【正文】 。（1） 經(jīng)濟(jì)效益指本酒店的年平均開房率達(dá)75％以上，餐飲上座率達(dá)80％以上，二線部門由純服務(wù)功能轉(zhuǎn)變?yōu)椋簞?chuàng)收+服務(wù)功能的部門。（2） 社會(huì)效益指本酒店為客人所交口稱譽(yù)、為同行所津津樂道、為從業(yè)者所向往欽羨、為政府所指定接待放心單位。二、以人為本，培養(yǎng)“三代同堂”人才酒店管理以人為本通常被理解為“以客人為本”，即客人的要求一定要滿足，客人的喜好決定著酒店的管理與經(jīng)營取向。這點(diǎn)固然正確，但我們認(rèn)為管理酒店除了要以“客人為本”外，更應(yīng)樹立以“員工為本”的指導(dǎo)思想，中潤酒店要培養(yǎng)員工的主人翁意識，增強(qiáng)酒店對員工的吸引力、凝聚力、向心力。首先要關(guān)心員工的生活和工作，解決好員工的就餐、休息、上下班、娛樂、學(xué)習(xí)，甚至是家庭的困難，“有了滿意的員工才能有滿意的顧客”。酒店著力給員工提供更多的培訓(xùn)、升遷機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)員工自我實(shí)現(xiàn)，打破慣例，服務(wù)員、行李生、保安員、接待員等不再僅僅是青春性職業(yè)等等。三、使中潤天鵝酒店成為重慶地區(qū)最具特色的精品酒店酒店的管理模式、服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容達(dá)到國際水準(zhǔn)，按國際慣例接待客人、服務(wù)客人，為各國客人所認(rèn)同。酒店的客人不僅僅是各地商務(wù)客人、旅游人員，酒店要成為國內(nèi)政務(wù)客人所爭相下榻的首選，這里的客人中有部隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)、各界政要、企業(yè)老板、度假旅游者等等。酒店的裝修、功能設(shè)置更具人性化、細(xì)節(jié)化的特點(diǎn)。使到店客人一到酒店就有“回家”的感覺，并能體會(huì)到時(shí)尚、精致的酒店生活。四、二線部門也要經(jīng)營二線部門不僅僅是附屬的服務(wù)部門，要樹立自己養(yǎng)活自己還要為酒店創(chuàng)收的新理念。五、大量使用下崗職工，使其占到酒店員工總數(shù)的30％以上我們公司在幾個(gè)酒店的實(shí)踐證明：下崗職工的工作穩(wěn)定性強(qiáng)，對企業(yè)較為忠誠，更加珍惜來之不易的工作機(jī)會(huì)，對客服務(wù)態(tài)度明顯好于青年人，能更多獲得客人的好評。下崗職工的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)豐富，更善于與客人溝通，且處理問題尤其是社會(huì)性事件的駕馭能力較強(qiáng)。下崗職工的工資相對稍低，可以大大降低酒店人力資源成本。國家對企業(yè)有較大的稅收優(yōu)惠政策，從而減輕壓力，增加效益。多使用下崗職工會(huì)成為一道亮麗的企業(yè)風(fēng)景線。為政府、為社會(huì)減壓，提升中潤天鵝酒店的社會(huì)效益，最終轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)效益。六、天鵝公司的經(jīng)營管理思路將中潤天鵝酒店定位為四星級標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)+休閑精品酒店；并注意社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合，突出管理有序、經(jīng)營靈活、訓(xùn)練有素、服務(wù)一流的“天鵝”風(fēng)格。為中潤培養(yǎng)一批酒店管理骨干人員。制定出既有競爭力又適合中潤酒店經(jīng)營的價(jià)格體系。派駐管理人員，和業(yè)主方共同打造酒店品牌。按國際慣例管理好中潤天鵝酒店，并做好市場運(yùn)作。