【正文】 的價值將難以實現(xiàn)！ 案例：廣州國際玩具禮品城 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權所有 案例：大朗毛織貿(mào)易中心 ?項目地址：東莞市大朗鎮(zhèn)客運總站旁 ?投資單位：東莞市正大興業(yè)實業(yè)投資有限公司 ?項目規(guī)模：占地 ，總建筑面積 12萬平方米 ?項目定位：大朗毛衫品牌孵化中心、一站式全球毛織采購平臺 ?功能定位：研發(fā)、設計、展示、批發(fā)、倉儲物流、金融結算 ?開業(yè)時間： 2021年 10月 大朗毛織貿(mào)易中心 一、項目概況 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權所有 地址：廣州市站南路 案例：大朗毛織貿(mào)易中心 大朗毛織貿(mào)易中心 B、 C區(qū)租金及售價 樓層 售價（元 /㎡ ） 月租金標準（元 / ㎡ ） 折后月租金標準（元 / ㎡ ） 3層 不售 不租 不租 2層 550010500 4080 2040 1層 600014000 60120 3060 一、項目概況 備注： ?B、 C區(qū)臨廣場商鋪售價 / ㎡ ，基本售完；進駐市場的商戶， 租賃合同三年一簽，免租一年半；管理費 / ㎡ /月 . ?A、 D區(qū)商鋪租金標準是在 B、 C區(qū)折后標準基礎上再優(yōu)惠的，進駐商家（必須有生產(chǎn)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照）， 租賃合同三年一簽，前兩年免租 ， 最終月租金 1020元 / ㎡ /月，管理費 / ㎡ /月 . 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權所有 地址：廣州市站南路 案例：大朗毛織貿(mào)易中心 一、項目概況 大朗毛織貿(mào)易中心政府扶持政策 —— 商家進駐市場，前兩年免租金，月均租金低至 10元 /㎡ ，政府給予相應補貼； —— 在宣傳推廣費用方面，直銷中心每年投入不少于 200萬元，政府每年對工廠直銷中心提供補貼； —— 引進相關院校，廠家可以從中得到專業(yè)人才，還可以對原有人才進行深造，政府會提供相應補貼； —— 組織廠家進入內(nèi)地城市參展，展位租金減免； 。 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權所有 案例：大朗毛織貿(mào)易中心 大朗毛織貿(mào)易中心平面布局 A區(qū) D區(qū) C區(qū) B區(qū) 前沿廣場 前沿廣場 注： A、 D區(qū)為工廠直銷中心，除了 08年之前賣了少量一樓臨街鋪位，余下商鋪目前只租不售； B、 C區(qū)由開發(fā)商對外招租，目前均帶租約對外銷售。 二、經(jīng)營情況 招商情況：整個項目一樓總體完成 60%，二樓總體完成 40%，空臵較多。 經(jīng)營情況：商家客源不穩(wěn)定，依靠展會生存，整體經(jīng)營狀況一般。 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權所有 地址：廣州市站南路 項目實景圖片 案例：大朗毛織貿(mào)易中心 二、經(jīng)營情況 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權所有 地址：廣州市站南路 案例：大朗毛織貿(mào)易中心 產(chǎn)業(yè)特性與區(qū)域市場氛圍不足以支撐以商貿(mào)為主的專業(yè)市場 毛紡產(chǎn)業(yè)在大朗的落戶生根源于港企的工廠轉(zhuǎn)移，但毛紡本身的市場不在南方而在北方城鎮(zhèn)！大朗純粹是一個生產(chǎn)基地！連發(fā)展自有品牌的毛紡企業(yè)都很少！而且毛紡屬于服裝類的一個很小分支，難以形成單一的批發(fā)市場。 大朗位處東莞中心位臵，毗鄰國家高科技產(chǎn)業(yè)園松山湖，一直以來缺乏大型商貿(mào)批發(fā)產(chǎn)業(yè)（不同于服裝交易的虎門和展會交易的厚街），缺乏市場氛圍。 