【正文】 0 0 0 0 　 住宅 \購物廣場(chǎng)投入 1000 5000 20230 12023 13000 0 0 0 0 0 0 　2 資金流入總計(jì) 0 0 12447 23306 35981 32313 21969 15901 16672 17484 18339 　 景區(qū)稅前利潤 0 0 3183 3606 4086 5523 5973 6337 6723 7133 7567 　 酒店毛利潤 0 0 1273 1311 3602 3710 3821 3936 4054 4175 4301 　 會(huì)所 0 0 0 2185 2251 2319 2388 2460 2534 2610 2688 　 水上娛樂、會(huì)展等 　 　 1591 1803 2043 2762 2987 3169 3362 3566 3783 　 商業(yè)地產(chǎn)出售 0 0 0 3600 2023 2400 0 0 0 0 0 　 住宅地產(chǎn)出售 0 0 6400 8000 16000 9600 3600 0 0 0 0 　 會(huì)所別墅出售 0 0 0 2800 2800 2800 0 0 0 0 0 　 區(qū)塊四別墅和商業(yè) 0 0 0 0 3200 3200 3200 0 0 0 0 　3 合計(jì) 8000 45000 64553 25694 14981 32313 21969 15901 16672 17484 18339 2619854 累計(jì) 10000 55000 119553 145247 1E+05 97953 75984 60083 43411 25928 7589 2543965 現(xiàn)值 10000 40909 53349 19304 10232 20234 12401 6 現(xiàn)值累計(jì) 7000 47909 101259 120563 1E+05 90267 77866 69706 61929 54514 47444 財(cái)務(wù)結(jié)論? 在全部自有資金投入的情況下，該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %，凈現(xiàn)值為 256396元，超過社會(huì)上旅游項(xiàng)目平均收益率（ 8%）；靜態(tài)投資回收期約 10年 ，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行? 若采用 50%的銀行借貸資金，年息為 5%，期限為 5年，則可以產(chǎn)生較大的杠桿作用，項(xiàng)目內(nèi)部收益率將達(dá)到 28%。? 該項(xiàng)目的 總投入約 20億 ，正常運(yùn)營后，每年游客超過 50萬，根據(jù)國際旅游行業(yè)一般規(guī)律，旅游行業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)是 1： 4，因此，粗略估計(jì)該項(xiàng)目可以 帶動(dòng)相關(guān)投資和消費(fèi)約80億 。? 保守估計(jì)， 該項(xiàng)目可以提供約 2500個(gè)長期就業(yè)機(jī)會(huì) 。? 該旅游區(qū)的經(jīng)營性項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營狀態(tài)后， 每年為政府貢獻(xiàn)的稅收超過 5000萬 ；地產(chǎn)項(xiàng)目一次性為政府提供 12個(gè)億的稅費(fèi)收入 。第六章 開發(fā)運(yùn)作篇實(shí)施運(yùn)營篇運(yùn)營與營銷思路策劃商業(yè)模式與商業(yè)規(guī)劃盈利體系設(shè)計(jì)配套支持系統(tǒng)策劃運(yùn)作篇 保障篇組織保障資金保障政策保障75原始土地環(huán)境土地人氣土地增值土地配套建設(shè)綠地 濱海 生態(tài) 生態(tài)保護(hù)項(xiàng)目建設(shè)觀光 住宿 餐飲 購物環(huán)境建設(shè)旅游社區(qū) 交通 基礎(chǔ)設(shè)施 文化設(shè)施會(huì)議環(huán)境效益經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益土地增值模式（主要盈利來源）l 旅游地產(chǎn)（住宅地產(chǎn)出售 +分時(shí)和分權(quán)酒店出售）l 商業(yè)區(qū)攤位出租l 如果出售商鋪，可以較快帶來現(xiàn)金流）l 觀光點(diǎn)的門票收入：l 餐飲、住宿、娛樂、休閑 ……：l 論壇、節(jié)慶 ……盈利體系設(shè)計(jì)運(yùn)作篇盈利結(jié)構(gòu)金字塔模型地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)門票經(jīng)濟(jì)門票經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)節(jié)慶會(huì)議節(jié)慶會(huì)議n 社會(huì)效益 經(jīng)過基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)、區(qū)域交通、生態(tài)環(huán)境的打造、促進(jìn)當(dāng)?shù)厝丝诰偷鼐蜆I(yè)與素質(zhì)提升。n 經(jīng)濟(jì)效益 通過各種項(xiàng)目投資，比如主題酒店、旅游服務(wù)中心以及度假地產(chǎn)開發(fā)等投資獲取相應(yīng)的旅游產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)回報(bào)。n 品牌效益 經(jīng)過整個(gè)旅游區(qū)的打造，使該區(qū)成為巨倫集團(tuán)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的重要營業(yè)業(yè)務(wù)。同時(shí)也對(duì)巨倫集團(tuán)品牌建設(shè)起到重要的推動(dòng)作用。投資效益78商業(yè)模式構(gòu)建 開發(fā)模式 游憩模式 發(fā)展模式 營銷模式情 景體 驗(yàn)旅游 經(jīng) 濟(jì)造 勢(shì)事件營銷取 勢(shì)文化營銷借 勢(shì)聯(lián)合營銷聚 勢(shì)整合營銷伸 勢(shì)遞進(jìn)營銷度假產(chǎn)品79關(guān)系處理開發(fā)與控制的關(guān)系 自然與文化的關(guān)系自身與周邊發(fā)展的關(guān)系實(shí)施策略 —— 項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)處理的關(guān)系開發(fā)與控制的關(guān)系主要表現(xiàn)在對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的控制，土地資源開發(fā)的控制、空間環(huán)境建設(shè)的控制、以及開發(fā)節(jié)奏的控制等方面。