立地條件研析 ? 項(xiàng)目整體操作思路 關(guān)鍵詞： 差異化 、 目標(biāo)群體的對接 、 區(qū)域的特征化 、 項(xiàng)目的賣點(diǎn)化 項(xiàng)目整體操作思路 一、營銷推廣總思想 ※ 通過強(qiáng)有力的推廣手段，迅速建立企業(yè)的品牌力和項(xiàng)目的形象力，使客戶第一時間對項(xiàng)目達(dá)到認(rèn)知 ※ 通過產(chǎn)品的特征和客戶的興趣點(diǎn)，建立起項(xiàng)目與客戶之間有效溝通，建立完全的情感歸屬。 ※ 通過競爭力戰(zhàn)術(shù)和產(chǎn)品力，形成有效的銷售力。 ※ 通過有效的公關(guān)活動和客戶的維護(hù)，確立領(lǐng)袖地位，吸引市場最大的關(guān)注，增強(qiáng)市場影響力，增強(qiáng)品牌的產(chǎn)品附加值 ， 形成良好的企業(yè)品牌影響力和項(xiàng)目的口碑，為項(xiàng)目后期的銷售奠定銷售力。 項(xiàng)目整體操作思路 ※ 集中推廣力量在前期較短時間使樓盤成為具有很高知名度、銷售力的樓盤。積累起很高的銷售勢能，使項(xiàng)目在銷售加快、價格走高的上佳狀態(tài)中完成 ※ 賦予 “ 參與和分享 ” 更充實(shí)的內(nèi)涵，無論是現(xiàn)場的包裝，還是對外的形象廣告宣傳，都要體現(xiàn)出項(xiàng)目獨(dú)有的氣質(zhì)在現(xiàn)代城市中易居、易購的張力 ※ 市場中項(xiàng)目體量供應(yīng)較大，階段銷售任務(wù)重，因此要加強(qiáng)媒體推廣力度，編寫針對高層小戶型的生活讀本。增強(qiáng)客戶與社區(qū)、客戶與開發(fā)商的感情。從細(xì)節(jié)感染消費(fèi)者，增強(qiáng)品牌競爭力。 項(xiàng)目整體操作思路 購置動機(jī)： 6： 4（投資：自用） 持有 租賃 稀有 升值 成熟 收益 項(xiàng)目整體操作思路 二 、 小戶型購置動機(jī)分析 項(xiàng)目整體操作思路 三 、營銷推廣總策略 ?明確開發(fā)理念 ?建立功能模式 ?增強(qiáng)生活準(zhǔn)則 ?理清推廣路線 ?組合推廣通路 ?把握推廣周期 ?把控價格策略 開發(fā)理念 產(chǎn)品優(yōu)化 營銷推廣 服務(wù)、配套、文化 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的 補(bǔ)充建議 建立推廣 體系 物業(yè)管理與 社區(qū)文化構(gòu)成 完善配套 項(xiàng)目品牌 項(xiàng)目整體操作思路 明確開發(fā)理念 項(xiàng)目整體操作思路 建立功能模式 大堂設(shè)施 ： 留言板 休閑座椅 TV 自動售貨機(jī) 書吧 飲水機(jī) 背景音樂 后廣場及綠化帶： 小型籃球場 休閑座椅 極限運(yùn)動設(shè)施 寵物戀愛區(qū) 裙樓商業(yè)配套： CONDO酒吧 24時便利店 小區(qū)食堂 銀行 /ATM 快速沖印店 書店 藥店 轉(zhuǎn)換層或架空層 ： 自助洗衣 /干洗 乒乓球臺 大眾體育設(shè)施 健身設(shè)施 街舞表演場 CONDO 小戶型 社區(qū) 物業(yè)管理服務(wù)： 鐘點(diǎn)工服務(wù)、租物中心 /商務(wù)中心、保安保潔、 及物業(yè)經(jīng)理物業(yè)助理的出現(xiàn) 項(xiàng)目整體操作思路 增強(qiáng)生活準(zhǔn)則 都市的 一定是在繁華都市，城市必須是現(xiàn)代化的水準(zhǔn) 年輕的 小戶型是年輕人的精神樂園，各種各樣的性格可以兼容、不拒絕另類，最好容易相處 核心的 一定是在商務(wù)圈和生活圈，與此保持一個恰倒好處的距離，這是最佳的工作和享受兩不誤的地點(diǎn) 小尺度的 一定是小戶型的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間，快樂的空間卻可以更大 陽光的 房子一定是國際標(biāo)準(zhǔn)陽光戶型，最大限度的享受陽光，生活里，陽光中，青春才能找到最飛揚(yáng)的感覺 軌道上的 對于匆匆的都市年輕一族來說交通是最重要的生活標(biāo)準(zhǔn)，一定位于城市的交通樞紐，才能最大限度節(jié)約時間成本 便利的 小戶型是依存于社會配套的，周邊有完善的生活配套，享受才成為理所當(dāng)然 共享的 一定要有一個內(nèi)容豐富的社區(qū)共享空間，參與和分享，快樂才可以倍增 項(xiàng)目整體操作思路 理清推廣路線 產(chǎn)品 通路 消費(fèi)者 商譽(yù) 視覺 形象 如何形成統(tǒng)一、清晰的視覺傳播方法 如何建立統(tǒng)一、清晰、有實(shí)質(zhì)內(nèi)涵的品牌形象 如何加強(qiáng)業(yè)主對品牌的認(rèn)同，并愿意傳播 如何提高品牌在大眾消費(fèi)者中的認(rèn)知及了解 ?如何讓消費(fèi)者對品牌與屬 下樓盤有清晰、統(tǒng)一認(rèn)識 ?如何用一致的品牌形象支持不同風(fēng)格的樓盤形象 如何建立系統(tǒng)、專門、有效的品牌傳播通路 項(xiàng)目整體操作思路 組合推廣渠道 我們從概念包裝 工地包裝 現(xiàn)場包裝 概念、產(chǎn)品雙樓書 功能單頁 產(chǎn)品手冊 戶外公交 戶外候車亭 戶外樓頂 DM直投 DS摸底 電視 報紙 RD網(wǎng)絡(luò) 娛樂休閑 美容養(yǎng)顏館 商場酒吧 核心商務(wù) 展銷會等形式進(jìn)行組合推廣通路。 成交 獲知信息 引發(fā)關(guān)注 促成決策 營銷推廣渠道層次圖 ? 了解渠道對于客戶影響層次的不同有助于根據(jù)階段的不同選擇適合的項(xiàng)目推廣渠道。如：預(yù)售推廣期客戶首先需要了解的是“本項(xiàng)目大體上是怎樣品質(zhì)的產(chǎn)品”，因此本階段應(yīng)以宣傳形象的新聞宣傳及形象廣告、引導(dǎo)型廣告為主。 ? 渠道層次大致上反應(yīng)了客戶跟進(jìn)的流程。銷售人員在接待客戶的過程中應(yīng)用相應(yīng)問題對客戶作出判斷： ?客戶了解該向其灌輸?shù)男畔⒘藛幔? ?客戶的關(guān)注點(diǎn)在哪里？如何引起其關(guān)注？ ?促成其成交的關(guān)鍵在哪里？如何操作解決？ 客戶 客戶 客戶 客戶 本項(xiàng)目 中介 朋友 活動 直郵 電話 新聞 廣告 ... 營銷推廣組合渠道示意圖 項(xiàng)目體量大及高比例銷售的特性決定了一定比例廣告投入的必要性，廣告渠道的運(yùn)用要點(diǎn)是 特定目標(biāo)群體的多次刺激 及 提升項(xiàng)目在業(yè)界的知名度 。 ? 預(yù)售期 為廣告主要投放期，進(jìn)行有效的媒體組合宣傳。 ? 強(qiáng)銷期 仍應(yīng)維持一定比例的廣告投放，主要為解析說服型廣告。 ? 鞏固期 廣告可少量投放，主要依靠其他渠道。 營銷渠道運(yùn)用要點(diǎn) 廣告 預(yù)售 強(qiáng)銷 鞏固 比例 營銷渠道運(yùn)用要點(diǎn) 新聞報道 預(yù)售 強(qiáng)銷 鞏固 比例 ? 組織專業(yè)的、連續(xù)的、專題性的新聞報道是盛世機(jī)構(gòu)的主要優(yōu)勢之一，新聞報道的特點(diǎn)為可信性、媒體集中影響性及成本低廉性，在預(yù)售階段結(jié)合營銷活動進(jìn)行專題新聞報道的宣傳對于永和國際前期預(yù)售十分有必要。 ? 每一輪次的新聞報道應(yīng)以“主題統(tǒng)一，訴求豐富”為原則做好新聞繕稿的準(zhǔn)備工作，保證新聞報道的可信性及說服力。 營銷渠道運(yùn)用要點(diǎn) 直郵 預(yù)售 強(qiáng)銷 鞏固 比例 ? 以客戶數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)進(jìn)行直郵推廣是寫字樓營銷的主要方法。直郵不應(yīng)僅為 信息傳遞型 ，禮品郵遞、節(jié)日問候郵遞等 情感溝通型 直郵能收到更為良好的效果。 ? 直郵對象的選擇及收件人的準(zhǔn)確性尤為重要。 ? 高效的