【正文】 本增加。 （ 5）混凝土中防凍劑容易引起污染?；炷镣饧觿┦菍?dǎo)致室內(nèi)環(huán)境氨氣污染的主要原因，所以 《 規(guī)范 》 要求混凝土外加劑要增加檢測氨的含量，防治氨氣污染最關(guān)鍵的就是要杜絕使用氨含量超標(biāo)的外加劑。 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)管理： 房地產(chǎn)開發(fā)項目施工質(zhì)量管理 房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量管理 ? 南方雨季施工的困難 ? 南方雨季施工面臨的特點有： （ 1）雨期施工具有突然性。由于暴雨山洪等惡劣氣象往往不期而至，這就需要雨期施工的準(zhǔn)備和防洪措施及早進行； （ 2）雨期施工帶有突擊性。因為雨水對建筑結(jié)構(gòu)和地基基礎(chǔ)的沖刷和浸泡具有嚴(yán)重的破壞性，必須迅速及時地保護，才能避免給工程造成損失； （ 3）雨期施工往往持續(xù)時間長，阻礙工程的順利進行，拖延工期，對這一點必須有充分的估計，事先作好安排。 （ 4）雨季建筑施工屬于安全事故高發(fā)期，應(yīng)做好安全防范工作。 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)管理： 房地產(chǎn)開發(fā)項目施工質(zhì)量管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收 ? 項目竣工驗收的依據(jù)： 經(jīng)過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和設(shè)計說明文件、施工過程中的設(shè)計變更文件、現(xiàn)行法律、法規(guī)施工技術(shù)規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗收的條款。 ? 單項竣工驗收的工作程序： 單項工程竣工驗收； 綜合驗收。 ? 辦理工程竣工驗收備案應(yīng)提交的文件： 工程竣工驗收備案表。 工程竣工驗收報告。 法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。 法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)管理： 房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收 第？章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 ? 總體規(guī)劃布局 ? 居住區(qū)的空間布局與環(huán)境設(shè)計 ? 居住區(qū)的道路規(guī)劃 ? 單元平面的設(shè)計 ? 住宅戶型設(shè)計 ? 居住區(qū)及居住建筑無障礙設(shè)計 ? 居住區(qū)建筑造型 ? 綠地及活動場地 ? 公共服務(wù)設(shè)施 ? 智能化系統(tǒng) 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計： 總體規(guī)劃布局 總體規(guī)劃布局 —— 內(nèi)容 ? 居住區(qū)總體布局是指對居住區(qū)的各功能用地（住宅、公共服務(wù)設(shè)施、道路廣場、公共綠地等），根據(jù)居民生活活動的需要所采取的某種形式。居住區(qū)規(guī)劃分級結(jié)構(gòu)有三種基本形式：居住區(qū) —— 小區(qū) —— 組團三級結(jié)構(gòu)：居住區(qū) —— 組團或小區(qū) —— 組團兩極結(jié)構(gòu)。組團是構(gòu)成居住區(qū)或小區(qū)的基本單元，也可獨立設(shè)臵。 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計： 總體規(guī)劃布局 總體規(guī)劃布局 —— 原則 居住區(qū)的規(guī)劃布局，應(yīng)綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個完善的、相對獨立的有機整體，并應(yīng)遵循下列原則： ? 符合城市總體規(guī)劃的要求； ? 符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則； ? 綜合考慮所在城市的性質(zhì)、社會經(jīng)濟、氣候、民族、習(xí)俗和傳統(tǒng)風(fēng)貌等地方特點和規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件，充分利用規(guī)劃用地內(nèi)有保留價值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物與構(gòu)筑物等，并將其納入規(guī)劃； ? 