常熟市照剛廣場可行性研究-資料下載頁
2025-01-15 03:38本頁面
【正文】 利潤率，達到了47%；第五是投資回收期，靜態(tài)投資回收期2年。從這五個方面的財務數(shù)據(jù)表明本項目的經濟上的可行性很高很合理，是一個值得投資的項目。7. 風險分析該項目的銷售為住宅銷售，銷售單價平均為12000元/m2，總投資約為 ，總的可銷售面積為338715平方米。假設該項目的總投資不變，則盈虧平衡點為：(BEPP): BEPP=(BEPQ)： BEPQ=(BEPR): BEPR=297244/ 338715=%%由以上可知，%，盈虧平衡銷售價格為10531元/m2時。（1）自然風險自然風險指標是指由于各種自然原因對房地產商品的生產過程和經營過程中造成的影響，以及對房地產商品產生直接的破壞，從而給房地產開發(fā)商和經營者造成的經濟損失。自然風險因素包括：水災、火災、旱災、雪災等，這些因素的共同點發(fā)生概率小，一旦發(fā)生危害相當嚴重。（2）市場風險市場風險是指由于供求關系變化，引起房地產投資市場中投資主體進行的投資行為變化而帶來的投資潛在損失。2013年常熟市商品房銷售量價齊上漲，房產市場異常火爆，本項目開始于2014年，房地產市場可能會進入一個相對平穩(wěn)期，因此本項目估計的預售資金回籠可能有較大的風險。若預售資金與估算差距太大，也將有可能導致項目的資金鏈斷裂，使得后續(xù)開發(fā)無法進行。（3）政策風險政治風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。由于房地產行業(yè)受政府政策的影響比較大，所以一旦政策發(fā)生改變其帶來的風險都將是巨大的，另外政府對本地塊周邊的發(fā)展規(guī)劃也會影響到本項目的前途。（4）運營風險運營風險是指房屋和建筑物、營業(yè)性地塊等在房地產投資項目經營管理決策失誤中造成的風險。運營風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。對比項目的建安費與銷售價格的敏感性分析情況，項目的銷售價格因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)建設中，在認真做好項目成本控制的前提下，更要做好項目的銷售工作，以確保預期銷售目標的實現(xiàn)。風險措施的選擇要有針對性，及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取措施化解、減輕或控制這些風險。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的預判、識別和管理，針對這三項列舉了三項具體措施：（1）成立風險小組：風險小組的存在可以更好的識別項目在生產經營過程中生產的風險和隱患，從而及早的采取措施降低或化解風險。（2）加強項目管理：房地產項目管理可以分為事前、事中和事后管理三個過程?，F(xiàn)代管理論認為事前管理是最重要的，本項目將會聘請有經驗的房地產管理人員進行全程管理，從而有效地減少經營費用、提高收益水平，以此降低并控制風險。 （3）加快項目進度：開發(fā)周期越長項目建成以后的經濟、政治形勢就越難預測。針對該項目，我們采取平行施工的方法，與各承包商、材料供應商簽訂具有法律效力的合同，盡可能避免不必要因素的影響，從而更好地回避風險。 環(huán)境分析是指對影響項目運作的環(huán)境進行分析和評價，得出作用于特定項目的客觀因素，并利用分析結果得出項目運作的可行性。本項目在整個規(guī)劃設計中既強調了項目整體與周邊環(huán)境的統(tǒng)一性、和諧性，加上本項目開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，因此本文的環(huán)境分析只著重施工期間的環(huán)境影響進行分析。雖然本項目開發(fā)過程全部是文明施工，但不可避免的還是會給周邊環(huán)境帶來影響，根據(jù)以往工程建設的經驗主要的影響有揚粉、噪聲和周邊交通影響。（1）揚塵。房地產在整個開發(fā)建設過程中會產生大量的揚塵，導致環(huán)境質量的下降，具體的表現(xiàn)有：場地平整、土方開挖、材料運輸、主體建設揚塵等。（2）噪聲。噪聲污染是指在建筑施工過程中產生的干擾周圍生活環(huán)境的聲音，其特點是具有普遍性、突發(fā)性和非永久性。由于項目臨近居民區(qū)，因此施工過程一旦產生噪聲污染將對周邊居民的生活帶來巨大的影響。（3）周邊交通影響。本項目位于城市繁華區(qū)車多人多，施工過程必將給周邊交通增加大量車輛，影響周邊交通，交通擁擠的可能性也大大增加，同時施工過程中會有大型機械進出場，可能會造成道路的損壞。項目建設的環(huán)境影響大多是不可避免的，但是可以通過具體的措施來降低其影響程度，針對上述的三個主要影響因素，本項目總結了以下措施：（1） 施工場地建設統(tǒng)一的圍欄，建設過程中產生的垃圾必須及時清運，定期適量灑水從而達到減少揚塵的目的。（2） 嚴禁夜間施工，采用科技含量大、施工效率高的機械設備，大型設備施工加設隔音墻、隔音罩等。（3） 材料運輸車輛，大型機械進出場必須避開區(qū)域交通高峰期，進出車輛要進行清理。（4）在整個施工過程中必須強化環(huán)保理念，加強文明建設，力求環(huán)境影響最小化。 經濟評價：由于項目在開發(fā)建設前，進行了廣泛、深入的市場調研，銷售前景看好。該方案采取了提前預售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，為常熟的房地產經濟注入新鮮血液，有力的推動常熟的房地產經濟發(fā)展，對常熟的經濟起到促進作用，因此從經濟角度論證，項目是可行的。社會評價：項目建成后，將會帶動周邊市政基礎設施的同步改造，加快該地區(qū)的現(xiàn)代化建設，同時本項目可提供住宅480套，能夠很好的補充該塊地域高品質商品房的缺少，改善周邊居民的生活環(huán)境，因此社會效益極為可觀。環(huán)境評價：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，主要污染物包括生活垃圾、生活污水、汽車尾氣等。在本項目采取一定的環(huán)保措施之余再加上本項目的高綠化率，對于當?shù)丨h(huán)境及自身不會造成明顯的不利影響，相反，對于美化市容，改善環(huán)境卻會帶來較大影響，因此從環(huán)境角度論證該項目是可行的?？v觀開發(fā)全過程，從經濟、社會、環(huán)境三大角度來論證，該開發(fā)方案一是完全可行的。26
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