【正文】 地處 新華路核心地段 ，武漢中心城區(qū) 的中心； 周邊生活配套較完善， 項目周圍公交線路較多， 交通 配套非常發(fā)達； 地塊周邊景觀優(yōu)勢明顯， 東 面為 小南湖 ； 項目地塊周邊商業(yè)氛圍濃厚； 項目 用地周邊存量地縮減 ，地塊稀缺性得以彰顯。 項目地塊的劣勢 地塊面積較小，開發(fā)規(guī)模也相對較小 ； 項目周邊道路 車流量大，會對項目產(chǎn)生噪音； 因地處 漢口核心商圈 ，周邊人流量大，情況比較復(fù)雜。 項目地塊的機會點 武漢中心 區(qū)住宅價格持續(xù)上漲，所在區(qū)域地產(chǎn)項目是 武漢市場的焦點； 中 心地段生活便利帶來的中心居住情節(jié)； 項目入市時武漢房地產(chǎn)市場預(yù)計將會重新回到上升通道。 項目地塊的威脅及困難點 現(xiàn)階段武漢市房地產(chǎn)市場的觀望情緒； 周邊項目同質(zhì)化競爭情況較為嚴重； 隨著王家墩 CBD 的快速發(fā)展，今后 市場 競爭壓力較大。 三、 項目定位 第一節(jié) 項目定位原則、構(gòu)想及藍圖 一、 基本原則 1．從消費者的心理謀求定位，而不是從生產(chǎn)或銷售者的立場定位； 2．針對特定目標市場，而非整個市場； 3．充分考慮市場風(fēng)險和市場潛力； 4．結(jié)合本項目區(qū)位特點，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢； 5．尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出 武漢市的新概念型項目。 33 二、小區(qū)藍圖 1．本項目將成為 新華路商圈 最理想的居所，成為規(guī)劃超前、設(shè)計合理、環(huán)境優(yōu)美、居住概念豐富的優(yōu)質(zhì)住宅。 2．項目建成后將體現(xiàn)泛會所功能，利用公共空間充分滿足居民娛樂休閑。室內(nèi)健身房、兒童天地、老年活動室、閱覽中心等，盡享居家生活舒適與便利。 3．物業(yè)管理由專業(yè)物管公司提供無微不至的服務(wù)，全封閉式 24 小時智能化系統(tǒng)，高素質(zhì)的保安隊伍，全心全力為住戶營造一個親切、自然、和睦、安全的居住氛圍。展示一種全新的生活方式，引導(dǎo) 項目所在 開創(chuàng)新的居新模式，是 項目所在區(qū)域的 生活的樣板。 第二節(jié) 項目定位 整體項目定位 項目整體定位描述：針對項目特點充分挖掘地塊自身優(yōu)勢，將其自身特色與人文環(huán)境高度融合，把項目建成以居住為主，兼具休閑、健身功能的配套完善、規(guī)劃超前、品質(zhì)一流、居住概念豐富的住宅典范。 定位釋由： （ 1）從項目所處大環(huán)境分析： 武漢市房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，人們對樓盤的理解和要求有了一些基礎(chǔ)概念?，F(xiàn)在的消費人群對住房的要求越來越多，對樓盤的戶型設(shè)計、朝向、景觀、規(guī)劃等都有要求，消費也越趨理性。同時就現(xiàn)階段而言隨著消費人群對郊區(qū)居住成本的認識，消費者在選擇住宅地段也逐漸向城市 中心回歸。因此，建設(shè)一個規(guī)劃適當超前，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計合理，適宜居家、居住概念豐富的住宅項目是有著廣泛的市場基礎(chǔ)的。 （ 2）從項目自身情況分析 本項目擁有地理位置較好、周邊配套齊較全等優(yōu)勢。但如定位為高檔社區(qū)，市場風(fēng)險很大，不僅是因為市場高檔樓盤競爭激烈，而且由于過高的總價市場的承接力將難以保證。選擇定位為中 高 檔樓盤能滿足該區(qū)域大多數(shù)人的要求，拓寬了目標客戶群，降低項目的運營風(fēng)險。 34 功能定位 A、環(huán)保節(jié)能、健康生活：利用獨特的建筑設(shè)計、環(huán)保的建筑材料以及大量的園林植物，推崇生態(tài)環(huán)保，康樂休閑的高 質(zhì)素生活方式。 