三、失敗原因分析 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權所有 地址：廣州市站南路 案例：大朗毛織貿(mào)易中心 商家定位決定市場經(jīng)營成敗 以上第 1點分析初步可得出結論 —— 此項目應該適合做產(chǎn)地型的、以促進毛紡企業(yè)發(fā)展的原材料、機器設備、研發(fā)設計等專業(yè)市場。 然而，大朗毛紡的發(fā)展多以本地民營企業(yè)為主，他們在大朗擁有自有物業(yè)（臨街的多層商住樓），因此多采取“底商接單 +樓上談判 +倉庫交貨”的設店模式！經(jīng)過十多年的發(fā)展，大朗富康路一帶已經(jīng)形成了長達 3公里的毛紡一條街！由于生產(chǎn)和倉庫都在市外或周邊，該路段并沒有過多的擁擠、消防、環(huán)境污染等問題！ 因此，本地商家每年為了迎合政府的號召都會到毛紡中心參展，設立臨時展廳；但展會一結束，他們就回歸原處辦公。 目前在經(jīng)營的商戶 80%是做尾貨生意！通過廣州經(jīng)銷商來分銷，整個毛紡中心缺乏市場競爭力！ —— 既做不成服務產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)地型專業(yè)市場，也做不大銷地型的批發(fā)市場！ 三、失敗原因分析 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權所有 案例：大朗毛織貿(mào)易中心 開發(fā)模式不合理，開發(fā)商進退維艱 大朗毛紡中心的建設，是基于大朗鎮(zhèn)政府要打造大朗毛紡的會展經(jīng)濟而起來的；為減少政府投入，政府邀請了時任大朗毛織商會會長組建公司負責開發(fā)。前三年由政府主導每年召開一次“毛織會”，第四年開始交由正大興業(yè)公司市場化運營。 基于對政府的信任和資金壓力過大，正大公司采取了商鋪產(chǎn)權分割出售的方式；但在發(fā)售當場就被封了 —— 因為證照不齊全、手續(xù)不完整！開局不利后，項目在大朗本地投資者和經(jīng)營戶心目中大打折扣！ 雖然發(fā)展商后來補足手續(xù)、獲得銷售準許，并接連邀請三家商業(yè)代理公司銷售，但項目銷售和招商情況都大受影響！ 2021年金融危機后，發(fā)展商因毛織工廠盈利影響，難以再籌資金參與項目招商和經(jīng)營。致使項目至今處于“半生不死”的狀態(tài)！仍然得依賴政府每年一度的“毛織會”注強心針！ 三、失敗原因分析 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權所有 案例：大朗毛織貿(mào)易中心 市場經(jīng)營管理陷入惡性循環(huán) ① 基本沒有專門及專業(yè)的運營管理 ② 物業(yè)管理極差，保安的服務、衛(wèi)生極差 ③ 管理團隊服務極差，經(jīng)營戶普遍不滿 ④ 目前在營商鋪開門率低，經(jīng)營管理方?jīng)]有采取任何措施補救 ⑤ 推廣宣傳不夠，毛紡中心在行業(yè)的知名度低 —— 開發(fā)商對市場經(jīng)營管理的資金投入少、精力投入少，對市場的經(jīng)營沒有更好的策略和方向，任其自生自滅！市場經(jīng)營難有起色，造成經(jīng)營戶的流失和開發(fā)商利益的損失。如此反復，形成惡性循環(huán)！ 三、失敗原因分析 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權所有 案例：大朗毛織貿(mào)易中心 項目由政府牽頭、引入開發(fā)商正大興業(yè)實業(yè)投資有限公司投資開發(fā)。開發(fā)商老板本身是大朗毛紡商會會長。 基于自身商業(yè)操盤經(jīng)驗不足，開發(fā)商先后聘請了深圳市三立商業(yè)顧問策劃有限公司、東莞慧谷城市策略有限公司以及深圳市世方商業(yè)地產(chǎn)顧問機構負責策劃、銷售和招商工作。 目前，這三家公司都先后撤離了，只剩下開發(fā)商自組的物業(yè)管理公司進行經(jīng)營和管理。 