【正文】 行綜合計算初步得出本項目所適用的非住宅房屋重置成新價為1300元建筑平方米 1300元平方米1639平方米 213萬元 根據(jù)榆垡地區(qū)企業(yè)的經(jīng)營情況初步確定給予非住宅停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費每平方米500元按拆遷面積的80計算生產(chǎn)經(jīng)營活動的起止時間自取得工商營業(yè)執(zhí)照日期計算截止日期到拆遷公布時間為準 500元平方米1311平方米 66萬元拆遷補助費根據(jù)被拆遷企業(yè)認定的合法建筑面積計算標準為每平方米25元 25元平方米1639平方米 4萬元 項目 數(shù)量平方米 單價元平方米 金額萬元 1 重置成新費 1639 1500 213 2 停產(chǎn)停業(yè)綜合費 1311 500 66 3 搬遷補助費 1639 25 4 283 2非住宅間接拆遷費間接拆遷費用包括拆除清運費評估服務(wù)費拆遷服務(wù)費非住宅房屋間接拆遷費8萬元非民宅拆遷評估服務(wù)拆除費計算表序號 項目 取費基數(shù) 取費標準 費用 萬元 1 拆遷評估費 213萬元 10 2 2 拆遷服務(wù)費 283萬元 10 3 3 拆除清運費 1639平方米 20元平方米 3 ８ 項目補貼資金考慮安置房售價為1800元 平方米每平米安置房按1100元損益價計算安置房補貼費 89466平方米1100元 m2 9841萬元補貼外購房補貼費 16戶30平方米2700元m2 130萬元35002萬元其中道路工程含主路步道道路綠化工程造價12781萬元管線工程總造價7886萬元其它費用14335萬元折合193元建筑平方米居住區(qū)經(jīng)營性項目總建筑面積18123萬平方米居住區(qū)A 組團經(jīng)營性建筑面積89萬平方米依據(jù)分攤榆垡居住區(qū)A 組團市政工程建設(shè)成本為1719萬元DN50016001000 23442 2430 3 污水工程 DN400DN1000 24902 1495 4 中水工程 0 0 5 供水工程 DN150DN6000 22525 1446 6 供電工程 12000 1761 7 熱力工程 DN150DN400 8854 754 8 供氣工程 專業(yè)集團投資實施 9 電信工程 專業(yè)集團投資實施 10 有線電視工程 專業(yè)集團投資實施 11 臨時市政接用費 12 其他 14335 13 合計 35002 注市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用以市政項目綜合為測算依據(jù)建設(shè)費用最終以市政施工圖預(yù)算為最終測算依據(jù)市政建設(shè)費用中應(yīng)扣除按規(guī)定由市區(qū)財政投入的市政費用35公益設(shè)施建設(shè)費根據(jù)普通測繪成果報告榆垡居住區(qū)項目內(nèi)規(guī)劃有街頭綠地總用地面積為01159公頃以上各項公益設(shè)施建設(shè)列為土地一級開發(fā)內(nèi)容則公益設(shè)施建設(shè)費用為7萬元如下公益設(shè)施建設(shè)費用明細表地塊編號 類別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模平方米 取費標準 費用 建筑密度 綠地率 A038 [A] G1 58643 60元㎡ 4 0 100 A033 [A] G1 57264 60元㎡ 3 0 100 總計 115907 60元㎡ 7 36財務(wù)費用該項目財務(wù)費用為2434萬元財務(wù)費主要為貸款利息根據(jù)總體投資額度及開發(fā)建設(shè)計劃考慮實際操作過程中產(chǎn)生經(jīng)營收益即可還款且貸款周期不超過一年則貸款利息為2434萬元37不可預(yù)見費不可預(yù)見費按12項征地成本拆遷成本之和的8取費則不可預(yù)見費為1113萬元38管理費管理費用按17項征地成本拆遷成本市政建設(shè)費公益設(shè)施建設(shè)費項目前期費財務(wù)費不可預(yù)見費之和的2取費則管理費為387萬元39營業(yè)稅及附加由于申報主體為北京市土地整理儲備中心大興分中心因此無本項費用310 總投資19722 萬元三經(jīng)濟分析根據(jù)本項目的經(jīng)濟測算和投資估算結(jié)合市場行情對本項目的實施做以下經(jīng)濟分析1土地是重要的經(jīng)濟資源土地影子價格等于土地機會成本和新增資源消耗之和本項目在實施過程中無新增資源消耗并且土地使用性質(zhì)已經(jīng)確定為非生產(chǎn)性用地按照支付意愿的原則根據(jù)市場交易價格測算影子價格影子價格暫按市場價格不作調(diào)整2項目收益估算經(jīng)預(yù)測本項目總投資項目預(yù)計投入19722萬元預(yù)計收入15848萬元預(yù)計虧損387萬元2005年1月12日國務(wù)院常務(wù)委員會討論并原則通過了《北京市總體規(guī)劃 2004年2020年 》 簡稱《北京新規(guī)劃》 北京未來15年發(fā)展規(guī)劃從此繪就藍圖《北京新規(guī)劃》明確了北京國家首都世界城市文化名城宜居城市的四個發(fā)展目標提出了兩軸兩帶多中心的城市空間布局結(jié)構(gòu)本項目的建設(shè)有助于大興區(qū)加快城市建設(shè)有利于優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境促進區(qū)域經(jīng)濟及宏觀經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展具有積極意義第八章 社會影響分析一社會影響效果分析本項目的實施對大興區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化建設(shè)均會產(chǎn)生一定影響1．