【文章內(nèi)容簡介】 8 條，漢口區(qū)域內(nèi)公交線路 11 條，公交線路密集， 區(qū)域整體道路交通狀況較為便利。公交線路詳細情況如下： 通往武昌方向的公交線路： 605 路、 561 路、 601 路、 519 路、 719 路、 509 路、808 路、 807 路； 通往漢陽方向的公交線路： 516 路、 803 路、 705 路、 575 路、 535 路、 597 路、208 路、 580 路； 通達漢口其余地區(qū)的公共線路 ： 527 路、 9 路、 595 路、 207 路、 47 路、 69 路、560 路、 70 路、 801 路、 46 路、 604 路。 （二）地塊周邊市政道路的規(guī)劃前景 地塊周邊區(qū)域是老城區(qū)，公交路網(wǎng)已非常成熟， 隨著城市的建設(shè)發(fā)展，特別是軌道交通建設(shè)步伐的加快，軌道線 將 是今后 本區(qū)域 交通建設(shè)的重點 。規(guī)劃中的軌道 2 號線、 3 號線將通過本地塊周邊區(qū)域。 17 軌道 2 號線 軌道 2 號線為地鐵線，全長 公里，起點站為常青花園，終點站流芳，分兩期建設(shè)。 一期工程：常青花園 — 漢口火車站 青年路 解放大道 江漢路 和平大道街道口，預計 2022 年建成； 二期工程從街道口到流 芳，預計 2022 年建成。 軌道 3 號線 軌道 3 號線為地鐵線，起點站為沌口，終點站為三金潭，分兩期建設(shè)。 一期工程：沌口到青年路段，預計 2022 年施工， 2022 年建成； 二期工程：青年路 — 建設(shè)大道 三金潭段預計 2022 年施工， 2020 年建成； 軌道交通的建設(shè)將使本區(qū)域到達武昌、漢陽更加便捷，也將對本項目地塊價值有極大的提升。 18 三 、 項目片區(qū)商品住宅市場分析 項目片區(qū)概況 根據(jù)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，中原選取的研究范圍是以項目地塊為圓心，輻射周邊 公里左右，基本區(qū)域劃定為由新華路青年路、解放大道、北 湖西路、臺北路圍合而成的區(qū)域，該片區(qū)位于漢口中心城區(qū)，跨越江岸區(qū)和江漢區(qū)，集金融、商貿(mào)、文化娛樂和商住為一體，生活配套、交通配套、醫(yī)療配套、教育配套等非常成熟，下面將對本片區(qū)商品住宅市場做重點分析。 2． 1 片區(qū) 競爭樓盤基本情況 項目 浦發(fā)銀行 大廈 新華明珠 偉業(yè)國際 公寓 天下國際 紅公館 觀湖鉑金 公寓 菱湖上品 楚天星座 中僑觀邸 三期 區(qū)位 江漢區(qū)新華路 218 號 江漢區(qū)新華路 215號 武漢市新華路（中山公園）側(cè)門 江岸區(qū)臺北一路 2 號 臺北路云林街 江漢區(qū)新華下路 169號 漢口青年路和萬松園路交匯處 江漢 臺北一路 31 號(青少年宮后門 ) 總占地（㎡） 12078 2500 / 7500 總建（㎡） 50000 62466 20220 27649 40000 41438 76123 產(chǎn)品類型 寫字樓 住宅 小戶型 小戶型 小戶型 小戶型 小戶型 住宅 容積率 7 綠化率 32% 30% 24% % 30% 25% 30% 35% 建筑類型 高層 高層 高層 高層 高層 高層 高層 高層 開盤時間 未開盤 2022． 11 交房標準 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精裝修 毛坯 精裝修 精裝修 均價（元 /㎡） 8700 8650 未定 9200 11000 8500 8200 11000 本區(qū)域住宅項目主要以中高檔、高層住宅開發(fā)為主，容積率較大，大部分樓盤容積率在 － 之間 。 西北湖、噴泉公園、青少年宮等豐富的景觀資源，以及本區(qū)內(nèi) 大量的高收入客群支撐了本片區(qū)中高檔住宅市場。同時濃厚的商務氛圍、便利的交通條件也為本區(qū)域的小戶型公寓、酒店式公寓提供了良好的市場環(huán)境。 19 2. 