在餐飲市場上作好、作足文章，利用好餐飲創(chuàng)出餐飲會(huì)館品牌。設(shè)計(jì)出獨(dú)特精品商務(wù)酒店文化（在品味、寓意上作好文章），在客房設(shè)計(jì)保留寬大、方便、溫馨、舒適、隱私、安全的同時(shí)，還要突出個(gè)性化、特色化的服務(wù)，使入住酒店的客人都能贊不絕口、流連往返。 建議合作管理方式●全權(quán)委托管理模式 管理公司與業(yè)主方簽署全權(quán)委托管理合同，管理公司委派以總經(jīng)理為首的工作團(tuán)隊(duì)，代表業(yè)主方全面行使酒店經(jīng)營管理職責(zé)，按照《天鵝酒店管理標(biāo)準(zhǔn)與程序》對酒店進(jìn)行國際化專業(yè)管理，使其正常經(jīng)營，取得當(dāng)?shù)亓己玫慕?jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 結(jié)論 綜上所述，從宏觀和微觀兩個(gè)層面上看，我們對此項(xiàng)目的可行性比較樂觀。我們對此項(xiàng)目的必要性和可行性有四點(diǎn)意見： 市場的空白點(diǎn)雖然重慶市場的星級酒店有百余家，但真正有特色、有文化底蘊(yùn)的并不多，這為該項(xiàng)目的發(fā)展提供了契機(jī)，因此我們在風(fēng)格、經(jīng)營的定位上一定要抓住這個(gè)空白點(diǎn)。 市場的發(fā)展點(diǎn)近年來重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，是西南地區(qū)資金流、人流、物流的交匯點(diǎn)，其經(jīng)濟(jì)容量大，有需求的潛力和相當(dāng)?shù)南M(fèi)基礎(chǔ)，該項(xiàng)目發(fā)展的穩(wěn)定性大于可變性，具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?市場的運(yùn)作點(diǎn)軟、硬件服務(wù)的優(yōu)質(zhì)，是市場的運(yùn)作點(diǎn)。目前重慶市的酒店業(yè)存在著幾點(diǎn)不足：一是，重慶現(xiàn)有高端酒店中尚無特色優(yōu)勢，四、五星級酒店主要集中在市中心，特別是商業(yè)繁華地段，周邊環(huán)境較擁擠；二是，重慶市內(nèi)的高檔酒店多注重在大而全上，對于細(xì)節(jié)與精品的打造不夠，使重慶酒店業(yè)很難達(dá)到一個(gè)較高水平，很難適應(yīng)不斷增長的市場需求。三是，從重慶目前已有的酒店看，大部分已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)挠布O(shè)施，但服務(wù)水平離要求相去甚遠(yuǎn)，酒店從業(yè)人員的素質(zhì)急需提高。雖然，以上幾點(diǎn)是重慶酒店業(yè)發(fā)展至今的不足之處，但從另一個(gè)角度來講，這也為新的酒店創(chuàng)造了向上發(fā)展的空間和競爭的優(yōu)勢。而且，從重慶市服務(wù)行業(yè)的營運(yùn)規(guī)律來看，仍然有明顯特點(diǎn)，即生意在兩頭，要么高起點(diǎn)，高投入，以高收入、高消費(fèi)者為目標(biāo)對象，要么直接為工薪階層服務(wù)，并且表現(xiàn)出強(qiáng)烈的消費(fèi)趨附心理，針對這種消費(fèi)和經(jīng)營特點(diǎn)，該項(xiàng)目將軟、硬件的服務(wù)檔次提高，面向消費(fèi)群體定位在中高檔次，無疑成為了此類型市場的運(yùn)作點(diǎn)。 市場的作用點(diǎn)品牌酒店管理因素在重慶酒店業(yè)競爭中作用明顯。專業(yè)酒店管理公司的品牌管理，必將成為酒店業(yè)發(fā)展的趨勢。重慶勁力酒店、重慶五洲大酒店、重慶大世界酒店、廣安思源大酒店等由本公司——天鵝（香港）酒店管理公司管理或介入過管理的酒店，在各地區(qū)贏利酒店中均屬一線酒店，也正是由于酒店管理公司的專業(yè)性運(yùn)作，使酒店項(xiàng)目達(dá)到了令業(yè)主非常滿意的收益。