B、一站式居家，休閑生活：周邊配套完善，醫(yī)院、超市、學(xué)校、生態(tài)泛會所等，彰顯愜意、休閑的居家氛圍。 C、一卡式服務(wù)，智能住宅：車輛出入，人員進出、會所服務(wù)等可實行刷卡服務(wù)，一卡在手，通行無阻。項目內(nèi)布設(shè)智能化系統(tǒng)，寬頻上網(wǎng)，遠程教育，紅外線監(jiān)控，遠程報警系統(tǒng)等為住戶提供安全、方便、高質(zhì)素的時尚生活。 35 目標客戶定位 本項目定位為中高檔社區(qū)，因此客戶來源相對廣泛，可以針對廣大漢口區(qū)域客戶，再由于項目所處區(qū)域拆遷戶較多，因此區(qū)域自有客戶也是本項目客戶的重要來源。 配套功能定 位 本項目定位于中高檔樓盤，體現(xiàn)高尚品位的生活，但如何在眾多的競爭樓盤中脫穎而出，營造樓盤個性，形成較強的差異性，我們應(yīng)在以下幾個方面突出特色： ①居家品位：環(huán)境獨特、格調(diào)高雅、舒適溫馨居家空間。 ②服務(wù)品位：優(yōu)良、專業(yè)、齊全，以人為本的酒店式管理。 ③生活品位：講究室內(nèi)設(shè)計理念（如少裝修、多裝飾）居家配備齊全（如書房、儲藏間等）的高質(zhì)素生活（泛會所、公共空間裝飾）。 ④樓盤品位：公共空間的綠化美化、休閑活動空間、配合輕松的背景音樂，步入其中，心情舒緩，享受自然。 ⑤文化品味：在項目內(nèi)設(shè)置各種文化小品及開展 多種業(yè)主活動，增強小區(qū)的文化內(nèi)涵，提升小區(qū)文化品味。 偶得 客戶群 游離客戶群 重點客戶群 核心客戶群 企業(yè)高層、高級白領(lǐng)、 公務(wù)員、私營業(yè)主、 （ 50%） 一般購房人群 （ 5%10%） 其他 05% 原住居民 、投資客 （ 3040%） 36 四、 項目產(chǎn)品建議 第一節(jié) 建筑風(fēng)格 建議采用現(xiàn)代注意建筑風(fēng)格，采用地面、空中、屋頂多層次立體綠化，使建筑內(nèi)外環(huán)境相互滲透，讓住戶盡享繁華都市中的清新、自然。強調(diào)室內(nèi)通風(fēng)和景觀的均好性。在建筑形體設(shè)計中采用低臺落地觀景窗，大氣開放的視野使家不再成為封閉的城堡而是與外部環(huán)境息息相通。追求的是一種簡潔的居家風(fēng)格和平和的居家氣氛，在立面設(shè)計中，力求以簡約的手法體現(xiàn)建筑本身所具有的美感。在外墻設(shè)計中，采用清凈，平和的淺色，少了一份城市的喧囂，多了一份居家的寧靜 并體現(xiàn)出高層建筑的現(xiàn)代感 37 第二節(jié) 戶型及配比 戶型配比建議 戶型面積及配比表 戶型 戶型面積區(qū)間（㎡） 配置比例 二房二廳 7585 約 55％ 三房二廳 95110 約 35％ 四房二廳及復(fù)式 120 以上 約 10％ 二房二廳 作為住宅小區(qū)的主打戶型，具有面積小，投入不大，好銷售的特點， 因此建議以 二房二廳 為主力戶型，配置比例約為 55%左右。 三房二廳 從市場接受度較高的三室二廳來看，其具有面積適中，居住投資兩相宜，深受消費者的親睞。 因此建議以三室二廳為次主力戶型，配 置比例約為 35%左右。 四房二廳及復(fù)式 為滿足產(chǎn)品的多樣性，以及部分人的置業(yè)需要，可投放較大戶型，彌補區(qū)域市場空白， 因此建議設(shè)置部分大戶型， 配置比例約為 10%左右。 第三節(jié) 道路和交通規(guī)劃 一、社區(qū)內(nèi)實行人車分流交通體系。 二、利用地勢高差，采用各種實用、經(jīng)濟、美觀的處理方法，合理組織平面、立體交通流線，實現(xiàn)真正的人車分流，提高居住環(huán)境質(zhì)量標準。 三、對小區(qū)居民的用車進行預(yù)測，合理規(guī)劃小區(qū)停車位的數(shù)量。 第四節(jié) 景觀與綠化規(guī)劃 綠化系統(tǒng)建議采用 立體綠化。