財務(wù)管理——現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析-資料下載頁
2025-01-09 06:28本頁面
【正文】 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 2）資本金現(xiàn)金流量表（ ic=9%）。詳見表 634。 評價指標(biāo)： （ 1）資本金稅后內(nèi)部收益率 =% （ 2）資本金稅后凈現(xiàn)值＝ 5 序號 項 目 名 稱 計 算 期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 0 32 21 1． 1 銷售收入 0 32 21 2 現(xiàn)金流出 5 20 21 2． 1 資本金 5 4 2 2． 2 預(yù)售收入再投入 0 4 8 2． 3 貸款本息償還 0 5 5 2． 4 銷售稅金及附加 0 2 1 2． 5 土地增值稅 0 1 1 2． 6 所得稅 0 2 1 3 稅后凈現(xiàn)金流量（ 1） （ 2） 5 12 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 5 10 表 634 現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 3）動態(tài)盈利分析 （ 1）凈現(xiàn)值 開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項目實施初期（即為本項目開始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值。 基準(zhǔn)收益率是項目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項目在長期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約 2%，即 9%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。 凈現(xiàn)值評價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計算，本項目稅前、稅后全部投資的分別為 9 6 ，均大于 0，資本金的稅后凈現(xiàn)值為 5 ，也大于 0。這說明本項目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效果，項目可行。 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 （ 2）內(nèi)部收益率。 內(nèi)部收益率是指項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。本項目屬于獨立方案的評價與分析，經(jīng)上面計算，稅前、稅后全部投資的 FIRR分別為 %、 %；資本金的稅后 FIRR為 %，均大于同期貸款利率 %和基準(zhǔn)收益率 9%(ic)，說明項目盈利，達到同行業(yè)的收益水平，項目可行。 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 2．損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo) 1）損益表。詳見表 635。 序號 項目名稱 計算依據(jù) 計 算 期 合 計 1 2 3 1 銷售收入 0 32 21 54 2 總成本費用 0 21 14 35 3 銷售稅金及附加 0 2 1 3 4 土地增值稅 0 1 1 2 5 利潤總額 （ 1234） 0 7 4 12 6 所得稅 （ 5） 33% 0 2 1 4 7 稅后利潤 （ 5） （ 6） 0 4 3 8 8 盈余公積金 （ 7） 10% 0 9 可分配利潤 （ 7） （ 8） 0 4 2 7 表 635 損益表 單位：萬元 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 2）評價指標(biāo)： （ 1）全部投資的投資利潤率＝利潤總額 /總投資額 100% =（ 12 ） 100%=% （ 2）全部投資的投資利稅率＝利稅總額 /總投資額 100% =（ 12 +3 +2 ） /35 100% =% （ 3）資本金投資利潤率＝利潤總額 /資本金 100% =（ 12 ） 100%=% （ 4）資本金凈利潤率＝稅后利潤 /資本金 100% =8 100%=% —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 3）靜態(tài)盈利分析 本項目以上 4個指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項目相比應(yīng)該是比較好的，故項目可以考慮接受。 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 3．資金來源與運用表 1）資金來源與運用表。詳見表 636。 2）資金平衡能力分析 根據(jù)表 636，本項目每年累計盈余資金均大于或等于零，故從資金平衡角度分析，該項目是可行的。 序 號 項 目 名 稱 計 算 期 1 2 3 1 資金來源 15 36 24 銷售收入 0 32 21 資本金 5 4 2 銀行借款 10 000 0 0 2 資金的運用 15 20 21 建設(shè)投資 15 8 11 借款還本付息 0 5 5 銷售稅金及附加 0 2 1 土地增值稅 0 1 1 所得稅 0 2 1 3 盈余資金 (1)(2) 0 16 3 4 累計盈余資金 0 16 19 表 636 資金來源與運用表 單位：萬元 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 6． 5． 6項目財務(wù)分析指標(biāo)匯總 詳見表 637 表 637 項目財務(wù)分析指標(biāo)匯總表 類別 項目 靜 態(tài) 指 標(biāo) 動 態(tài) 指 標(biāo) 投資利潤率 投資利稅率 稅 前 稅 后 稅 前 稅 后 全部投資 33． 79% 50． 54% 9 695． 16 6 431． 69 66． 2% 47． 82% 自有資金 93． 47% — — 5 154． 98 — 113． 62% —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 6． 5． 7結(jié)論 從項目的財務(wù)分析來看，項目稅前、稅后全部投資凈現(xiàn)值與稅后資本金投資凈現(xiàn)值均大于零，內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率和貸款利率，且每年累計盈余資金大于零，故從盈利能力和償債能力分析來看，該項目都是可行的。 END!
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