2 市場供應量 項目名稱 總建筑面積(㎡ ) 已銷售面積 (㎡ ) 存量 (㎡ ) 浦發(fā)銀行大廈 50000 16500 33500 新華明珠 62466 39978 22488 偉業(yè)國際公寓 20220 0 20220 天下國際 紅公館 12558 1552 觀湖鉑金公寓 27649 9677 17972 菱湖上品 40000 23200 16800 楚天星座 41438 39366 2072 中僑觀邸 三期 76123 50241 25882 合計 317676 191520 140266 目前區(qū)域內(nèi)在售及潛在供應項目總建筑面積共 萬平方米 ，已售銷面積 萬平方米，在售項目存量為 萬平方米。 2． 3 各項目詳細分析 【 浦發(fā)銀行大廈 】 ※ 項目于 2022 年 1 月 22 日 正式 簽約上海浦發(fā)銀行 ，均價 8700 元 /㎡ ， 項目由小戶型精英公寓正式轉(zhuǎn)變?yōu)閷懽謽琼椖俊? ※ 戶型面積： 全框架結(jié)構(gòu)高層寫字樓，建筑面積為 — ㎡ 。辦公區(qū)、會議室與經(jīng)理室分開，工作互不打擾。衛(wèi)生間靠近會議室，功能增強，空間緊湊。通風采光好，適合辦公。 ※ 銷售均價：預計 8700 元 /㎡ ※ 優(yōu)惠政策：所有購房者一次性付款享受 折。 ※ 主力客戶情況： 企業(yè) 私營業(yè)主 購買自主辦公場所、少部分投資寫字樓客戶 。 ※ 對比分析： 坐落于新華路與江漢北路交匯處的大廈，地處武漢金融核心商圈與商業(yè)核心圈的疊合點，其完美的商務配套，構(gòu)成極具高效的國際商務平臺。20 浦發(fā)銀行 大廈西側(cè)是武漢最富盛名的中山公園；北側(cè)盡覽江漢路百年繁華；獨擁 3800 平方木城市小森林，奢侈景觀點綴 商務視野 。 【 新華明 珠 】 ※ 項目于 2022 年 8 月 26 日 正式開盤，現(xiàn)階段均價 8600 元 /㎡ ， 項目 為 3 棟高層總套數(shù)為 566，目前銷售率為 75%左右，項目為中心區(qū)住宅公寓定位。 ※ 戶型面積： 全框架結(jié)構(gòu)高層 住宅 樓，建筑面積為 — ㎡ 。 大部分 房屋朝南，南北通透，光照效果好。 ※ 優(yōu)惠政策：所有購房者一次性付款享受 折。 ※ 主力客戶情況： 周邊企業(yè)高層、區(qū)域內(nèi)部客戶、少量投資客戶。 ※ 對比分析： 項目位于武漢市核心商圈，地段決定了項目的高檔定位，銷售情況良好。 本項目與項目地塊隔路向望，為該項目最大的競爭對手之一。 【 偉業(yè)國際公寓 】 ※ 銷售均價：未定，預計 85009000 元 /㎡ ※ 開盤時間：預計將在 年 底正式對外銷售 ※ 項目規(guī)模：整個 項目為一棟高層，約 2 萬方 ※ 戶型面積： 預計為小戶形 80 ㎡以下 ※ 客戶情況： 未開盤，預計多為周邊企業(yè)高層購買自住 +投資客戶。 ※ 對比分析：該項目與項目 地塊 隔街相望，競爭情況明顯。 由武漢地產(chǎn)集團下屬武漢勞業(yè)銳星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于新華路與明渠路交匯處，毗鄰中山公園，為武漢首席核心 “ 景觀 + 商務 ” 地段。是專為商務人士量身定做的；具有商務、居住功能的；商務核心圈內(nèi)高檔公寓。 21 【 天下國際 紅公館 】 ※ 銷售均價： 9600 元 /㎡ ※ 開盤時間： ※ 項目規(guī)模： 總高 28 層 . 共 276 套，總建筑面積為 平米 戶型面積：預計為小戶形 80 ㎡以下 ※ 戶型情況： 項目整體為小戶型單位，面積段為 平米，其中主力面積為 5060 平米，南北朝向，戶型除了標準層外、有著頂層帶露臺景觀房、高區(qū)景觀房源擁有得天獨厚的景觀、戶型的優(yōu)勢房源，加上現(xiàn)在市區(qū)內(nèi)罕見的復式單位，在整個市場上保有很強的核心競爭力。 ※ 客戶情況：多為周邊企業(yè)高層購買自住 +投資客戶。 ※ 對比分析： 由武漢九通置業(yè)有限公司投資開發(fā)的高檔住宅 項目，位于漢口臺北一路特 2 號，處在武漢 CBD（中央商務區(qū)）核心區(qū)域，北倚華中著名的金融一條街，與新世界百貨僅一街之隔，武廣商業(yè)中心、江漢路商圈也近在呎尺，集商務中心、商業(yè)中心、金融中心于一身，升值潛力巨大。項目周邊交通暢達，門口即為取水樓車站，各種交通線路可通達武漢三鎮(zhèn)。周邊學校、醫(yī)院、超市、商場等生活設(shè)施也一應俱全，足不出戶，即可充分滿足生活所需。項目雖居城市中心，卻又鬧中取靜，擁有不可多得的景觀資源，是武漢城市核心區(qū)域名符其實的豪宅。離全國百家歷史名園之一的中山公園僅 5 分鐘車程，西北湖、小南湖公園、噴泉 公園環(huán)抱于此。