【正文】 0 0 0 0 　 住宅 \購物廣場投入 1000 5000 20230 12023 13000 0 0 0 0 0 0 　2 資金流入總計 0 0 12447 23306 35981 32313 21969 15901 16672 17484 18339 　 景區(qū)稅前利潤 0 0 3183 3606 4086 5523 5973 6337 6723 7133 7567 　 酒店毛利潤 0 0 1273 1311 3602 3710 3821 3936 4054 4175 4301 　 會所 0 0 0 2185 2251 2319 2388 2460 2534 2610 2688 　 水上娛樂、會展等 　 　 1591 1803 2043 2762 2987 3169 3362 3566 3783 　 商業(yè)地產(chǎn)出售 0 0 0 3600 2023 2400 0 0 0 0 0 　 住宅地產(chǎn)出售 0 0 6400 8000 16000 9600 3600 0 0 0 0 　 會所別墅出售 0 0 0 2800 2800 2800 0 0 0 0 0 　 區(qū)塊四別墅和商業(yè) 0 0 0 0 3200 3200 3200 0 0 0 0 　3 合計 8000 45000 64553 25694 14981 32313 21969 15901 16672 17484 18339 2619854 累計 10000 55000 119553 145247 1E+05 97953 75984 60083 43411 25928 7589 2543965 現(xiàn)值 10000 40909 53349 19304 10232 20234 12401 6 現(xiàn)值累計 7000 47909 101259 120563 1E+05 90267 77866 69706 61929 54514 47444 財務結論? 在全部自有資金投入的情況下，該項目的內部收益率為 %，凈現(xiàn)值為 256396元，超過社會上旅游項目平均收益率（ 8%）；靜態(tài)投資回收期約 10年 ，項目在財務上可行? 若采用 50%的銀行借貸資金，年息為 5%，期限為 5年，則可以產(chǎn)生較大的杠桿作用，項目內部收益率將達到 28%。? 該項目的 總投入約 20億 ，正常運營后，每年游客超過 50萬，根據(jù)國際旅游行業(yè)一般規(guī)律，旅游行業(yè)的帶動效應是 1： 4，因此，粗略估計該項目可以 帶動相關投資和消費約80億 。? 保守估計， 該項目可以提供約 2500個長期就業(yè)機會 。? 該旅游區(qū)的經(jīng)營性項目進入穩(wěn)定運營狀態(tài)后， 每年為政府貢獻的稅收超過 5000萬 ；地產(chǎn)項目一次性為政府提供 12個億的稅費收入 。第六章 開發(fā)運作篇實施運營篇運營與營銷思路策劃商業(yè)模式與商業(yè)規(guī)劃盈利體系設計配套支持系統(tǒng)策劃運作篇 保障篇組織保障資金保障政策保障75原始土地環(huán)境土地人氣土地增值土地配套建設綠地 濱海 生態(tài) 生態(tài)保護項目建設觀光 住宿 餐飲 購物環(huán)境建設旅游社區(qū) 交通 基礎設施 文化設施會議環(huán)境效益經(jīng)濟效益社會效益土地增值模式（主要盈利來源）l 旅游地產(chǎn)（住宅地產(chǎn)出售 +分時和分權酒店出售）l 商業(yè)區(qū)攤位出租l 如果出售商鋪，可以較快帶來現(xiàn)金流）l 觀光點的門票收入：l 餐飲、住宿、娛樂、休閑 ……：l 論壇、節(jié)慶 ……盈利體系設計運作篇盈利結構金字塔模型地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)門票經(jīng)濟門票經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟節(jié)慶會議節(jié)慶會議n 社會效益 經(jīng)過基礎設施的改進、區(qū)域交通、生態(tài)環(huán)境的打造、促進當?shù)厝丝诰偷鼐蜆I(yè)與素質提升。n 經(jīng)濟效益 通過各種項目投資，比如主題酒店、旅游服務中心以及度假地產(chǎn)開發(fā)等投資獲取相應的旅游產(chǎn)業(yè)市場回報。n 品牌效益 經(jīng)過整個旅游區(qū)的打造，使該區(qū)成為巨倫集團產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的重要營業(yè)業(yè)務。同時也對巨倫集團品牌建設起到重要的推動作用。