立體綠化是有效增大住宅綠化面積、改善環(huán) 境、美化社區(qū)的重要措施之一。充分利用墻面的攀懸植物，天臺的花卉，以及高樓架空層營造空中花園，形成立體綠化。 38 立體綠化的另一方面是植物的種植立體化，把喬木、灌木、花卉的種植形成有層次的立體景觀。 第五節(jié) 泛會所規(guī)劃建議 引入“泛會所”的概念，將部分室內(nèi)會所的功能延伸室外，充分利用公共空間與架空綠化相融合。同時它的功能也應(yīng)該多樣化，會所可以考慮設(shè)置如下的項目：社區(qū) 活動中心、兒童活動區(qū)、健身房等。 會所的經(jīng)營上以免費為主，故在設(shè)施的選擇上應(yīng)盡量選擇不易損壞的器械。 39 第六節(jié) 物業(yè)管理建議 一、物業(yè)管理模式建議 物業(yè)管理可采用顧問型的方式，一可以降低物業(yè)管理的收費標準；二可以達到宣傳推廣本項目的目的，從而提高項目和發(fā)展商的知名度。 二、服務(wù)內(nèi)容建議 物業(yè)管理公司接管物業(yè)以后，實行對社區(qū)的全面化的關(guān)于物業(yè)安全，防火防盜，清潔衛(wèi)生以及其他社區(qū)設(shè)施的管理等等。另外，除了業(yè)主可以享受這些簡單的服務(wù)外，還可以在項目內(nèi)得到一些有助于生活需要的輔助服務(wù)，譬如說鐘點工、家 政、保育、洗衣、保鏢、專車以及商務(wù)服務(wù)等等。另外社區(qū)還可考慮設(shè)置住戶專門的醫(yī)療服務(wù)部，定期地為業(yè)主檢查健康狀況，并且承擔一些應(yīng)急或是緊急的醫(yī)療事件的服務(wù)。服務(wù)項目的設(shè)置要根據(jù)的對象需要來設(shè)置，這樣不僅滿足了業(yè)主的需要，給他們的生活提供了方便，同時也提升了物業(yè)的檔次。 三、服務(wù)費用標準建議 服務(wù)項目的收費不僅是建立在服務(wù)的品質(zhì)和內(nèi)容上，更重要的是建立在社區(qū)和業(yè)主之間的相互利益的基礎(chǔ)之上，考慮到物業(yè)服務(wù)和業(yè)主之間的相互依存性，所以服務(wù)費用的收取在部分項目上可以盡量扣除利潤的因素，部分項目可以考慮給予免費的待遇 ，總之要保持公平和平衡發(fā)展的原則。 第七節(jié) 智能化建議 采用國際領(lǐng)先的星級智能化管理系統(tǒng)，將信息技術(shù)與生態(tài)技術(shù)有機結(jié)合在一起，形成自己獨特風(fēng)格。小區(qū)智能化系統(tǒng)包括管理中心、網(wǎng)絡(luò)布線、家庭智能化三部分，通過三者有機，緊密地結(jié)合為一個統(tǒng)一的智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，家庭智能化控制包含家庭所需的所有功能，以新技術(shù)提高了系統(tǒng)的所有功能，簡化了操作，極大地方便了用戶。智能小區(qū)綜合管理中心既是小區(qū)智能網(wǎng)絡(luò)的管理中心，又是將小區(qū)局域同廣域網(wǎng)連接起來的通道。網(wǎng)絡(luò)布線，要充分考慮到用戶將來對寬帶的需求。 40 第八節(jié) 細部處理建議 A、 樓宇建筑外立面細部處理 空調(diào)位：預(yù)留的空調(diào)位采用百葉窗加以掩飾，位置可考慮放在樓宇側(cè)面的墻體，樓宇立面的窗臺上部，陽臺的局部部分。 管道：包括各種水管、煤氣管、電線管，在處理上可以考慮，管道做特殊處理，將管道“隱”起來，使外墻看起來十分簡潔；涂以同墻面相近的特殊顏色，并緊貼墻面，使人感覺不到凸出的管道。 B、住宅小區(qū)大門、單元入戶大堂和電梯廳，凡是眼睛能夠看到的都做好，讓每個回家的業(yè)主從進入小區(qū)大門、進單元門、電梯廳和入戶門這中間的每個環(huán)節(jié)都能得到溫馨的享受，處處顯示了發(fā)展商“以人為本”的理念。 C、其他 諸如小區(qū)綠化帶處理、人行道的處理、建筑小品處理、地下設(shè)備鋪設(shè)的處理、垃圾筒的處理都需要認真做到位。