【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 8 條，漢口區(qū)域內(nèi)公交線路 11 條，公交線路密集， 區(qū)域整體道路交通狀況較為便利。公交線路詳細(xì)情況如下： 通往武昌方向的公交線路： 605 路、 561 路、 601 路、 519 路、 719 路、 509 路、808 路、 807 路； 通往漢陽(yáng)方向的公交線路： 516 路、 803 路、 705 路、 575 路、 535 路、 597 路、208 路、 580 路； 通達(dá)漢口其余地區(qū)的公共線路 ： 527 路、 9 路、 595 路、 207 路、 47 路、 69 路、560 路、 70 路、 801 路、 46 路、 604 路。 （二）地塊周邊市政道路的規(guī)劃前景 地塊周邊區(qū)域是老城區(qū)，公交路網(wǎng)已非常成熟， 隨著城市的建設(shè)發(fā)展，特別是軌道交通建設(shè)步伐的加快，軌道線 將 是今后 本區(qū)域 交通建設(shè)的重點(diǎn) 。規(guī)劃中的軌道 2 號(hào)線、 3 號(hào)線將通過(guò)本地塊周邊區(qū)域。 17 軌道 2 號(hào)線 軌道 2 號(hào)線為地鐵線，全長(zhǎng) 公里，起點(diǎn)站為常青花園，終點(diǎn)站流芳，分兩期建設(shè)。 一期工程：常青花園 — 漢口火車(chē)站 青年路 解放大道 江漢路 和平大道街道口，預(yù)計(jì) 2022 年建成； 二期工程從街道口到流 芳，預(yù)計(jì) 2022 年建成。 軌道 3 號(hào)線 軌道 3 號(hào)線為地鐵線，起點(diǎn)站為沌口，終點(diǎn)站為三金潭，分兩期建設(shè)。 一期工程：沌口到青年路段，預(yù)計(jì) 2022 年施工， 2022 年建成； 二期工程：青年路 — 建設(shè)大道 三金潭段預(yù)計(jì) 2022 年施工， 2020 年建成； 軌道交通的建設(shè)將使本區(qū)域到達(dá)武昌、漢陽(yáng)更加便捷，也將對(duì)本項(xiàng)目地塊價(jià)值有極大的提升。 18 三 、 項(xiàng)目片區(qū)商品住宅市場(chǎng)分析 項(xiàng)目片區(qū)概況 根據(jù)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，中原選取的研究范圍是以項(xiàng)目地塊為圓心，輻射周邊 公里左右，基本區(qū)域劃定為由新華路青年路、解放大道、北 湖西路、臺(tái)北路圍合而成的區(qū)域，該片區(qū)位于漢口中心城區(qū)，跨越江岸區(qū)和江漢區(qū)，集金融、商貿(mào)、文化娛樂(lè)和商住為一體，生活配套、交通配套、醫(yī)療配套、教育配套等非常成熟，下面將對(duì)本片區(qū)商品住宅市場(chǎng)做重點(diǎn)分析。 2． 1 片區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本情況 項(xiàng)目 浦發(fā)銀行 大廈 新華明珠 偉業(yè)國(guó)際 公寓 天下國(guó)際 紅公館 觀湖鉑金 公寓 菱湖上品 楚天星座 中僑觀邸 三期 區(qū)位 江漢區(qū)新華路 218 號(hào) 江漢區(qū)新華路 215號(hào) 武漢市新華路（中山公園）側(cè)門(mén) 江岸區(qū)臺(tái)北一路 2 號(hào) 臺(tái)北路云林街 江漢區(qū)新華下路 169號(hào) 漢口青年路和萬(wàn)松園路交匯處 江漢 臺(tái)北一路 31 號(hào)(青少年宮后門(mén) ) 總占地（㎡） 12078 2500 / 7500 總建（㎡） 50000 62466 20220 27649 40000 41438 76123 產(chǎn)品類(lèi)型 寫(xiě)字樓 住宅 小戶(hù)型 小戶(hù)型 小戶(hù)型 小戶(hù)型 小戶(hù)型 住宅 容積率 7 綠化率 32% 30% 24% % 30% 25% 30% 35% 建筑類(lèi)型 高層 高層 高層 高層 高層 高層 高層 高層 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 未開(kāi)盤(pán) 2022． 11 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精裝修 毛坯 精裝修 精裝修 均價(jià)（元 /㎡） 8700 8650 未定 9200 11000 8500 8200 11000 本區(qū)域住宅項(xiàng)目主要以中高檔、高層住宅開(kāi)發(fā)為主，容積率較大，大部分樓盤(pán)容積率在 － 之間 。 