保利精品-上林灣沈陽(yáng)項(xiàng)目2008年度推廣策劃方案-資料下載頁(yè)
2025-01-15 22:40本頁(yè)面
【正文】 5200 元 /平米 多層價(jià)格 3980～ 4980元 /平米 高層均價(jià) 3700～ 3800元 /平米 多層均價(jià)： 3800元 /平米 復(fù)式高層： 5000元 /平米 戶(hù)型面積 點(diǎn)式高層 清水： 50～ 57平米 精裝： 46～ 97平米 板式高層 清水： 125～ 129平米 點(diǎn)式高層 板式高層 87/140平米 多層 60～ 120平米 高層 60～ 70平米 多層 復(fù)式高層 備注 在售產(chǎn)品為最后一期封園之作，銷(xiāo)售率約 60％ 在售產(chǎn)品為首期推售，洋房銷(xiāo)售率約 60％，其余在50％以下 在售產(chǎn)品為一期尾貨，二期預(yù)計(jì)于 5月份推出 在售產(chǎn)品基本為項(xiàng)目二期 項(xiàng)目尾貨，銷(xiāo)售率約 70％ ?競(jìng)品價(jià)格對(duì)照： ?客觀信息： 1. 華潤(rùn)地產(chǎn)， 丁香湖地塊總建面 40萬(wàn)平，與本案距離最近，將于 08年下半年啟動(dòng)； 2. 上海綠地， “老街坊”項(xiàng)目總建面 70萬(wàn)平，與本案略有距離，將于 08年正式啟動(dòng)； 3. 萬(wàn)科魅力之城， 在售產(chǎn)品有“公寓、洋房、精裝修房”產(chǎn)品屬性及定位較高； 4. 以上三個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商，從品牌、產(chǎn)品、物業(yè)等方面，將對(duì)本案造成一定程度的威脅，同時(shí)，也會(huì)為本區(qū)域的整體發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì)，對(duì)客戶(hù)而言，無(wú)疑是一件好事！ 二、本案自我認(rèn)知 樓棟 2 3 4 11 12 18 19 20 26 33 類(lèi)型 多層 多層 洋房 小高 小高 小高 高層 高層 高層 小高 總套數(shù) 44 44 30 66 66 66 90 106 90 92 銷(xiāo)售率 86％ 86％ 20％ 95％ 41％ 50％ 72％ 60％ 28％ 90％ ?2022推貨情況回顧： 首期推出共 700套，銷(xiāo)售率 65％，成交金額 ！ 類(lèi)型 多層 小高層 高層 洋房 合計(jì) 棟數(shù) 3 13 7 2 24 套數(shù) 115 1002 732 60 1909 ?一期未推貨住宅及剩余貨量統(tǒng)計(jì)： 物業(yè)類(lèi)型 住宅在售剩余 住宅未售 商業(yè) 車(chē)庫(kù) 合計(jì) 建面 26157 187011 20780 2702 239772 預(yù)計(jì)回收均價(jià) 3900 4200 6500 6500 / 合計(jì) :億 08年待售產(chǎn)品 07年已推售產(chǎn)品 08新組團(tuán)“淺水印象” ? 全年均價(jià)漲幅達(dá)到 14％； ? 小步快跑，調(diào)價(jià)節(jié)點(diǎn)與推貨保持一致，基本為每月 1％； ? 4月份房展會(huì)與 9月份房展會(huì)為兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，調(diào)價(jià)幅度達(dá)到 2％～ 3％； 三、 2022年價(jià)格策略 二期開(kāi)盤(pán) 4 1 2 3 6 5 9 7 12 10 11 8 消化剩 余貨量 蓄客 淺水印象 2％ 3％ 全新組團(tuán)亮相 14％ 2022年價(jià)格走勢(shì)圖 四、推貨計(jì)劃 原則 —— ? 總體上，由南向北推貨，相對(duì)較好的多層和洋房推貨偏后； ? 綜合考慮各種戶(hù)型配比，月度任務(wù)指標(biāo)，半年度任務(wù)指標(biāo)，以及全年任務(wù)指標(biāo)； ? 4～ 10月期間把 1期剩余貨量全部推向市場(chǎng)，其中 4月與 9月房展會(huì)前后為重要推貨節(jié)點(diǎn)，整體分為 4段推貨： 2～ 6月， 7～ 8月， 9～ 10月； ? 11月中下旬上林灣 2期推向市場(chǎng)； ? 考慮到上林灣 07年 10月底開(kāi)盤(pán)后馬上進(jìn)入淡季， 4月份推貨將附帶部分較好樓棟，以 引爆市場(chǎng)，打開(kāi)銷(xiāo)售局面。 時(shí)間 —— 2～ 6月份 ? 2～ 3月份，消化剩余貨量，不加推貨量； ? 4月房展會(huì)前后，全新組團(tuán)集中放量，并組織開(kāi)盤(pán)儀式； ? 3月初以強(qiáng)勢(shì)事件營(yíng)銷(xiāo)為起點(diǎn)開(kāi)始蓄客，時(shí)間約 1個(gè)半月； ? 4月份推貨： 7,10,15,27,28,32,34,35； ? 4月份全新組團(tuán)中 10與 28，以及目前在售的 261B1戶(hù)型，建議以精裝修形式推出以試探市場(chǎng)，詳見(jiàn)第四部分； ? 5～ 6月份加推或缺房源為主，每月 2～ 3棟樓，以確保完成半年度任務(wù) ； ? 7～ 8月份，主要以補(bǔ)充或缺房源為主，每月加推 2～ 3棟樓； ? 8月份開(kāi)始推售商鋪； ? 8月下旬開(kāi)始為 9月份集中推貨蓄客； 7～ 8月份 ? 9月份為集中推貨節(jié)點(diǎn)，將 1期剩余貨量基本全部推向市場(chǎng)； ? 10月份加推最后一棟洋房，同時(shí)開(kāi)始銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)； 9～ 10月份 11～ 12月份 ? 11月份秋季房展會(huì)前后，上林灣 2期推向市場(chǎng)； 4 1 2 3 6 5 9 7 12 10 11 8 消化剩 余貨量 蓄客 淺水 印象 7,10, 15,27 28,32 34,35 尼斯印象 5,16 17,2430 二期開(kāi)盤(pán) 2936 2131 37 8 22 1 23 同時(shí)加推商鋪 6 同時(shí)加推車(chē)庫(kù) 全年梳理 月份 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11~12 推貨 － － 7,10, 15,27 28,32 34,35 29 36 21 31 37 8 22 1,23 同時(shí)加推商鋪 5,16 17,24 30 6 同時(shí)加推車(chē)庫(kù) 2期開(kāi)盤(pán) 1房 － － 126 43 110 34 17 92 － 待定 2房 － － 339 66 56 34 125 157 － 3房 － － 160 91 94 76 17 143 30 4房 － － 1 1 － 1 － － － 預(yù)計(jì)完成銷(xiāo)售額（億元） 階段貨量統(tǒng)計(jì) 中國(guó)奧運(yùn)年，保利豐收年 2022預(yù)祝： 提案結(jié)束 感謝給位領(lǐng)導(dǎo)聆聽(tīng) Communicating , we can do better!—— CAND
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