適應(yīng)居民的活動規(guī)律，綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、防災(zāi)、配建設(shè)施及管理要求，創(chuàng)造安全、衛(wèi)生、方便、舒適和優(yōu)美的居住生活環(huán)境； ? 為老年人、殘疾人的生活和社會活動提供條件； ? 為工業(yè)化生產(chǎn)、機械化施工和建筑群體、空間環(huán)境多樣化創(chuàng)造條件； ? 為商品化經(jīng)營、社會化管理及分期實施創(chuàng)造條件； ? 充分考慮社會、經(jīng)濟和環(huán)境三方面的綜合效益 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計： 居住區(qū)空間布局與環(huán)境設(shè)計 居住區(qū)空間布局與環(huán)境設(shè)計 —— 內(nèi)容 ? 建筑密度； ? 住棟布臵； ? 空間層次； ? 院落空間； 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計： 居住區(qū)空間布局與環(huán)境設(shè)計 居住區(qū)空間布局與環(huán)境設(shè)計 —— 原則 ? 規(guī)劃布局和建筑應(yīng)體現(xiàn)地方特色，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)； ? 合理設(shè)臵公共服務(wù)設(shè)施，避免煙、氣（味）、塵及嗓場對居民的污染和干擾； ? 精心設(shè)臵建筑小品，豐富與美化環(huán)境； ? 注重景觀和空間的完整性，市政公用站點等宜與住宅或公建結(jié)合安排；供電、電訊、路燈等管線宜地下埋設(shè)； ? 公共活動空間的環(huán)境設(shè)計，應(yīng)處理好建筑、道路、廣場、院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動之間的相互關(guān)系 . ? 當(dāng)住區(qū)臨近交通干線，或不能遠(yuǎn)離固定的設(shè)備噪聲源，應(yīng)采取隔離和降噪措施，如采取道路聲屏障、低噪聲路面、綠化降噪、限制重載車通行等；對產(chǎn)生噪聲干擾的固定的設(shè)備噪聲源采取隔聲和消聲措施 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計： 居住區(qū)道路規(guī)劃 居住區(qū)道路規(guī)劃 —— 內(nèi)容 ? 道路系統(tǒng)構(gòu)架； ? 出入口選擇； ? 住區(qū)道路路面及便道； ? 機動車停車率； ? 自行車停車位； ? 標(biāo)示標(biāo)牌； ? 住區(qū)周邊交通； 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計： 居住區(qū)道路規(guī)劃 居住區(qū)道路規(guī)劃 —— 原則 ? 根據(jù)地形、氣候、用地規(guī)模、用地四周的環(huán)境條件、城市交通系統(tǒng)以及居民的出行方式，應(yīng)選擇經(jīng)濟，便捷的道路系統(tǒng)和道路斷面形式； ? 小區(qū)內(nèi)應(yīng)避免過境車輛的穿行，道路通而不暢，避免往返迂回，并適于消防車、救護車、商店貨車和垃圾車等的通行； ? 有利于居住區(qū)內(nèi)各類用地的劃分和有機聯(lián)系，以及建筑物布臵的多樣化； ? 當(dāng)公共交通線路引入居住區(qū)級道路時，應(yīng)減少交通噪聲對居民的干擾； ? 在地震烈度不低于六度的地區(qū)，應(yīng)考慮防災(zāi)救災(zāi)要求； ? 滿足居住區(qū)的日照通風(fēng)和地下工程管線的埋設(shè)要求； ? 城市舊區(qū)改建，其道路系統(tǒng)應(yīng)充分考慮原有道路特點，保留和利用有歷史文化價值的街道； ? 應(yīng)便于居民汽車的通行；同時保證行人、騎車人的安全便利。 ? 小區(qū)內(nèi)主要至少應(yīng)有兩個出入口；居住區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個方向與外圍道路相連；機動車道對外出入口數(shù)應(yīng)控制，其出入口間距不應(yīng)小于 150米。當(dāng)沿街建筑物長度超過 160米時，應(yīng)設(shè)洞口尺寸不小于 4米 4米的消防車通道。人行出口間距不宜超過 80米，當(dāng)超過時，應(yīng)在建筑底層加設(shè)人行通道口。 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計： 居住區(qū)道路規(guī)劃 居住區(qū)道路規(guī)劃 —— 原則 ? 居住區(qū)內(nèi)道路與城市道路相連接時，交角不宜小于 75176。 ；當(dāng)居住區(qū)內(nèi)道路坡度較大時，應(yīng)設(shè)緩沖段與城市道路相接。 ? 居住區(qū)內(nèi)盡端式道路的長度不宜大于 120米，并設(shè)不小于 12米 12米的回車場地。 ? 居住區(qū)內(nèi)外聯(lián)系應(yīng)適于消防車、救護車、商店貨車和垃圾車等的通行，同時應(yīng)避免過境車輛穿行。 ? 居住區(qū)內(nèi)道路可分為居住區(qū)道路（紅線寬度不宜小于 20米）、小區(qū)路（路面寬 5－ 8米，建筑控制線之間的寬度不宜小于 14米）、組團路（路面寬 3－ 5米，建筑控制線之間的寬度不宜小于 10米）和宅間小路（路面寬度不宜小于 ）四級。 ? 居住區(qū)道路邊緣指道路紅線；小區(qū)、組團宅間小路的邊緣指路面邊線，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時，其道路邊緣指便道邊線。 ? 臨街布臵的住宅，其出入口應(yīng)避免直接開向城市道路和居住區(qū)級道路。 ? 居住區(qū)內(nèi)道路邊緣至建筑物的最小距離，應(yīng)符合下表規(guī)定： 建筑物與道路關(guān)系 居住區(qū)道路 (米 ) 小區(qū)路 (米 ) 組團路以下 (米 ) 面向道路、無出入口 高層 5 多層 3 3 3 2 2 面向道路、有出入口 5 山墻面向道路 高層 4 多層 2 2 2 圍墻面向道路 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計： 居住區(qū)道路規(guī)劃 車位規(guī)劃 ? 依據(jù) 《 城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 》 ， 城市機動車公共停車場用地面積 ， 宜按當(dāng)量小汽車停車位數(shù)計算 。 地面停車場用地面積 ， 每個停車位宜為 2530平米；停車樓和地下停車庫的建筑面積 ， 每個停車位宜為 3540平米 。 機動車公共停車場用地面積按照小汽車停車位數(shù)計算 ， 并列停車位最小尺寸 6米 ， 側(cè)式停車位最小尺寸為 2米 ， 摩托車停車場用地面積 ， 每個停車位宜為 。 自行車公共停車場用地面積 ， 每個停車位宜為 。 居住區(qū)配套停車位要求 ? 普通居住區(qū)按照三環(huán)路以內(nèi) 3輛 /10戶，三環(huán)路以外 5輛 /10戶。 ? 公寓按照 1輛 /戶 ? 別墅區(qū)按照 2輛 /戶 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計： 單元平面的設(shè)計 單元平面設(shè)計 —— 單元平面布局的內(nèi)容 ? 單元平面布局和空間利用； ? 住宅進深和面寬； 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計： 單元平面的設(shè)計 單元平面設(shè)計 —— 單元平面布局的原則 住宅單元平面的設(shè)計應(yīng)根據(jù)居住活動的基本要求和活動規(guī)律，來布局和確定住宅功能空間的總體關(guān)系。使工作、睡眠、交流、餐食、盥洗等飲食起居的各種活動在一定的面積和空間內(nèi)得到最充分、適用和經(jīng)濟的安排。 ? 空間布局合理，動靜分區(qū)，電梯、樓梯和排水管井不鄰近居住空間布臵，垃圾間位臵避免串味和污染環(huán)境。 ? 平面布臵比較緊湊，能夠充分利用空間，有利于減少公攤面積。 ? 樓層單元平面應(yīng)規(guī)整，無過分凹凸現(xiàn)象，體形系數(shù)不宜過大，平面布臵應(yīng)兼顧節(jié)能和衛(wèi)生通風(fēng)要求。 ? 平面進深和戶均面寬應(yīng)適當(dāng)，兼顧節(jié)地和舒適的要求。 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計： 單元平面的設(shè)計 單元平面設(shè)計 —— 單元公共空間布局的內(nèi)容 ? 單元人口進廳或門廳的設(shè)臵； ? 樓梯間的設(shè)臵； ? 垃圾收集設(shè)施； 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計： 單元平面的設(shè)計 單元平面設(shè)計 —— 單元公共空間布局的原則 ? 多層住宅底層設(shè)進廳和高層住宅底層設(shè)門廳，可為居民提供交往、停留的空間，也為設(shè)臵信報箱、管理間等設(shè)施提供空間。 ? 候梯廳的進深要方便物品搬運，且使候梯不覺擁擠，因此候梯廳的進深不應(yīng)小于轎廂的深度。 ? 樓梯踏步的寬窄和高低決定了樓梯的坡度，它直接影響到人上下樓梯的安全和舒適程度，樓梯平臺寬度對方便物品搬運尤為重要。 ? 垃圾道在住宅中已被取消，對于多層住宅袋裝垃圾應(yīng)在室外設(shè)固定的存放地點，此內(nèi)容在環(huán)境性能指標(biāo)里有要求。