西北湖、噴泉公園、青少年宮等豐富的景觀資源，以及本區(qū)內(nèi) 大量的高收入客群支撐了本片區(qū)中高檔住宅市場(chǎng)。同時(shí)濃厚的商務(wù)氛圍、便利的交通條件也為本區(qū)域的小戶(hù)型公寓、酒店式公寓提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。 19 2. 2 市場(chǎng)供應(yīng)量 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建筑面積(㎡ ) 已銷(xiāo)售面積 (㎡ ) 存量 (㎡ ) 浦發(fā)銀行大廈 50000 16500 33500 新華明珠 62466 39978 22488 偉業(yè)國(guó)際公寓 20220 0 20220 天下國(guó)際 紅公館 12558 1552 觀湖鉑金公寓 27649 9677 17972 菱湖上品 40000 23200 16800 楚天星座 41438 39366 2072 中僑觀邸 三期 76123 50241 25882 合計(jì) 317676 191520 140266 目前區(qū)域內(nèi)在售及潛在供應(yīng)項(xiàng)目總建筑面積共 萬(wàn)平方米 ，已售銷(xiāo)面積 萬(wàn)平方米，在售項(xiàng)目存量為 萬(wàn)平方米。 2． 3 各項(xiàng)目詳細(xì)分析 【 浦發(fā)銀行大廈 】 ※ 項(xiàng)目于 2022 年 1 月 22 日 正式 簽約上海浦發(fā)銀行 ，均價(jià) 8700 元 /㎡ ， 項(xiàng)目由小戶(hù)型精英公寓正式轉(zhuǎn)變?yōu)閷?xiě)字樓項(xiàng)目。 ※ 戶(hù)型面積： 全框架結(jié)構(gòu)高層寫(xiě)字樓，建筑面積為 — ㎡ 。辦公區(qū)、會(huì)議室與經(jīng)理室分開(kāi)，工作互不打擾。衛(wèi)生間靠近會(huì)議室，功能增強(qiáng)，空間緊湊。通風(fēng)采光好，適合辦公。 ※ 銷(xiāo)售均價(jià)：預(yù)計(jì) 8700 元 /㎡ ※ 優(yōu)惠政策：所有購(gòu)房者一次性付款享受 折。 ※ 主力客戶(hù)情況： 企業(yè) 私營(yíng)業(yè)主 購(gòu)買(mǎi)自主辦公場(chǎng)所、少部分投資寫(xiě)字樓客戶(hù) 。 ※ 對(duì)比分析： 坐落于新華路與江漢北路交匯處的大廈，地處武漢金融核心商圈與商業(yè)核心圈的疊合點(diǎn)，其完美的商務(wù)配套，構(gòu)成極具高效的國(guó)際商務(wù)平臺(tái)。20 浦發(fā)銀行 大廈西側(cè)是武漢最富盛名的中山公園；北側(cè)盡覽江漢路百年繁華；獨(dú)擁 3800 平方木城市小森林，奢侈景觀點(diǎn)綴 商務(wù)視野 。 【 新華明 珠 】 ※ 項(xiàng)目于 2022 年 8 月 26 日 正式開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)階段均價(jià) 8600 元 /㎡ ， 項(xiàng)目 為 3 棟高層總套數(shù)為 566，目前銷(xiāo)售率為 75%左右，項(xiàng)目為中心區(qū)住宅公寓定位。 ※ 戶(hù)型面積： 全框架結(jié)構(gòu)高層 住宅 樓，建筑面積為 — ㎡ 。 大部分 房屋朝南，南北通透，光照效果好。 ※ 優(yōu)惠政策：所有購(gòu)房者一次性付款享受 折。 ※ 主力客戶(hù)情況： 周邊企業(yè)高層、區(qū)域內(nèi)部客戶(hù)、少量投資客戶(hù)。 ※ 對(duì)比分析： 項(xiàng)目位于武漢市核心商圈，地段決定了項(xiàng)目的高檔定位，銷(xiāo)售情況良好。 本項(xiàng)目與項(xiàng)目地塊隔路向望，為該項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。 【 偉業(yè)國(guó)際公寓 】 ※ 銷(xiāo)售均價(jià)：未定，預(yù)計(jì) 85009000 元 /㎡ ※ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：預(yù)計(jì)將在 年 底正式對(duì)外銷(xiāo)售 ※ 項(xiàng)目規(guī)模：整個(gè) 項(xiàng)目為一棟高層，約 2 萬(wàn)方 ※ 戶(hù)型面積： 預(yù)計(jì)為小戶(hù)形 80 ㎡以下 ※ 客戶(hù)情況： 未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)多為周邊企業(yè)高層購(gòu)買(mǎi)自住 +投資客戶(hù)。 ※ 對(duì)比分析：該項(xiàng)目與項(xiàng)目 地塊 隔街相望，競(jìng)爭(zhēng)情況明顯。 由武漢地產(chǎn)集團(tuán)下屬武漢勞業(yè)銳星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，位于新華路與明渠路交匯處，毗鄰中山公園，為武漢首席核心 “ 景觀 + 商務(wù) ” 地段。是專(zhuān)為商務(wù)人士量身定做的；具有商務(wù)、居住功能的；商務(wù)核心圈內(nèi)高檔公寓。 21 【 天下國(guó)際 紅公館 】 ※ 銷(xiāo)售均價(jià)： 9600 元 /㎡ ※ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： ※ 項(xiàng)目規(guī)模： 總高 28 層 . 共 276 套，總建筑面積為 平米 戶(hù)型面積：預(yù)計(jì)為小戶(hù)形 80 ㎡以下 ※ 戶(hù)型情況： 項(xiàng)目整體為小戶(hù)型單位，面積段為 平米，其中主力面積為 5060 平米，南北朝向，戶(hù)型除了標(biāo)準(zhǔn)層外、有著頂層帶露臺(tái)景觀房、高區(qū)景觀房源擁有得天獨(dú)厚的景觀、戶(hù)型的優(yōu)勢(shì)房源，加上現(xiàn)在市區(qū)內(nèi)罕見(jiàn)的復(fù)式單位，在整個(gè)市場(chǎng)上保有很強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 ※ 客戶(hù)情況：多為周邊企業(yè)高層購(gòu)買(mǎi)自住 +投資客戶(hù)。 ※ 對(duì)比分析： 由武漢九通置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)的高檔住宅 項(xiàng)目，位于漢口臺(tái)北一路特 2 號(hào)，處在武漢 CBD（中央商務(wù)區(qū)）核心區(qū)域，北倚華中著名的金融一條街，與新世界百貨僅一街之隔，武廣商業(yè)中心、江漢路商圈也近在呎尺，集商務(wù)中心、商業(yè)中心、金融中心于一身，升值潛力巨大。項(xiàng)目周邊交通暢達(dá)，門(mén)口即為取水樓車(chē)站，各種交通線路可通達(dá)武漢三鎮(zhèn)。周邊學(xué)校、醫(yī)院、超市、商場(chǎng)等生活設(shè)施也一應(yīng)俱全，足不出戶(hù)，即可充分滿(mǎn)足生活所需。項(xiàng)目雖居城市中心，卻又鬧中取靜，擁有不可多得的景觀資源，是武漢城市核心區(qū)域名符其實(shí)的豪宅。離全國(guó)百家歷史名園之一的中山公園僅 5 分鐘車(chē)程，西北湖、小南湖公園、噴泉 公園環(huán)抱于此。同時(shí)項(xiàng)目處在解放大道于建設(shè)大道范圍內(nèi)，集商務(wù)中心（ CBD），新世界、武廣商業(yè)中心 于一身，城市中心位置核心價(jià)值 不容忽視 。 【 觀湖鉑金公寓 】 ※ 銷(xiāo)售均價(jià)： 11000 元 /平方米 ※ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： ※ 項(xiàng)目規(guī)模： 總建筑面積為 27649㎡，總戶(hù)數(shù)為 476 22 ※ 戶(hù)型面積：小戶(hù)形 60 ㎡ 左右 一室一廳。戶(hù)型布局緊湊，功能齊全。 ※ 客戶(hù)情況：多為周邊企業(yè)高層購(gòu)買(mǎi)自住 +投資客戶(hù)。 ※ 優(yōu)惠活動(dòng)： 宜商宜居公寓一口價(jià) 萬(wàn) /套，東向景觀公寓一口價(jià) 41 萬(wàn) /套（限8 套） ※ 對(duì)比分析： 該項(xiàng) 目位于臺(tái)北路的云林街上，正對(duì)著景色 壯觀的噴泉公園。而且與新世界百貨，西北湖廣場(chǎng)直線相連。北面緊臨著建設(shè)大道，是目前武漢市最為繁華的商業(yè)中心。東面直通臺(tái)北路、武漢市青少年宮。南面是解放大道，到達(dá)繁華的江漢路步行街或武廣商圈車(chē)行也只須要 10 分鐘，與風(fēng)景秀麗的小南湖公園僅一步之遙。項(xiàng)目屬于江漢區(qū)的西北湖片區(qū)，是武漢市的 CBD核心區(qū)域，又有著得天獨(dú)厚的稀缺景觀資源。