【正文】 行綜合計(jì)算初步得出本項(xiàng)目所適用的非住宅房屋重置成新價(jià)為1300元建筑平方米 1300元平方米1639平方米 213萬(wàn)元 根據(jù)榆垡地區(qū)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況初步確定給予非住宅停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)每平方米500元按拆遷面積的80計(jì)算生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起止時(shí)間自取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照日期計(jì)算截止日期到拆遷公布時(shí)間為準(zhǔn) 500元平方米1311平方米 66萬(wàn)元拆遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷企業(yè)認(rèn)定的合法建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為每平方米25元 25元平方米1639平方米 4萬(wàn)元 項(xiàng)目 數(shù)量平方米 單價(jià)元平方米 金額萬(wàn)元 1 重置成新費(fèi) 1639 1500 213 2 停產(chǎn)停業(yè)綜合費(fèi) 1311 500 66 3 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 1639 25 4 283 2非住宅間接拆遷費(fèi)間接拆遷費(fèi)用包括拆除清運(yùn)費(fèi)評(píng)估服務(wù)費(fèi)拆遷服務(wù)費(fèi)非住宅房屋間接拆遷費(fèi)8萬(wàn)元非民宅拆遷評(píng)估服務(wù)拆除費(fèi)計(jì)算表序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)基數(shù) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用 萬(wàn)元 1 拆遷評(píng)估費(fèi) 213萬(wàn)元 10 2 2 拆遷服務(wù)費(fèi) 283萬(wàn)元 10 3 3 拆除清運(yùn)費(fèi) 1639平方米 20元平方米 3 ８ 項(xiàng)目補(bǔ)貼資金考慮安置房售價(jià)為1800元 平方米每平米安置房按1100元損益價(jià)計(jì)算安置房補(bǔ)貼費(fèi) 89466平方米1100元 m2 9841萬(wàn)元補(bǔ)貼外購(gòu)房補(bǔ)貼費(fèi) 16戶(hù)30平方米2700元m2 130萬(wàn)元35002萬(wàn)元其中道路工程含主路步道道路綠化工程造價(jià)12781萬(wàn)元管線工程總造價(jià)7886萬(wàn)元其它費(fèi)用14335萬(wàn)元折合193元建筑平方米居住區(qū)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目總建筑面積18123萬(wàn)平方米居住區(qū)A 組團(tuán)經(jīng)營(yíng)性建筑面積89萬(wàn)平方米依據(jù)分?jǐn)傆苒揖幼^(qū)A 組團(tuán)市政工程建設(shè)成本為1719萬(wàn)元DN50016001000 23442 2430 3 污水工程 DN400DN1000 24902 1495 4 中水工程 0 0 5 供水工程 DN150DN6000 22525 1446 6 供電工程 12000 1761 7 熱力工程 DN150DN400 8854 754 8 供氣工程 專(zhuān)業(yè)集團(tuán)投資實(shí)施 9 電信工程 專(zhuān)業(yè)集團(tuán)投資實(shí)施 10 有線電視工程 專(zhuān)業(yè)集團(tuán)投資實(shí)施 11 臨時(shí)市政接用費(fèi) 12 其他 14335 13 合計(jì) 35002 注市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用以市政項(xiàng)目綜合為測(cè)算依據(jù)建設(shè)費(fèi)用最終以市政施工圖預(yù)算為最終測(cè)算依據(jù)市政建設(shè)費(fèi)用中應(yīng)扣除按規(guī)定由市區(qū)財(cái)政投入的市政費(fèi)用35公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)根據(jù)普通測(cè)繪成果報(bào)告榆垡居住區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃有街頭綠地總用地面積為01159公頃以上各項(xiàng)公益設(shè)施建設(shè)列為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)內(nèi)容則公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)用為7萬(wàn)元如下公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)用明細(xì)表地塊編號(hào) 類(lèi)別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模平方米 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用 建筑密度 綠地率 A038 [A] G1 58643 60元㎡ 4 0 100 A033 [A] G1 57264 60元㎡ 3 0 100 總計(jì) 115907 60元㎡ 7 36財(cái)務(wù)費(fèi)用該項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為2434萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)主要為貸款利息根據(jù)總體投資額度及開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃考慮實(shí)際操作過(guò)程中產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收益即可還款且貸款周期不超過(guò)一年則貸款利息為2434萬(wàn)元37不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按12項(xiàng)征地成本拆遷成本之和的8取費(fèi)則不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為1113萬(wàn)元38管理費(fèi)管理費(fèi)用按17項(xiàng)征地成本拆遷成本市政建設(shè)費(fèi)公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)項(xiàng)目前期費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)之和的2取費(fèi)則管理費(fèi)為387萬(wàn)元39營(yíng)業(yè)稅及附加由于申報(bào)主體為北京市土地整理儲(chǔ)備中心大興分中心因此無(wú)本項(xiàng)費(fèi)用310 