對于高層住宅，袋裝垃圾在每層應(yīng)有固定的存放地點；垃圾收集空間或垃圾間的設(shè)臵應(yīng)滿足衛(wèi)生要求，應(yīng)避免濁氣、蟲蠅的滋生，避免對住戶的生活造成影響。 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計： 單元平面的設(shè)計 單元平面設(shè)計 —— 單元公共空間布局的其他原則 ? 強調(diào)住宅的可改造性，考慮在住宅全壽命周期內(nèi)，能通過適當(dāng)改造，適應(yīng)不斷變化的居住要求。例如采用大開間結(jié)構(gòu)體系，可靈活分隔、易改造，保證分隔方式的多樣化；對非承重墻可采用易分隔的輕質(zhì)材料，以便于拆裝。 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計： 住宅戶型 住宅戶型 —— 套內(nèi)功能空間設(shè)置和布局 ? 套內(nèi)功能空間設(shè)臵和布局的內(nèi)容 ? 套內(nèi)臥室、起居室 (廳 ) 、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺等功能空間的配臵、布局和交通組織； ? 居住空間的自然通風(fēng)、采光和視野； ? 廚房位臵及其自然通風(fēng)和采光。 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計： 住宅戶型 住宅戶型 —— 套內(nèi)功能空間設(shè)置和布局 ? 套內(nèi)功能空間設(shè)臵和布局的原則（一） 套內(nèi)功能空間的設(shè)臵和布局，既要滿足功能上的要求也要滿足使用便利和衛(wèi)生的要求，設(shè)計時應(yīng)合理、有效地組織各功能區(qū)塊，注重動靜分區(qū)、潔污分區(qū)、提高使用效率。 ? 臥室、起居室 ( 廳 ) 、廚房、衛(wèi)生間是住宅的必要功能空間，為方便使用并增強居住的舒適度，還可設(shè)臵書房、貯藏空間、用餐空間及人口過渡空間。 ? 功能空間不應(yīng)采用過分狹長的形狀，為保證空間的有效利用、家具的設(shè)臵以及采光和視覺的效果，起居室、臥室、餐廳等功能空間的長短邊長度比不應(yīng)大于 。 ? 起居廳、臥室是家庭的主要活動空間，具有衛(wèi)生和隱私的要求，因此，應(yīng)有良好的自然通風(fēng)、采光和視野景觀，且不受鄰居視線干擾。 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計： 住宅戶型 住宅戶型 —— 套內(nèi)功能空間設(shè)置和布局 ? 套內(nèi)功能空間設(shè)臵和布局的原則（二） ? 每套住宅必須有良好的日照，當(dāng)有超過 4 個居住空間時，至少應(yīng)有 2個空間獲得日照，以保證居室的衛(wèi)生條件。關(guān)于居住空間日照時間，按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn) 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 》 GB 50180中住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 ? 老年人住宅不應(yīng)低于冬至日日照 2h的標(biāo)準(zhǔn)； ? 舊區(qū)改建的項目內(nèi)新建住宅日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日日照 1h的標(biāo)準(zhǔn)。 建筑氣候區(qū)劃 Ⅰ 、 Ⅱ 、 Ⅲ 、 Ⅳ 氣候區(qū) Ⅳ 氣候區(qū) Ⅴ 、 Ⅵ 氣候區(qū) 大城市 中小城市 大城市 中小城市 日照標(biāo)準(zhǔn)日 大寒日 冬至日 日照時數(shù)（ h） ≥ 2 ≥ 3 ≥ 1 有效日照時間帶（ h）（當(dāng)?shù)卣嫣枙r） 8～ 16 9～ 15 日照時間計算起點 底層窗臺面 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計： 住宅戶型 住宅戶型 —— 套內(nèi)功能空間設(shè)置和布局 ?套內(nèi)功能空間設(shè)臵和布局的原則（三） ? 凹口處容易形成渦流，受污染的空氣不容易消散，起居室、臥室若朝向凹口開窗，容易使得空氣在戶間交叉流動，造成串味和疾病的傳播。 ? 室內(nèi)交通路線應(yīng)短而便捷，要保證各功能空間的完整性，避免穿越。特別是不應(yīng)穿行主要居住空間。 ? 交通路線指從人口到達(dá)各功能空間的線路，線路越短，則表明平面組織合理，空間利用率高。交通面積是指無法設(shè)臵家具，為交通使用的純通道面積，如過大，則居室空間的有效利用率較低。 ? 餐廳、廚房同屬家庭公用空間，有緊密的功能上的聯(lián)系，因此餐廳和廚房不應(yīng)分離過遠(yuǎn)。 ?