如噴泉公園、西北湖、小南湖、中山公園、青少年宮 ?? 等，都環(huán)抱在本項(xiàng)目周?chē)?。所以這個(gè)區(qū)域的住宅一直以來(lái)都是高檔住宅項(xiàng)目云集的區(qū)域，也是高端人群居住的區(qū)域，屬于傳統(tǒng)的富人區(qū)，同時(shí)又擁有鬧中取 靜的環(huán)境，更加符合舒適的居住環(huán)境的要求。也使它的各種生活配套更加齊備，更加便捷。 【 菱湖上品 】 ※ 銷(xiāo)售均價(jià)： 11000 元 /平方米 ※ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： ※ 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積為 40000 ㎡ ※ 戶(hù)型面積：小戶(hù)形 ㎡、 ㎡以及復(fù)式 ㎡ ※ 客戶(hù)情況： 項(xiàng)目周邊區(qū)域拆遷戶(hù) +部分投資客戶(hù) ※ 對(duì)比分析： 大唐新都位于江漢區(qū)新華路169 號(hào) ,由 住宅和社區(qū)商網(wǎng)組成 ,周邊配套設(shè)施齊全 ,交通方便 .。 23 區(qū)域酒店式公寓研究 武漢市公寓市場(chǎng)概況 目前武漢市場(chǎng)上的公寓主要分為兩種：小戶(hù)型公寓和產(chǎn)權(quán)式 酒店公寓。 小戶(hù)型公寓 小戶(hù)型公寓作為一種過(guò)渡型產(chǎn)品，依賴(lài)于成熟的生活配套、繁華的路段以及便利的交通，由于其總價(jià)不高，曾經(jīng)一度受到消費(fèi)者和投資者的親睞， 2022 年以漢飛青年城為代表的的小戶(hù)型項(xiàng)目曾火爆一時(shí)，小戶(hù)型產(chǎn)品猶如雨后春筍般發(fā)展起來(lái)。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)上開(kāi)始推出“酒店式公寓”的概念，此時(shí)的“酒店式公寓”只是提供酒店式服務(wù)和配置，而并非由專(zhuān)業(yè)的酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的公寓。 3. 2 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 所謂產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將 客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)獲取年度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。 武漢市真正意義上的產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓，是 2022 年推出的“圣淘沙大廈 ”，而作為武漢市第一家產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，前期在武漢市場(chǎng)認(rèn)可度并不高。圣陶沙大廈推出兩棟住宅，一棟為小戶(hù)型公寓，一棟為產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，開(kāi)盤(pán)均價(jià)在 6000元 /㎡左右，其小戶(hù)型公寓很快銷(xiāo)售一空，而產(chǎn)權(quán)式酒店公寓經(jīng)過(guò)一年多的時(shí)間，才艱苦銷(xiāo)售完畢，目前該酒店式公寓已經(jīng)投入運(yùn)行。 3. 3 區(qū)域酒店式公寓市場(chǎng)概況 本區(qū)域產(chǎn)權(quán)式公寓項(xiàng)目共有 3 個(gè)，其中已 售項(xiàng)目 2 個(gè)，在售項(xiàng)目 1 個(gè)。 項(xiàng)目 圣淘沙大廈 陽(yáng)光新天地 兆瑞國(guó)際 區(qū)位 漢口萬(wàn)松園路 江漢區(qū)新華路 231 號(hào) 漢口區(qū)高雄路 總占地（㎡） 7337 5313 4768 總建（㎡） 37732 28750 容積率 338 總戶(hù)數(shù) 750 285 物業(yè)形態(tài) 2 棟 28 層 1 棟 29 層 1 棟 23 層 24 主力戶(hù)型 5070 ㎡ ㎡ 3958 ㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 預(yù)計(jì) 均價(jià) 6