總投資19722 萬(wàn)元三經(jīng)濟(jì)分析根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算和投資估算結(jié)合市場(chǎng)行情對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施做以下經(jīng)濟(jì)分析1土地是重要的經(jīng)濟(jì)資源土地影子價(jià)格等于土地機(jī)會(huì)成本和新增資源消耗之和本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中無(wú)新增資源消耗并且土地使用性質(zhì)已經(jīng)確定為非生產(chǎn)性用地按照支付意愿的原則根據(jù)市場(chǎng)交易價(jià)格測(cè)算影子價(jià)格影子價(jià)格暫按市場(chǎng)價(jià)格不作調(diào)整2項(xiàng)目收益估算經(jīng)預(yù)測(cè)本項(xiàng)目總投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入19722萬(wàn)元預(yù)計(jì)收入15848萬(wàn)元預(yù)計(jì)虧損387萬(wàn)元2005年1月12日國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)討論并原則通過(guò)了《北京市總體規(guī)劃 2004年2020年 》 簡(jiǎn)稱(chēng)《北京新規(guī)劃》 北京未來(lái)15年發(fā)展規(guī)劃從此繪就藍(lán)圖《北京新規(guī)劃》明確了北京國(guó)家首都世界城市文化名城宜居城市的四個(gè)發(fā)展目標(biāo)提出了兩軸兩帶多中心的城市空間布局結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目的建設(shè)有助于大興區(qū)加快城市建設(shè)有利于優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及宏觀經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展具有積極意義第八章 社會(huì)影響分析一社會(huì)影響效果分析本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)大興區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化建設(shè)均會(huì)產(chǎn)生一定影響1．項(xiàng)目的相關(guān)利益群體本項(xiàng)目的建設(shè)主要涉及到合理開(kāi)發(fā)利用資源保護(hù)生態(tài)環(huán)境優(yōu)化重大布局保障公共利益等方面的影響項(xiàng)目外部性將對(duì)以下群體產(chǎn)生影響地方政府本項(xiàng)目的實(shí)施必然對(duì)大興區(qū)的區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)生正面影響周邊居民本項(xiàng)目對(duì)周邊居民的出行生活都產(chǎn)生一定的影響以上社會(huì)群體是本項(xiàng)目的相關(guān)利益群體2．項(xiàng)目對(duì)不同利益群體的影響本項(xiàng)目地方政府周邊企事業(yè)單位周邊居民為本項(xiàng)目的不同利益群體在項(xiàng)目的建設(shè)中受到不同的影響地方政府將從項(xiàng)目建設(shè)中取得土地出讓金等土地收入大興區(qū)的建設(shè)與完善將有利于政府的招商引資工作促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展本項(xiàng)目的建設(shè)是適應(yīng)北京市總體規(guī)劃的需要有助于推進(jìn)城市化進(jìn)程促進(jìn)人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目標(biāo)大興區(qū)政府自然持支持的態(tài)度本項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)住戶(hù)本項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)農(nóng)民原居住條件差拆遷實(shí)施貨幣補(bǔ)償后該部分人可另行購(gòu)入住房在很大程度上提高其居住環(huán)境質(zhì)量因此拆遷范圍內(nèi)農(nóng)民對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施持積極態(tài)度二社會(huì)適應(yīng)性分析1．本項(xiàng)目的建設(shè)主要利益獲得者 本項(xiàng)目的實(shí)施是大興區(qū)新城建設(shè)的重要舉措有助于推進(jìn)城市化進(jìn)程促進(jìn)人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施有助于大興區(qū)加快城市建設(shè)帶動(dòng)和促進(jìn)大興區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的全面發(fā)展2．