自然與文化的關(guān)系表現(xiàn)在對(duì)梳理自然資源的基礎(chǔ)上，著力使旅游產(chǎn)品具有深刻的文化蘊(yùn)涵、旅游景區(qū)的自然環(huán)境與文化的融合、提升。旅游的發(fā)展從來都不是孤立的。需要與周邊旅游區(qū)深度合作，表現(xiàn)在本項(xiàng)目上，就是需要共同打造文昌旅游，促進(jìn)海南濱海旅游可持續(xù)發(fā)展。商業(yè)模式與商業(yè)規(guī)劃運(yùn)作篇商業(yè)模式：旅游 +地產(chǎn)：一級(jí)土地開發(fā) +重點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā) 以旅游開發(fā)為契機(jī)，打造良好的生態(tài)和人文環(huán)境，吸引人氣，打造地塊美譽(yù)度 ；開發(fā)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，吸引高端人群前來度假、置業(yè)。1. 一級(jí)土地開發(fā)。對(duì)整個(gè)地塊進(jìn)行出色的規(guī)劃定位，進(jìn)行土地開發(fā)，與政府分享收益；2. 重點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)。對(duì)該區(qū)域的核心項(xiàng)目，獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)。主要是彌勒文化體驗(yàn)區(qū)、主題度假酒店以及高檔地產(chǎn)。3. 項(xiàng)目招商 +項(xiàng)目合作開發(fā) +引入基金會(huì)或其他國際組織開發(fā)時(shí)序運(yùn)作篇近期 中期 遠(yuǎn)期開發(fā)區(qū)塊 彌勒文化旅游區(qū)佛教休閑養(yǎng)生區(qū)、玉海凈土體驗(yàn)區(qū)歡樂海天體驗(yàn)區(qū)目的意義 樹立地標(biāo)、激活市場(chǎng)，拉動(dòng)項(xiàng)目地塊人氣完善服務(wù)功能，構(gòu)建旅游產(chǎn)業(yè)鏈條旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)開發(fā)、形成綜合效益最大化運(yùn)營與營銷思路策劃運(yùn)作篇營銷策劃的前期準(zhǔn)備：? 研究需求來源，預(yù)測(cè)供給? 研究整個(gè)項(xiàng)目的投入成本? 研究消費(fèi)者心理價(jià)位? 評(píng)估當(dāng)前和未來地產(chǎn)價(jià)格，形成地塊組合變化? 進(jìn)行成本收益分析，根本結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目組合進(jìn)行調(diào)整一、分階段推廣，不同階段采用不同的推廣策略。分區(qū)域推廣，先東北和內(nèi)蒙，再京津，后江浙滬，不同區(qū)域不同的推廣策略。二、推廣手法由表及里，由近及遠(yuǎn)，由淺入深。三、點(diǎn)、線、面結(jié)合，發(fā)揮口碑傳播。四、重大活動(dòng)借勢(shì)推廣，制造事件，媒體配合推廣。五、為地產(chǎn)推廣做好鋪墊，實(shí)行共融共榮。六、充分利用航天城的轟動(dòng)效應(yīng)，借政府大型事件之勢(shì)，進(jìn)行整合推廣。政策保障—— 國外游客購物免稅的政策；與中免公司商談合作建設(shè)國人免稅店事宜—— 鼓勵(lì)改善旅游軟硬環(huán)境的政策?！?投資商優(yōu)惠的政策；保障篇關(guān)于海南土地成片開發(fā)的優(yōu)惠政策 《 海南省人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)報(bào)批的有關(guān)問題的通知 》資金保障? 土地證辦理及銀行抵押貸款? 政府為開發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保? 其他組織融資? 所得稅地方部分減二免三政策保障篇組織保障? 把項(xiàng)目列入文昌市重點(diǎn)工程? 成立單獨(dú)的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，市委書記、市長擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)小組成員，相關(guān)部門單位領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)小組成員。? 成立項(xiàng)目公司，招聘專業(yè)人士，推進(jìn)項(xiàng)目各項(xiàng)工作進(jìn)展。零散開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。如果僅僅是開發(fā)銅鼓嶺自然保護(hù)區(qū)附近地塊，可能存在未來整體風(fēng)格不統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)以及其他開發(fā)商在周邊開發(fā)的項(xiàng)目降低整個(gè)地塊水準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議開發(fā)商將銅鼓嶺森林公園及周邊已經(jīng)切分地塊進(jìn)行整體規(guī)劃和戰(zhàn)略開發(fā)。市場(chǎng)需求的風(fēng)險(xiǎn)。海南房地產(chǎn)供給量很大，如果項(xiàng)目沒有特色，酒店出租率和房地產(chǎn)的出售率都可能達(dá)不到預(yù)期。建議開發(fā)商分區(qū)分步進(jìn)行開發(fā)，成熟一片開發(fā)一片，分步實(shí)施，降低風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)。國內(nèi)地產(chǎn)政策變化較多，可能存在地產(chǎn)開發(fā)政策調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。建議佛教文化旅游區(qū)與地產(chǎn)項(xiàng)目搭配開發(fā)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡。主要風(fēng)險(xiǎn)謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH