宇揚集團太子山伍拾捌號地塊概念性開發(fā)提案-資料下載頁
2025-01-16 08:34本頁面
【正文】 11層景觀小高層面向太子山 11層景觀小高層面向太子山 4層退臺式花園洋房，近靠南側(cè)綠化區(qū)域 社區(qū)景觀節(jié)點 紅線內(nèi)部 5—10米退讓線 規(guī)劃參數(shù)： 用地面積： 23412平米 產(chǎn)品組合： 小高層 +花園洋房 +商業(yè) 退讓參考： 1： 產(chǎn)品構(gòu)成： 觀景小高層 11F： 4幢 27200平米 花園洋房 4F： 10幢 7500平米 商業(yè)物業(yè)： 約 2600平米 合計總建面： 38200平米 容積率： 效益對比 方案一： 方案二： 方案三： 小高層： 10200X3600=3672萬 疊加別墅： 17600X4000=7040萬 商業(yè)： 2600X7500=1950萬 合計約： 運作周期評級：中長期 運作風險評級：中高風險 小高層： 54400X3600= 商業(yè)： 2600X7500=1950萬 合計約： 運作周期評級：長期 運作風險評級：高風險 小高層： 27200X3600=9792萬 花園洋房： 3150萬 商業(yè)： 2600X7500=1950萬 合計約： 運作周期評級：中期 運作風險評級：中度風險 概念性規(guī)劃 ?地形分析 ?地緣分析 ?風向分析 ?周邊資源利用及環(huán)境分析 ?堪輿學(xué)分析 ?功能性規(guī)劃分析 ?內(nèi)部交通規(guī)劃分析 ?總體規(guī)劃平面分析 ?立面分析 ?規(guī)劃暫略內(nèi)容： 概念性規(guī)劃 現(xiàn)代的樓體外觀，類中式的視覺風格，將都市化的建筑美完整體現(xiàn)出來，且戶型方面應(yīng)僅量注重陽光人居，并且考慮到周邊自然環(huán)境優(yōu)勢，我們應(yīng)最大限度的加大窗體面積以 “ 迎景入室 ” 。 陽光高層 /小高層示意 層層退臺的戶型性價比 層層退臺的設(shè)計風格，由下至上層層退臺 戶型面積也隨之層層遞減，一樓有贈送了 大面積私家花園，二至五樓戶戶有陽光露 臺，極度享受的高性價比戶型。 退臺式洋房示意 建筑及景觀 花園洋房 建筑的優(yōu)雅之作 在 “ 洋 ” 房中融中式現(xiàn)代的元素，如幾何型窗棱、 簡約手法處理的馬頭墻、恰到好處的青磚點綴， 房入景中，景隨房變，處處可見簡約的優(yōu)雅。 建筑及景觀 誰謂今日非昔日 端知城市有山林 亭臺水榭的搭配，只是園林中的點綴性實物。江南風格的景觀會更加注重小橋的弧度、圍欄的高度，以及汀步的間隔等等，這種近乎完美的追求才可以打造出風雅別致的景觀特色。 建筑及景觀 營銷策略重點建議 ※ 引入大廠一所名校（分校）成為項目核心競爭力的一部份； ※ 社區(qū)生活配套區(qū)域，少量商業(yè)做為購物或生活服務(wù)型配套； ※ 綜合促銷手段（送車、旅游等）強力推進； ※ 樣板房做大露臺上的陽光房用于情景式營銷。 ※ 洋房大面積贈送的私家露臺或花園； ※ 住宅銷售充分利用區(qū)域內(nèi)口碑傳播，并且大力推進企業(yè)及項目形象； U S P 提 煉 及 運 用 ※ 打造精品景觀，增加公益性公共活動空間及特色景觀綠地廣場； 上市時機判斷 /運作周期 根據(jù)我部對宏觀經(jīng)濟的觀注和對地產(chǎn)市場的經(jīng)驗判斷， 項目應(yīng)在新一輪的宏觀經(jīng)濟調(diào)整政策出臺前盡快入市。如因時間周期影響，建議 “ 次上市時間 ” 為 2022年年初。 因為通貨和剛性需求爆發(fā)的原因，近期樓市迅速回漲，但是通貨的趨勢會促使政府再新一輪對經(jīng)濟泡沫的擠出動作，且世界性經(jīng)濟大環(huán)境的經(jīng)濟衰退將會是持續(xù)性的，國內(nèi)經(jīng)濟的階段性好轉(zhuǎn)并不代表可以不受大環(huán)境影響。 階段 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 時間段 歷時三個月 歷時二個月 歷時四個月 歷時六個月 營銷部署 形象推廣 / 市場預(yù)熱 / 客戶蓄水 / 入市強銷 / 口碑傳播策動 項目持銷 二次強銷 /持銷 銷售目標 深度意向客戶積累 強銷部份小高層 /洋房 持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)小高層 推出精品珍藏房源 價值預(yù)期 由于本案產(chǎn)品及規(guī)劃建議尚未通過審核，且在 建筑實際設(shè)計、景觀塑造和營銷推廣執(zhí)行力上存在較多不確定性 ，因此暫未能得到有效分析條件的情況下，無法對價格進行精確評析論證，在下表分數(shù)中只做概念預(yù)估。 價值預(yù)測評析表 發(fā)展商品牌 地段 學(xué)區(qū) 生活 配套 交通 便捷 規(guī)模 自身配套 項目進度 產(chǎn)品 線 景觀 產(chǎn)權(quán)屬性 外立 面 包裝 平均系數(shù) 價格 較正 ?；F(xiàn)代城 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 阿爾卡迪亞 120 120 100 100 120 100 130 100 110 140 100 120 110 騰泰雅苑 70 130 100 110 130 90 80 120 80 70 100 70 80 本案 60 90 85 90 95 80 70 30 160 140 100 150 130 注： 本方案如果能在項目進度與景觀方面不處于劣勢的情況下銷售，預(yù)估價格還有價格上的少許可提升空間。 按照周邊樓盤及目前樓市利好情況，價值半年的 增長率為 %，考慮到市場后期波動不穩(wěn)定，取 40%為安全值 ，做增長率。 花園洋房產(chǎn)品由于大型露臺和花園增送，一般相較普通小高層高出 14%，即 花園洋房產(chǎn)品價格約在 4400元 /平 米左右。 10年 5月開盤期價值預(yù)測： 價格發(fā)展預(yù)測公式 =3620*（ 1+（ 4+5） *（ %/6）） = 3871元 /平米 謝謝觀看 敬請輔正
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