四、操作團隊 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權所有 五、項目啟示 專業(yè)市場不能過高寄希望于政府的口頭支持，必須按照有關規(guī)定、實現(xiàn)項目的良性開發(fā)和一氣呵成 ，否則將給項目租售和經(jīng)營埋下禍根！ 產(chǎn)地型專業(yè)市場必須對產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)供銷模式和現(xiàn)狀進行深入和反復的分析和論證，項目定位確定后必須全力以赴按照既定目標去招商、推廣和經(jīng)營！ 沒有傳統(tǒng)商貿(mào)氛圍的地區(qū)開發(fā)專業(yè)市場，必須做好長期經(jīng)營的資金投入和人員投入準備，做好 710年左右的市場培育期準備！從而在項目整體開發(fā)計劃上做好提前布局！ 案例：大朗毛織貿(mào)易中心 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權所有 案例：華南國際建材城 ?項目地址： 惠州大亞灣 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) ?投資單位： 大亞灣廣寶實業(yè) 有限公司 ?項目規(guī)模： 總占地面積 ，建筑面積約 50萬平方米，總投資 7億 元 ?項目定位： 打造一座“世界級建材銷售基地 ” ?功能定位： 以建材經(jīng)營為導向又兼?zhèn)渖罡拍畹纳虡I(yè)中心 ?開業(yè)時間： 2021年 9月 26日 一、項目概況 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權所有 華南國際建材城平面布局 案例：華南國際建材城 一、項目概況 華南國際建材城租金及售價 ?單間面積： 32105平方 ?均價 ： 1202116000元 /㎡ ，返租后均價 10000元 /㎡ ?租約情況 ： 返租四年，平均每年6%回報率， ?租金價格： 市場價格： 40元 ——60元 /㎡ .月 ?開發(fā)商返租價格： 70元 /㎡ .月（高于市場價 ） ?產(chǎn)權 ： 50年 （ 2021—— 2053年 ） 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權所有 招商情況：前期建材城招商率 90%。 經(jīng)營情況：一直沒有經(jīng)營起來，經(jīng)過調(diào)整改為華南國際鋼材城，現(xiàn)在入住率40%。整個市場顯得冷冷清清。 案例：華南國際建材城 二、經(jīng)營情況 項目實景圖片 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權所有 地址：廣州市站南路 案例：華南國際建材城 產(chǎn)品定位上受國家宏觀環(huán)境影響大 項目初期定位為建材城，其著眼點在于殼牌落戶大亞灣后帶動的城市建設，以及深圳居住外溢對惠州房地產(chǎn)的巨大推動。然而，隨著 2021年開始惠州房地產(chǎn)開發(fā)量過多、加上國家限購政策的影響，惠州房地產(chǎn)走向低迷。項目所在片區(qū)的小區(qū)入住非常低，對家居建材的需求量大幅減少！ 因此，項目前期招商困難、開業(yè)率低；所以就改變業(yè)態(tài)為鋼貿(mào)城。孰料國家在 2021年底逐步對鋼鐵產(chǎn)業(yè)的嚴控、房地產(chǎn)低迷導致鋼材需求下降！以金融模式支撐的我國鋼貿(mào)行業(yè)大受影響！而且鋼貿(mào)企業(yè)大多以門店辦公、做貿(mào)易的形式出現(xiàn)，沒有交投的市場氛圍，對建材城的影響弊大于利！ 三、失敗原因分析 169。 中國 東莞市正太聯(lián)合房地產(chǎn)策劃有限公司 版權所有 地址：廣州市站南路 案例：華南國際建材城 開發(fā)商急功近利、租售方式不合理 為快速回籠資金，開發(fā)商提出了高額回報率的方式吸引投資者（ 市場價格： 40元 —— 60元 /㎡ .月， 開發(fā)商返租價格： 70元 /㎡ .月）。由