天鵝（香港）酒店管理公司在西南片區(qū)運(yùn)作十年有余，對西南地區(qū)的市場非常熟悉，且能將豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)與市場特點(diǎn)相結(jié)合，相比外資酒店管理集團(tuán)更貼近市場、更具優(yōu)勢。本報(bào)告中所擬內(nèi)容是各方面對該項(xiàng)目實(shí)施可行性進(jìn)行的分析。附：本酒店項(xiàng)目投資效益概算附：本酒店項(xiàng)目投資效益概算一、項(xiàng)目指標(biāo)： 總建筑面積：17584㎡，其中地下：6954㎡，地上：10596㎡； 517層客房總建面：7332㎡； 14層建筑面積：3125㎡其中：首層：898㎡；二層：746㎡；三層746㎡；四層：574㎡。 地下停車位：80位。二、土地成本：1，040，872元30萬元=630萬元；㎡超容積率交出讓金：即：1468㎡380元/ ㎡=1，840,872元；聯(lián)建方協(xié)議收益：200萬元。三、工程建設(shè)成本：38,504,880元設(shè)計(jì)費(fèi)：45元/㎡17584㎡=791,280元；建筑安裝費(fèi)：包括土建、水電、消防、外墻保溫、裝飾、門窗等建設(shè)費(fèi)按1500元/㎡計(jì)：17584㎡1500元=26,376,000元；變配電：17584㎡100元/㎡=1,758,400元；電梯：5臺500,000元=250萬元；發(fā)電機(jī)組：20萬元；中央空調(diào)系統(tǒng)：300萬元；電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、安保：100萬元；環(huán)境景觀工程：200萬元；市政管網(wǎng)：給水、燃?xì)?、市政設(shè)施，按50元/㎡計(jì)：即：50元/㎡17584㎡=879,200元；四、裝修裝飾工程：29,279,600元根據(jù)裝飾公司概算報(bào)價(jià)2800元/㎡計(jì)，即：10457㎡2800元/㎡=29,279,600元。五、開發(fā)稅費(fèi)：6,390,640元城市建設(shè)配套費(fèi)：17584㎡290元/㎡=5,099,360元；異地人防費(fèi)：17584㎡45元/㎡=791,280元；其它費(fèi)用：包括規(guī)劃、勘察、評估等計(jì)：50萬元。六、管理費(fèi)用：1520萬元（工期預(yù)計(jì)36個(gè)月）行政費(fèi)：20萬元/月36個(gè)月=720萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)： 8000萬元2年5%=800萬元。七、綜上五項(xiàng)費(fèi)用，該項(xiàng)目總投資估算為：99,515,992元折合單位面積造價(jià)為99,515,992元247。17584㎡=5,659元/㎡。八、項(xiàng)目收益：188,796,000元517層產(chǎn)權(quán)酒店總建筑面積：7332㎡，按18000元/㎡銷售，即：7332㎡18000元/㎡=131,976,000元；1層商業(yè)門面建筑面積：898㎡，按26000元/㎡銷售，即：898㎡26000元/㎡=23,348,000元；2層、3層中餐酒樓建筑面積：1492平方米，按16000元/㎡銷售，即：1492㎡16000元/㎡=23,872,000元；車庫車位共計(jì)80位，按120，000元/位銷售，即：80位120，000元/位=960萬元。九、銷售稅費(fèi)：16,618,128元銷售推廣：188,796,000 元2%=378萬元；交易稅：營業(yè)及附加、印花、手續(xù)，%計(jì)，即：188,796,000元%=12,838,128元；十、稅前利潤：（八）（七）（九）=72,661,880元。第 49 頁 共 49