本項(xiàng)目的社會(huì)適應(yīng)性分析及對(duì)策項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的噪音會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐木用癞a(chǎn)生一定的影響應(yīng)對(duì)噪聲較大的設(shè)備進(jìn)行隔聲降噪處理同時(shí)對(duì)運(yùn)輸車(chē)輛加強(qiáng)管理以防止噪音擾民建筑材料和垃圾運(yùn)輸過(guò)程中為防止對(duì)市政道路的破壞項(xiàng)目單位采取有效的辦法防止道路凹陷污染同時(shí)對(duì)運(yùn)輸時(shí)間和運(yùn)輸車(chē)輛的管理上加大力度減少對(duì)大氣的污染三社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析投資建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在各種不確定因素和諸多的風(fēng)險(xiǎn)在決策階段必須進(jìn)行分析評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素對(duì)項(xiàng)目的影響并制定有效的防范措施以降低不利影響保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于以下幾個(gè)方面1．政策風(fēng)險(xiǎn)分析政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于政策調(diào)整或政治經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生了重大變化項(xiàng)目原定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的可能性現(xiàn)階段土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目政策機(jī)制尚未成熟對(duì)于土地供應(yīng)管理體制的變化在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和操作過(guò)程中仍存在許多的問(wèn)題而且由于政策變化較快使得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)具有很大的變化性隨著政策的改變會(huì)給開(kāi)發(fā)商的前期工作帶來(lái)一定的困難因此將給土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的管理資金管理等方面帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場(chǎng)需求的變化給項(xiàng)目帶來(lái)的損失的可能性這也是競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目常遇到的重要風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目雖然經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)但若市場(chǎng)供需總量的實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏離或者是市場(chǎng)出現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打破原有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局又或者由于市場(chǎng)條件的變化等都將對(duì)項(xiàng)目的效益產(chǎn)生重大影響3．工程風(fēng)險(xiǎn)分析拆遷工作是一大難題很可能會(huì)影響本項(xiàng)目的進(jìn)度因工期拖長(zhǎng)而造成損失給項(xiàng)目的效益產(chǎn)生重大影響在項(xiàng)目操作和運(yùn)行的過(guò)程中應(yīng)制定有效的風(fēng)險(xiǎn)控制措施以降低不利影響保證項(xiàng)目的順利實(shí)施針對(duì)其中拆遷的問(wèn)題要重點(diǎn)進(jìn)行防范及采取有力的對(duì)策制定有效的措施加以防范31拆遷工作實(shí)施之前取得被拆遷戶(hù)的詳細(xì)資料并認(rèn)真做好拆遷評(píng)估方案與地塊內(nèi)住戶(hù)多溝通爭(zhēng)取得到拆遷戶(hù)的大力配合和有力支持32在拆遷的過(guò)程中做好被拆遷人員的思想工作以取得他們的理解和信任保證拆遷工作順利完成33科學(xué)管理降低成本確保建設(shè)資金達(dá)到平衡第九章 結(jié)論及建議一結(jié)論1本項(xiàng)目的建設(shè)符合《北京市城市總體規(guī)劃》的要求建議政府予以積極扶持2．本項(xiàng)目建成后不產(chǎn)生重大的環(huán)境污染因素對(duì)周?chē)鷳B(tài)環(huán)境也不會(huì)產(chǎn)生新的影響3．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析表明項(xiàng)目的建設(shè)也將帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益二建議1為了對(duì)開(kāi)發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)跟蹤控制建議整合內(nèi)部資源成立項(xiàng)目小組跨職能項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)包括投資財(cái)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)人力資源等部門(mén)人員制定投資計(jì)劃資金預(yù)算等提高項(xiàng)目運(yùn)作效率加強(qiáng)同政府部門(mén)的協(xié)調(diào)獲取有利的外部環(huán)境和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件2建議提高項(xiàng)目運(yùn)用資金的能力對(duì)資金的投入和使用要用科學(xué)的計(jì)劃和必要的控制力加強(qiáng)物業(yè)管理策劃人員的組成以使用功能為先在項(xiàng)目前期應(yīng)該考慮項(xiàng)目的物業(yè)管理準(zhǔn)備工作3招標(biāo)投標(biāo)是投資建設(shè)項(xiàng)目采購(gòu)的首選方式本項(xiàng)目在招投標(biāo)階段應(yīng)該擇優(yōu)選定承包商和工程監(jiān)理單位應(yīng)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制有組織地通過(guò)公開(kāi)公平和公正的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)以達(dá)到節(jié)省投資同時(shí)獲得高質(zhì)量的工程hanqi2844hanqi2844hanqi2844榆 平 路通 和街榆 緯 四 路A組團(tuán)用地范圍今榮大街