投資效益78商業(yè)模式構建 開發(fā)模式 游憩模式 發(fā)展模式 營銷模式情 景體 驗旅游 經(jīng) 濟造 勢事件營銷取 勢文化營銷借 勢聯(lián)合營銷聚 勢整合營銷伸 勢遞進營銷度假產(chǎn)品79關系處理開發(fā)與控制的關系 自然與文化的關系自身與周邊發(fā)展的關系實施策略 —— 項目開發(fā)中應處理的關系開發(fā)與控制的關系主要表現(xiàn)在對旅游產(chǎn)業(yè)的控制，土地資源開發(fā)的控制、空間環(huán)境建設的控制、以及開發(fā)節(jié)奏的控制等方面。自然與文化的關系表現(xiàn)在對梳理自然資源的基礎上，著力使旅游產(chǎn)品具有深刻的文化蘊涵、旅游景區(qū)的自然環(huán)境與文化的融合、提升。旅游的發(fā)展從來都不是孤立的。需要與周邊旅游區(qū)深度合作，表現(xiàn)在本項目上，就是需要共同打造文昌旅游，促進海南濱海旅游可持續(xù)發(fā)展。商業(yè)模式與商業(yè)規(guī)劃運作篇商業(yè)模式：旅游 +地產(chǎn)：一級土地開發(fā) +重點項目開發(fā) 以旅游開發(fā)為契機，打造良好的生態(tài)和人文環(huán)境，吸引人氣，打造地塊美譽度 ；開發(fā)優(yōu)質地產(chǎn)項目，吸引高端人群前來度假、置業(yè)。1. 一級土地開發(fā)。對整個地塊進行出色的規(guī)劃定位，進行土地開發(fā)，與政府分享收益；2. 重點項目開發(fā)。對該區(qū)域的核心項目，獨立進行開發(fā)。主要是彌勒文化體驗區(qū)、主題度假酒店以及高檔地產(chǎn)。3. 項目招商 +項目合作開發(fā) +引入基金會或其他國際組織開發(fā)時序運作篇近期 中期 遠期開發(fā)區(qū)塊 彌勒文化旅游區(qū)佛教休閑養(yǎng)生區(qū)、玉海凈土體驗區(qū)歡樂海天體驗區(qū)目的意義 樹立地標、激活市場，拉動項目地塊人氣完善服務功能，構建旅游產(chǎn)業(yè)鏈條旅游相關產(chǎn)業(yè)開發(fā)、形成綜合效益最大化運營與營銷思路策劃運作篇營銷策劃的前期準備：? 研究需求來源，預測供給? 研究整個項目的投入成本? 研究消費者心理價位? 評估當前和未來地產(chǎn)價格，形成地塊組合變化? 進行成本收益分析，根本結果，對項目組合進行調整一、分階段推廣，不同階段采用不同的推廣策略。分區(qū)域推廣，先東北和內蒙，再京津，后江浙滬，不同區(qū)域不同的推廣策略。二、推廣手法由表及里，由近及遠，由淺入深。三、點、線、面結合，發(fā)揮口碑傳播。四、重大活動借勢推廣，制造事件，媒體配合推廣。五、為地產(chǎn)推廣做好鋪墊，實行共融共榮。六、充分利用航天城的轟動效應，借政府大型事件之勢，進行整合推廣。政策保障—— 國外游客購物免稅的政策；與中免公司商談合作建設國人免稅店事宜—— 鼓勵改善旅游軟硬環(huán)境的政策。—— 投資商優(yōu)惠的政策；保障篇關于海南土地成片開發(fā)的優(yōu)惠政策 《 海南省人民政府辦公廳關于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)報批的有關問題的通知 》資金保障? 土地證辦理及銀行抵押貸款? 政府為開發(fā)企業(yè)提供擔保? 其他組織融資? 所得稅地方部分減二免三政策保障篇組織保障? 把項目列入文昌市重點工程? 成立單獨的項目領導小組，市委書記、市長擔任領導小組成員，相關部門單位領導擔任領導小組成員。? 成立項目公司，招聘專業(yè)人士，推進項目各項工作進展。零散開發(fā)的風險。如果僅僅是開發(fā)銅鼓嶺自然保護區(qū)附近地塊，可能存在未來整體風格不統(tǒng)一的風險以及其他開發(fā)商在周邊開發(fā)的項目降低整個地塊水準的風險。因此，建議開發(fā)商將銅鼓嶺森林公園及周邊已經(jīng)切分地塊進行整體規(guī)劃和戰(zhàn)略開發(fā)。市場需求的風險。海南房地產(chǎn)供給量很大，如果項目沒有特色，酒店出租率和房地產(chǎn)的出售率都可能達不到預期。建議開發(fā)商分區(qū)分步進行開發(fā)，成熟一片開發(fā)一片，分步實施，降低風險。政策風險。國內地產(chǎn)政策變化較多，可能存在地產(chǎn)開發(fā)政策調整的風險。建議佛教文化旅游區(qū)與地產(chǎn)項目搭配開發(fā)，實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡。主要風險謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH