常熟市照剛廣場(chǎng)可行性研究-資料下載頁(yè)
2025-01-15 03:38本頁(yè)面
【正文】 利潤(rùn)率，達(dá)到了47%；第五是投資回收期，靜態(tài)投資回收期2年。從這五個(gè)方面的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表明本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可行性很高很合理，是一個(gè)值得投資的項(xiàng)目。7. 風(fēng)險(xiǎn)分析該項(xiàng)目的銷售為住宅銷售，銷售單價(jià)平均為12000元/m2，總投資約為 ，總的可銷售面積為338715平方米。假設(shè)該項(xiàng)目的總投資不變，則盈虧平衡點(diǎn)為：(BEPP): BEPP=(BEPQ)： BEPQ=(BEPR): BEPR=297244/ 338715=%%由以上可知，%，盈虧平衡銷售價(jià)格為10531元/m2時(shí)。（1）自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)是指由于各種自然原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營(yíng)過程中造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接的破壞，從而給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成的經(jīng)濟(jì)損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素包括：水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、雪災(zāi)等，這些因素的共同點(diǎn)發(fā)生概率小，一旦發(fā)生危害相當(dāng)嚴(yán)重。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于供求關(guān)系變化，引起房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中投資主體進(jìn)行的投資行為變化而帶來的投資潛在損失。2013年常熟市商品房銷售量?jī)r(jià)齊上漲，房產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨卷?xiàng)目開始于2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)期，因此本項(xiàng)目估計(jì)的預(yù)售資金回籠可能有較大的風(fēng)險(xiǎn)。若預(yù)售資金與估算差距太大，也將有可能導(dǎo)致項(xiàng)目的資金鏈斷裂，使得后續(xù)開發(fā)無法進(jìn)行。（3）政策風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。由于房地產(chǎn)行業(yè)受政府政策的影響比較大，所以一旦政策發(fā)生改變其帶來的風(fēng)險(xiǎn)都將是巨大的，另外政府對(duì)本地塊周邊的發(fā)展規(guī)劃也會(huì)影響到本項(xiàng)目的前途。（4）運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房屋和建筑物、營(yíng)業(yè)性地塊等在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理決策失誤中造成的風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。對(duì)比項(xiàng)目的建安費(fèi)與銷售價(jià)格的敏感性分析情況，項(xiàng)目的銷售價(jià)格因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中，在認(rèn)真做好項(xiàng)目成本控制的前提下，更要做好項(xiàng)目的銷售工作，以確保預(yù)期銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)措施的選擇要有針對(duì)性，及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取措施化解、減輕或控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判、識(shí)別和管理，針對(duì)這三項(xiàng)列舉了三項(xiàng)具體措施：（1）成立風(fēng)險(xiǎn)小組：風(fēng)險(xiǎn)小組的存在可以更好的識(shí)別項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中生產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，從而及早的采取措施降低或化解風(fēng)險(xiǎn)。（2）加強(qiáng)項(xiàng)目管理：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理可以分為事前、事中和事后管理三個(gè)過程?，F(xiàn)代管理論認(rèn)為事前管理是最重要的，本項(xiàng)目將會(huì)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)管理人員進(jìn)行全程管理，從而有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，以此降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。 （3）加快項(xiàng)目進(jìn)度：開發(fā)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)、政治形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取平行施工的方法，與各承包商、材料供應(yīng)商簽訂具有法律效力的合同，盡可能避免不必要因素的影響，從而更好地回避風(fēng)險(xiǎn)。 環(huán)境分析是指對(duì)影響項(xiàng)目運(yùn)作的環(huán)境進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，得出作用于特定項(xiàng)目的客觀因素，并利用分析結(jié)果得出項(xiàng)目運(yùn)作的可行性。本項(xiàng)目在整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中既強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目整體與周邊環(huán)境的統(tǒng)一性、和諧性，加上本項(xiàng)目開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，因此本文的環(huán)境分析只著重施工期間的環(huán)境影響進(jìn)行分析。雖然本項(xiàng)目開發(fā)過程全部是文明施工，但不可避免的還是會(huì)給周邊環(huán)境帶來影響，根據(jù)以往工程建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)主要的影響有揚(yáng)粉、噪聲和周邊交通影響。（1）揚(yáng)塵。房地產(chǎn)在整個(gè)開發(fā)建設(shè)過程中會(huì)產(chǎn)生大量的揚(yáng)塵，導(dǎo)致環(huán)境質(zhì)量的下降，具體的表現(xiàn)有：場(chǎng)地平整、土方開挖、材料運(yùn)輸、主體建設(shè)揚(yáng)塵等。（2）噪聲。噪聲污染是指在建筑施工過程中產(chǎn)生的干擾周圍生活環(huán)境的聲音，其特點(diǎn)是具有普遍性、突發(fā)性和非永久性。由于項(xiàng)目臨近居民區(qū)，因此施工過程一旦產(chǎn)生噪聲污染將對(duì)周邊居民的生活帶來巨大的影響。（3）周邊交通影響。本項(xiàng)目位于城市繁華區(qū)車多人多，施工過程必將給周邊交通增加大量車輛，影響周邊交通，交通擁擠的可能性也大大增加，同時(shí)施工過程中會(huì)有大型機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)，可能會(huì)造成道路的損壞。項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境影響大多是不可避免的，但是可以通過具體的措施來降低其影響程度，針對(duì)上述的三個(gè)主要影響因素，本項(xiàng)目總結(jié)了以下措施：（1） 施工場(chǎng)地建設(shè)統(tǒng)一的圍欄，建設(shè)過程中產(chǎn)生的垃圾必須及時(shí)清運(yùn)，定期適量灑水從而達(dá)到減少揚(yáng)塵的目的。（2） 嚴(yán)禁夜間施工，采用科技含量大、施工效率高的機(jī)械設(shè)備，大型設(shè)備施工加設(shè)隔音墻、隔音罩等。（3） 材料運(yùn)輸車輛，大型機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)必須避開區(qū)域交通高峰期，進(jìn)出車輛要進(jìn)行清理。（4）在整個(gè)施工過程中必須強(qiáng)化環(huán)保理念，加強(qiáng)文明建設(shè)，力求環(huán)境影響最小化。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：由于項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研，銷售前景看好。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤(rùn)回報(bào)，為常熟的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入新鮮血液，有力的推動(dòng)常熟的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)常熟的經(jīng)濟(jì)起到促進(jìn)作用，因此從經(jīng)濟(jì)角度論證，項(xiàng)目是可行的。社會(huì)評(píng)價(jià)：項(xiàng)目建成后，將會(huì)帶動(dòng)周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施的同步改造，加快該地區(qū)的現(xiàn)代化建設(shè)，同時(shí)本項(xiàng)目可提供住宅480套，能夠很好的補(bǔ)充該塊地域高品質(zhì)商品房的缺少，改善周邊居民的生活環(huán)境，因此社會(huì)效益極為可觀。環(huán)境評(píng)價(jià)：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，主要污染物包括生活垃圾、生活污水、汽車尾氣等。在本項(xiàng)目采取一定的環(huán)保措施之余再加上本項(xiàng)目的高綠化率，對(duì)于當(dāng)?shù)丨h(huán)境及自身不會(huì)造成明顯的不利影響，相反，對(duì)于美化市容，改善環(huán)境卻會(huì)帶來較大影響，因此從環(huán)境角度論證該項(xiàng)目是可行的?？v觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三大角度來論證，該開發(fā)方案一是完全可行的。26
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1