財(cái)務(wù)分析第六講ppt課件-資料下載頁(yè)
2025-01-07 19:10本頁(yè)面
【正文】 效率 —— 戰(zhàn)略的選擇 2 曾經(jīng)的國(guó)內(nèi)最大市值的房地產(chǎn)上市公司 —— 管理的落后阻礙了發(fā)展 3 4 由萬(wàn)科和碧桂園的營(yíng)運(yùn)能力引發(fā)的思考 …… ? ROE 如何提高 ? ? 現(xiàn)金為王 ? =Net profit/equity ROE 資產(chǎn)回報(bào)率 ROE增長(zhǎng)源泉 當(dāng)分母不變 即分紅為 0 凈利潤(rùn)增加 除了凈利潤(rùn)的增長(zhǎng) 分紅也可提高 ROE 管理良好的工業(yè)企業(yè)一般不把所有盈利分發(fā)給股東。如果不是所有時(shí)候，至少在好的年景，企業(yè)會(huì)保留一部分盈利然后再投回到業(yè)務(wù)中去。因此 這就有了復(fù)利的成分 （凱恩斯加注斜體） 運(yùn)營(yíng)支持良好的工業(yè)投資。 ” —— 凱 恩斯 NP凈 利 潤(rùn) E股 東權(quán) 益 ROE資產(chǎn) 回 報(bào) 率 NP=E*ROE NP’=E*(1+ROE)*ROE ROE不變的情況下凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率 凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率 =ROE ROE不變，若想利潤(rùn)增長(zhǎng)速度快過(guò)ROE，只有一個(gè)辦法： 增發(fā) 但是，增發(fā)有兩個(gè)缺點(diǎn)： 第一，如果 ROE不變，利潤(rùn)的增長(zhǎng)只 是一次性的，未來(lái)的增長(zhǎng)仍然會(huì)回到ROE。 第二，增發(fā)更多股份，攤薄每股盈利。 提高 ROE的五種方式： 1）提高周轉(zhuǎn)率，也就是銷售額與總資產(chǎn)的比。 2）廉價(jià)的債務(wù)杠桿 3）更高的債務(wù)杠桿 4）更低的所得稅 5）更高的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)率 —— 巴菲特 TIPS： ?行情好 上述巴菲特所說(shuō) 5種方法 ?行情差 增加分紅，但并非長(zhǎng)久之計(jì) 就是在大勢(shì)不好的時(shí)候，不輕易做股票或其他投資，保持持幣狀態(tài)，等到大勢(shì)轉(zhuǎn)暖，機(jī)會(huì)來(lái)了再操作，獲得最高效益。 地產(chǎn)業(yè)“現(xiàn)金為王” ?! 萬(wàn)科、保利、中海、恒大、龍湖等主流房企在 2022年末均有資產(chǎn)負(fù)債率上升的趨勢(shì)，其在 2022年，紛紛強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金為王，減少新開工面積和拿地，加快存貨周轉(zhuǎn)，以應(yīng)對(duì)行業(yè)調(diào)整。 隔年紅利年報(bào)現(xiàn)象 2022年、 2022年樓市持續(xù)火爆，但由于房地產(chǎn)業(yè)簽約與結(jié)算的滯后，帶給上市房企的紅利在 2022年報(bào)中才開始顯現(xiàn) 為保障現(xiàn)金流穩(wěn)定，多數(shù)房企今年并未打算多增新開工項(xiàng)目，通過(guò)減少拿地量等以應(yīng)對(duì)行業(yè)低谷 樓市調(diào)整跡象已顯現(xiàn) 與主流房企的謹(jǐn)慎相對(duì)應(yīng)的是，房市調(diào)控的效應(yīng)正在顯現(xiàn)：包括北京、上海、深圳等一線城市，樓市成交逐步低迷。 1月底出臺(tái)的第三輪調(diào)控政策從購(gòu)房資格、交易稅費(fèi)、土地供應(yīng)等多方面政策力度均非常嚴(yán)格，而且信貸政策持續(xù)收緊，首套房恢復(fù)基準(zhǔn)利率、二套房首付繼續(xù)增加，多重政策的疊加效應(yīng)下，樓市調(diào)整的趨勢(shì)已明顯。（北京中原地產(chǎn)） 系列調(diào)控政策的疊加，將會(huì)導(dǎo)致 2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性波動(dòng)，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響；本輪調(diào)控的周期，取決于調(diào)控效果是否達(dá)到。但是，今年調(diào)控的效應(yīng)肯定會(huì)顯現(xiàn)，樓市成交全年將下跌 3成。（保利地產(chǎn)） 受前緊后松貨幣政策影響，資金受限開發(fā)商加大出貨，加之調(diào)控前牛市大量新開工，未來(lái)供應(yīng)充足，樓市供大于求將重演。（世聯(lián)地產(chǎn)） 各方評(píng)價(jià) 雖然國(guó)家在調(diào)控，房?jī)r(jià)仍在上漲，但是在持續(xù)的政策調(diào)控下，未來(lái)地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題可能會(huì)更加突出。未來(lái)地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流將會(huì)成為決定地產(chǎn)公司命運(yùn)的最關(guān)鍵因素。大量的存貨積壓以及大量的借款負(fù)擔(dān)，未來(lái)都要靠經(jīng)營(yíng)活動(dòng)維持，一旦經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流不能扭轉(zhuǎn)，那么惡性循環(huán)將對(duì)地產(chǎn)公司構(gòu)成致命的威脅。而在接下來(lái)的時(shí)間內(nèi)誰(shuí)能率先將存貨轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金，誰(shuí)也就會(huì)率先走出困境，現(xiàn)金為王的時(shí)代離地產(chǎn)公司越來(lái)越近。 萬(wàn)科“帝國(guó)” 逆市而動(dòng) 加速并購(gòu) 五年完成 110多起并購(gòu) 快速擴(kuò)張 帝業(yè)可期 低潮恰是機(jī)會(huì) 拓展產(chǎn)品線 降低土地成本 應(yīng)對(duì)調(diào)控 夯實(shí)根基 國(guó)家政策 現(xiàn)金為王 自身發(fā)展
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