盤(pán)活城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地的調(diào)查與思考-資料下載頁(yè)
2025-01-08 10:16本頁(yè)面
【正文】 城市房?jī)r(jià)、提高農(nóng)民通過(guò)購(gòu)房進(jìn)入城鎮(zhèn)的成本。投資門(mén)檻和房?jī)r(jià)過(guò)高，人口就聚不起來(lái)，服務(wù)業(yè)發(fā)展的消費(fèi)基礎(chǔ)就無(wú)法形成。高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次的城市建設(shè)，也使得中低端服務(wù)業(yè)發(fā)展成本過(guò)高，無(wú)法形成多層次的服務(wù)業(yè)體系吸納就業(yè)。因此，存量用地的再開(kāi)發(fā)利用，必須避免傳統(tǒng)土地出讓模式下的種種弊端，按照中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議精神中關(guān)于大力提高城鎮(zhèn)土地利用效率和城鎮(zhèn)建成區(qū)人口密度的要求，進(jìn)一步 創(chuàng)新： （一）存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)必須要有新思路，應(yīng)堅(jiān)持合作共贏的原則，以構(gòu)建原住民、社會(huì)資本、集體組織、公共利益等多方利益分配機(jī)制為核心 存量與增量建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀差異決定了，仍用強(qiáng)制低價(jià)征用那套辦法，不僅行不通，反而會(huì)激發(fā)更大量的社會(huì)矛盾。輝縣提出來(lái)的思路具有非常重要的價(jià)值，政府的利益是個(gè)變量、開(kāi)發(fā)商的利益是個(gè)常量，在多拿甚至獨(dú)占存量用地增值收益已明顯不現(xiàn)實(shí)的情況下，政府必須主動(dòng)讓利才能推進(jìn)相關(guān)工作。做到這一點(diǎn)，習(xí)慣了賣(mài)地財(cái)政的地方政府，必須形成新的角色定位和利益分享意識(shí)。 （二）存量建設(shè)用地 再開(kāi)發(fā)，需要政府提供相應(yīng)的契約監(jiān)管、糾紛協(xié)調(diào)、確權(quán)頒證、公共服務(wù)設(shè)施配套等服務(wù) 政府不能獨(dú)自分享類(lèi)似新增建設(shè)用地的利益，不代表政府可以完全退出，不管不顧甚至放任自流。事實(shí)上，政府在這方面還有大量不可替代的責(zé)任：一是對(duì)歷史遺留問(wèn)題復(fù)雜、資產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系界定不清的區(qū)域，首先由原住民自行劃清不同產(chǎn)權(quán)主體間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，共同協(xié)商化解產(chǎn)權(quán)糾紛的解決方案；二是鼓勵(lì)社會(huì)資本注入，自行與原住民協(xié)商拆遷事宜，達(dá)成雙方認(rèn)可的安置補(bǔ)償方案；三是監(jiān)督社會(huì)資本與原住民雙方契約履行情況、協(xié)助處理拆遷補(bǔ)償糾紛、提供確權(quán)頒證等服務(wù)；四是 著力完善教育、醫(yī)療、商業(yè)配套、開(kāi)放空間等公共服務(wù)設(shè)施，妥善解決因舊城改造而失業(yè)的人員的再就業(yè)問(wèn)題。 （三）存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)，必須以改善原使用權(quán)人的生產(chǎn)生活質(zhì)量為核心，絕不能演變成新一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)動(dòng) 我們?cè)谡{(diào)研過(guò)程中也了解到，一些地方仍按照征地拿地的強(qiáng)硬邏輯來(lái)推行包括棚戶(hù)區(qū)、城中村之類(lèi)的舊城改造，本質(zhì)上是為了趕走原住居民、實(shí)現(xiàn)所謂的城市形象改善，然后將地賣(mài)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以獲取高額土地收益，一些地方對(duì)原住民的就業(yè)、公共服務(wù)、住房過(guò)渡等方面考慮太少，甚至大面積壓縮老城區(qū)學(xué)校、治安以及公共活動(dòng)空間，為的 是多騰出些可供政府賣(mài)的地，由此造成大量社會(huì)矛盾，必須引起足夠重視。 （四）探索工業(yè)用地上的產(chǎn)業(yè)用房可分割轉(zhuǎn)讓 目前的工業(yè)用地出讓、使用政策規(guī)定，工業(yè)用地上的產(chǎn)業(yè)用房只能按整棟的方式辦理一個(gè)房產(chǎn)證，使用者不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，無(wú)法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和再開(kāi)發(fā)。建議允許工業(yè)用地廠房可分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)阂皇钱a(chǎn)權(quán)可分割有助于降低改造成本，促進(jìn)合作開(kāi)發(fā)，大多數(shù)工業(yè)用地占地較大，一家企業(yè)自行改造成本過(guò)高，若是能夠?qū)ふ液献骰锇楣餐赂脑?，利用效率?huì)大大提高；二是產(chǎn)權(quán)可分割符合家族式企業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的需要，有不少工業(yè)用地是一個(gè)家庭的幾個(gè)兄弟 合伙買(mǎi)下的，但經(jīng)營(yíng)多年之后，有分開(kāi)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需求，不可分割的規(guī)定限制了他們各自的發(fā)展；三是產(chǎn)權(quán)可分割符合新興業(yè)態(tài)的空間需求，土地再開(kāi)發(fā)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)存在緊密關(guān)聯(lián)，而產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)常常伴隨著新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，這些業(yè)態(tài)有不少介于傳統(tǒng)工業(yè)制造和商業(yè)之間，需要更加靈活的產(chǎn)業(yè)空間。 （五）賦予集體建設(shè)用地更多權(quán)能，允許使用權(quán)人自行參與改造，與國(guó)有建設(shè)用地享受同等政策 建議允許集體工業(yè)廠房也能實(shí)施“零地技改”。在符合規(guī)劃的前提下，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)人在補(bǔ)繳相應(yīng)稅費(fèi)后自行改造舊村莊、舊廠礦用地。允許通過(guò)協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓 存量建設(shè)用地使用權(quán)。支持利用舊廠房、閑置倉(cāng)庫(kù)等用地興辦符合規(guī)劃的服務(wù)業(yè)，工業(yè)用地按商業(yè)用地 價(jià)格 補(bǔ)繳土地出讓價(jià)差后，可直接轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地。
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