同時項目處在解放大道于建設(shè)大道范圍內(nèi)，集商務中心（ CBD），新世界、武廣商業(yè)中心 于一身，城市中心位置核心價值 不容忽視 。 【 觀湖鉑金公寓 】 ※ 銷售均價： 11000 元 /平方米 ※ 開盤時間： ※ 項目規(guī)模： 總建筑面積為 27649㎡，總戶數(shù)為 476 22 ※ 戶型面積：小戶形 60 ㎡ 左右 一室一廳。戶型布局緊湊，功能齊全。 ※ 客戶情況：多為周邊企業(yè)高層購買自住 +投資客戶。 ※ 優(yōu)惠活動： 宜商宜居公寓一口價 萬 /套，東向景觀公寓一口價 41 萬 /套（限8 套） ※ 對比分析： 該項 目位于臺北路的云林街上，正對著景色 壯觀的噴泉公園。而且與新世界百貨，西北湖廣場直線相連。北面緊臨著建設(shè)大道，是目前武漢市最為繁華的商業(yè)中心。東面直通臺北路、武漢市青少年宮。南面是解放大道，到達繁華的江漢路步行街或武廣商圈車行也只須要 10 分鐘，與風景秀麗的小南湖公園僅一步之遙。項目屬于江漢區(qū)的西北湖片區(qū)，是武漢市的 CBD核心區(qū)域，又有著得天獨厚的稀缺景觀資源。如噴泉公園、西北湖、小南湖、中山公園、青少年宮 ?? 等，都環(huán)抱在本項目周圍。所以這個區(qū)域的住宅一直以來都是高檔住宅項目云集的區(qū)域，也是高端人群居住的區(qū)域，屬于傳統(tǒng)的富人區(qū)，同時又擁有鬧中取 靜的環(huán)境，更加符合舒適的居住環(huán)境的要求。也使它的各種生活配套更加齊備，更加便捷。 【 菱湖上品 】 ※ 銷售均價： 11000 元 /平方米 ※ 開盤時間： ※ 項目規(guī)模：總建筑面積為 40000 ㎡ ※ 戶型面積：小戶形 ㎡、 ㎡以及復式 ㎡ ※ 客戶情況： 項目周邊區(qū)域拆遷戶 +部分投資客戶 ※ 對比分析： 大唐新都位于江漢區(qū)新華路169 號 ,由 住宅和社區(qū)商網(wǎng)組成 ,周邊配套設(shè)施齊全 ,交通方便 .。 23 區(qū)域酒店式公寓研究 武漢市公寓市場概況 目前武漢市場上的公寓主要分為兩種：小戶型公寓和產(chǎn)權(quán)式 酒店公寓。 小戶型公寓 小戶型公寓作為一種過渡型產(chǎn)品，依賴于成熟的生活配套、繁華的路段以及便利的交通，由于其總價不高，曾經(jīng)一度受到消費者和投資者的親睞， 2022 年以漢飛青年城為代表的的小戶型項目曾火爆一時，小戶型產(chǎn)品猶如雨后春筍般發(fā)展起來。由于市場競爭激烈，市場上開始推出“酒店式公寓”的概念，此時的“酒店式公寓”只是提供酒店式服務和配置，而并非由專業(yè)的酒店進行經(jīng)營管理的公寓。 3. 2 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 所謂產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將 客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。 武漢市真正意義上的產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓，是 2022 年推出的“圣淘沙大廈 ”，而作為武漢市第一家產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，前期在武漢市場認可度并不高。圣陶沙大廈推出兩棟住宅，一棟為小戶型公寓，一棟為產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，開盤均價在 6000元 /㎡左右，其小戶型公寓很快銷售一空，而產(chǎn)權(quán)式酒店公寓經(jīng)過一年多的時間，才艱苦銷售完畢，目前該酒店式公寓已經(jīng)投入運行。 3. 3 區(qū)域酒店式公寓市場概況 本區(qū)域產(chǎn)權(quán)式公寓項目共有 3 個，其中已 售項目 2 個，在售項目 1 個。 項目 圣淘沙大廈 陽光新天地 兆瑞國際 區(qū)位 漢口萬松園路 江漢區(qū)新華路 231 號 漢口區(qū)高雄路 總占地（㎡） 7337 5313 4768 總建（㎡） 37732 28750 容積率 338 總戶數(shù) 750 285 物業(yè)形態(tài) 2 棟 28 層 1 棟 29 層 1 棟 23 層 24 主力戶型 5070 ㎡ ㎡ 3958 ㎡ 開盤時間 預計 均價 6