項目的相關(guān)利益群體本項目的建設(shè)主要涉及到合理開發(fā)利用資源保護生態(tài)環(huán)境優(yōu)化重大布局保障公共利益等方面的影響項目外部性將對以下群體產(chǎn)生影響地方政府本項目的實施必然對大興區(qū)的區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)生正面影響周邊居民本項目對周邊居民的出行生活都產(chǎn)生一定的影響以上社會群體是本項目的相關(guān)利益群體2．項目對不同利益群體的影響本項目地方政府周邊企事業(yè)單位周邊居民為本項目的不同利益群體在項目的建設(shè)中受到不同的影響地方政府將從項目建設(shè)中取得土地出讓金等土地收入大興區(qū)的建設(shè)與完善將有利于政府的招商引資工作促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展本項目的建設(shè)是適應(yīng)北京市總體規(guī)劃的需要有助于推進城市化進程促進人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目標大興區(qū)政府自然持支持的態(tài)度本項目拆遷范圍內(nèi)住戶本項目拆遷范圍內(nèi)農(nóng)民原居住條件差拆遷實施貨幣補償后該部分人可另行購入住房在很大程度上提高其居住環(huán)境質(zhì)量因此拆遷范圍內(nèi)農(nóng)民對本項目的實施持積極態(tài)度二社會適應(yīng)性分析1．本項目的建設(shè)主要利益獲得者 本項目的實施是大興區(qū)新城建設(shè)的重要舉措有助于推進城市化進程促進人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目標項目實施有助于大興區(qū)加快城市建設(shè)帶動和促進大興區(qū)經(jīng)濟和社會的全面發(fā)展2．本項目的社會適應(yīng)性分析及對策項目建設(shè)過程中產(chǎn)生的噪音會對當?shù)氐木用癞a(chǎn)生一定的影響應(yīng)對噪聲較大的設(shè)備進行隔聲降噪處理同時對運輸車輛加強管理以防止噪音擾民建筑材料和垃圾運輸過程中為防止對市政道路的破壞項目單位采取有效的辦法防止道路凹陷污染同時對運輸時間和運輸車輛的管理上加大力度減少對大氣的污染三社會風險及對策分析投資建設(shè)項目在建設(shè)和運營過程中存在各種不確定因素和諸多的風險在決策階段必須進行分析評價風險和不確定因素對項目的影響并制定有效的防范措施以降低不利影響保證項目目標的順利實現(xiàn)本項目的風險主要來源于以下幾個方面1．政策風險分析政策風險主要是指由于政策調(diào)整或政治經(jīng)濟條件發(fā)生了重大變化項目原定目標難以實現(xiàn)的可能性現(xiàn)階段土地一級開發(fā)項目政策機制尚未成熟對于土地供應(yīng)管理體制的變化在項目運轉(zhuǎn)和操作過程中仍存在許多的問題而且由于政策變化較快使得土地一級開發(fā)具有很大的變化性隨著政策的改變會給開發(fā)商的前期工作帶來一定的困難因此將給土地一級開發(fā)的管理資金管理等方面帶來風險2．市場風險分析市場風險是指由于市場需求的變化給項目帶來的損失的可能性這也是競爭性項目常遇到的重要風險本項目雖然經(jīng)過了市場分析和預(yù)測但若市場供需總量的實際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離或者是市場出現(xiàn)新的競爭對手打破原有的市場競爭格局又或者由于市場條件的變化等都將對項目的效益產(chǎn)生重大影響3．工程風險分析拆遷工作是一大難題很可能會影響本項目的進度因工期拖長而造成損失給項目的效益產(chǎn)生重大影響在項目操作和運行的過程中應(yīng)制定有效的風險控制措施以降低不利影響保證項目的順利實施針對其中拆遷的問題要重點進行防范及采取有力的對策制定有效的措施加以防范31拆遷工作實施之前取得被拆遷戶的詳細資料并認真做好拆遷評估方案與地塊內(nèi)住戶多溝通爭取得到拆遷戶的大力配合和有力支持32在拆遷的過程中做好被拆遷人員的思想工作以取得他們的理解和信任保證拆遷工作順利完成33科學(xué)管理降低成本確保建設(shè)資金達到平衡第九章 結(jié)論及建議一結(jié)論1本項目的建設(shè)符合《北京市城市總體規(guī)劃》的要求建議政府予以積極扶持2．本項目建成后不產(chǎn)生重大的環(huán)境污染因素對周圍生態(tài)環(huán)境也不會產(chǎn)生新的影響3．項目經(jīng)濟效益和社會效益分析表明項目的建設(shè)也將帶來較好的經(jīng)濟效益和社會效益二建議1為了對開發(fā)的成本和效益進行有效的動態(tài)跟蹤控制建議整合內(nèi)部資源成立項目小組跨職能項目管理機構(gòu)包括投資財務(wù)營銷人力資源等部門人員制定投資計劃資金預(yù)算等提高項目運作效率加強同政府部門的協(xié)調(diào)獲取有利的外部環(huán)境和項目開發(fā)條件2建議提高項目運用資金的能力對資金的投入和使用要用科學(xué)的計劃和必要的控制力加強物業(yè)管理策劃人員的組成以使用功能為先在項目前期應(yīng)該考慮項目的物業(yè)管理準備工作3招標投標是投資建設(shè)項目采購的首選方式本項目在招投標階段應(yīng)該擇優(yōu)選定承包商和工程監(jiān)理單位應(yīng)用市場競爭機制有組織地通過公開公平和公正的投標競爭以達到節(jié)省投資同時獲得高質(zhì)量的工程hanqi2844hanqi2844hanqi2844榆 平 路通 和街榆 緯 四 路A組團用地范圍今榮大街